Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Волковой Я.Ю.
судей Зайцевой В.А.
Ольковой А.А.
при секретаре Черных Н.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 августа 2014 года гражданское дело по иску Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Элитный дом" о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате неосновательного обогащения
по апелляционной жалобе истца Н.В. на решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 10 июня 2014 года,
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца Н.В. В.А. , действующего на основании доверенности от ( / / ) N ... 1, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Н.В. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Группа компаний "Элитный дом" о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате неосновательного обогащения, указав в обоснование иска, что ( / / ) между Н.В. и Обществом с ограниченной ответственностью Группа компаний "Элитный дом" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п.1 договора истец продал, а ответчик приобрел в собственность следующее недвижимое имущество:
-жилой дом, литер А, находящийся по адресу: ... бор, ... , кадастровый номер ( / / ) , общей площадью 43,2 кв.м.,
-жилой дом, литер Б, находящийся по адресу: ... бор, ... , кадастровый номер ( / / ) , общей площадью 190,6 кв.м.,
-земельный участок, находящийся по адресу: ... бор, ... , площадью 1702 кв.м., кадастровый номер - ( / / ) .
В соответствии с п.3 договора стоимость всех трех объектов недвижимости составила 2000000 рублей.
Ответчик в нарушение своей обязанности по договору полученное им имущество не оплатил. В соответствии с п. 10 договора, он может быть расторгнут или изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Заключая данный договор, продавец имел своей целью получение денежных средств от продажи недвижимого имущества, однако данная цель не была достигнута, в результате чего, продавец утратил интерес к данному договору. ( / / ) истец направил ответчику предложение о расторжении договора с требованием произвести оплату в течение 10 дней с момента получения предложения и в случае невозможности оплаты подписать соглашение о расторжении договора. В ответе на данное предложение от ( / / ) ответчик указал, что не имеет возможности оплатить переданное по договору имущество.
Представитель ответчика ООО Группа компаний "Элитный дом" К.В. иск не признал, указав на отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи.
Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 10 июня 2014 года в удовлетворении иска Н.В. отказано.
В апелляционной жалобе Н.В. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, указав, что решение вынесено с нарушениями норм материального и процессуального права, существенным образом нарушает права Н.В. . Полагает, что неоплата по договору купли-продажи недвижимости является нарушением существенных условий договора купли-продажи покупателем, поскольку продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Полагает неверным вывод суда о том, что истец не лишен возможности защиты своего права путем предъявления требования о взыскании стоимости объектов недвижимости, полагая, что в рассматриваемом случае такой способ защиты права будет неэффективным, учитывая материальное положение ответчика. По мнению ответчика, из буквального толкования статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истцу в рассматриваемом случае предоставлено право выбора - требовать расторжения договора или потребовать оплаты по договору.
В судебное заседание апелляционной инстанции истец и представитель ответчика не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 10 ГПК РФ.
В случае неявки в суд апелляционной инстанции лиц, надлежащим образом, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалобы, представления, вопрос о возможности проведения судебного разбирательства в отсутствие таких лиц решается судом апелляционной инстанции с учетом положений статьи 167 ГПК РФ.
Суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, поскольку имеются сведения их надлежащего извещения.
Проверив в пределах, установленных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального и соблюдение норм процессуального права, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом указанные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации РФ (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены в то время как продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением покупателем условия об уплате цены, юридически значимым обстоятельством является наличие (отсутствие) передачи продавцом и принятия покупателем недвижимого имущества по такому договору.
По мнению судебной коллегии, с учетом обстоятельств дела, подтверждающих фактическую передачу спорных объектов недвижимости от продавца к покупателю, и положений 556 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора купли-продажи в рассматриваемом случае не имеется.
Как видно из п. 5 договора купли-продажи от ( / / ) договор является одновременно актом приема-передачи отчуждаемого недвижимого имущества. Дополнительный документ, свидетельствующий о приеме-передаче недвижимого имущества, составляться не будет. Фактическую передачу объектов недвижимости подтвердил в судебном заседании суда апелляционной инстанции и представитель истца В.А. .
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п.4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Н.В. и ООО Группа компаний "Элитный дом" договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за объекты недвижимости). В Гражданском кодексе Российской Федерации также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п.3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст.450, п.4 ст. 453, п.3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от ( / / ) , суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате их стоимости.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, которым в соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством дана надлежащая оценка.
Судом правильно применены нормы материального права, нарушений норм гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было.
Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 10 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.В. , -без удовлетворения.
Председательствующий: Волкова Я.Ю.
Судьи: Олькова А.А.
Зайцева В.А.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.