Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-1326/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Синяковой Т.П.,

судей Клименко А.А., Миркиной Е.И.,

при секретаре Биляк Е.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Завгородневой О. Н. к Халиловой Н. А., Х. в лице законного представителя Халилова Р. Ф. о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иску Халилова Р. Ф., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней Х., к Завгородневой О. Н., Халиловой Н. А. о признании сделки недействительной,

по апелляционной жалобе Халилова Р. Ф., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней Х., на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13 февраля 2014 года.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца Завгородневой О.Н. Севергиной Я.В., действующей на основании доверенности от 27.11.2013, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Завгороднева О.Н. обратилась в суд с иском к Халиловой Н.А., Х., Халилову Р.Ф. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (комнату) площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, и регистрации права собственности на указанное жилье за Завгородневой О.Н.

В обоснование заявленных требований указала, что 02.10.2013 между ней (покупатель) и Халиловой Н.А., действовавшей также как законный представитель несовершеннолетней Х. и по нотариальной доверенности от Халилова Р.Ф. за N /__/ от 07.03.2012 (продавцы), был заключен договор купли-продажи выше названной жилой комнаты на сумму /__/ рублей. Того же числа состоялась фактическая передача ей указанного имущества и оговоренной в договоре суммы денег. Также было подано заявление о проведении государственной регистрации сделки в Управление Росреестра по Томской области. 10.10.2013 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по той причине, что 08.10.2013 от Халилова Р.Ф. поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации с приложением распоряжения об отмене доверенности, выданной на имя Халиловой Н.А. В связи с тем, что обстоятельства, препятствующие регистрации сделки не отпали, 11.11.2013 государственным регистратором направлено сообщение об отказе в проведении государственной регистрации сделки. Полагала, что Халилов Р.Ф. своими действиями уклоняется от завершения оформления сделки, исполнение которой фактически состоялось в виде полной оплаты по договору и передачи оговоренного в нем имущества. На момент заключения сделки и её совершения выданная на Халилову Н.А. доверенность от 07.03.2012 не была отменена ответчиком Халиловым Р.Ф. и предусматривала в числе предоставляемых поверенному полномочий совершение действий по отчуждению спорной жилой комнаты.

Не согласившись с иском, Халилов Р.Ф., действуя как в своих интересах, так и интересах несовершеннолетней дочери Х., обратился со встречным иском к Завгородневой О.Н., Халиловой Н.А. о признании сделки купли-продажи жилой комнаты по адресу: /__/, недействительной. Требования мотивировал тем, что спорная квартира была приобретена в период брака с Халиловой Н.А. путем приватизации в общую долевую собственность с закреплением по 1/3 доли за каждым из них, включая их общую дочь Х. В целях улучшения жилищных условий в марте 2012 года он выдал доверенность Халиловой Н.А. сроком на три года для отчуждения указанной жилой комнаты и приобретения взамен другого жилья. /__/ брак между ним и Халиловой Н.А. был расторгнут, недвижимость, для покупки которой выдавалась доверенность, приобретена не была. Впоследствии доверенность была им отменена в порядке, предусмотренном ст.188, 189 Гражданского кодекса РФ, о чем Халилова Н.А. ставилась в известность. 29.08.2013 из квартиры по /__/, где он проживал с дочерью Х., была совершена кража денежных средств в сумме /__/ рублей и документов (доверенности на имя Халиловой Н.А. и свидетельства о праве собственности на 1/3 доли в праве на спорную квартиру). А 08.10.2013 стало известно, что с использованием этой доверенности Халиловой Н.А. совершена сделка по отчуждению спорной жилой комнаты. Ссылался на недействительность данной сделки и потому, что она совершена вопреки интересам несовершеннолетней Х. Разрешение на отчуждение 1/3 доли в квартире, принадлежащей ребенку, давалось органом опеки под условием приобретения 1/2 доли в конкретно указанной квартире, чего не сделано. Кроме того, на момент выдачи разрешения брак с ответчицей был расторгнут и дочь проживала с ним, а не матерью, соответственно, последняя не могла быть осведомлена, согласна ли дочь на отчуждение 1/3 доли в квартире.

В судебном заседании представитель истца Завгородневой О.Н. - Севергина Я.В. поддержала заявленный иск и возражала против удовлетворения встречного иска. Пояснила, что доверенность на имя Халиловой Н.А. была отменена после сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. После расторжения брака Халилов Р.Ф. не предпринял попыток отменить доверенность от 07.03.2012. Доводы о том, что эта доверенность, как и свидетельство о праве собственности на 1/3 доли жилой комнаты, похищены в августе 2013 года Халиловой Н.А. объективно какими-либо доказательствами не подтверждены. Заявление о хищении документов последовало в отдел полиции уже после передачи документов на регистрацию. При заключении договора купли-продажи жилья разрешения Главы администрации Октябрьского района г. Томска отменено не было и не признано недействительным.

Ответчик Халилов Р.Ф., действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней Х., его представитель Мустафаев О.С., допущенный к участию по устному ходатайству ответчика, в судебном заседании не согласились в предъявленным иском, настаивали на удовлетворении встречного иска. Ответчик пояснил, что доверенность на имя Халиловой Н.А. выдал в марте 2012 года, когда с ней уже не проживал. Летом 2012 года, узнав, что она проживает другой семьей, он забрал доверенность и хранил её на съемной квартире. 29.08.2013 из его квартиры были похищены денежные средства на сумму /__/ рублей, пропажу документов (свидетельства и доверенности) обнаружил уже после того, как узнал о сделке купли-продажи от 02.10.2013. О последней ему стало известно в октябре 2013 года, когда участковый позвонил и сообщил, что в спорную квартиру пришел покупатель, проехав на квартиру, он познакомился с Завгородневой О.Н., и от неё все узнал.

Представитель третьего лица - администрации Октябрьского района г. Томска Кунтикова Ж.А. в письменном отзыве считала необоснованными доводы Халилова Р.Ф. по встречному иску о незаконности выдачи разрешения на совершение сделки по отчуждению 1/3 доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетней. Распоряжение Главы администрации о выдаче разрешения принято в пределах предоставленных полномочий, на тот момент Халилова Н.А. не была лишена родительских прав в отношении дочери, а следовательно, выступала её законным представителем и вправе была обращаться в орган опеки с заявлением о даче разрешения на совершение сделки. Впоследствии данное разрешение признано утратившим силу распоряжением Главы администрации от 04.12.2013 N 1795 с учетом того, что действия по купле-продаже с использованием данного разрешения уже совершены.

На основании ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса дело рассмотрено в отсутствие истца Завгородневой О.Н., ответчицы Халиловой Н.А., третьих лиц - администрации Октябрьского района г. Томска, Управления Росреестра по Томской области, извещенных о времени и месте рассмотрения спора.

Обжалуемым решением исковые требования Завгородневой О.Н. удовлетворены, а в удовлетворении встречного иска Халилова Р.Ф. отказано. Суд постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение площадью /__/ кв.м по адресу: /__/ от Халиловой Н.А., Х., Халилова Р.Ф. к Завгородневой О.Н. и регистрацию прав собственности на жилое помещение за Завгородневой О.Н.

В апелляционной жалобе Халилов Р.Ф., действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней Х., просит решение суда отменить, удовлетворить требования встречного иска. Полагает, что суд не оценил доводы, изложенные во встречном иске, неправильно определил значимые по делу обстоятельства. Указал, что сделка купли-продажи спорной квартиры произведена только с участием Халиловой Н.А., ни его, ни дочери интересы при заключении договора учтены не были, сама сделка проведена на основе украденной у него Халиловой Н.А. доверенности и впоследствии отмененного разрешения органа опеки на отчуждение доли ребенка в квартире. Суд указанным обстоятельствам оценки не дал.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Завгородневой О.Н. Севергина Я.В. считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 327, ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие сторон, третьего лица, надлежащим образом извещенных о дате её рассмотрения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статей 550, 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого помещения (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и с 01.03.2013 не требует государственной регистрации в соответствии с изменениями, внесенными в главы 1, 2, 3 и 4 Гражданского кодекса РФ Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

Однако это не снимает со сторон сделки предписанную пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ обязанность проводить государственную регистрацию перехода прав по сделке на жилое помещение в целях обеспечения стабильности гражданского оборота.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 02.10.2013 между истцом Завгородневой О.Н. и ответчиком Халиловой Н.А. был подписан договор купли-продажи жилой комнаты общей площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/ (л.д. 115 т.1). При заключении сделки ответчик Халилова Н.А. действовала как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетней дочери Х. и бывшего супруга Халилова Р.Ф. по доверенности от 07.03.2012 N 2-899, удостоверенной нотариусом г. Томска Н. Отчуждаемое имущество находилось в общей долевой собственности ответчиков по 1/3 доли в праве за каждым.

В день подписания договора состоялась передача спорной жилой комнаты, о чем стороны составили акт от 02.10.2013 (л.д. 116 т.1), где в п.4 подтвердили, что обязательства по передаче объекта сделки и расчету выполнены ими полностью.

02.10.2013 поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности, но её проведение приостановлено ввиду отзыва Халиловым Р.Ф. доверенности, выданной на имя Халиловой Н.А. 07.03.2012 (распоряжение нотариуса от 08.10.2013 об отмене доверенности -л.д. 128 т.1). 11.11.2013 выдан отказ в проведении государственной регистрации.

Удовлетворяя первоначальный иск и вынося решение о государственной регистрации перехода права собственности к Завгородневой О.Н., суд исходил из того, что договор купли-продажи был заключен с соблюдением норм закона и уполномоченным на то лицом, по нему произведен расчет и передана квартира, то есть состоялось фактическое исполнение, и ответчик Халилов Р.Ф., будучи одним из продавцов, своими действиями по отмене доверенности, имевшими место уже после совершения сделки, уклоняется от её окончательного оформления.

Данный вывод сделан судом в соответствии с разъяснениями п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где указано, что удовлетворение иска покупателя о государственной регистрации перехода права возможно при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Акт передачи от 02.10.2013 подписан Завгородневой О.Н. и Халиловой Н.А., которая выступала в этой сделке одновременно как представитель Халилова Р.Ф. по доверенности от 07.03.2012, не отмененной на дату заключения и исполнения сделки.

Факт выдачи доверенности на имя Халиловой Н.А., объем содержащихся в ней полномочий, в частности, на продажу 1/3 доли жилой комнаты по адресу: /__/ за цену и на условиях по усмотрению поверенного, сам Халилов Р.Ф. не оспаривал.

Доводы Халилова Р.Ф. о незаконности заключенной сделки ввиду отмены им доверенности на имя Халиловой Н.А., совершение продажи без учета его интересов и интересов несовершеннолетней дочери, положенные в основу встречного иска Халилова Р.Ф., обоснованно отклонены судом как несостоятельные.

Согласно ст. 189 Гражданского кодекса РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Толкуя данную правовую норму, районный суд правильно указал, что сделки, совершенные представителем до того момента, как он узнал о прекращении действия доверенности, имеют силу для представляемого и его правопреемников в отношении третьих лиц, если только не будет доказано, что третье лицо, с которым представитель совершил сделку, знало или должно было узнать об отмене доверенности.

В данном случае об отмене доверенности Халилов Р.Ф. распорядился только 08.10.2013, т.е. уже после того, как заключенная по ней сделка купли-продажи жилой комнаты была проведена сторонами.

Свидетельств отзыва доверенности, датированной 07.03.2012, ранее указанного срока и уведомления об этом лиц, совершивших сделку, в материалах дела не содержится.

Более того, как показала свидетель З., спорное жилое помещение приобреталось Завгородневой О.Н. через агентство недвижимости, директором которого свидетель является, а не напрямую у Халиловой Н.А., последняя знакома истице до этого не была.

Как подтвердил свидетель Т., привлеченный истицей для ремонта квартиры, о несогласии Халилова Р.Ф. с продажей квартиры Завгородневой О.Н. впервые стало известно, когда помещение уже было передано в её владение. Именно после этой встречи, как пояснил Халилов Р.Ф. (л.д. 193 т.1), он и обратился за отменой доверенности к нотариусу.

При указанном ходе развития событий нет оснований сомневаться в добросовестности кого-либо из участников оспариваемой сделки.

Изложенные в апелляционной жалобе утверждения Халилова Р.Ф. о пропаже доверенности, её хищении Халиловой Н.А. 29.08.2013 являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отвергнуты как не нашедшие подтверждения в ходе судебного разбирательства, так как в возбуждении уголовного дела по результатам рассмотрения данного заявления отказано постановлением от 11.12.2013. (л.д. 167 т.1). Кроме того, как следует из текста названного постановления, о пропаже доверенности от 07.03.2012 ответчик Халилов Р.Ф. впервые заявил после её отзыва - 13.11.2013.

30.08.2013, согласно постановлению о возбуждении уголовного дела (л.д. 219 т.1), Халилов Р.Ф. обращался в полицию только по факту пропажи у него денежных средств в сумме /__/ рублей, об этом же свидетельствует его заявление начальнику ОП- /__/ УМВД по г. Томску (л.д. 203 т.1). В связи с чем справка, выданная следователем (л.д. 31 т.1), о возбуждении уголовного дела по факту хищения доверенности не может быть принята во внимание как противоречащая вышеприведенным доказательствам.

Более того, заключение Халиловой Н.А. на основании той же доверенности предварительного договора купли-продажи жилой комнаты еще 19.08.2013 бесспорно подтверждает несостоятельность доводов ответчика Халилова Р.Ф. о хищении у него данного документа 29.08.2013.

Не умаляет юридической силы оспариваемого договора купли-продажи и то обстоятельство, что разрешение органа опеки на отчуждение доли ребенка в квартире признано утратившим силу распоряжением от 04.12.2013 N 1795, учитывая, что оспариваемая сделка оформлялась в период действия данного разрешения, ограниченного месячным срока со дня его издания (10.09.2013). Само разрешение выдано Халиловой Н.А., которая как мать ребенка, не ограниченная и не лишенная в отношении него родительских прав, является представителем его интересов в силу закона и наделена правом на совершение от его имени юридически значимых действий.

Судом также проверен и не установлен факт ущемления интересов несовершеннолетней в результате осуществленной сделки, так как несовершеннолетняя Х. взамен проданного имущества стала собственником 173/2727 доли в праве на квартиру по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, которая по метражу превосходит её долю в предыдущей квартире.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не являются новыми, всем им была дана оценка судом первой инстанции с приведением мотивов отказа в их принятии, которые судебная коллегия находит состоятельными по изложенным выше основаниям.

С учетом изложенного вывод суда об отказе в удовлетворении встречного иска Халилова Р.Ф. и удовлетворении требований Завгородневой О.Н. о государственной регистрации перехода права собственности по сделке является верным и пересмотру по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 328, статьей 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Халилова Р. Ф., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней Х., - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: