Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 05 августа 2014 г. по делу N 33-2537/2014 (ключевые темы: уменьшение покупной цены - техническое состояние - договор купли-продажи - технические условия - покупная стоимость)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 05 августа 2014 г. по делу N 33-2537/2014

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Болбиной Л.В.,

судей Гурьяновой О.В. и Тютькиной З.А.,

при секретаре Матвеевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Виноградова Ю*** Е*** на решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 15 мая 2014 года, по которому постановлено:

Исковые требования Мошкина Э*** В*** удовлетворить частично.

Взыскать с Виноградова Ю*** Е*** в пользу Мошкина Э*** В*** *** рублей долга, *** рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска Мошкину Э*** В*** отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Виноградова Ю*** Е*** к Мошкину Э*** В*** об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества - земельного участка и жилого дома, приобретенных по договору купли-продажи от 08.04.2013 общей стоимостью *** рублей на ***, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме *** отказать.

Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., пояснения Виноградова Ю.Е. и его представителя Ганеева М.Э., поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя Мошкина Э.В. - Копаневой Т.Г., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мошкин Э.В. обратился в суд с иском к Виноградову Ю.Е. о взыскании долга по договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований указал, что 08.04.2013 между ним и ответчиком, а также Виноградовой О.А. и Виноградовым Е.Ю. был заключен договор купли-продажи, по которому продавец передал, а покупатели купили земельный участок и расположенный на нем двухэтажный индивидуальный жилой дом по адресу: г.Ульяновск, ***. Стороны определили стоимость указанного имущества в размере *** руб., в том числе стоимость земельного участка *** руб., стоимость жилого дома - *** руб.

При регистрации договора ответчиком было оплачено *** рублей, на оставшуюся сумму в размере *** руб. ответчиком была выдана расписка, подтверждающая наличие данной задолженности и обязательство оплатить ее в срок до 11.10.2013. Сумму в размере *** рублей ответчик оплатил, *** рублей до настоящего момента не вернул.

Мошкин Э.В. просил взыскать с ответчика в его пользу сумму долга в размере ***., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГПК РФ за период с 12.10.2013 по день вынесения решения, госпошлину в размере *** рублей.

Виноградов Ю.Е. обратился в суд со встречным иском к Мошкину Э.В. об уменьшении покупной цены недвижимого имущества. В его обоснование указал, что 08.04.2013 между Мошкиным Э.В. и Виноградовыми Ю.Е., О.А. и Е.Ю. был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ***.

Через несколько месяцев после покупки жилого дома и земельного участка ему стало известно о том, что система канализации жилого дома обустроена продавцом с нарушениями, которые в будущем могут привести к тому, что он и его семья не смогут в дальнейшем эксплуатировать данную канализацию. Система канализации обустроена таким образом, что канализационная труба идет через соседний земельный участок и подключается к его трубе. Собственник соседнего земельного участка согласия на подобное проведение через его участок и подключение к его системе канализации не давал. Технические условия под такое подключение не выдавались и не могли быть выданы. Данные нарушения являются значительными и не могли быть выявлены при визуальном осмотре дома. Владелец соседнего земельного участка в любой момент может перекрыть или удалить трубу канализации. Продавец о наличии скрытых недостатков дома покупателям не сообщал. В п.8 договора указано, продавец передал вышеуказанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом покупателям в пригодном для эксплуатации состоянии.

Согласно смете, составленной специализированной организацией, стоимость работ по подключению отдельно выделенной системы канализации, составляет ***. Он неоднократно обращался к Мошкину Э.В. об уменьшении покупной стоимость имущества на указанную сумму, однако последний от такого предложения отказался.

Ссылаясь на положения ст.ст. 475, 476, 557 ГК РФ Виноградов Ю.Е. просил уменьшить покупную стоимость недвижимого имущества - земельного участка и жилого дома, приобретенных по договору купли-продажи от 08.04.2013 общей стоимостью *** руб. на ***., взыскать с ответчика судебные расходы.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Мусин Н.Т., Юсупов Р.Р., УМУП "Ульяновскводоканал".

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Виноградов Ю.Е. просит отменить решение суда, удовлетворить встречные исковые требования. В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные доводам искового заявления. Указывает, что при осмотре дома перед его покупкой Мошкин Э.В. сообщил ему, что канализация дома центральная и оформлена надлежащим образом. Однако, в действительности Мошкин Э.В. скрыл от него недостатки системы канализации, а именно то, что канализационные трубы проложены через соседний земельный участок, что является существенным нарушением условий договора. Считает, что суд первой инстанции не дал должной оценки письменным доказательствам, которые подтверждают, что канализационные трубы на земельном участке были проложены после 2009 года, то есть после передачи системы водоотведения в ведение УМУП "Ульяновскводоканал". В связи с чем, Мокшин Э.В. в любом случае должен был подать соответствующий запрос в УМУП "Ульяновскводоканал" для получения технический условий. Однако технические условия на самовольно возведенную систему канализации он не получал, как и не получил письменное нотариальное согласие собственника соседнего земельного участка на прокладку трубы водоотведения через его участок. Кроме того, суд не учел, что собственник соседнего земельного участка имеет право в любое время потребовать переноса труб с его земельного участка, в связи с чем он вынужден будет это сделать за счет собственных средств. Считает, что указанные обстоятельства опровергают выводы суда об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены недвижимого имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Мошкина Э.В. Копанева Т.Г. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Виноградова Ю.Е. - без удовлетворения.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства; если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется ( п.2).

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По смыслу указанной нормы при разрешении требований покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо определять, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно правилам ГК РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п.1 ст.476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.

В судебном заседании установлено и не отрицается сторонами, что 08.04.2013 между Мошкиным Э.В. (продавцом) и Виноградовым Ю.Е., Виноградовой О.А., Виноградовым Е.Ю., действующим с согласия своей матери Виноградовой О.А., (покупателями) был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по которому продавец продал, а покупатели купили земельный участок и расположенный на нем двухэтажный жилой дом по адресу: г.Ульяновск***.

Из пункта 4 договора купли-продажи от 08.04.2013 усматривается, что стоимость объектов недвижимости стороны определили в сумме *** руб., в том числе стоимость земельного участка *** руб., стоимость жилого дома - *** руб., из которых *** руб. оплачены Виноградовой О.А. личными средствами до подписания предварительного договора, а *** рублей будут оплачены Виноградовой О.А. за счет кредитных средств ОАО "Сбербанк России".

Вместе с тем, согласно расписке от 12.04.2013, являющейся приложением к указанному договору купли-продажи от 08.04.2013 и подписанной всеми сторонами договора, по предварительному договору от 06.03.2013 было оплачено Виноградовой О.А. *** руб., оставшийся долг в размере *** руб. покупатели обязуются оплатить по соглашению сторон до 11.10.2013.

В ходе судебного разбирательства Виноградов Ю.Е. не оспаривал того обстоятельства, что остался должен уплатить продавцу Мошкину Э.В. *** руб.

Вместе с тем, как следует из правовой позиции Виноградова Ю.Е., он отказался выплачивать указанную сумму, поскольку заявил продавцу Мошкину Э.В. требование об уменьшении покупной цены, ссылаясь на нарушения в обустройстве системы канализации жилого дома.

Удовлетворяя исковые требования Мошкина Э.В. в части взыскания с Виноградова Ю.Е. неоплаченной суммы по договору купли-продажи от 08.04.2013 и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Виноградова Ю.Е. об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Виноградовым Ю.Е. не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что цена имущества, определенная сторонами в договоре, не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению.

Оснований не соглашаться с указанным выводом у судебной коллегии не имеется.

Материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию ответчик Виноградов Ю.Е. не предъявлял, спорный объект был передан и принят без каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Так п. 8 договора купли-продажи гласит, что продавец передал земельный участок и расположенный на нем жилой дом покупателям в пригодном для эксплуатации состоянии до подписания договора.

В силу п. 9 покупатели ознакомлены до заключения настоящего договора с техническим состоянием вышеуказанного жилого дома и претензий к нему не имеют.

Таким образом, перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния домовладения на момент его приобретения.

Доводы Виноградова Ю.Е. о том, что ему не была известна схема подключения дома к сетям инженерно- технического обеспечения, обоснованно не были приняты судом во внимание в качестве основания для уменьшения покупной цены недвижимого имущества.

При этом суд исходил из того, что каких-либо специальных условий относительно подключения системы канализации к жилому дому в договоре не содержится и, приобретая объект недвижимости, покупатели не были лишены возможности, в том числе и с помощью специалистов, выяснить фактическое месторасположение системы канализации, затребовать от продавца разрешительную документацию, технические условия на подключение коммунальных систем, т.е. проявить должную осмотрительность и осторожность при покупке дома.

В ходе судебного разбирательства Виноградов Ю.Е. не оспаривал тот факт, что осмотр спорного жилого дома им до заключения договора купли-продажи осуществлялся, каких-либо претензий относительно состояния приобретаемого дома в момент подписания договора он не предъявлял, ему было известно о том, что дом подключен к центральной системе водоснабжения и канализации

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что жилой дом покупателями при заключении договора купли-продажи осмотрен, замечаний и претензий по его техническому состоянию, снижающему потребительские качества, до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, не предъявлено.

В судебном заседании Виноградовым Ю.Е. не оспаривалось то обстоятельство, что система канализации жилого дома функционирует нормально.

Ввиду этого суд обоснованно признал, что не имеется оснований для вывода о том, что фактическое состояние дома не таково, которое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе, которое учитывалось ими при обсуждении покупной цены за дом.

Поэтому доводы Виноградова Ю.Е. о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены жилого помещения в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняются.

В целом, доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают, а свидетельствуют о несогласии Виноградова Ю.Е. с решением суда. Более того, данные доводы повторяют доводы позиции Виноградова Ю.Е., приведенной им при рассмотрении дела судом первой инстанции и озвученной в судебном заседании. Указанным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, результаты которой на основе правил о допустимости и относимости доказательств к фактам, имеющим юридическое значение, отражены в решении. Положения статей 67-69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом нарушены не были.

Таким образом, судебная коллегия считает, что решение является законным и обоснованным и по доводам жалобы подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 15 мая 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Виноградова Ю*** Е*** - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.