Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 30 июля 2014 г. по делу N 33-9422/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Игнатьева В.П.,

судей Чумак Г.Н.,

Ковалева Т.И.

при секретаре Морозовой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 30.07.2014 гражданское дело по иску ТСЖ "Хохрякова, 72" к Сургановой В.А. о взыскании задолженности за содержание общего имущества и коммунальные услуги

по апелляционным жалобам ответчика Сургановой В.А. и третьего лица ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" на решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 28.04.2014,

Заслушав доклад судьи Чумак Г.Н., объяснения представителя истца Бородий В.М., действующей на основании доверенности от 20.03.2014, представителя ответчика Наумкина И.А., действующего на основании доверенности от 18.11.2013, представителя третьего лица ООО "СПЭК" Кириковой А.А., действующей на основании доверенности от ( / / ) , судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "Хохрякова,72" обратилось в суд с иском к Сургановой В.А. о взыскании задолженности за содержание общего имущества и коммунальные услуги.

В обоснование иска указано, что ТСЖ управляет многоквартирным домом по ... в ... Сургановой В.А. принадлежит на праве собственности нежилое помещением N в указанном здании, однако она уклоняется от возмещения расходов на его содержание.

С учетом уточнений иска просил взыскать сумму задолженности за помещение и коммунальные услуги в сумме ( / / ) руб., пени за период с ( / / ) по ( / / ) в размере ( / / ) руб., госпошлину ( / / ) руб. и услуги представителя ( / / ) руб.

В судебном заседании представитель истца ТСЖ "Хохрякова, 72" поддержала уточненные исковые требования по предмету и основаниям, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель Сургановой В.А. исковые требования не признал, полагая, что истец является ненадлежащим, поскольку помещение является объектом незавершенного строительства, и его содержание находится в ведении застройщика ООО "СПЭК", эксплуатация офиса запрещена по градостроительному законодательству и фактически не осуществляется.

Представитель третьего лица ООО "Строительная производственно- эксплутационная компания" конкурсный управляющий Сачев И.М. возражал против удовлетворения иска, пояснив, что офис N находится в их ведении, они обеспечивают поставку коммунальных ресурсов по договорам с ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ обслуживает только часть построенного объекта - жилой дом из ( / / ) квартир - и не вправе требовать с собственника объекта незавершенного строительства оплату коммунальных услуг.

Решением Нижнесергинского районного суда Свердловской области от ( / / ) исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с Сургановой В.А. в пользу ТСЖ "Хохрякова,72" задолженность за содержание общего имущества и коммунальные услуги в сумме ( / / ) коп., пени с ( / / ) по ( / / ) в размере ( / / ) руб. судебные издержки в виде расходов на оплату государственной пошлины в размере ( / / ) руб., расходов на оплату услуг представителя в размере ( / / ) руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, настаивая на том, что в силу прямого указания закона до сдачи объекта в эксплуатацию обязанность по содержанию помещения лежит на застройщике.

Третье лицо в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального права. Полагает, что истец не представил доказательств, что ТСЖ несет обязательства по оплате услуг в отношении объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель ответчика Наумкин И.А., представитель третьего лица Кирикова А.А. просили жалобу удовлетворить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца Бородий В.М. просила в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, оставить решение суда без изменения.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, с ( / / ) Сургановой В.А. принадлежит офис N , расположенный в здании по адресу: ... По указанному адресу расположены жилой дом, с введенными в эксплуатацию квартирами на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от ( / / ) и объект незавершенного строительства, в котором расположено офисное помещение, принадлежащее ответчику. Управление жилым домом осуществляет ТСЖ "Хохрякова, 72". Ответчик членом ТСЖ не является и между ними отсутствуют договорные отношения по поводу содержания и ремонта общего имущества.

Суд, проанализировав положения ст.161 ч.1, ст.162 ч.4, ст.158, ст.154, ст.39, ст.137, ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N491, пришел к выводу, что Сурганова В.А. как собственник несет бремя содержания своего имущества, поэтому расходы по оплате коммунальных платежей, заявленные ТСЖ, подлежат возмещению.

При этом, суд исходил из того, что отсутствие акта приемки-передачи не освобождает лицо, принявшее объект недвижимости в собственность, от обязанности по оплате за содержание и коммунальные услуги.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается по следующим основаниям.

Пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

До этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу положений ст.55, п.10 с.1, п.2 ст.55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство завершается выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Эксплуатация построенного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

Материалами дела подтверждается, что право собственности ответчика зарегистрировано на объект незавершенного строительства, соответствующая часть дома в эксплуатацию не сдана, объект, завершенный строительством, от застройщика по передаточному акту не передан.

При таких обстоятельствах, ТСЖ не является лицом, обязанным содержать помещение ответчика, обеспечивать его коммунальными ресурсами. В ведении ТСЖ находится жилой дом, сданный в эксплуатацию в установленном порядке, другая часть здания, в котором находится помещение ответчика, в управлении ТСЖ не находится, поскольку в силу закона находится в ведении застройщика.

Фактическое несение расходов ТСЖ на содержание нежилой части здания также не подтверждено.

Как следует из расчетов истца в состав задолженности входит: содержание и техобслуживание общего имущества, капремонт, аренда помещения ТСЖ, вознаграждение председателя ТСЖ, услуги охраны общедомового имущества, отопление, холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение.

В подтверждение представлены договор на предоставление услуг по содержанию и техническому обслуживанию имущества многоквартирного дома между ООО " ( / / ) " и ТСЖ "Хохрякова,72" от ( / / ) и акты выполненных работ, договор на вывоз и утилизацию ТБО от ( / / ) и акты выполненных работ, договоры на теплоснабжение и ГВС от ( / / ) , договор на теплоснабжение от ( / / ) .

Вместе с тем суд, приняв во внимание договоры ООО "СПЭК" с ресурсоснабжающими организациями ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания", ЕМУП "Водоканал", факт присоединения помещения ответчика к сетям ООО "СПЭК", исключил из задолженности услуги за электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Из акта, представленного в суда апелляционной инстанции, следует, что в помещении N отсутствуют краны ГВС и ХВС, туалет, общедомовые коммуникации, охранной сигнализацией не оборудовано. Представитель ТСЖ "Хохрякова, 72" в акте не расписался, однако представитель истца возражений по существу не высказала. Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что теплоснабжение в помещении также отсутствует (технически не обрудовано).

Между тем судебная коллегия не входит в обсуждение вопроса распределения бремени содержания имущества между ООО "СПЭК" как застройщика, обязанного содержать имущество до сдачи его в эксплуатацию, и Сургановой В.А., чье право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, представитель ТСЖ "Хохрякова, 72" не представил доказательств нарушения именно прав ТСЖ.

Руководствуясь приведенными нормами права и оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ТСЖ "Хохрякова, 72", поскольку истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции неполно исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, неправильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права, что привело к необоснованному выводу о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований, и является основанием для отмены решения суда первой инстанции с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Хохрякова, 72" в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п.2 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 28.04.2014 отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Товарищества собственников жилья "Хохрякова, 72" к Сургановой В.А. о взыскании задолженности за содержание общего имущества и коммунальные услуги отказать.

Председательствующий: Игнатьев В.П.

Судьи: Чумак Г.Н.

Ковалева Т.И.

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )

( / / )