Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07 мая 2014 г. по делу N 33-4244/2014

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

Председательствующего: Гаус Т.И.,

судей: Парамзиной И.М., Русанова Р.А.,

с участием прокурора Дозорцевой Е.Г.

при секретаре: Виноградовой О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Парамзиной И.М. гражданское дело по иску Потребительского ипотечного кооператива "Строим вместе" к "данные изъяты" "данные изъяты", "данные изъяты" "данные изъяты" о взыскании задолженности по договору займа, членских взносов, пени, обращении взыскания на предмет ипотеки, прекращении права собственности, выселении, взыскании судебных расходов

по апелляционной жалобе "данные изъяты"

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 21 октября 2013 года, которым постановлено:

"Исковое заявление Потребительского ипотечного кооператива "Строим вместе" к "данные изъяты" "данные изъяты", "данные изъяты" "данные изъяты" о взыскании задолженности по договору займа, членских взносов, пени, обращении взыскания на предмет ипотеки, прекращении права собственности, выселении, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с "данные изъяты" в пользу Потребительского ипотечного кооператива "Строим вместе" денежную сумму в размере 156 750 рублей по договору займа N 4-/05/ЧЖСК/СВ от 30 марта 2005 года, долг по сумме членских взносов в размере 81 163 рубля, пеню в размере 156 750 рублей, расходы по оплату государственной пошлины в размере 7 146,63 руб., расходы по оплате оценки в размере 6 000 рублей, а всего 407 809 (четыреста семь тысяч восемьсот девять) рублей 63 коп.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом по адресу: "данные изъяты" общей полезной площадью 32,8 кв.м., в том числе жилой 27,2 кв.м., с надворными постройками литер Г, Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями N 1 и N 2, кадастровый номер "данные изъяты", реестровый номер "данные изъяты" и земельный участок общей площадью 1900 кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", категория земель - земли поселений по адресу "данные изъяты"

Определить способ реализации земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: "данные изъяты" исходя из оценки 1 101 000 рублей.

Прекратить право пользования "данные изъяты" на земельный участок общей площадью 1900 кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", категория земель - земли поселений и находящийся на нем дом по адресу: "данные изъяты" общей полезной площадью 32,8 кв.м., в том числе жилой 27,2 кв.м., с надворными постройками литер Г, Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями N 1 и N 2, кадастровый номер "данные изъяты" реестровый номер "данные изъяты"

Выселить "данные изъяты" из занимаемого жилого помещения по адресу: "данные изъяты" "данные изъяты"".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПИК "Строим вместе" обратился в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений) к "данные изъяты" о взыскании с "данные изъяты". в пользу ПИК "Строим вместе" денежной суммы в размере 156 750 рублей по договору займа N "данные изъяты" от 30 марта 2005 года, долга по сумме членских взносов в размере 81 163 рублей, пени в размере 156 750 рублей, расходов по оплате оценочной экспертизы в размере 6 000 рублей; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 146 рублей 63 копеек; об обращении взыскания на предмет ипотеки - отдельно стоящий дом по адресу: "данные изъяты", общей полезной площадью 32,8 кв.м., в том числе жилой 27,2 кв.м., надворными постройками литер Е, Е1, Е2, ЕЗ, Е4 и сооружениями N1 и N2, кадастровый номер "данные изъяты", реестровый номер "данные изъяты" и земельный участок общей площадью 1900 кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", категория земель - земли поселений; о прекращении права пользования "данные изъяты" и членов его семьи, "данные изъяты" на указанные земельный участок и дом по указанному адресу; о выселении "данные изъяты" всеми проживающими членами семьи из вышеуказанного жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что 14 марта 2005 года, ответчик "данные изъяты" вступил в члены ПИК "Строим вместе", что подтверждается его заявлением, распоряжением N 86 и свидетельством о присоединении к Членскому договору о приобретении недвижимости с помощью потребительского ипотечного кооператива от 14 марта 2005 году. 30 марта 2005года между ПИК "Строим вместе" и "данные изъяты" был заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N 4-/05/ЧКИ/СВ (договор займа), в соответствии с которым "данные изъяты" была предоставлена сумма в размере 165 000 рублей, которую заемщик обязался вернуть в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Факт получения ответчиком денежной суммы подтверждается распиской от 30 марта 2005 года.

"данные изъяты" взял на себя финансовые обязательства по ежемесячной оплате до 05 числа каждого месяца паевых взносов в размере 2750 рублей, а также текущих членских взносов согласно графику. В собственность члена кооператива "данные изъяты" был приобретен отдельно стоящий дом, общей площадью 32,8 кв.м, в том числе жилой 27,2 кв.м., с надворными постройками литер Г, El, Е2, ЕЗ, Е4 и сооружениями N1 и N2, кадастровый номер "данные изъяты", реестровый номер "данные изъяты", расположенный по адресу: "данные изъяты", (договор купли-продажи от 07 апреля 2005 года, который был зарегистрирован 23 января 2013 года). Жилой дом расположен на земельном участке площадью 1900 кв.м., кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", категория земель - земли поселений, что подтверждается кадастровым планом земельного участка N11/05-2524 от 06 апреля 2005 года.

Имущественные обязательства ответчика "данные изъяты". перед кооперативом (по оплате текущих паевых платежей и административных платежей) были сформулированы в индивидуальном графике рассрочки платежей. "данные изъяты" вернул сумму выделенного пая в размере 8 250 рублей, сумма оставшейся невыплаченной суммы пая равна 156 750 рублям.

С августа 2005 года ответчик "данные изъяты" стал систематически нарушать свои имущественные обязательства перед ПИК "Строим вместе" по внесению ежемесячных паевых взносов и административных платежей. Кооператив неоднократно уведомлял ответчика "данные изъяты" о недопустимости нарушения имущественных обязательств. Объяснений по данному поводу от ответчика "данные изъяты" получено не было. Просят удовлетворить заявленные требования.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе "данные изъяты" просит решение суда отменить, указывает на неправильное применение судом ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку между сторонами по настоящему делу был заключен договор взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа, а не договор ипотеки. Ссылается на то, что судом не была дана должная оценка тому, что основная часть стоимости жилого дома 285 000 рублей, приобретенного вместе с земельным участок в 2005 году за 450 000 рублей, была оплачена непосредственно за счет личных денежных средств ответчика, а сумма займа составила только 165 000 рублей. Выражает несогласие с прекращением права пользования жилым домом и выселением из него.

Проверив материалы дела, выслушав "данные изъяты" и "данные изъяты" поддержавших доводы жалобы, представителя ПИК "Строим вместе" Сабитову В.Г., согласившуюся с решением суда, заключение прокурора Дозорцевой Е.Г. о несогласии с решением суда в части прекращения права пользования и выселении ответчиков из жилого дома, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 334, 348, 350 ГК РФ, статей 3, 50, 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Суд первой инстанции установил, что согласно договору предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N 4-/05/ЧЖСК/СВ от 30 марта 2005 года истец ПИК "Строим вместе" ( потребительский ипотечный кооператив) предоставил "данные изъяты" заем в сумме 165 000 руб. с целью приобретения недвижимости с помощью данного ипотечного кредита.

По договору купли-продажи 07 апреля 2005 г. ответчиком "данные изъяты" у продавца Лупановой И.В. было приобретено жилое помещение с земельным участком, расположенное по адресу: "данные изъяты", общей полезной площадью 32,8 кв.м., в том числе жилой 27,2 кв.м., надворными постройками литер Е, Е1, Е2, ЕЗ, Е4 и сооружениями N1 и N2, кадастровый номер "данные изъяты", реестровый номер "данные изъяты" земельный участок общей площадью 1900 кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", категория земель - земли поселений.

Участником данного договора купли-продажи являлся потребительский ипотечный кооператив "Строим вместе" в качестве ссудодателя и согласно п.4.3 договора являлся залогодержателем приобретаемого "данные изъяты" недвижимого имущества. Таким образом, договор купли-продажи являлся одновременно договором о залоге недвижимого имущества, ипотека в силу закона в отношении имущества "данные изъяты" была зарегистрирована 23 января 2013 г. - в день регистрации договора купли-продажи от 07 апреля 2005 г., состоявшегося на основании апелляционного определения Красноярского краевого суда от 24 сентября 2012 г.

Из договора купли-продажи следует, что указанный договор был заключен между истцом ПИК "Строим вместе" (залогодержатель), ответчиком "данные изъяты" (залогодатель) и продавцом имущества Лупановой И.В.

Пунктом 5.1. договора купли-продажи определено, что залогодатель, является собственником закладываемого недвижимого имущества с момента регистрации договора, следовательно, данным договором обеспечивается обязательство по возврату представленных залогодержателем "данные изъяты" в пользование денежных средств.

Из пункта 4.1. договора следует, что обеспечиваемое договором обязательство возникло из членского договора о приобретении недвижимости с помощью потребительского ипотечного кооператива от 30 марта 2005 года.

Имущественные обязательства ответчика "данные изъяты" перед кооперативом были сформулированы в индивидуальном графике рассрочки платежей.

По делу установлено, что из суммы основного долга 165 000 руб., ответчиком "данные изъяты" 07 июня 2005 года было погашено только 8 266 руб. Иных платежей в счет погашения суммы долга не поступало.

Всесторонне и тщательно исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании долга в сумме 156 750 ( сумма основного долга), 81 163 руб. (сумма членских взносов), 156 750 руб. ( суммы пени). Указанные суммы ответчиком не оспариваются, в суде апелляционной инстанции он выразил согласие с решением суда в части взысканных сумм.

Учитывая наличие долга, суд обоснованно обратил взыскание на недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок в с "данные изъяты" поскольку договор купли-продажи данного имущества являлся договором залога и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит несостоятельными доводы жалобы о том, что между сторонами отсутствует договор ипотеки. Доводы жалобы о том, что решением суда не было учтено наличие собственных средств в сумме 285 000 руб., внесенных "данные изъяты" в приобретение жилого дома и земельного участка, судебной коллегией не принимаются, поскольку данные вопросы разрешимы в рамках исполнительного производства.

Разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены жилого помещения и земельного участка, расположенного по адресу: "данные изъяты" суд согласился с заключением специалиста ООО "Агентство профессиональной оценки" от 04.10.13 г., согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 1 101 000 рублей.

Вместе с тем, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В связи с изложенным, судебная коллегия, полагает изменить решение в указанной части, указав начальную продажную цену 880800 руб. ( 80% от 1 101 000 руб.).

Также судебная коллегия полагает, подлежащим отмене решение суда в части прекращения права пользования "данные изъяты". недвижимым имуществом и выселении их из жилого дома в "данные изъяты"

Принимая решения о выселении ответчиков из жилого дома, суд первой инстанции не учел положения ст. 209 ГК РФ о том, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Судебная коллегия считает, что, поскольку переход права собственности на жилое помещение и земельный участок не состоялся, у истца нет оснований требовать прекращения права пользования и выселения ответчиков из спорного жилого помещения.

Исходя из положений ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, по основаниям предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку смена собственника возможна только на стадии реализации недвижимого имущества с публичных торгов, то после этого новый собственник вправе требовать прекращения права пользования и выселения ответчиков из спорного жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь 328-30 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 21 октября 2013 г. изменить:

Отменить решение суда в части прекращения права пользования "данные изъяты" и "данные изъяты" на земельный участок общей площадью 1900 кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", категория земель - земли поселений и находящийся на нем дом по адресу: "данные изъяты", общей полезной площадью 32,8 кв.м., в том числе жилой 27,2 кв.м., с надворными постройками литер Г, Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями N 1 и N 2, кадастровый номер "данные изъяты", реестровый номер "данные изъяты" и выселения "данные изъяты" из занимаемого жилого помещения по адресу: "данные изъяты"

Рассмотреть указанные требования по существу, в удовлетворении требований ПИК "Строим вместе" к "данные изъяты" прекращении права пользования "данные изъяты" на земельный участок общей площадью 1900 кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", категория земель - земли поселений и находящийся на нем дом по адресу: "данные изъяты", общей полезной площадью 32,8 кв.м., в том числе жилой 27,2 кв.м., с надворными постройками литер Г, Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями N 1 и N 2, кадастровый номер "данные изъяты", реестровый номер "данные изъяты" и выселении "данные изъяты" и "данные изъяты" из занимаемого жилого помещения по адресу: "данные изъяты"

- отказать.

Изменить начальную продажную стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу "данные изъяты", установив ее 880 800 рублей.

В остальной части решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 21 октября 2013 г.

- оставить без изменения, апелляционную жалобу "данные изъяты" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи