Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 мая 2014 г. по делу N 33-6784/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Петровой Ю.Ю.

судей

Сухаревой С.И., Корсаковой Ю.М.

при секретаре

Землянове Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 мая 2014 года апелляционную жалобу ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года по делу N 2-1044/2014 по иску Б. к ЗАО "Первая проектная компания", ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" о признании права собственности и об освобождении имущества от ареста.

Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения представителя истца - Бабяк И.А., действующего на основании доверенности от 03 октября 2013 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Б. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Первая проектная компания" и ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" о признании права собственности на 1/173 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: "адрес", представляющее собой парковочное место, освобождении указанного имущество от ареста, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что между истцом и ЗАО "Первая проектная компания" 17 февраля 2012 года был заключен предварительный договор купли-продажи указанной доли в нежилом помещении. В соответствии с условиями предварительного договора истец обязался полностью оплатить цену указанной дли в размере " ... " рублей в срок до 20 февраля 2012 года, данное обязательство было исполнено истцом. Парковочное место передано в пользование истцу по акту приема-передачи от 20 февраля 2012 года.

05 марта 2013 года между истцом и ЗАО "ППК" был заключен договор купли-продажи парковочного места, в счет оплаты истцом стоимости парковочного места была зачтена внесенная истцом по предварительному договору купли-продажи сумма " ... " рублей.

В то же время определением арбитражного суда Санкт-Петербурга 05.04.2013 года по делу N ... по иску ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" к "Первая проектная компания" был наложен арест на денежные средства "ППК", а при их недостаточности - на иное имущество ЗАО "ППК", во исполнение указанного определения арбитражного суда судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по ИОИП УФССП по Санкт-Петербургу М. от 25.04.2013 года ЗАО "ППК" было запрещено распоряжение, перерегистрация, обременение иным способом ряда объектов недвижимого имущества, в том числе - нежилого помещения по вышеуказанному адресу, а также Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу было запрещено проводить регистрационные действия по отчуждению указанного имущества.

Истец указывал, что данное обстоятельство препятствует государственной регистрации перехода права собственности на парковочное место от ЗАО "Первая проектная компания" к истцу, ссылаясь на тот факт, что договор, поименованный сторонами как предварительный, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате, обязательства оплаты, вытекающие из предварительного договора, исполнены истцом, парковочное место передано истцу, и истец вступил во владение им.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года исковые требования Б. были удовлетворены, с признанием за Б. права собственности на 1/173 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес"; указанная доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение освобождена от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу М. от 25.04.2013 г., вынесенным в рамках исполнительного производства N 6320/13/22/78, возбужденным на основании исполнительного листа N АС N 004917211 от 05.04.2013 г., выданного Арбитражным судом Санкт Петербурга и Ленинградской области на основании определения от 05.04.2013 г. по делу N ... , со взысканием с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" в пользу Б. расходов по уплате государственной пошлины в сумме " ... " рублей, со взысканием с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" в бюджет Санкт-Петербурга государственной пошлины в размере " ... " рублей.

В апелляционной жалобе ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" просит отменить решение, как незаконное, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Ответчики в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще /л.д. 165-166/, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили.

Исходя из того, что ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" подробно изложил свои доводы в апелляционной жалобе, ответчики надлежаще извещены, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, находит решение суда подлежащим изменению в части.

Как следует из материалов дела, 09 июня 2009 года ЗАО "Первая проектная компания" было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания, автостоянками и объектами соцкультбыта (ДОУ на 80 мест), расположенного по адресу: "адрес", срок действия которого был установлен до 31.12.2010 года и продлен до 30.06.2011 года.

16 мая 2011 года ЗАО "Первая проектная компания" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 этапа вышеназванного объекта, составляющего комплекс жилых зданий со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и автостоянкой, которому был присвоен адрес: "адрес". Согласно включенным в разрешение сведениям об объекте капитального строительства он включает в себя помещение 1-Н - автостоянку площадью 5.721,2 кв.м.

17 февраля 2012 года между Б. и ЗАО "ППК" заключен предварительный договор купли-продажи паркинга N ПДКП-17/04/12ППК-03П, в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи 1/173 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение-паркинг площадью 5721,2 кв.м в объекте строительства по адресу: "адрес".

В соответствии с п.3.3, 3.3.1, предварительного договора покупатель осуществляет оплату цены паркинга в следующем порядке: " ... " рублей до 20 февраля 2012 года.

Денежные средства в указанном размере были уплачены Б. в полном объеме и поступили на счет ЗАО "ППК" 21 февраля 2012 года, что подтверждается выпиской о движении денежных средств по счету ЗАО "ППК".

Право собственности ЗАО "ППК" на 16/173 долей в праве собственности на нежилое помещение-паркинг, в том числе и на долю, являющуюся предметом предварительного договора купли-продажи, заключенного с Б. было зарегистрировано 12 октября 2012 года.

Согласно акту приема-передачи имущества в пользование от 20 февраля 2012 года 1/173 доля в паркинге с N 081 по обмерам ПИБ, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи, передана ЗАО "ППК" в пользование Б.

Фактическая передача парковочного места истцу и пользование им переданным имуществом подтверждаются договором на оказание услуг и выполнение работ по содержанию автостоянки от 20 февраля 2012 года, заключенному истцом с ООО "СМ-Сервис".

05 марта 2013 года между истцом и ЗАО "ППК" был заключен основной договор купли-продажи парковочного места, в счет оплаты истцом стоимости парковочного места была зачтена внесенная истцом по предварительному договору купли-продажи сумма " ... " рублей.

Определением судьи Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2013 г. по делу N ... в порядке обеспечения иска ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" к ЗАО "Первая проектная компания" о взыскании задолженности по договору в размере " ... " рублей " ... " копейки по ходатайству истца были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства ответчика на указанную сумму, а при недостаточности денежных средств - на иное имущество ответчика.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу М. от 15.04.2013 г. в порядке исполнения вышеназванного определения арбитражного суда был объявлен запрет должнику ЗАО "Первая проектная компания" на распоряжение, перерегистрацию и обременение иным способом имущества, перечисленного в постановлении, в том числе нежилого помещения "адрес", запрет Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) указанного имущества.

Регистрации права собственности истца на указанную долю в паркинге препятствует запрет Управления Росреестра по регистрации сделок с имуществом ЗАО "ППК", наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство УФССП России по Санкт-Петербургу М. постановлением от 25 апреля 2013 года, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 15 июня 2013 года.

Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания за Б. права собственности на 1/173 долю паркинга судебная коллегия находит противоречащим нормам материального права.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на нежилое помещение может возникнуть у покупателя Б. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца - ЗАО "Первая проектная компания".

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что в граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 59 того же Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В пункте 60 Постановления, исходя из нормы п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, сторона договора купли-продажи также не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Судебная коллегия считает необходимым также указать, что отношения сторон договора могут квалифицироваться только как отношения по договору купли-продажи. Оснований для применения к этим отношениям правил о договоре долевого участия в строительстве, на что указывал истец в исковом заявлении в обоснование своих требований, а соответственно, оснований рассматривать его как лицо, создавшее для себя новую вещь, право собственности на которую может быть приобретено в порядке п.1 ст.218 и ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку заключение предварительного договора купли-продажи и внесение по нему оплаты имело место уже после создания объекта недвижимости, его ввода в эксплуатацию, в то время как по смыслу пунктов 1 и 2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он регулирует только отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Таким образом, признание за Б. права собственности на долю в паркинге в данном случае исключалось ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.

Вместе с тем вывод суда первой инстанции о наличии законных оснований для перехода указанного права к истцу, а также о необходимости освобождения имущества от ареста в целях реализации этого права, является по существу правильным.

Согласно пункту 3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.10.2007 г. N 225-ФЗ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска Б., по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствуют обеспечительные меры, принятые судом по требованию кредитора продавца в силу имеющихся у последнего денежных обязательств, т.е. обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца, участником которых покупатель истец не является.

При этом существо настоящего спора состоит в определении того, является ли приоритетным право ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" получить удовлетворение его денежных требований за счет имущества ЗАО "Первая проектная компания", в состав которого формально входит спорный объект недвижимости, либо право истца получить нежилое помещение - долю в паркинге в собственность во исполнение имеющегося перед ним обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре купли-продажи.

В свою очередь, при наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению именно в порядке п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что прямо указывают разъяснения, приведенные в пункте 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

При этом право истца требовать передачи объекта в его собственность обладает приоритетом перед интересами ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" - кредитора ЗАО "Первая проектная компания", претендующего на удовлетворение его денежного требования за счет стоимости имущества должника, в состав которого входит спорный объект недвижимости.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного Постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает, в том числе, невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст.398 ГК РФ о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.

При этом какие-либо данные, свидетельствующие о том, что основания для обращения взыскания на спорную квартиру по денежным требованиям ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" возникли ранее заключения договора купли-продажи между ЗАО "Первая проектная компания" и Б. в материалах дела отсутствуют.

В определении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2013 г. по делу N ... отражено, что ходатайство об обеспечении иска поступило от истца ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" 04 апреля 2013 года; задолженность ЗАО "Первая проектная компания" перед истцом в сумме " ... " рублей " ... " копейки подтверждена актом сверки расчетов по состоянию на 31 декабря 2012 года; между сторонами в феврале 2013 года велись переговоры относительно возможности реализации принадлежащего ответчику имущества с целью погашения задолженности перед истцом.

Получив от Б. оплату за нежилое помещение, ЗАО "Первая проектная компания" могло использовать эту сумму для расчетов с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ".

18 июля 2013 года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области было принято к производству заявление от 10.07.2013 года, поданное ликвидатором ЗАО "Первая проектная компания" П., о несостоятельности (банкротстве) ликвидируемого должника по упрощенной процедуре, дело N ...

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 октября 2013 года по указанному делу ЗАО "Первая проектная компания" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Поскольку в силу п.1 ст.225 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" наблюдение, финансовое оздоровление и внешнее управление при банкротстве ликвидируемого должника не применяются, не имеется оснований для вывода о неподведомственности данного дела суду общей юрисдикции, учитывая, что обращение истца в суд последовало до даты открытия конкурсного производства, а в силу п.1 ст.126 Закона лишь с этой даты имущественные требования кредиторов могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Главой III.1. Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность оспаривания сделок, совершенных должником или другими лицами за счет должника и ведущих к ущемлению интересов кредиторов, однако требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного ЗАО "Первая проектная компания" с истцом, никем не заявлялось.

При этом в соответствии с изложенными выше обстоятельствами дела нежилое помещение - доля в паркинге приобретена истцом по цене, полностью уплаченной продавцу, в отношении которой не усматривается никаких оснований для вывода о её заниженном размере и о возможности заключения сделки в ущерб интересам кредиторов ЗАО "Первая проектная компания".

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истцом требования о признании права собственности на 1/173 долю в праве общей долевой собственности суду следовало принять решение о государственной регистрации перехода этого права к покупателю, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч.3 ст.196 ГПК РФ.

Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Поскольку данные разъяснения не вступают в противоречие с содержанием Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., они исходя из принципа единства судебной практики, подлежат учету и в настоящем деле.

Вместе с тем, данная судом первой инстанции квалификация предварительного договора между сторонами как договора купли-продажи вещи, которая должна быть создана или приобретена в будущем, основанная на иных разъяснениях, содержащихся в том же Постановлении, является неправильной, поскольку по обстоятельствам дела, которые отражены и самим судом в решении, объект недвижимости к моменту заключения предварительного договора был создан и введен в эксплуатацию 16 мая 2011 года, на что указывается и в апелляционной жалобе ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ".

Однако это обстоятельство не опровергает изложенные выше основания для регистрации перехода права собственности на объект к покупателю по решению суда.

Доводы апелляционной жалобы о заключении основного договора после прекращения действия предварительного договора (истечения установленного им срока заключения основного договора) не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи, поскольку указанное обстоятельство исходя из общей нормы п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации никак не ограничивало стороны ни в возможности заключения основного договора, ни в возможности зачета в счет его оплаты денежной суммы, которая ранее была передана продавцу во исполнение предварительного договора и в отношении которой у него в ином случае имелось бы обязанность по её возвращению истцу.

Кроме того, включенные в предварительный договор и исполненные сторонами обязательства по оплате и по передаче объекта недвижимости покупателю свидетельствуют о наличии у этого договора признаков основного договора, поскольку по смыслу п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора может быть только обязательство сторон заключить в будущем основной договор.

Как разъяснено в пункте 8 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу п.2 ст.442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Указанный порядок применим и в настоящем деле при рассмотрении требования Б. об освобождении от ареста объекта недвижимости, приобретенного ей по договору купли-продажи, в отношении которого имеется созданное арестом препятствие для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При этом, то обстоятельство, что арест наложен во исполнение судебного постановления об обеспечении иска, вынесенного арбитражным судом, не исключает необходимости защиты прав истца именно в рамках искового производства по спору об освобождении имущества от ареста и не означает, что данный вопрос может рассматриваться только арбитражным судом по заявлению истца.

Вместе с тем, с выводом суда первой инстанции о взыскании с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" судебных расходов в пользу истца и государственной пошлины в бюджет Санкт-Петербурга согласиться нельзя.

Как указано выше, обстоятельства, препятствующие регистрации права собственности истца во внесудебном порядке, созданы ЗАО "Первая проектная компания", имеющим задолженность в значительном размере перед ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ", что и привело к принятию обеспечительных мер по иску последнего. При этом ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" обращаясь с указанным иском и возбуждая ходатайство о принятии обеспечительных мер, действовало добросовестно, а конкретный состав имущества, подвергнутого аресту, был установлен не им, а судебным приставом-исполнителем.

С учетом изложенного соответствующие денежные суммы должны быть взысканы с продавца - ЗАО "Первая проектная компания".

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года изменить в части.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/173 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" от ЗАО "Первая проектная компания" к Б., 29 марта 1971 года рождения, зарегистрированной по месту жительства по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от 05 марта 2013 года.

В части освобождения вышеназванной доли в праве общей долевой собственности от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство УФССП России по Санкт-Петербургу М. от 25 апреля 2013 года, решение оставить без изменения.

В части взыскания судебных расходов и государственной пошлины с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" решение отменить.

Взыскать с ЗАО "Первая проектная компания" в пользу Б. расходы по уплате государственной пошлины в сумме " ... " рублей.

Взыскать с ЗАО "Первая проектная компания" государственную пошлину в размере " ... " рублей в доход бюджета Санкт-Петербурга.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи-