Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 июня 2014 г. по делу N 33-7584/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Янсона А.С.,

судей Нурмиева М.М. и Сазоновой В.Г.,

при секретаре судебного заседания Мельникове А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Нурмиева М.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" Вечерова И.Б. на решение Московского районного суда г. Казани от 28 марта 2014 года, которым постановлено:

иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды N ... от 26 октября 2004 года, заключенный между Прытковым М.Ю. и закрытым акционерным обществом "ФИТА МАРКЕТ" в отношении трехэтажной части производственного здания N ... (блок "В"), общей площадью 4843,8 кв.м., расположенного в городе "адрес" .

Обязать закрытое акционерное общество "ФИТА МАРКЕТ" возвратить Прыткову М.Ю. трехэтажную часть производственного здания N ... (блок "В"), общей площадью 4843,8 кв.м., расположенного в городе "адрес" по акту приема-передачи.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ФИТА МАРКЕТ" в пользу Прыткова М.Ю. уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 400 рублей.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" Вечерова И.Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Прыткова М.Ю. - Нурмухаметовой Р.Р. и представителя третьего лица ООО "Роллтех" - Петрова А.С., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прытков М.Ю. обратился к ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" с иском о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества, указав в обоснование требований, что на основании договора купли-продажи N ... от 08 ноября 2012 г. истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу "адрес" , здание 312. Часть указанного здания, а именно блок "В" площадью 4843,8 кв.м., на момент приобретения была обременена правом аренды ответчика, возникшим на основании договора аренды N ... от 26 октября 2004 г., заключённого между ЗАО "ФИТА" (арендодателем) и ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" (арендатором). В соответствии с дополнительным соглашением N ... от 22 апреля 2013 г. была произведена замена арендодателя по указанному договору аренды с ЗАО "ФИТА" на Прыткова М.Ю.; соглашение было надлежащим образом зарегистрировано. Актом осмотра от 15 апреля 2013 г. истец установил многочисленные нарушения со стороны арендатора, в том числе разрушение входных проёмов между помещениями на третьем этаже блока "В", течь в кровле, частичное отсутствие вентиляционной системы и т.д.; деятельность ответчиком не ведётся, имущество отсутствует. На втором этаже блока "В" частично срезана вентиляционная система, в перекрытии первого и второго этажей (несущая конструкция) произведено самовольное отверстие размером 1х1 м. Истец указывает, что ответчик существенно ухудшает состояние арендованного имущества. Также осмотром было установлено, что на первом этаже блока "В" осуществляется деятельность иных лиц - ООО "Метасинтез", ООО "Тиоком-Герметик", которые действуют на основании договоров аренды, в которых арендодателем является ООО "ХимЭкоТех". Истец указывает, что ответчик передал ООО "ХимЭкоТех" объект аренды без согласия собственника, что противоречит условиям договора. Свои обязательства по договору ответчик не выполняет, имуществом не пользуется с момента заключения договора аренды, т.е. с 26 октября 2004 г., что также является существенным нарушением заключённого договора. Ответчику направлялось требование об устранении нарушений, однако оно исполнено не было. Указывая на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды N ... от 26 октября 2004 г., истец просил суд расторгнуть указанный договор и обязать ответчика вернуть арендованное имущество - блок "В" здания N312, расположенного по адресу "адрес" , в трехдневный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту возврата.

Истец Прытков М.Ю. в суд первой инстанции не явился, его представитель Нурмухаметова Р.Р. в суде первой инстанции иск поддержала.

Представители ответчика ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" Вечеров И.Б., Царегородцев С.М. в суде первой инстанции с иском не согласились.

Представители третьих лиц ООО "ХимЭкоТех", ООО "Роллтех", ООО "Метасинтез", ООО "Саламат-К" в суд первой инстанции не явились.

Суд первой инстанции иск удовлетворил частично, приняв решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" просит решение суда отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указано, что истцом не был соблюдён предусмотренный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.3 договора аренды претензионный порядок разрешения спора. Дело рассмотрено судом общей юрисдикции с нарушением правил подведомственности спора, поскольку деятельность истца в спорном здании носит предпринимательский и экономический характер, несмотря на прекращение статуса индивидуального предпринимателя. Также в жалобе выражается несогласие с выводами суда первой инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды. Так, договором от 22 августа 2005 г. предыдущий собственник здания ЗАО "ФИТА" поручило ООО "Химтехнология" содержать спорное здание за счёт доходов от сдачи здания в аренду; указанному обществу было предоставлено право передачи своих прав и обязанностей по договору иному лицу. На основании указанного условия договора ООО "Химтехнология" передало право сдачи помещений в аренду ООО "ХимЭкоТех", против чего не возражало ЗАО "ФИТА МАРКЕТ". Апеллянт выражает на несогласие с выводами экспертизы, на которую сослался суд первой инстанции, указывая при этом, что экспертиза проведена на основании лишь визуального осмотра; ходатайство эксперта о предоставлении проектов инженерных коммуникаций и иных систем удовлетворено не было. Суд проигнорировал пояснения ответчика о том, что в арендуемой части здания находится законсервированный производственный комплекс по производству фотоплёнки; эксперты зафиксировали следы работ по его модернизации и демонтажу некоторых его частей. Суд необоснованно отказал в допросе в качестве специалиста главного конструктора указанного комплекса. Решением суда ответственность за дефекты здания необоснованно возложена на арендатора, хотя в решении указано, что они носят устранимый характер и возникли вследствие физического износа и непроведения капитального ремонта; при этом обязанность по его проведению в силу положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1 договора аренды лежит на арендодателе. Вывод суда о том, что при подписании договора спорное помещение находилось в нормальном техническом состоянии, не подтверждается материалами дела; судом не учтено, что с 1996 г. по 2004 г. здание не ремонтировалось. Также апеллянт указывает на невозможность исполнения решения суда в семидневный срок.

Представители третьих лиц ООО "ХимЭкоТех", ООО "Метасинтез", ООО "Саламат-К" в суд не явились, извещены надлежащим образом. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно положениям ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с положениями п.п. 1, 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По делу установлено, что истец Прытков М.Ю. на основании договора купли-продажи имущества N ... от 08 ноября 2012 г., заключенного с продавцом ЗАО "ФИТА", является собственником здания N312 с кадастровым номером ... , расположенного по адресу "адрес" . Право собственности истца на указанное здание зарегистрировано в установленном порядке, о чём 25 марта 2013 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации.

Из названного договора купли-продажи следует, что здание при продаже было обременено правом аренды ЗАО "ФИТА МАРКЕТ".

26 октября 2004 г. между ЗАО "ФИТА" (арендодателем) и ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" (арендатором) был заключён договор аренды трёхэтажной части названного здания 312 (блок "В") общей площадью 4843,8 кв.м. В соответствии с пунктом 4.1 договор действует в течение 25 лет; арендная плата установлена в размере 10% от дохода, полученного в результате использования объекта.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды N ... от 26 октября 2004 г. арендодатель ЗАО "ФИТА" был заменён его правопреемником - истцом Прытковым М.Ю.

Из акта от 15 апреля 2013 г., составленного с участием представителя Прыткова М.Ю., представителя ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" и директора ООО "Роллтех", следует, что при осмотре блока "В" указанного здания N312 было обнаружено, что входные проемы между помещениями частично разобраны и не соответствуют техническому паспорту; в помещении частично срезана технологическая вентиляция для сушки воздуха; окна частично разбиты, крыша имеет значительные протечки, помещение третьего этажа не отапливаются, арендатором ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" деятельность не осуществляется, личное имущество и работники арендатора отсутствуют. Технологическая вентиляция для сушки воздуха на втором этаже блока "В" частично срезана; помещение N52 закрыто, доступ отсутствует, в перекрытии первого и второго этажа произведено самовольное отверстие размером 1х1 м., помещения второго этажа не отапливаются, арендатором ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" деятельность не осуществляется. Помещение первого этажа N74 передано в аренду ИП Файзуллину, в помещении N70 разобран пол, помещения N48,56,58 и 66 переданы в аренду ООО "Роллтех", помещение N42 передано в аренду ООО "Саламат-К", помещение N43 передано в аренду ООО "Метасинтез".

Ответчику направлялось требование об устранении нарушений, в том числе восстановлении здания, расторжении договоров субаренды и использовании помещения в соответствии с его назначением. На требовании имеется отметка о его получении представителем ответчика 20 мая 2013 г.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды, которые являются основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом.

Определением суда первой инстанции от 30 сентября 2013 г. по ходатайству представителя ответчика ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: имеют ли нежилые помещения, расположенные в блоке "В" здания N312 по адресу: "адрес" , повреждения во внутренней и наружной частях здания, во внутренней и наружной отделке? Если имеются, то в чем они заключаются? Являются ли выявленные дефекты существенными или нет, устранимыми или нет? Если повреждения были выявлены, в чем заключается механизм их образования и причины деформации? Являются ли выявленные дефекты следствием действий по изменению конструкции помещений или следствием бездействия в частности проведения текущего или капитального ремонта помещений и здания в целом, физического износа помещений? Соответствует ли система вентиляции, освещения, отопления, энергоснабжения помещений требованиям действующих нормативных актов? Если соответствует, указать причину несоответствия. Имеется ли в нежилых помещениях, расположенных в блоке "В" здания N312, расположенного по адресу: "адрес" , самовольная перепланировка? Являются ли нежилые помещения, расположенные в блоке "В" здания N312, расположенного по адресу: "адрес" , пригодными для эксплуатации в соответствии с их назначением? Создает ли соответствие помещений, расположенных в блоке "В" здания N312, расположенного по адресу: "адрес" , угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся внутри них? Исключается ли возможность обрушения конструкций в блоке "В" здания N312, расположенного по адресу: "адрес" ?

Производство экспертизы было поручено экспертам РГУП Бюро технической инвентаризации Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан.

Из экспертного заключения N ... следует, что экспертами были выявлены многочисленные повреждения во внутренних и наружных частях здания, которые возникли по причине физического износа и бездействия в проведении капитального и текущего ремонта в процессе эксплуатации здания и его перепланировки. Выявлены изменения в конструктивных элементах и во внутренней планировке здания. Система электроснабжения требует ремонта, система механической приточно-вытяжной вентиляции на 2-м и 3-м этажах не функционирует, так как часть системы срезана и отсутствует оборудование в вентиляционных камерах; данные изменения возникли вследствие ненадлежащей эксплуатации. Помещения блока "В" производственного здания N312 непригодны к эксплуатации в соответствии с их первоначальным назначением.

Кроме того, ответчиком не оспаривалось и того обстоятельства, что им длительное время не производилось платежей по договору аренды.

Таким образом, поскольку по делу установлены предусмотренные статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил соответствующее требование истца.

Судебная коллегия не может принять доводы жалобы, связанные с несогласием с выводами экспертизы. Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имелось, поскольку оно отвечает установленным законом требованиям; эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Несмотря на несогласие с выводами экспертизы представители ответчика о проведении дополнительной или повторной экспертизы не ходатайствовали, иных заключений суду не представили. Тот факт, что экспертиза проведена на основании визуального осмотра, не ставит под сомнение выводов эксперта о наличии повреждений здания, изменений планировки и т.д. Кроме того, при производстве экспертизы применялся анализ материалов дела, обработка результатов замеров, графическое моделирование на ЭВМ. Апеллянтом не указано, какие именно иные методики должны были быть применены экспертами и не приведено доказательств ошибочности их выводов. Установленные экспертизой повреждения не связаны с наличием или отсутствием в спорном помещении какого-либо имущества, в том числе производственного комплекса, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в допросе в качестве специалиста главного конструктора комплекса.

Судебная коллегия не может принять довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка разрешения спора. Как указывалось выше, ответчику направлялось требование об устранении нарушений, получение которого не оспаривалось представителями ответчика. Кроме того, 29 июля 2013 года ответчику было направлено соглашение о расторжении договора аренды, что подтверждается описью вложения в почтовое отправление и квитанцией.

Также судебная коллегия не может принять довод жалобы о том, что дело рассмотрено судом общей юрисдикции с нарушением правил подведомственности.

Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 10 сентября 2013 г. следует, что истец Прытков М.Ю. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 11 декабря 2012 г., т.е. после заключения договора купли-продажи здания. Из уведомления о снятии с учёта и выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 25 сентября 2013 г. следует, что Прытков М.Ю. был снят с учёта в качестве индивидуального предпринимателя 25 сентября 2013 г., т.е. до принятия судом решения по настоящему делу.

Согласно положениям ч. 3 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

Частью 2 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

Из приведённых норм следует, что в силу субъектного состава сторон спора данное дело подведомственно суду общей юрисдикции.

Довод жалобы, связанный с несогласием с выводами суда о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, основанием для отмены оспариваемого решения не является. В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 26 октября 2004 г. арендатор вправе сдавать помещения объекта в субаренду с предварительного письменного согласия арендодателя; доказательств наличия такого согласия, полученного в том числе после смены собственника здания, суду представлено не было.

Кроме того, вышеприведённые нарушения условий договора в любом случае являются самостоятельным основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Судебная коллегия отмечает также, что в письме от 19 апреля 2013 г. конкурсный управляющий ЗАО "ФИТА" сообщил, что с момента заключения договора аренды и по 25 марта 2013 г. ответчик не оплачивал арендные платежи за пользование помещением, финансово-хозяйственную деятельность не вёл.

Довод жалобы о том, что ответственность за дефекты здания необоснованно возложена на арендатора, судебная коллегия принять не может в силу следующего.

Из акта приёмки-передачи от 02 ноября 2004 года следует, что вышеуказанные помещения были приняты ответчиком в нормальном техническом состоянии. Следовательно, при принятии ответчиком помещений по договору аренды они не требовали капитального ремонта.

Из заключения экспертизы следует, что повреждения здания возникли по причине физического износа и бездействия в проведении капитального и текущего ремонта в процессе эксплуатации здания и его перепланировки.

Во время действия договора аренды, т.е. на протяжении почти 10 лет, ответчик, приняв помещения в нормальном состоянии, к арендодателю по поводу их состояния не обращался и не предпринимал предусмотренных ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации действий, в том числе не требовал безвозмездного устранения недостатков или досрочного расторжения договора.

Из изложенного следует, что повреждения здания (и, как следствие, необходимость проведения капитального ремонта) возникли ввиду отсутствия проведения текущего ремонта, обязанность по проведению которого лежит на ответчике.

Довод жалобы о необоснованности вывода суда о том, что при подписании договора спорное помещение находилось в нормальном техническом состоянии, опровергается названным актом приёмки-передачи здания, подписанным представителем ответчика.

Довод жалобы о невозможности исполнения решения суда в семидневный срок не влияет на правильность выводов суда первой инстанции об обоснованности иска и не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.

Иных доводов к отмене решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Решение суда является законным и обоснованным; оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Казани от 28 марта 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ЗАО "ФИТА МАРКЕТ" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий -

Судьи: