Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 июня 2014 г. по делу N 33-8362/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Янсона А.С.,

судей Сазоновой В.Г. и Нурмиева М.М.,

при секретаре судебного заседания Мельникове А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Сазоновой В.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Татстройинвест" на решение Кировского районного суда города Казани от 09 апреля 2014 года, которым постановлено:

исковые требования Лукаевой С.С., Тимофеевой Т.П. удовлетворить.

Признать требования ООО "Татстройинвест" о доплате стоимости "адрес" , Осиновского сельского поселения, Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан незаконными.

Обязать ООО "Татстройинвест" передать по акту приема передачи Лукаевой С.С., Тимофеевой Т.П. "адрес" , Осиновского сельского поселения, Зеленодольского муниципального района РТ, общей площадью всех частей здания 46,6 кв.м. (без учета лоджии 2,9 кв.м.) в соответствии с экспликацией к поэтажному плану технического паспорта по состоянию на 21 июня 2013 года.

Взыскать с ООО "Татстройинвест" в доход государства, государственную пошлину 400 (четыреста) рублей.

В удовлетворении встречного иска ООО "Татстройинвест" - отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ООО "Татстройинвест" - Латфуллину Р.Т., поддержавшую жалобу, Тимофееву Т.П., Лукаеву С.С. и их представителя Пайкееву Ю.А., возражавших относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лукаева С.С., Тимофеева Т.П. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Татстройинвест" ( далее по тексту ООО "Татстройинвест") о признании требований о доплате стоимости квартиры незаконными, о понуждении передачи "адрес" , Осиновского сельского поселения Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан.

Требования мотивированы тем, что в апреле 2013 года они с целью улучшения своих жилищных условий решили купить квартиру. Они нашли в ЖК "Радужный" дом, который находился на стадии завершения строительства. Менеджер предложил им выгодный вариант в виде улучшенной однокомнатной квартиры площадью 46 кв.м. Эта квартира полностью устроила истцов. В июне 2013 года истцы вели электронную переписку с офисом продаж, и им были высланы планы квартир на первом этаже и план квартир на других этажах. 24 июля 2013 года они подписали с ответчиком договор об участии в долевом строительстве с указанием в нем параметров квартиры общей проектной площади 46,6 кв.м., жилой проектной площади 13.32 кв.м., проектной площади летних помещений 3,49 кв.м., планом на жилую комнату, кухню, вспомогательные помещения (прихожая, ванна с туалетом), лоджии, кроме технического подполья (лоджии). В договоре также была прописана окончательная стоимость квартиры, сумма первоначального взноса, сумма, оформленная в кредит, а также перечень готовности простой отделки с описанием. Истцы обязанность по оплате стоимости квартиры исполнили в полном объеме.

06 сентября 2013 года дом был введен в эксплуатацию. В середине сентября они обратились к ответчику, чтобы подписать акт приема-передачи квартиры, в чем им было отказано со ссылкой на направление в их адрес письма об изменении площади с 46,63 кв.м. на 50,3 кв.м. и доплате за разницу 3,47 кв.м. в размере 146 889 рублей 20 копеек. При этом к письму не прилагался план БТИ с новыми размерами. Когда истцы получили экспликацию к поэтажному плану здания, то обнаружили в плане своей квартиры так называемый погреб. Оказалось, что погреб именуется "техническое подполье" и застройщик изначально знал о его наличии, но скрыл от них полную информацию о квартире. В письме от 04 октября 2013 года, которое они получили от застройщика, указывалось, что площадь квартиры изменилась и стала 49,6 кв.м., сумма доплаты составила 121 490 рублей 49 копеек.

Лукаева С.С., Тимофеева Т.П просили обязать ответчика передать им в собственность квартиру, расположенную по адресу: "адрес" ; признать неправомерным требования ответчика о доплате за техническое подполье в сумме 121 490 рублей 49 копеек; считать сумму, указанную в договоре и уплаченную истцами, окончательной; обязать ответчика заключить с ними договор и акт приема-передачи "адрес" .

В ходе рассмотрения дела Лукаева С.С., Тимофеева Т.П. и их представитель Савельев А.Ю. уточнили исковые требования, просили суд признать требования застройщика ООО "Татстройинвест" о доплате незаконными; обязать ООО "Татстройинвест" передать им "адрес" сельского поселения Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан площадью 46,63 кв.м. путем заключения акта приема-передачи.

ООО "Татстройинвест" обратился со встречным иском к Лукаевой С.С. и Тимофеевой Т.П. о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья ... от 24 июля 2013 года. В обоснование указано, что договор подлежит расторжению в связи с отказом ответчиков произвести полную оплату стоимости квартиры.

Лукаева С.С., Тимофеева Т.П. и их представитель Савельев А.Ю. в суде первоначальный иск поддержали, встречный иск не признали.

Представитель ООО "Татстройинвест" - Латфуллина Р.Т. в суде первоначальный иск не признала, встречный иск поддержала.

Представитель третьего лица - ОАО "Сбербанк России" Поликарпова А.Р. в суд не явилась.

Суд постановил решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе ООО "Татстройинвест" просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Трофимовой Т.П., Лукаевой С.С. отказать. В жалобе указывается, что договором определена возможность изменения площади квартиры по завершении строительства и увеличения ее стоимости. Согласно технического паспорта квартиры спорная площадь обозначена как лоджия и относится к общей площади квартиры. Вывод суда о внесении изменений в проект жилого дома необоснован. Спорная лоджия не входит в состав общего имущества собственников помещений жилого дома, имеет индивидуальный выход с лоджии под которой она расположена. Квартира может быть передана истцам только после полной оплаты ее стоимости. Они сами признавали, что оплата была произведена не полностью. Суд необоснованно отклонил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с отсутствием третьего лица ОАО "Сбербанк России".

В возражении на апелляционную жалобу представитель Тимофеевой Т.П., Лукаевой С.С. - Пайкеева Ю.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как видно из материалов дела, 24 июля 2013 года между ООО "Татстройинвест" (Застройщиком) и Тимофеевой Т.П., Лукаевой С.С. (Участниками) заключен договор участия в долевом строительстве жилья N ... , согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участникам, а участники обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Пунктом 1.2 договора стороны согласовали технические характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику после ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, расположенного по адресу: "адрес" , кадастровый номер участка ... , номер квартиры - ... подъезд - ... этаж - ... общая проектная площадь 46.3 кв.м., жилая проектная площадь - 13,32 кв.м., проектная площадь летних помещений - 3,49 кв.м. Согласно пункту 4.1 договора цена объекта долевого участия строительства, подлежащего передаче участникам за один квадратный метр составляет 42 358 рублей 43 копейки. Стоимость квартиры, включая летние помещения, составляет 1 973 903 рубля. Участник обязуется перечислить на расчетный счет застройщика денежные средства в размере стоимости квартиры, при этом: сумму в размере 650 000 рублей участник оплачивает в течение пяти рабочих дней со дня подписания настоящего договора. Сумму в размере 1 323 903 рубля участник оплачивает за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" в течение пяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего договора. В соответствии с п.4.5 договора, при увеличении или уменьшении общей площади объекта долевого строительства, по сравнению с проектной площадью, более чем на один квадратный метр, что подтверждается техническим паспортом БТИ, стороны обязуются в течение десяти дней с момента получения одной стороны письменного уведомления другой стороны об изменении площади, оплатить разницу в метраже по цене за один квадратный метр, сложившийся на день последнего платежа по настоящему договору. В соответствии с п.2.2.9 договора, застройщик обязуется уведомить банк обо всех изменениях, вносимых в настоящий договор в письменном виде, не позднее 5 рабочих дней до планируемой даты их внесения с отправлением уведомления, направленного банку.

Лукаева С.С. 30 июля 2013 года оплатила по договору участия в долевом строительстве жилья 650 000 рублей.

31 июля 2013 года между ОАО "Сбербанк России" и Лукаевой С.С., Тимофеевой Т.П. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщикам предоставлен кредит по программе "Приобретение строящегося жилья" в сумме 1 323 903 рубля под 11,55% годовых на инвестирование строительства, расположенного по адресу: "адрес" .

12 августа 2013 года ОАО "Сбербанк России" перечислило на счет ООО "Татстройинвест" 1 323 903 рубля.

14 августа 2014 года Лукаева С.С. заключила с ООО "Страховая группа "Аско" договор комплексного ипотечного страхования N ... , получила полис комплексного ипотечного страхования.

06 сентября 2013 года жилой дом введен в эксплуатацию.

28 сентября 2013 года Лукаевой С.С., Тимофеевой Т.П. получено письмо от ООО "Татстройинвест" от 29 августа 2013 года N ... согласно которому площадь квартиры по данным БТИ составляет 50,1 кв.м., по договору общая проектная площадь составляла 46,63 кв.м., им предложено произвести доплату в размере 146 889 рублей 20 копеек в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания общая площадь квартиры N ... по ЖК РФ составляет 43,3 кв.м., общая площадь квартиры по СНиП - 49,5 кв.м., в том числе жилая площадь - 13,4 кв.м., подсобная - 29,9 кв.м., лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых - 6,2 кв.м. ( в том числе площадь помещения, расположенного под лоджией).

Согласно письму ООО "Татстройинвест" от 18 октября 2013 года на имя Лукаевой С.С., Тимофеевой Т.П. в уведомление ... от 29 августа 2013 года внесены изменения, поскольку общая площадь квартиры по данным БТИ составляет 49,5 кв.м., по договору общая проектная площадь составляет 46,63 кв.м., и разница составляет 2,87 кв.м., истцам предложено произвести доплату в размере 121 490 рублей 49 копеек в срок до 02 декабря 2013 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из права сторон самостоятельно и по своей воле определять содержание и условия договора. Исходя из буквального толкования условий договора долевого участия, установив, что общая площадь жилого помещения была изменена ООО "Татстройинвест" без уведомления Лукаевой С.С., Тимофеевой Т.П. и третьего лица ОАО "Сбербанк России", в залоге которого находится указанная квартира, путем возведения техподполья в подвале многоквартирного жилого дома, обозначенного в техническом паспорте как лоджия квартиры, строительство которого является навязанной услугой для истцов со стороны ответчика, техподполье площадью 2,9 кв.м. является подвальным помещением с точки зрения его расположения и в состав квартиры не может входить, суд правомерно удовлетворил первоначальный иск, отказав в удовлетворении встречного иска.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года ... "О защите прав потребителей"

В силу положений статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 16 Закона "О защите прав потребителей", запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Пунктом 23 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 (ред. от 08.04.2013) отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа1998 года N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что при проведении технической инвентаризации здания жилого дома по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

жилая площадь квартиры (квартир);

площадь квартиры (квартир);

общая площадь квартиры (квартир).

Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

В пункте 3.10 СНиП 31-01-2003, утвержденных

Приказом Минрегиона РФ от 24 декабря 2010 года N 778, содержится понятие лоджии - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.

Помещение под лоджией площадью 2,9 кв.м., поименованное в техническом паспорте как лоджия, к наружной стене квартиры N ... не примыкает, находится под лоджией, фактически является подвальным помещением с точки зрения его расположения и по техническим характеристикам к лоджии не может быть отнесено.

В экспликации к поэтажному плану и в планировке квартиры, которые были представлены застройщиком истцам при заключении договора, указанное помещение не было оговорено. Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве между сторонами не заключалось. Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате участником, площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади лоджии 3,46 кв.м. без применения понижающих коэффициентов.

Поскольку указанное в качестве лоджии квартиры помещение площадью 2,9 кв.м., поименованное в техническом паспорте как техподполье под лоджией поз.6, не соответствует определению лоджии, изложенному в вышеприведенных правилах, и по техническим характеристикам (ограниченность по глубине требованиями естественной освещенности помещения, к которому она примыкает) подпадает под определение техподполья, суд пришел к правильному выводу, что спорное помещение в состав квартиры не входит, обустройство техподполья под лоджией без согласования с участником строительства является услугой, навязанной застройщиком.

В этой связи отсутствуют правовые основания для изменения порядка определения цены договора долевого участия, соответственно, выводы суда о признании требования ООО "Татстройинвест" о доплате по договору незаконными, об обязании ответчика передать квартиру истцам являются законными и обоснованными. Поскольку площадь квартиры после завершения строительства соответствует проектной, истцы оплатили стоимость квартиры в полном размере, оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве судебная коллегия не усматривает.

При оценке доводов апелляционной жалобы судебная коллегия учитывает, что материалы дела исследованы судом с достаточной полнотой, выводы суда мотивированы, правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон дана правовая оценка в их совокупности. Всем представленным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких данных судебная коллегия считает, что по делу постановлено соответствующее требованиям материального и процессуального закона решение. Поэтому оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия.

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Казани от 09 апреля 2014 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Татстройинвест" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: