Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 июня 2014 г. по делу N 33-8619/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Габидуллиной А.Г. и Галиевой А.С.,

при секретаре судебного заседания Мельникове А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Саутина Д.В. - адвоката Зверева Е.Ю. на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 09 апреля 2014 года, которым Саутину Д.В. отказано в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Дарлинг", обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", Харисову И.З. об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения, признании помещений 12-ого этажа самовольной постройкой, признании недействительными: договора долевого участия в строительстве жилья

от 12 января 2009 года, дополнительного соглашения N 1 от 05 июля

2011 года, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" и Харисовым И.З.; договора купли-продажи недвижимости от 25 апреля 2013 года N 1, заключенного между Харисовым И.З. и обществом с ограниченной ответственностью "Дарлинг"; записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 сентября 2012 года о праве собственности Харисова И.З. на нежилое помещение "адрес" ; записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 мая 2013 года о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "Дарлинг" на "адрес" ; кадастрового паспорта помещения 1041, "адрес" .

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Саутина Д.В. - адвоката Зверева Е.Ю., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Дарлинг" и Харисова И.З. - Рыбак А.Р., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Саутин Д.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дарлинг" (далее - ООО "Дарлинг"), обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (далее - ООО "Фирма "Свей"), Харисову И.З. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании помещений самовольной постройкой, признании договоров недействительными. В обоснование иска указано, что истец является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес" на основании договора долевого участия в строительстве жилья. Право собственности на данную квартиру, расположенную на 9-м этаже дома, признано за истцом на основании вступившего в законную силу решения Вахитовского районного суда г. Казани от 24 ноября 2009 года.

Над подъездом истца застройщиком дома - ООО "Фирма "Свей" построены 11-й и 12-й технические этажи, при этом на 12-м этаже имеется отдельное помещение, площадью 117 кв. м, в котором согласно проектно-сметной документации располагаются тепловой узел, машинное отделение (лифтовая) и пр.

Вместе с тем, истцу стало известно, что помещения указанного технического этажа с 25 сентября 2012 года находились в собственности Харисова И.З., а с 15 мая 2013 года принадлежат на праве собственности ООО "Дарлинг". Истец указывает, что ответчиками с крыши дома перенесены антенны общего пользования, демонтированы элементы кровли, а также незаконно осуществлены строительные работы по возведению пристроев к указанным помещениям, которые затронули характеристики надежности и безопасности жилого дома и его инженерных коммуникаций, ликвидирован запасной пожарный выход на крышу.

Поскольку жильцы дома не давали своего согласия на отчуждение общедомового имущества, представитель истца, уточнив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, просил суд истребовать общее имущество из чужого незаконного владения, признать помещения 12-ого этажа самовольной постройкой и применить последствия, предусмотренные ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязав ООО "Дарлинг" привести спорные помещения в первоначальное состояние, признать недействительными: договор долевого участия в строительстве жилья

от 12 января 2009 года, дополнительного соглашения N 1 от 05 июля

2011 года, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" и Харисовым И.З.; договор купли-продажи недвижимости от 25 апреля 2013 года N 1, заключенного между Харисовым И.З. и обществом с ограниченной ответственностью "Дарлинг"; запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 сентября 2012 года о праве собственности Харисова И.З. на нежилое помещение, общей площадью 257,3 кв. м, 12-ого этажа жилого дома по "адрес" ; запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 мая 2013 года о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "Дарлинг" на нежилое помещение, общей площадью 354,1 кв. м, 12-ого этажа жилого дома по "адрес" ; кадастровый паспорт помещения 1041, общей площадью 354,1 кв. м, расположенного по "адрес" .

Представитель ответчиков ООО "Дарлинг" и Харисова И.З. - Рыбак А.Р. иск не признала.

Представитель ответчика - ООО "Фирма "Свей", представители третьих лиц - Управления Росреестра по Республике Татарстан, РГУП БТИ, ТСЖ "Калинина, 60", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата по Республике Татарстан" в суд не явились.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе представитель Саутина Д.В. - адвокат Зверев Е.Ю. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска. В жалобе отмечается, что судом не приняты во внимание доводы истца и имеющиеся в материалах дела доказательства о неправомерности отчуждения в собственность ответчиков спорного имущества, являющегося в силу закона общедомовым, и необходимости устранения нарушения имущественных прав собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома в отношении спорных помещений.

Представитель ответчика - ООО "Фирма "Свей", представители третьих лиц - Управления Росреестра по Республике Татарстан, РГУП БТИ, ТСЖ "Калинина, 60", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата по Республике Татарстан" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены, сведений о причинах неявки не представлено. Интересы ООО "Дарлинг" и Харисова И.З. в судебном заседании представляла по доверенности Рыбак А.Р., интересы Саутина Д.В. - адвокат Зверев Е.Ю.

Поскольку данных о наличии существенных препятствий для участия указанных выше лиц в данном судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из материалов дела следует, что ООО " Фирма " Свей" являлось застройщиком жилого дома, расположенного по "адрес" .

Истец Саутин Д.В. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес" по договору долевого участия в строительстве жилья от 01 февраля 2006 года, заключенному с ООО "Фирма "Свей".

12 января 2009 года между ООО "Фирма "Свей" и Харисовым И.З. заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Фирма "Свей" обязалось после окончания строительства дома "адрес" передать Харисову И.З. согласно поэтажному плану (Приложению 1) нежилое помещение, расположенное в блоке N 2

на 12-м этаже дома.

На основании дополнительного соглашения N 1 к указанному договору от 05 июля 2011 года ООО "Фирма "Свей" и Харисов И.З. изменили пункт 2.2 договора, включив в состав нежилого помещения террасу площадью 81,9 кв. м, общая площадь подлежащих передаче Харисову И.З. помещений составила 266, 4 кв. м.

27 июня 2012 года ООО "Фирма "Свей" после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию передало по акту приема-передачи в собственность Харисову И.З. нежилые помещения 12-го этажа в блоке N 2 дома "адрес" , общей площадью 266,4 кв. м.

После подписания акта приема-передачи нежилого помещения Харисов И.З. осуществил кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на нежилое помещение N 1041, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 сентября 2012 года.

25 апреля 2013 года по договору купли-продажи недвижимого имущества Харисов И.З. продал спорные нежилые помещения ООО "Дарлинг", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права

от 15 мая 2013 года.

Принимая оспариваемое решение об отказе в удовлетворении заявленных Саутиным Д.В. исковых требований, суд первой инстанции правильно указал, что спорные нежилые помещения, находящиеся в настоящий момент в собственности ООО "Дарлинг", не входят в состав общедомового имущества, в связи с чем права собственников жилых помещений дома, в том числе и истца, не нарушены.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если помещения жилого дома изначально предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используются фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Согласно проектной документации на 12 этаже жилого дома "адрес" были отдельно запроектированы нежилые помещения архитектурной мастерской, отдельно - помещения для технического использования.

Жилой дом "адрес" , включая спорные нежилые помещения, был введен в эксплуатацию на основании разрешения ... от 30 декабря 2011 года, в разделе 3 которого установлено количество этажей жилого дома 12-16.

При этом, согласно данным технического паспорта жилого дома от

14 сентября 2011 года, по которому дом вводился в эксплуатацию, спорные нежилые помещения, в том числе и терраса, существовали на момент сдачи дома в эксплуатацию, следовательно, они были построены в соответствии с проектной документацией.

Как усматривается из указанного технического паспорта, а также технического паспорта на нежилое помещение N 1041 от 20 июля 2012 года в собственности ООО "Дарлинг" находятся помещения NN 1, 2, 3, 4, 5, 13. Помещения, предназначенные для обслуживания дома, в площадь спорного нежилого помещения не входят, это помещения: NN 6, 7 - машинное отделение, NN 11, 12 - венткамеры, с 5 по 13 - лифтовый холл, лестничные клетки, тамбуры, холлы, коридоры.

Таким образом, судом обоснованно отклонены доводы истца о незаконности отчуждения ООО "Фирма "Свей" спорных помещений в собственность Харисова И.З., а также последующей продажи спорного объекта недвижимости Харисовым И.З. в собственность ООО "Дарлинг" без получения на то согласия собственников помещений многоквартирного дома, поскольку эти помещения не связаны с обслуживанием жилого дома и являются самостоятельным объектом недвижимости.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно оставлены без удовлетворения требования истца о признании самовольной постройкой возведенного ООО "Дарлинг" пристроя к спорному нежилому помещению.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1, п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как видно из материалов дела, после покупки нежилых помещений ООО "Дарлинг" была произведена перепланировка помещений путем сноса старой кирпичной перегородки, установки витражного стенового остекления и устройства легкой кровли по деревянным элементам. Согласно заключению ООО "ТрансИнжКом" от 25 августа 2013 года указанные конструкции являются легкосборными конструкциями некапитального характера.

С учетом приведенных выше правовых норм, осуществленные ООО "Дарлинг" работы по перепланировке и переоборудованию помещений террасы не требуют получение разрешения на строительство и не могут быть признаны самовольными.

В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 29 октября

2013 года в результате перепланировки и переоборудования помещений террасы произошло увеличение общей площади нежилого помещения N 1041 на 96,8 кв. м. В этой связи ООО "Дарлинг" 04 февраля 2014 года было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности взамен свидетельства от 15 мая 2013 года с указанием общей площади нежилого помещения в размере 354,1 кв. м.

Доводы истца о нарушении ответчиком права собственников помещений дома на доступ к общедомовому имуществу также не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, каких-либо доказательств в обоснование данных доводов истцом суду не представлено.

Как следует из технического паспорта и поэтажного плана на 12 этаж, доступ к помещениям общего пользования осуществляется отдельно от нежилых помещений, принадлежавших ООО " Дарлинг", а доступ на крышу дома осуществляется через машинное отделение, доступен для общего пользования.

Согласно договору N 4320 на снабжение тепловой энергией от 10 октября 2013 года, заключенному между МУП ПО "Казэнерго" и Харисовым И.З., отопление спорного нежилого помещения производится по отдельным стоякам от ИТП, оплата водоснабжения производится по установленным счетчикам холодной и горячей воды.

При таких обстоятельствах, решение суда об отказе в удовлетворении иска Саутина Д.В. является правильным.

Доводы апелляционной жалобы представителя Саутина Д.В. - адвоката Зверева Е.Ю., озвученные также в суде апелляционной инстанции со ссылкой на отдельные доказательства, имеющиеся в материалах дела, о незаконности отчуждения спорных помещений по той причине, что они являются общедомовым имуществом многоквартирного дома, не повлечь отмену вынесенного судом решения, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции, основанные на полном, всестороннем исследовании и надлежащей оценке всей совокупности представленной сторонами проектной, технической и правоустанавливающей документации.

Доводы жалобы об отсутствии у собственников помещений доступа к общедомовому имуществу являются несостоятельными, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены, при этом данные доводы были судом первой инстанции исследованы и получили надлежащую правовую оценку.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и закону не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя истца судебная коллегия не находит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда г. Казани от 09 апреля 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Саутина Д.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий -

Судьи: