Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 июня 2014 г. по делу N 33-6793/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Корсаковой Ю.М.

судей

Петровой Ю.Ю.,

Сухаревой С.И.,

при секретаре

Землянове Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 июня 2014 года апелляционную жалобу ЗАО " юр. лицо 1" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года по делу N 2-569/2014 по иску К. к ЗАО " юр. лицо 2", ЗАО " юр. лицо 1" о признании права собственности, освобождении имущества от ареста.

Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

К. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО " юр. лицо 2", ЗАО " юр. лицо 1" о признании права собственности на " ... " долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... , и о её освобождении от ареста, наложенного определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "дата" по делу N ...

Свои требования истица мотивировала тем, что "дата" заключила с ЗАО " юр. лицо 2" предварительный договор купли-продажи доли в нежилом помещении, в соответствии с условиями которого обязалась полностью оплатить цену паркинга в размере " ... " рублей в срок до "дата". Данное обязательство истицей было выполнено, парковочное место было передано истице по акту приема -передачи от "дата". "дата" между истицей и ЗАО " юр. лицо 2" был заключен основной договор купли-продажи парковочного места, в счет оплаты стоимости которого зачтена уплаченная истицей по предварительному договору сумма в размере " ... " рублей, в то же время, определением арбитражного суда от "дата" по делу N ... по иску ЗАО " юр. лицо 1" к ЗАО " юр. лицо 2" был наложен арест на денежные средства ЗАО " юр. лицо 2" и при их недостаточности - на иное имущество ЗАО " юр. лицо 2", во исполнение которого судебным приставом-исполнителем был объявлен запрет ЗАО " юр. лицо 2" на распоряжение, перерегистрацию, обременение иным способом, в том числе, в отношении нежилого помещения по вышеуказанному адресу, а также запрет Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу проводить регистрационные действия по отчуждению указанного имущества. Истец указывал, что данное обстоятельство препятствует государственной регистрации перехода права собственности на парковочное место от ЗАО " юр. лицо 2" к истцу, ссылаясь на тот факт, что договор, поименованный сторонами как предварительный, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате, обязательства оплаты, вытекающие из предварительного договора, исполнены истцом, парковочное место передано истцу, и истец вступил во владение им, в связи с чем истец просил суд признать за ним право собственности на " ... " долю в данном нежилом помещении, указывая, что обязательства ЗАО " юр. лицо 2" перед ЗАО " юр. лицо 1" не могут быть исполнены за счет имущества, право на которое возникло у истца, а также освободить указанное имущество от ареста.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года исковые требования К. удовлетворены, за ней признано право собственности на " ... " доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенной по адресу: "адрес" общей площадью " ... " кв.м., освободив указанную долю от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от "дата" в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области на основании определения от "дата" по делу N ... , также с ЗАО " юр. лицо 1" взыскано в пользу К. расходы по уплате государственной пошлины в сумме " ... " рублей, в бюджет Санкт-Петербурга - государственная пошлина в размере " ... " рублей.

В апелляционной жалобе ЗАО " юр. лицо 1" просит отменить указанное решение суда, как необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с изложенным, судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что "дата" ЗАО " юр. лицо 2" было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания, автостоянками и объектами соцкультбыта (ДОУ на " ... " мест), расположенного по адресу "адрес" срок действия которого был установлен до "дата" и продлен до "дата".

"дата" ЗАО " юр. лицо 2" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 этапа вышеназванного объекта, составляющего комплекс жилых зданий со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и автостоянкой, которому был присвоен адрес: "адрес" Согласно включенным в разрешение сведениям об объекте капитального строительства он включает в себя помещение 1-Н - автостоянку площадью " ... " кв.м., а также " ... " жилых квартир общей площадью " ... " кв.м.

"дата" ЗАО " юр. лицо 2" заключило с К. предварительный договор купли-продажи паркинга N N ... , в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи " ... " доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение-паркинг площадью " ... " кв.м. в объекте строительства по адресу: "адрес" в строительных осях 11б-13б, Гб-Дб, в соответствии с условиями договора покупатель осуществляет оплату цены паркинга в следующем порядке - " ... " рублей до "дата".

Судом первой инстанции установлено, что денежные средства в указанном размере уплачены истицей в полном объеме и поступили на счет ЗАО " юр. лицо 2" "дата".

"дата" сторонами предварительного договора был подписан акт приема-передачи " ... " доли в паркинге по адресу: "адрес"

Факт передачи доли помимо указанного акта подтвержден договором на оказание услуг и выполнение работ по содержанию автостоянки от "дата", заключенного истицей с ООО " " ... "".

"дата" ЗАО " юр. лицо 2" заключило с истицей договор купли-продажи вышеуказанной доли в нежилом помещении, согласно п. 2.3 договора цена доли паркинга на момент его заключения оплачена истицей в полном объеме.

Определением судьи Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "дата" по делу N ... в порядке обеспечения иска ЗАО " юр. лицо 1" к ЗАО " юр. лицо 2" о взыскании задолженности по договору в размере " ... " рублей по ходатайству истца были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства ответчика на указанную сумму, а при недостаточности денежных средств - на иное имущество ответчика.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство УФССП России по Санкт-Петербургу М. от "дата" в порядке исполнения вышеназванного определения арбитражного суда был объявлен запрет должнику ЗАО " юр. лицо 2" на распоряжение, перерегистрацию и обременение иным способом имущества, перечисленного в постановлении, в том числе, в отношении вышеуказанного нежилого помещения, а также запрет Управлению Росреестра по Санкт-Петербурга проводить регистрационные действия по отчуждению указанного имущества.

В связи с указанным обстоятельством истице и ЗАО " юр. лицо 2" было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Разрешая спор, суд первой инстанции на основе установленных обстоятельств пришел к выводу о наличии оснований для признания за истицей права собственности на спорные доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

Судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции ошибочным ввиду следующего.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности в отношении недвижимого имущества может возникнуть у покупателя К. только после государственной регистрации перехода к ней этого права от продавца - ЗАО " юр. лицо 2".

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что в граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 59 того же Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 60 Постановления, исходя из нормы п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, сторона договора купли-продажи также не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Судебная коллегия считает необходимым также указать, что отношения сторон договора могут квалифицироваться только как отношения по договору купли-продажи. Оснований для применения к этим отношениям правил о договоре долевого участия в строительстве, на что указывала истица в исковом заявлении в обоснование своих требований, а соответственно, оснований рассматривать её как лицо, создавшее для себя новую вещь, право собственности на которую может быть приобретено в порядке п.1 ст.218 и ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку заключение предварительного договора купли-продажи и внесение по нему оплаты имело место уже после создания объекта недвижимости, его ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на него за застройщиком, в то время как по смыслу пунктов 1 и 2 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он регулирует только отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Таким образом, признание за истицей права собственности на долю в праве общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости в данном случае исключалось ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.

Вместе с тем вывод суда первой инстанции о наличии законных оснований для перехода указанного права к истице, а также о необходимости освобождения имущества от ареста в целях реализации этого права, является по существу правильным.

Согласно пункту 3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02 октября 2007 года N225-ФЗ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска К. по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствуют обеспечительные меры, принятые судом по требованию кредитора продавца в силу имеющихся у последнего денежных обязательств, то есть обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца, участником которых покупатель К. не является.

При этом существо настоящего спора состоит в определении того, является ли приоритетным право ЗАО " юр. лицо 1" получить удовлетворение его денежных требований за счет имущества ЗАО " юр. лицо 2", в состав которого формально входит спорное доля в праве собственности на нежилое помещение, либо право истицы получить эту спорную долю в собственность во исполнение имеющегося перед нею обязательства ЗАО " юр. лицо 2" по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре купли-продажи.

В свою очередь, при наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению именно в порядке п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что прямо указывают разъяснения, приведенные в пункте 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года, согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

При этом право истицы требовать передачи объекта в её собственность обладает приоритетом перед интересами ЗАО " юр. лицо 1" - кредитора ЗАО " юр. лицо 2", претендующего на удовлетворение его денежного требования за счет стоимости имущества должника, в состав которого входит спорная доля в праве общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного Постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.

При этом какие-либо данные, свидетельствующие о том, что основания для обращения взыскания на спорные доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по денежным требованиям ЗАО " юр. лицо 1" возникли ранее заключения договора купли-продажи между ЗАО " юр. лицо 2" и К. в материалах дела отсутствуют.

В определении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "дата" по делу N ... отражено, что ходатайство об обеспечении иска поступило от истца ЗАО " юр. лицо 1" "дата"; задолженность ЗАО " юр. лицо 2" перед истцом в сумме " ... " рублей подтверждена актом сверки расчетов по состоянию на "дата"; между сторонами в "дата" велись переговоры относительно возможности реализации принадлежащего ответчику имущества с целью погашения задолженности перед истцом.

Получив от К ... оплату за долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение "дата" ЗАО " юр. лицо 2" могло использовать эту сумму для расчетов с ЗАО " юр. лицо 1".

"дата" Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области было принято к производству заявление от "дата", поданное ликвидатором ЗАО " юр. лицо 2" П.., о несостоятельности (банкротстве) ликвидируемого должника по упрощенной процедуре, дело N ...

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "дата" по указанному делу ЗАО " юр. лицо 2" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Поскольку в силу п.1 ст.225 Федерального закона от 26 октября 2002 года N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" наблюдение, финансовое оздоровление и внешнее управление при банкротстве ликвидируемого должника не применяются, не имеется оснований для вывода о неподведомственности данного дела суду общей юрисдикции, учитывая, что обращение истицы в суд последовало до даты открытия конкурсного производства, а в силу п.1 ст.126 Закона лишь с этой даты имущественные требования кредиторов могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Главой III.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность оспаривания сделок, совершенных должником или другими лицами за счет должника и ведущих к ущемлению интересов кредиторов, однако требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного ЗАО " юр. лицо 2" с К.., никем не заявлялось.

При этом в соответствии с изложенными выше обстоятельствами дела " ... " доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение приобретено истицей по цене, полностью уплаченной продавцу, в отношении которой не усматривается никаких оснований для вывода о её заниженном размере и о возможности заключения сделки в ущерб интересам кредиторов ЗАО " юр. лицо 2".

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истицей требования о признании права собственности на " ... " доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение суду следовало принять решение о государственной регистрации перехода этого права к покупателю, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11 июля 2011 года N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку данные разъяснения не вступают в противоречие с содержанием Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года, они, исходя из принципа единства судебной практики, подлежат учету и в настоящем деле.

Вместе с тем данная судом первой инстанции квалификация предварительного договора между сторонами как договора купли-продажи вещи, которая должна быть создана или приобретена в будущем, основанная на иных разъяснениях, содержащихся в том же Постановлении, является неправильной, поскольку по обстоятельствам дела, которые отражены и самим судом в решении, объект недвижимости к моменту заключения предварительного договора был создан и введен в эксплуатацию, а за продавцом было зарегистрировано право собственности на квартиру, на что указывается и в апелляционной жалобе ЗАО " юр. лицо 1".

Однако это обстоятельство не опровергает изложенные выше основания для регистрации перехода права собственности на объект к покупателю по решению суда.

Доводы апелляционной жалобы о заключении основного договора после прекращения действия предварительного договора (истечения установленного им срока заключения основного договора) не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи, поскольку указанное обстоятельство исходя из общей нормы п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации никак не ограничивало стороны ни в возможности заключения основного договора, ни в возможности зачета в счет его оплаты денежной суммы, которая ранее была передана продавцу во исполнение предварительного договора и в отношении которой у него в ином случае имелось бы обязанность по её возвращению истице.

Кроме того, включенные в предварительный договор и исполненные сторонами обязательства по оплате и по передаче объекта недвижимости покупателю свидетельствуют о наличии у этого договора признаков основного договора, поскольку по смыслу п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора может быть только обязательство сторон заключить в будущем основной договор.

Как разъяснено в пункте 8 вышеназванного Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11 июля 2011 года N54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу п.2 ст.442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Указанные порядок применим и в настоящем деле при рассмотрении требования К. об освобождении от ареста объекта недвижимости, приобретенного ею по договору купли-продажи, в отношении которого имеется созданное арестом препятствие для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При этом то обстоятельство, что арест наложен во исполнение судебного постановления об обеспечении иска, вынесенного арбитражным судом, не исключает необходимости защиты прав истицы именно в рамках искового производства по спору об освобождении имущества от ареста и не означает, что данный вопрос может рассматриваться только арбитражным судом по заявлению К.

Вместе с тем с выводом суда первой инстанции о взыскании с ЗАО " юр. лицо 1" судебных расходов в пользу истицы и государственной пошлины в бюджет Санкт-Петербурга согласиться нельзя.

Как указано выше, обстоятельства, препятствующие регистрации права собственности истицы во внесудебном порядке, созданы ЗАО " юр. лицо 2", имеющим задолженность в значительном размере перед ЗАО " юр. лицо 1", что и привело к принятию обеспечительных мер по иску последнего. При этом ЗАО " юр. лицо 1", обращаясь с указанным иском и возбуждая ходатайство о принятии обеспечительных мер, действовало добросовестно, а конкретный состав имущества, подвергнутого аресту, был установлен не им, а судебным приставом-исполнителем.

С учетом изложенного соответствующие денежные суммы должны быть взысканы с продавца - ЗАО " юр. лицо 2".

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года в части признания за К. права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение изменить.

Произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности в объеме " ... " долю на нежилое помещение, распложенное по адресу: "адрес", общей площадью " ... ".м., кадастровый номер N ... от закрытого акционерного общества " юр. лицо 2" к К., "дата" года рождения, пол женский, уроженке "адрес", имеющей паспорт N ... , выданный ТП N ... отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Московском районе Санкт-Петербурга "дата", зарегистрированной по месту жительства по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи, заключенного "дата" между К. и ЗАО " юр. лицо 2" за номером N ...

В части освобождения указанной доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство УФССП России по Санкт-Петербургу М. от "дата", решение оставить без изменения.

В части взыскания судебных расходов и государственной пошлины с закрытого акционерного общества " юр. лицо 1" решение отменить.

Взыскать с закрытого акционерного общества " юр. лицо 2" в пользу К. расходы по уплате государственной пошлины в сумме " ... " рублей.

Взыскать с закрытого акционерного общества " юр. лицо 2" государственную пошлину в размере " ... " рублей в доход бюджета Санкт-Петербурга.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества " юр. лицо 1" оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: