Апелляционное определение Московского городского суда от 26 февраля 2014 N 33-4297/14

Судья суда первой инстанции:

Басыров И.И. Дело N33-4297

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2014 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Ворониной И.В.

Судей Лемагиной И.Б., Лукьянова И.Е.

при секретаре Надвидовой Л.О.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.

дело по апелляционной жалобе ООО "Про-Экс"

на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 02 декабря 2013 г.

по делу по иску ООО "Про-Экс" к Сафроновой В.А. о взыскании задолженности,

установила:

Сафронова В.А. является собственником квартиры (таунхауса) по адресу: _. Жилая площадь квартиры составляет _., общая площадь - _.

Принадлежащая Сафроновой В.А. квартира (таунхаус) расположена в клубном комплексе "_", в котором создано ТСЖ "Королевские сосны".

Решением общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" от _. г. управляющей организацией, осуществляющей управление клубным комплексом, избрано ООО "Про-Экс".

ООО "Про-Экс" обратилось в суд с иском к Сафроновой В.А. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги за период с _ г. по _ г., а также пени за просрочку уплаты.

Свои требования истец обосновал тем, что ООО "Про-Экс" является управляющей организацией клубного комплекса Королевские сосны", а ответчик является собственником жилого помещения (таунхауса), расположенного в этом комплексе. В спорный период ответчик не осуществлял оплату за содержание и ремонт общего имущества клубного комплекса "Королевские сосны" и за коммунальные услуги.

Согласно представленному истцом расчету истца сумма основного долга ответчика за спорный период составляет ***, пени составляют - *** (л.д. 13). Расчет задолженности произведен с учетом применения установленного общим собранием тарифа в размере *** за 1 кв.м. к общей площади принадлежащей ответчице квартиры, т.е. к _.

Ответчик иск признала частично в размере ***.

По мнению ответчицы, при исчислении суммы ежемесячных платежей, подлежащих уплате, установленный общим собранием членов ТСЖ "Королевские сосны" тариф должен применяться не к общей площади жилого помещения (...), а к жилой площади жилого помещения (т.е. к _.).

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 02 декабря 2013 г. постановлено:

-Иск ООО "Про-Экс" удовлетворить частично.

-Взыскать с Сафроновой В.А. в пользу ООО "Про-Экс" в счет задолженности за управление, содержание и текущий ремонт, водоотведение, водоснабжение за период с _ г. по _ г. сумму в размере ***, пени в размере ***, судебные расходы в размере ***.

Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит ООО "Про-Экс", указывая на то, что суд неправильно определил размер задолженности, т.к. применил неправильную формулу расчета задолженности: установленный тариф по оплате суд ошибочно умножил на размер жилой площади принадлежащей ответчице квартиры, а не на размер общей площади квартиры. Как указывает истец, в соответствии с п. 4.3. договора управления клубным комплексом и в соответствии с расшифровкой размера оплаты, содержащейся в решении общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" от _г., тариф должен применяться к общей площади квартиры.

Кроме того, в апелляционной жалобе содержится довод о том, что суд неправильно произвел расчет пени за просрочку уплаты сумм ежемесячных платежей, т.к. в формуле расчета ошибочно применен делитель 360 вместо 300.

В заседании судебной коллегии представитель ТСЖ "Королевские сосны" - Солодчук Д.В. апелляционную жалобу поддержала.

Представитель Сафроновой В.А. - Ремидовский Р.А. возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, требованиями действующего законодательства и с соблюдением норм процессуального законодательства.

Как усматривается из материалов дела, общим собранием членов ТСЖ "Королевские сосны" от _ г. была утверждена управляющая организация клубного комплекса - ООО "Про-Экс", утверждены размер стоимости услуг управления, размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многосекционных жилых домов и малоэтажной жилой застройки (таунхаусов), председателю Правления ТСЖ "Королевские сосны" поручено заключение договора между ТСЖ "Королевские сосны" и ООО "Про-Экс" по управлению малоэтажными блокированными жилыми домами и общим имуществом клубного комплекса "_" (л.д. 8-12).

В пункте 2 протокола N1 общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" от _ г. отражено решение собрания об утверждении стоимости услуг управления ТСЖ "Королевские сосны" в зависимости от жилой площади помещений, принадлежащих собственникам, в размере *** за каждый квадратный метр жилой площади ежемесячно.

В пункте 4 подпункт 1 протокола N1 общего собрания общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" от _ г. содержится следующая формулировка:

-утвердить размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества для всех собственников малоэтажной жилой застройки (таунхаусов), управляемых ТСЖ "Королевские сосны" в зависимости от жилой площади помещений в размере *** за квадратный метр жилой площади ежемесячно.

В пункте 4 подпункт 2 того же протокола содержится расшифровка установленного тарифа с указанием того, из чего он складывается. В этой расшифровке содержится формулировка "рублей за кв. м. от общей жилой площади ***/кв.м.".

Во исполнение решения общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" между ТСЖ "Королевские сосны" в лице Председателя Правления и ООО "Про-Экс" _ г. был заключен договор N1/кс управления клубным комплексом "_".

Пунктом 4.3. договора управления клубным комплексом определено, что "размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многосекционных жилых домов и малоэтажной жилой застройки (таунхаусов) и общего имущества клубного комплекса "Королевские сосны" устанавливается в зависимости от общей площади жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многосекционных жилых домах и малоэтажной жилой застройке (таунхаусах) (Приложения N7, 8 к договору)".

Приложением N7 к договору N1/кс от _ г. "Размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества малоэтажной жилой застройки (таунхаусов) клубного комплекса "_" при указании размера тарифа содержится формулировка, тождественная формулировке подпункта 2 пункта 4 протокола общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" от _ г.: "рублей за кв. м. от общей жилой площади ***/кв.м.".

Также из материалов дела усматривается, что в спорный период, т.е. в период с _ г. по _ г. ответчица не осуществляла оплату за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества клубного комплекса "Королевские сосны", а также не осуществляла оплату за холодное водоснабжение и водоотведение.

Ответчица не оспаривала это обстоятельство и признавала наличие у нее обязанности по уплате образовавшейся задолженности за спорный период.

Суть спора между истцом и ответчиком сводится к спору о том, как производить расчет образовавшейся задолженности по оплате за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества клубного комплекса "Королевские сосны": умножать установленный общим собранием тариф на размер жилой площади принадлежащей ответчице квартиры (таунхауса), т.е. на _. (как считает ответчик), или на размер общей площади принадлежащей ответчицы квартиры (таунхауса), т.е. на _. (как считает истец).

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что установленный общим собранием тариф должен быть применен в спорном периоде к размеру жилой площади принадлежащего ответчице жилого помещения.

Судебная коллегия признает этот вывод правильным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ (в редакции, действующей на период спорных отношений), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 1 и ч. 8 ст. 156 ЖК РФ,

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Как следует из материалов дела, общее собрание членов ТСЖ "Королевские сосны", являющееся органом управления ТСЖ, своим решение от _ г. установило, что размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества комплекса "_" для собственников таунхаусов ставится в зависимость от жилой площади помещений, а не от общей площади помещений. Данное обстоятельство подтверждается содержанием пункта 2 и пункта 4 подпункта 1 протокола общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" от _г., в котором определен базовый принцип оплаты для собственников жилых помещений - в зависимости от размера жилой площади.

Приведенная в подпункте 2 пункта 4 протокола общего собрания от _ г. расшифровка сумм, из которых складывается общая сумма тарифа, содержащая формулировку "от общей жилой площади", не изменяет содержание принятого общим собранием решения о принципе исчисления ежемесячных платежей, поскольку в этой формулировке также имеется ссылка на жилую площадь. Кроме того, решение о расшифровке размера оплаты является производным от решения об установлении общего размера оплаты и поэтому не может ему противоречить.

При этом в решениях общего собрания, отраженных в протоколе общего собрания от _г., отсутствуют такие формулировки как "общая площадь помещения".

Ссылка представителя ответчика на содержание договора N1/кс Управления клубным комплексом "_." от _ г. не может служить подтверждением правильности произведенного истцом расчета задолженности. По следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2).

Как усматривается из содержания договора Управления от _ г., в этом договоре содержатся различные формулировки при указании принципа расчета размера платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества малоэтажной жилой застройки (таунхаусов).

Так, в п. 4.3. договора указано, что размер оплаты устанавливается в зависимости от общей площади жилых и нежилых помещений, а в Приложении N7 к договору, к которому отсылает п. 4.3. договора - от общей жилой площади. Учитывая, что наличие имеющихся в договоре различий в формулировках не позволяет установить содержание договора в части определения принципа расчета платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, следует принять во внимание обстоятельства, предшествующие заключению договора, которые не могли не учитываться сторонами при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления должен был быть заключен на условиях, указанных в решении общего собрания, на котором была утверждена управляющая компания.

В настоящем случае таким общим собранием является общее собрание членов ТСЖ "Королевские сосны" от _ г., на котором был утвержден принцип платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества комплекса "Королевские сосны" в зависимости от жилой площади помещений, принадлежащих собственникам жилых помещений.

Поскольку условия договора Управления не должны противоречить условиям, указанным в решении общего собрания, то при наличии существующей неясности в условиях договора относительно принципа определения размера платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества комплекса "_", следует признать, что воля сторон была направлена на заключение договора на условиях, утвержденных решением общего собрания.

В связи с тем, что общее собрание членов ТСЖ "Королевские сосны" установило принцип определения размера платы в зависимости от размера жилой площади жилых помещений, то такой же принцип определения размера платы следует применять по договору Управления.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об исчислении размера задолженности в зависимости от жилой площади принадлежащего ответчице жилого помещения.

Довод апелляционной жалобы о неправильности примененного судом первой инстанции расчета отклоняется судебной коллегий по вышеизложенным основаниям.

Ссылка истца на решения общего собрания членов ТСЖ "Королевские сосны" от _ г., которыми стоимость услуг управления и плата за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества комплекса "_." установлены в зависимости от общей площади жилых помещений (л.д. 104-106), не может быть принята во внимание, поскольку размер платы, утвержденный общим собранием от _ г., установлен на иной период, который не совпадает со спорным периодом, за который взыскивается задолженность. Вместе с тем, принятие общим собранием решений об установлении нового порядка определения размера платы подтверждает правильность содержащегося в решении суда первой инстанции вывода о том, что в спорном периоде должен применяться иной порядок расчета, а именно тот расчет, который и был применен судом.

Довод апелляционной жалобы о неправильном расчете пени является ошибочным. Судебной коллегией проверен принятый судом первой инстанции расчет пеней (л.д. 80, оборот). Это расчет является правильным, соответствующим ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Судом первой инстанции при расчете пеней правильно применена 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки к каждому платежу, оплата которого была просрочена.

Таким образом, доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции и потому не могут служить основанием к отмене решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 02 декабря 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Про-Экс" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: