Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 мая 2014 г. по делу N 33-6833/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.

судей

Шиловской Н.Ю., Ильинской Л.В.

при секретаре

Цыбиной И.Б.

рассмотрела в судебном заседании 22 мая 2014 года гражданское дело N 2-571/14 по апелляционной жалобе ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года по иску К. к ЗАО "Первая проектная компания", ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" о признании права собственности, освобождении имущества от ареста.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя ответчика ЗАО "Первая проектная компания" - Костина М.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

К. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Первая проектная компания", ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ", в котором просила признать за ней право собственности на 1/173 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... , представляющую собой парковочное место, освободить указанное имущество от ареста.

В обоснование заявленных требований истица указала, что "дата" между ней и ЗАО "Первая проектная компания" был заключен предварительный договор купли-продажи указанной доли в нежилом помещении. В соответствии с условиями предварительного договора истица полностью оплатила цену паркинга в размере " ... " рублей в установленный договором срок, парковочное место передано в пользование истицы по акту приема-передачи от "дата". "дата" между истицей и ЗАО "Первая проектная компания" был заключен основной договор купли-продажи парковочного места. В счет оплаты стоимости парковочного места была зачтена сумма в размере " ... " рублей, внесенная истицей по предварительному договору купли-продажи. В то же время определением арбитражного суда Санкт-Петербурга от "дата" по делу А56-15862/2013 по иску ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" к ЗАО "Первая проектная компания" наложен арест на денежные средства ЗАО "Первая проектная компания", а при их недостаточности - на иное имущество ЗАО "Первая проектная компания". Во исполнение указанного определения арбитражного суда судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по ИОИП УФССП по Санкт-Петербургу М. от "дата" был объявлен запрет ЗАО "Первая проектная компания" на распоряжение, перерегистрацию, обременение иным способом рядом объектов недвижимого имущества, в том числе и нежилым помещением по вышеуказанному адресу, а также запрет Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу проводить регистрационные действия по отчуждению указанного имущества. Указанное обстоятельство препятствует государственной регистрации хода права собственности на парковочное место от ЗАО "Первая проектная компания" к истице. Ссылаясь на тот факт, что договор, поименованный сторонами как предварительный, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате, обязательство по оплате, вытекающее из предварительного договора, исполнено истицей в полном объеме, парковочное место передано истице, и она вступила во владение им.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года исковые требования К. удовлетворены. Судом постановлено признать за К. право собственности на 1/173 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", этаж цокольный, общей площадью 5721,2 кв.м, кадастровый номер N ... , освободив указанную долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу М. от "дата", вынесенным в рамках исполнительного производства N ... возбужденного на основании исполнительного листа N ... от "дата", выданного Арбитражным судом Санкт-Петербурга и "адрес" на основании определения от "дата" по делу N ... Также с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" в пользу К. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей, с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере " ... " рублей.

В апелляционной жалобе ответчик ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" просит решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2014 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истица, ответчик ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что "дата" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО "Первая проектная компания" выдано разрешение на строительство комплекса жилых зданий со встроено-пристроенными помещениями обслуживания, автостоянками и объектами соцкультбыта по адресу: "адрес" до "дата". Впоследствии срок действия разрешения был продлен до "дата"

"дата" ЗАО "Первая проектная компания" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного комплекса жилых зданий. Комплексу присвоен адрес: "адрес". В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию в составе комплекса имеется помещение " ... " автостоянка площадью 5 721,2 кв.м.

"дата" между К. и ЗАО "Первая проектная компания" был заключен предварительный договор купли-продажи паркинга N ... , в соответствии с условиями которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи 1/173 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - паркинг площадью 5721,2 кв.м в объекте строительства по адресу: "адрес". в строительных осях " ... ".

Срок заключения основного договора был оговорен в пункте 1.3 предварительного договора - в течение 6 месяцев с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию, при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 3.2.-3.4. договора цена 1/173 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение была установлена в сумме " ... " рублей, указанная цена подлежала оплате в срок до "дата"

"дата" К. произвела оплату денежной суммы в размере " ... " рублей путем её безналичного перечисления со счета истицы в филиале ОАО "Сбербанк России" на счет ЗАО "Первая проектная компании".

"дата" сторонами предварительного договора был подписан акт приема-передачи доли нежилого помещения в пользование К.

Право собственности ЗАО "Первая проектная компания" на долю в паркинге зарегистрировано "дата". (свидетельство о праве собственности, кадастровый (или условный) номер N ... ).

"дата" ЗАО "Первая проектная компания" заключило с К. договор купли-продажи нежилого помещения - 1/173 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - паркинг площадью 5721,2 кв.м. в объекте строительства по адресу: "адрес", по цене " ... " рублей, с условием о зачете денежной сумы, внесенной истицей во исполнение предварительного договора от "дата", в счет оплаты указанной продажной цены. В п.2.3. договора стороны подтвердили, что на момент подписания договора купли-продажи цена паркинга оплачена покупателем продавцу в полном объеме.

"дата" сторонами договора купли-продажи подписан акт приема-передачи нежилого помещения покупателю, предусмотренный пунктом 3.1. договора.

Определением судьи Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "дата" по делу N А56-15862/2013 в порядке обеспечения иска ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" к ЗАО "Первая проектная компания" о взыскании задолженности по договору в размере " ... " рублей " ... " копеек по ходатайству истца были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства ответчика на указанную сумму, а при недостаточности денежных средств - на иное имущество ответчика.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство УФССП России по Санкт-Петербургу М. от "дата" в порядке исполнения вышеназванного определения арбитражного суда был объявлен запрет должнику ЗАО "Первая проектная компания" на распоряжение, перерегистрацию и обременение иным способом имущества, перечисленного в постановлении, в том числе нежилого помещения - паркинг площадью 5721,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер N ... , в объекте строительства по адресу: "адрес" в отношении которого в постановлении отражено, что оно зарегистрировано за должником.

В связи с указанным обстоятельством регистрация права собственности истицы на долю в паркинге была приостановлена уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от "дата"

Суд первой инстанции, оценив то обстоятельство, что истица в полном объеме исполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, представляющему собой договор купли-продажи будущей вещи, имущество фактически передано истице во владение, пришел к выводу о том, что у К ... возникло право собственности в отношении 1/173 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - паркинг площадью 5721,2 кв.м в объекте строительства по адресу: "адрес"

Судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции неверным, в силу следующего.

В силу абзаца первого п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ предусмотрена также государственная регистрация договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и его признание заключенным с момента такой регистрации, однако это правило не подлежит применению к договорам, заключаемым после "дата", на основании п. 8 ст.2 Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 года N 302-ФЗ.

Поскольку спорный объект недвижимости имеет собственника, то из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на квартиру может возникнуть у покупателя К. только после государственной регистрации перехода к ней этого права от продавца - ЗАО "Первая проектная компания".

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 11 которого указано, что в граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Согласно п. 59 того же Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В п. 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в п. 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, сторона договора купли-продажи не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Судебная коллегия считает необходимым также указать, что отношения сторон договора могут квалифицироваться только как отношения по договору купли-продажи. Оснований для применения к этим отношениям ним правил о договоре долевого участия в строительстве, на что указывала истица в исковом заявлении в обоснование своих требований, а соответственно, оснований рассматривать её как лицо, создавшее для себя новую вещь, право собственности на которую может быть приобретено в порядке п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ, не имеется, поскольку заключение предварительного договора купли-продажи и внесение по нему оплаты имело место уже после создания объекта недвижимости, его ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на него за застройщиком, в то время как по смыслу пунктов 1 и 2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", он регулирует только отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Таким образом, признание за К. права собственности на квартиру в данном случае невозможно ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.

Вместе с тем вывод суда первой инстанции о наличии законных оснований для перехода указанного права к истице, а также о необходимости освобождения имущества от ареста в целях реализации этого права, является по существу правильным.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 02.10.2007 года N 225-ФЗ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска, по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствуют обеспечительные меры, принятые судом по требованию кредитора продавца в силу имеющихся у последнего денежных обязательств, т.е. обстоятельства, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца ЗАО "Первая проектная компания", участником которых покупатель не является.

При этом существо настоящего спора состоит в определении того, является ли приоритетным право ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" получить удовлетворение его денежных требований за счет имущества ЗАО "Первая проектная компания", в состав которого формально входит спорная доля в нежилом помещении, либо право К. получить эту долю в собственность во исполнение имеющегося перед нею обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре купли-продажи.

В свою очередь, при наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению именно в порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, на что прямо указывают разъяснения, приведенные в пункте 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года, согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

При этом право К ... требовать передачи объекта в её собственность обладает приоритетом перед интересами ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" - кредитора ЗАО "Первая проектная компания", претендующего на удовлетворение его денежного требования за счет стоимости имущества должника, в состав которого входит спорное недвижимое имущество.

Разъяснение, содержащееся в п. 60 вышеназванного Постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст. 398 Гражданского кодекса РФ о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.

При этом какие-либо данные, свидетельствующие о том, что основания для обращения взыскания на спорное недвижимое имущество по денежным требованиям ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" возникли ранее заключения договора купли-продажи между ЗАО "Первая проектная компания" и К. в материалах дела отсутствуют.

В определении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2013 года по делу N А56-15862/2013 отражено, что ходатайство об обеспечении иска поступило от истца ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" 04.04.2013 года, задолженность ЗАО "Первая проектная компания" перед истцом в сумме " ... " рублей " ... " копеек подтверждена актом сверки расчетов по состоянию на "дата"; между сторонами в феврале 2013 года велись переговоры относительно возможности реализации принадлежащего ответчику имущества с целью погашения задолженности перед истцом.

Таким образом, получив от К. оплату за парковочное место "дата", ЗАО "Первая проектная компания" могло использовать эту сумму для расчетов с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ".

18.07.2013 года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области было принято к производству заявление от 10.07.2013 года, поданное ликвидатором ЗАО "Первая проектная компания" П. о несостоятельности (банкротстве) ликвидируемого должника по упрощенной процедуре, дело N А56-40785/2013.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 года по указанному делу ЗАО "Первая проектная компания" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Поскольку в силу п. 1 ст. 225 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" наблюдение, финансовое оздоровление и внешнее управление при банкротстве ликвидируемого должника не применяются, не имеется оснований для вывода о неподведомственности данного дела суду общей юрисдикции, учитывая, что обращение истицы в суд последовало до даты открытия конкурсного производства, а в силу п. 1 ст. 126 Закона лишь с этой даты имущественные требования кредиторов могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Главой III.1. Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность оспаривания сделок, совершенных должником или другими лицами за счет должника и ведущих к ущемлению интересов кредиторов, однако требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ЗАО "Первая проектная компания" с К., никем не заявлялись.

При этом в соответствии с изложенными выше обстоятельствами дела, доля в нежилом помещении приобретена истицей по цене, полностью уплаченной продавцу, в отношении которой не усматривается никаких оснований для вывода о её заниженном размере и о возможности заключения сделки в ущерб интересам кредиторов ЗАО "Первая проектная компания".

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истицей требования о признании права собственности суду следовало принять решение о государственной регистрации перехода этого права к покупателю, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 Гражданского кодекса РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку данные разъяснения не вступают в противоречие с содержанием Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года, они исходя из принципа единства судебной практики подлежат учету и в настоящем деле.

Вместе с тем, данная судом первой инстанции квалификация предварительного договора между сторонами как договора купли-продажи вещи, которая должна быть создана или приобретена в будущем, основанная на иных разъяснениях, содержащихся в том же Постановлении, является неправильной, поскольку по обстоятельствам дела, которые отражены и самим судом в решении, объект недвижимости к моменту заключения предварительного договора был создан и введен в эксплуатацию, за продавцом было зарегистрировано право собственности на долю в нежилом помещении, на что указывается и в апелляционной жалобе.

Однако это обстоятельство не опровергает изложенные выше основания для регистрации перехода права собственности на объект к покупателю по решению суда.

Доводы апелляционной жалобы о заключении основного договора после прекращения действия предварительного договора (истечения установленного им срока заключения основного договора) не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи, поскольку указанное обстоятельство исходя из общей нормы п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никак не ограничивало стороны ни в возможности заключения основного договора, ни в возможности зачета в счет его оплаты денежной суммы, которая ранее была передана продавцу во исполнение предварительного договора и в отношении которой у него в ином случае имелось бы обязанность по её возвращению К.

Кроме того, включенные в предварительный договор и исполненные сторонами обязательства по оплате и по передаче объекта недвижимости покупателю свидетельствуют о наличии у этого договора признаков основного договора, поскольку по смыслу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предметом предварительного договора может быть только обязательство сторон заключить в будущем основной договор.

Как разъяснено в п. 8 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу п. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Указанные порядок применим и в настоящем деле при рассмотрении требования К. об освобождении от ареста объекта недвижимости, приобретенного ею по договору купли-продажи, в отношении которого имеется созданное арестом препятствие для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При этом то обстоятельство, что арест наложен во исполнение судебного постановления об обеспечении иска, вынесенного арбитражным судом, не исключает необходимости защиты прав истца именно в рамках искового производства по спору об освобождении имущества от ареста и не означает, что данный вопрос может рассматриваться только арбитражным судом по заявлению К.

Вместе с тем с выводом суда первой инстанции о взыскании с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" судебных расходов в пользу К. и государственной пошлины в бюджет Санкт-Петербурга согласиться нельзя.

Как указано выше, обстоятельства, препятствующие регистрации права собственности истицы во внесудебном порядке, созданы ЗАО "Первая проектная компания", имеющим задолженность в значительном размере перед ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ", что и привело к принятию обеспечительных мер по иску последнего. При этом ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" обращаясь с указанным иском и возбуждая ходатайство о принятии обеспечительных мер, действовало добросовестно, а конкретный состав имущества, подвергнутого аресту, был установлен не им, а судебным приставом-исполнителем.

С учетом изложенного соответствующие денежные суммы должны быть взысканы с продавца - ЗАО "Первая проектная компания".

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года изменить в части признания права собственности за К.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/173 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", этаж цокольный, общей площадью 5 721,2 кв.м., кадастровый номер N ... от закрытого акционерного общества "Первая проектная компания" к К., "дата" года рождения, пол женский, уроженке "адрес", гражданке Российской Федерации, паспорт N ... , выдан "дата" отделом внутренних дел Киришского района Ленинградской области, зарегистрированной по месту жительства по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи нежилого помещения N ... от "дата", заключенного между ЗАО "Первая проектная компания" и К..

Решение Московского районного суда в части освобождения вышеназванной доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производство УФССП России по Санкт-Петербургу М. от 25 апреля 2013 года, вынесенным в рамках исполнительного производства N ... , возбужденного на основании исполнительного листа N ... от "дата" года, выданного Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области на основании определения от 05.04.2013 года по делу N А56-15862/2013, оставить без изменения.

Решение Московского районного суда в части взыскания судебных расходов и государственной пошлины с ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" отменить.

Взыскать с ЗАО "Первая проектная компания" в пользу К. расходы по уплате государственной пошлины в сумме " ... " рублей.

Взыскать с ЗАО "Первая проектная компания" государственную пошлину в размере " ... " рублей в доход бюджета Санкт-Петербурга.

В остальной части апелляционную жалобу ЗАО "ЕВРОМОНОЛИТ" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи