Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 07 мая 2014 г. по делу N 33-778

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Воейкова А.А.,

судей Милашовой Л.В., Мошечкова А.И.,

при секретаре Гущиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе

Мелешиной Г.М. на решение Московского районного суда г. Рязани от 10 февраля 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования

Козловой Е.В. к

Мелешиной Г.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 04 июня 2010 года между

Козловой Е.В. и

Мелешиной Г.М.

Применить последствия недействительности сделки:

Исключить запись регистрации

N от 08 июня 2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности

Мелешиной Г.М.

Передать жилое помещение, расположенное по адресу:

"

данные изъяты

", в собственность

Козловой Е.В.

Взыскать с

Козловой Е.В. в пользу

Мелешиной Г.М. денежные средства в размере

"

...

"

рублей.

Взыскать с

Мелешиной Г.М. в пользу

Козловой Е.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере

"

...

"

рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Милашовой Л.В., объяснения истца Козловой Е.В., ее представителя Сылки Э.А., представителя ответчика Мелешиной Г.М. - Соколовой Н.В.,

УСТАНОВИЛА:

Козлова Е.В. обратилась в суд с иском к Мелешиной Г.М. о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира, расположенная по адресу:

"

данные изъяты

". Указанная квартира находилась в плохом техническом состоянии, в связи с чем, в мае 2010 года потребовался срочный ремонт всей системы водоснабжения, а также потребовалась замена газовой плиты, которая была неисправна. Для проведения такого ремонта и замены газовой плиты ей нужна была денежная сумма в размере не менее

"

...

"

рублей. В связи с отсутствием денежных средств, она взяла

"

...

"

рублей взаймы у Мелешиной Г.М. с условием возврата указанной суммы с процентами в размере

"

...

"

рублей в срок до 01 декабря 2011 года, придя к соглашению, что залог ее квартиры будет зарегистрирован в Управлении Росреестра на имя Мелешиной Г.М. и что после возврата суммы основного долга в размере

"

...

"

рублей и процентов в размере

"

...

"

рублей указанная государственная регистрация будет надлежащим образом погашена. При этом о продаже спорной квартиры и ее передаче в собственность Мелешиной Г.М. не было никакого разговора, так как у нее не было намерения продавать свое единственное жилье, в котором она постоянно проживала со своей бабушкой

ФИО1, умершей 01 декабря 2010 года, и в котором продолжает проживать по настоящее время со своей матерью Суворовой С.В. и своим дедом Алексеевым В.М.

04 июня 2010 года Козлова Е.В. подписала в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области договор купли-продажи квартиры, полагая, что ее квартира не отчуждается, а становится объектом залога и может быть отчуждена в чью-либо собственность только в случае невозврата ею заемных денежных средств в установленный срок. При этом, никаких денежных средств от Мелешиной Г.М. по договору купли-продажи квартиры она не получала, а получила заемные денежные средства в размере

"

...

"

рублей. Ранее она никогда не закладывала недвижимое имущество, поэтому не имела никакого представления о том, каким образом должна оформляться указанная сделка залога квартиры в обеспечение займа денежных средств.

Договор купли-продажи не был реально исполнен, спорная квартира во владение покупателя не передавалась, Мелешина Г.М. в спорное жилье не вселялась и не желала вселяться, не несла и не несет никаких расходов по его содержанию и оплате коммунальных услуг. Кроме того, спорная квартира по своей рыночной стоимости значительно превышает стоимость, указанную в договоре.

Указывая, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей договор займа денежных средств, Козлова Е.В. просила признать ничтожным договор купли-продажи квартиры от 04 июня 2010 года, заключенный между ней и Мелешиной Г.М.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 08 июня 2010 года о государственной регистрации договора купли-продажи от 04 июня 2010 года

N и запись от 08 июня 2010 года о государственной регистрации права собственности

N.

В процессе производства по делу Козлова Е.В. уточнила исковые требования, ссылаясь также на то, что находилась под влиянием обмана относительно формы и порядка оформления залога спорной квартиры и полагала, что получила заемные денежные средства под залог своей недвижимости. Просила на основании ст.ст. 170, 179 Гражданского кодекса РФ признать договор купли-продажи квартиры от 04 июня 2010 года, заключенный между ней и Мелешиной Г.М., недействительным; применить последствия недействительности сделки путем возврата в ее собственность спорной квартиры; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 08 июня 2010 года о государственной регистрации договора купли-продажи от 04 июня 2010 года

N и запись от 08 июня 2010 года о государственной регистрации права собственности

N.

Суд исковые требования удовлетворил частично, постановив указанное решение.

В апелляционной жалобе Мелешина Г.М. просит решение суда в части удовлетворения иска отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Считает, что по делу не доказана общая цель сторон договора прикрыть договор займа другой сделкой, а также не доказано, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора займа, в нарушение положений процессуального закона суд в подтверждение условий сделки сослался на свидетельские показания, примененные судом последствия недействительности сделки противоречат положениям ст. 170 Гражданского Кодекса РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу Козлова Е.В. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Мелешиной Г.М. - Соколова Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Истец Козлова Е.В. и ее представитель Сылка Э.А. возражали против доводов жалобы.

Ответчик Мелешина Г.М., представитель 3 лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Законодатель определяет понятие притворной сделки в пункте 2 статьи 170 ГК РФ, указывая, что сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Как следует из материалов дела и установил суд, Козлова Е.В. с 2007 года являлась собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу:

"

данные изъяты

".

04 июня 2010 года между Козловой Е.В. и Мелешиной Г.М. был подписан договор купли-продажи указанной квартиры

, по условиям которого продавец Козлова Е.В. обязуется передать в собственность, а покупатель Мелешина Г.М. обязуется принять и оплатить названную квартиру, продажная цена которой составляет

"

...

"

руб., которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора.

При этом, Козлова Е.В. не имела намерений продавать свою квартиру Мелешиной Г.М., а последняя не имела намерения приобретать её в собственность, действительная воля сторон была направлена на совершение 04 июня 2010 года договора займа, по которому Мелешина Г.М. передала Козловой Е.В. денежную сумму в размере

"

...

"

рублей на срок до 1 декабря 2011 года с уплатой процентов в размере

"

...

"

рублей с обеспечением возврата займа залогом недвижимого имущества - указанной квартиры.

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями истца и совокупностью иных представленных по делу доказательств.

Так, письменным договором от 04 июня 2010 года предусмотрено, что до 1 декабря 2011 года продавец имеет первоочередное право выкупа указанной квартиры за

"

...

"

рублей, а покупатель (его наследники, опекуны, инее правопреемники), обязуются приобретаемую ими квартиру до 1 декабря 2011 года никому, кроме продавца, не продавать (п. 6 договора).

Также по делу установлено, что после заключения договора купли-продажи фактической передачи квартиры во владение ответчика не произошло, несмотря на подписание сторонами акта приема-передачи квартиры, Козлова Е.В. вместе с матерью Суворовой С.В. и дедом Алексеевым В.М. продолжают проживать и быть зарегистрированными в данном жилом помещении до настоящего времени, условий о сроках выселения и снятия с регистрационного учета Козловой Е.В. и членов ее семьи оспариваемый договор не содержит, каких-либо требований о выселении Козловой Е.В. и членов ее семьи Мелешиной Г.М. после заключения договора купли-продажи не предъявлялось, ответчица в квартиру не вселялась, что не оспаривается сторонами.

С момента регистрации права собственности на спорное жилое помещение Мелешина Г.М. не несла бремя содержания данного имущества до момента обращения Козловой Е.В. об оспаривании сделки в судебном порядке, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг.

Кроме того, стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи от 04 июня 2010 года -

"

...

"

рублей, по заключению специалиста ООО "

"

...

"" от 10 января 2012 года

N явно несоразмерна её действительной рыночной стоимости по состоянию на 04 июня 2010 года -

"

...

"

рублей.

При таких обстоятельствах суд правомерно принял во внимание наличие в договоре купли-продажи квартиры от 04 июня 2010 года условия о выкупе Козловой Е.В. указанной квартиры за

"

...

"

рублей до 01 декабря 2011 года, ненесение Мелешиной Г.М. бремени содержания этого имущества с момента приобретения, проживание Козловой Е.В. и членов ее семьи в спорном жилом помещении с момента оформления договора купли-продажи до настоящего времени, и пришел к обоснованному выводу о притворности оспариваемой сделки купли-продажи квартиры, установив, что действительная воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю сторон данного договора. При заключении данного договора стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа указанного выше жилого помещения, а именно: Козлова Е.В., подписывая данный договор, обеспечивала обязательства возврата займа, а Мелешина Г.М. получала гарантию возврата денежной суммы в предусмотренные сроки. Заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов.

В этой связи, заключение сделки для истца предусматривало другие правовые последствия, которые должны быть реализованы их волеизъявлением. Фактическое содержание договора не соответствует согласованной воле и в результате заключения договора возникли совершенно иные обязательства, не предусмотренные условиями согласованной сделки.

Учитывая действительную волю сторон и руководствуясь положениями статей 807, ч. 1 ст. 809, 810, ч. 1 ст. 329, 334 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции верно квалифицировал действительно имеющуюся ввиду сторонами сделку как договор займа с обеспечением возврата займа залогом недвижимого имущества.

Недействительным является и условие о залоге квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа, поскольку оно не соответствует требованиям Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Согласно ст. 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.

В силу ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку сторонами договор ипотеки не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве договора залога спорной квартиры, то такое условие о залоге квартиры является ничтожным, а, соответственно, не порождающим правовых последствий.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Примененные судом последствия недействительности сделки соответствуют вышеприведенной норме и ведут к восстановлению прав сторон.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом положений ст. 162 ГК РФ о недопустимости свидетельских показаний основанием к отмене решения не являются, поскольку в материалах дела имеются иные приведенные выше доказательства, подтверждающие выводы суда по существу спора.

Остальные доводы апелляционной жалобы ответчицы основаны на неправильной оценке обстоятельств дела и ошибочном применении и толковании норм материального и процессуального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалованной части следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Рязани от 10 февраля 2014 года в обжалованной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу

Мелешиной Г.М. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи