Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2014 г. N 33-10320/14 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - неустойка - объекты аренды - капитальный ремонт)

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2014 N 33-10320/14

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Чубарова Н.В.,

судей Снегиревой Е.Н.,

Олюниной М.В.,

при секретаре Шидлове Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Олюниной М.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Д. по доверенности Дасаева А.А. на решение Таганского районного суда города Москвы от 19 февраля 2014 года по иску ООО "НЕКСТЕ" к Д. о расторжении договора, взыскании задолженности по арендным платежам,

которым исковые требования ООО "НЕКСТЕ" удовлетворены частично,

установила:

Истец ООО "НЕКСТЕ" обратилось в суд с вышеуказанным иском к Д., в котором (после уточнения требований) просил расторгнуть договор аренды N * от ***** г., заключенный между ООО "НЕКСТЕ" и Д., взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с **** г. по **** г. в размере ***** руб., обязать Д. вернуть комплект ключей от парикмахерской и от кабинета косметолога генеральному директору С., взыскать расходы по направлению телеграмм в размере ***** руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ***** руб.

Представитель истца ООО "НЕКСТЕ" в лице генерального директора С. и представитель истца по доверенности Панфилов А.А. в судебное заседание первой инстанции явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Д. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена надлежащем образом, направила в суд своего представителя по доверенности Дасаева А.А., который возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что истцом не представлено бесспорных доказательств заключения договора аренды и его исполнения, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендных платежей.

Судом постановлено: исковые требования ООО "НЕКСТЕ" к Д. о расторжении договора, взыскании задолженности по арендным платежам - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N* от **** г., заключенный между ООО "НЕКСТЕ" и Д.

Взыскать с Д. в пользу ООО "НЕКСТЕ" в счет задолженности по арендным платежам ***** руб., в счет расходов на направление телеграмм ***** руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере ***** руб., а всего ***** руб.

В удовлетворении остальной части иска ООО "НЕКСТЕ" - отказать.

В апелляционной жалобе представителем Д. по доверенности Дасаевым А.А. ставиться вопрос об отмене решения по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились представитель ответчика Джгамадзе Н.Т., который доводы апелляционной жалобы поддержал, а также представители ООО "НЕКСТЕ" в лице генерального директора С., и представитель истца по доверенности Панфилов А.А., которые возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась Д., извещенная надлежащим образом. Таким образом, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии Д., учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).

Положения ст.614 ГК РФ предусматривают, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ***** г. между ООО "НЕКСТЕ" и Д. заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору Д. в аренду нежилое помещение по адресу:*******, площадью ** кв.м. (п.**.). Срок действия договора с **** г. по **** г. с правом пролонгации (п.4.7.).

В силу п. ** договора, арендатор своевременно производит ежемесячные арендные платежи, не позднее 5 дней за истекший месяц в сумме: ***** руб., в том числе: оплата за электроэнергию, коммунальные услуги, услуги связи, вывоз ТБО.

За период с **** г. по **** г. ответчик Д. арендные платежи за пользование комнатой не вносит, в связи, с чем у нее образовалась просроченная задолженность по арендным платежам в размере ***** руб. Истец неоднократно направлял ответчику уведомления о расторжении договора аренды и об освобождении занимаемого ею помещения (л.д.11, 13, 15). Однако, ответчик продолжает пользоваться нежилыми помещениями до настоящего времени.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды от **** г. и взыскания задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными правовыми нормами, установил, что арендатор Д. свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполняла, а именно допустила просрочку платежей арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При таких обстоятельствах, суд правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды от **** г. подлежит расторжению, учитывая положения ст.450 ГК РФ, и с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендным платежам в размере ***** руб., поскольку судом первой инстанции установлено, что фактически спорное нежилое помещение было передано в аренду ответчику, размер арендных платежей был согласован сторонами.

Отказывая в удовлетворении требований о передаче ключей истцу от занимаемого нежилого помещения, суд первой инстанции, учитывая положения ст.622 ГК РФ, исходил из того, что арендатор в силу закона производит по акту приема-передачи возврат помещения, а не ключей от него.

Доводы апелляционной жалобы о том, что передача помещения ответчику не состоялась, поскольку между сторонами не подписан акт приема-передачи, а также доводы о незаключенном договоре отклоняются судебной коллегией в связи со следующим.

Так, допрошенные в суде первой инстанции свидетели У., Г. показали, что ответчик имела ключи от арендованного помещения, сама обслуживала клиентов от своего лица. С сентября у С. возникли напряженные отношения с ответчиком, С. не может попасть в комнату косметолога, так как ответчик поменяла ключи. Данным показаниям свидетелей судом дана надлежащая оценка.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего.

Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения и новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

В апелляционных жалобах не приводится никаких новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

определила:

решение Таганского районного суда города Москвы от 19 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Д. по доверенности Дасаева А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи