Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 20 мая 2014 г. по делу N 11-4090/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судей

при секретаре

Протозановой С.А.,

Белых А.А., Маркеловой Н.А.,

Дрибинском С.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" на решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 23 декабря 2013 года по иску Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" к Шуравиной С.А. о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Протозановой С.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства" (далее - ОАО "АФЖС") обратилось в суд с иском к Шуравиной С.А. и просило: расторгнуть договора стабилизационного займа N **** от 25 декабря 2009 года; взыскать задолженность но договору в сумме **** рублей 20 копеек, в том числе: основной долг **** рублей 47 копеек, проценты за пользование займом - **** рублей 73 копеек, пени за нарушение сроков займа - **** рублей; определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 7,75% годовых, начиная с 13 сентября 2013 года и по день вступления решения в законную силу; обратить взыскание на заложенное имущество двухкомнатную квартиру, площадью **** кв.м., расположенную по адресу: г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере **** рублей 52 копейки.

В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор стабилизационного займа для погашения задолженности по кредитному договору N **** от 15 декабря 2006 года, заключенному между ответчиком и ЗАО КБ "Европейский трастовый банк". Исполнение обязательств обеспечено договором об ипотеке недвижимого имущества. Обязательства по кредиту заемщик исполняла ненадлежащим образом, в результате чего образовалась просроченная задолженность в заявленном размере.

Представитель истца ОАО "АФЖС" не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Ответчик Шуравина С.А. в судебном заседании исковые требования признала частично, сам факт заключения договора не оспаривала, согласилась с расчетом задолженности, представленным истцом.

Представитель третьего лица ООО "Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска" (далее ООО "СИАМ") извещен, не явился.

Суд постановил решение которым: расторг договор стабилизационного займа N **** от 25 декабря 2009 года, заключенный между ОАО "АФЖС" и Шуравиной С.А.; взыскал с Шуравиной С.А. в пользу ОАО "АФЖС" задолженность по договору стабилизационного займа N **** от 25 декабря 2009 года в размере **** рубля 20 копеек, в том числе: основной долг - **** рублей 47 копеек, проценты за пользование займом - **** рублей 73 копеек, пени - **** рублей; начиная с 13 сентября 2013 года и по день вступления решения в законную силу начислять проценты за пользование займом в размере 7,75% годовых; государственную пошлину в размере **** рублей 52 копейки. В остальной части исковых требований отказал.

Определением от 06 марта 2014 года в решении суда от 23 декабря 2013 года устранена описка в части указания N **** договора стабилизационного займа от 25 декабря 2009 года, заключенного между ОАО "АФЖС" и Шуравиной С.А. (л.д. 118).

В апелляционной жалобе представитель ОАО "АФЖС" просит решение суда первой инстанции отменит в части отказа в обращении взыскания за заложенное имущество ввиду нарушения норм материального права. Суд первой инстанции необоснованно отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тго тем, что кроме заемщика в квартире проживают малолетние дети, что по смысл) ст. 348 УК РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований. Размер требований ОАО "АФЖС" соразмерен стоимости заложенного имущества, а период просрочки является значительным. Указывает на то, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие наличие спора между истцом и ответчиком в отношении стоимости спорной квартиры. Ответчиком не представлен отчет об иной стоимости спорной квартиры.

В суд апелляционной инстанции представитель истца ОАО "АФЖС", представитель третьего лица ООО "СИАМ", ответчик Шуравина С.А. не явились, надлежащим образом извещены, доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с ч.1 ст.327, ч.З ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела доводы апелляционной жалобы, обсудив ее доводы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество по следующим основаниям.

Однако указанным требованиям обжалуемое решение в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не соответствует.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, 25 декабря 2009 года между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и Шуравиной С.А. заключен договор стабилизационного займа N ****, по условиям которого, ответчику предоставлен стабилизационный заем в размере **** рубля 07 копеек в целях погашения просроченной задолженности по заключенному между Шуравиной С.А. и ЗАО КБ "Европейский трастовый банк" кредитному договору.

Из представленных документов усматривается, что изменено наименования ответчика вместо ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (ОАО "АРИЖК") - ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (ОАО "АФЖС")

Заемщик Шуравина С.А. свои обязательства по договору стабилизационного займа N ****, условия которого ответчиком не оспаривались, надлежащим образом не исполняет своевременно не перечисляет денежные средства для погашения задолженности и уплаты процентов, что привело к возникновению просроченной задолженности.

По состоянию на 12 сентября 2013 года задолженность Шуравиной С.А. составляет **** рубля 20 копеек, в том числе: основной долг **** рублей 47 копеек, проценты за пользование займом **** рубля 73 копейки, пени за нарушение сроков оплаты займа - **** рублей.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика суммы основного долга, процентов и пени суд первой инстанции, исходил из того, что между сторонами подписан договор стабилизационного займа, заимодавец свои обязательства по предоставлению займа исполнил. Однако заемщиком обязательства по возврату полученного займа и начисленных процентов не выполнены.

Разрешая спор, суд с учетом положений ст. ст. 450, 809, 810, 811. 309, 310 ГК РФ пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора стабилизационного займа N **** от 25 декабря 2009 года, заключенного между ОАО "АФЖС" и Шуравиной С.А. Взыскал с Шуравиной С.А. в пользу ОАО "АФЖС" задолженность но договору

-4

стабилизационного займа N **** от 25 декабря 2009 года в размере **** рубля 20 копеек, которая состоит из: основного долга - **** рублей 47 копеек, процентов за пользование займом - **** рублей 73 копеек, пени за нарушении сроков возврата займа - **** рублей, начиная с 13 сентября 2013 года и по день вступления решения в законную силу постановил начислять проценты за пользование займом в размере 7,75% годовых.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда законными и обоснованными, основанными на правильном применении норм материального права и на установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В данной части решения суда первой инстанции не обжалуется.

Из материалов дела следует, что 25 декабря 2009 года между ОАО "АРИЖК" и Шуравиной С.А. заключен последующий договор об ипотеке N ****, в соответствии с п. 1.1 которою, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по договору стабилизационного займа N ****, залогодатель передает залогодержателю в последующий залог двухкомнатную квартиру, площадью **** кв.м., расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****, заложенную ранее в обеспечение обязательств заемщика по возврату по первоначальному кредиту (л.д. 17-24).

Согласно п. 1.5 последующего договора об ипотеке квартиры стороны подтвердили, что до подписания настоящего договора залогодатель проинформировал залогодержателя о том, что па предмет ипотеки зарегистрировано обременение в виде предшествующей ипотеки в силу закона (регистрационная запись в ****) в обеспечение исполнения обязательств заемщика по возврату суммы кредита, предоставленной по первоначальному кредиту, а также предоставлены сведения о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого предшествующей ипотекой.

В п. 1.4 последующего договора об ипотеке в соответствии с отчетом об оценке ООО "Дом оценки и экспертизы" предмет ипотеки оценивается сторонами в **** рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "АФЖС" в части обращения взыскания на предмет залога, суд первой инстанции исходил из того, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Между тем судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, так как он основан на неправильном применении норм материального права.

Статьей 50 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее -- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч.1 ст.54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Вместе с тем, абзацем вторым приведенной части установлено, чю нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Наличие указанных законом обстоятельств судебной коллегией не установлено.

Вместе с тем ч.5 ст.54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Довод суда первой инстанции о несоразмерности исковых требований стоимости заложенного имущества не основан на законе. Сумма неисполненного обязательства **** рубля 20 копеек составляет более чем 5% от размера стоимости заложенного имущества по договору об ипотеки - **** рублей, Шуравина С.А. с 31 января 2013 года прекратила выполнять обязательства по договору, требование истца о досрочном исполнении денежного обязательства по договору ответчиком не исполнено, в связи, с чем у суда первой инстанции в соответствии со ст.348 ГК PФ), ч.1 и ч.5 ст.54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не имелось правовых оснований для вывода о том, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Поскольку спорное имущество является предметом залога ОАО "АФЖС", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должниками обеспеченного залогом обязательства, в частости неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке в соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ и ч.1 ст.50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания па заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

6

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, усыновленном Законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в peecipc, в ко юром зарегистрирован договор об ипотеке.

Из принятых судом апелляционный инстанции доказательств следует, что определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 23 августа 2012 года оставлено без изменения решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 16 мая 2012 года о частичном удовлетворении исковых требований ООО "СИАМ", которым взыскана в пользу общества с Шуравиной С.А. задолженность по кредитному договору от 15 декабря 2006 года N **** в сумме **** рублей 10 копеек, проценты за пользование кредитом с 01 октября 2011 года но день фактического возврата кредита в сумме 13,5 % в год от основного долга **** рублей 11 копеек, компенсация судебных расходов в сумме **** рублей 42 копеек. Этим же решением суд обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: г.Челябинск. ул. ****. д. **** кв. ****, и постановил реализацию заложенного имущества производить нулем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере **** рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО "СИАМ" отказал.

Как усматривается из названных судебных актов, между ЗАО КБ "Европейский трастовый банк" и Шуравиной С.А. 15 декабря 2006 года заключен кредитный договор N ****, по условиям которого банк предоставил Шуравиной С.А. кредит в размере **** рублей сроком на 180 месяцев, для приобретения в собственность ответчика квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью **** кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, г.Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****, а Шуравина С.А. приняла на себя обязательства осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом (п.п. 1.1-1.3 кредитного договора). В соответствии с п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека (залог) в силу закона квартиры, расположенной по адресу: г.Челябинск, ул. ****. д. **** кв. ****.

ЗАО КБ "Европейский трастовый банк" и Шуравиной С.А. составлена и 24 января 2007 года произведена государственная регистрация закладной, которая в силу п.2 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой. бе; преде швленпя других доказательств существования ттих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

На момент рассмотрения укачанного выше дела владельцем закладной являлся ООО "СИАМ" на основании договора купли-продажи закладных от 14 февраля 2007 года, представивший подлинник закладной для обозрения в судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке.

Из подставленного суду апелляционной инстанции ответа па запрос следует, что судебным приставом-исполнителем Тракторозаводского РОСП г.Челябинска возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа, выданного 02 октября 2012 года Тракторозаводским районным судом г. Челябинска N 2-230/2012 об обращении взыскания на заложенное имущество - квартир) - но адресу: г.Челябинск, ул. ****. д. ****кв. **** в пользу взыскателя ООО "СИАМ", в отношении должника Шуравиной С.А. 27 сентября 2013 года судебным приставом-исполнителем Тракторозаводского РОСП г. Челябинска вынесено постановление о передаче арестованного имущества. 07 апреля 2014 года арестованное имущество предано на торги.

В силу п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенною недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Из пункта 3 статьи 46 вышеуказанного Федерального закона следует, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и но требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При таких обстоятельствах факт предъявления первоначальным кредитором самостоятельного иска о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, а также приняше по нему соответствующего решения, которое в насюящее время не исполнено, не

8

может рассматриваться как основание для отказа в удовлетворении ОАО "АФСЖ" об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом соблюдение прав первоначального кредитора обеспечивается применением п.1 ст.46 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которым требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договор) 1 об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Таким образом, первоначальный кредитор ООО "СИАМ" имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из заложенного имущества.

Решение в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отмене, как незаконное и необоснованное, с вынесением нового решения в отмененной части об удовлетворении иска ОАО "АФСЖ" об обращении взыскания на заложенное имущество.

Руководствуясь и.4 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающим, что начальная продажная цепа имущества па публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. В ходе рассмотрения дела ответчик не представила доказательств иной стоимости квартиры, ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры не заявляла, исходя из изложенного, судебная коллегия полагает необходимым назначить начальную продажную цену предмета залога в размере **** рублей, согласованную сторонами в п. 1.4 последующего договора об ипотеке, определив способ реализации на торгах.

В остальной части решение Тракторозаводского районного суда юрода Челябинска от 23 декабря 2013 года подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда юрода Челябинска от 23 декабря 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" к Шуравиной С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество - отменить, постановить по делу в этой части новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество - двухкомнатную квартиру, площадью **** кв.м., расположенную но адресу: г . Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****, кадастровый (или условный) номер ****, принадлежащую Шуравиной С.А., путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену указанного имущества в размере **** рублей, первоначально направив полученные денежные средства на погашение задолженности перед ООО "Сервисное

ипотечное агентство Магнитогорска", а в оставшейся части - перед Открытым акционерным обществом "Агентство финансирования жилищного строительства".

В остальной части решение оставить беч изменения.

Председательствующий Судьи