Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 13 августа 2014 г. по делу N 33-5169/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Шукеновой М.А.,

судей Емельяновой Е.В., Чеботаревой Е.А.

при секретаре Каревой Е.А.,

рассмотрела в судебном заседании 13.08.2014 дело по апелляционной жалобе истца Администрации Омского муниципального района Омской области, апелляционной жалобе ответчика Богунова С. Н. на решение Омского районного суда Омской области от 22.05.2014, которым постановлено:

"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Богунову С. Н. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Богунова С. Н. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N N " ... " от " ... " (в редакции соглашения от 07.12.2010) в размере " ... " руб. 28 коп., неустойку в размере " ... " рублей.

Взыскать с Богунова С. Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд к Богунову С.Н. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, в обоснование указав, что с Куприяновой Н.М. был заключен договор аренды от " ... " о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка, расположенного по адресу: " ... "аплощадью 1500 кв.м, с кадастровым номером N " ... " для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

В соответствии с п.2 соглашения от " ... " все права и обязанности выбывшего арендатора Куприяновой Н.М., предусмотренные договором аренды от 11.09.2009, перешли к вступившему арендатору Богунову С.Н..

" ... " на указанный земельный участок за Богуновым С.Н. зарегистрировано право собственности.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка составила на " ... " - " ... " рублей; с " ... " по настоящее время - " ... " рубля 22 копейки (приказ Министерства имущественных отношений Омской области от " ... " N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области").

Исходя из положений договора и действующего законодательства о порядке исчисления размера годовой арендной платы земельного участка, предоставленного по договору аренды ответчику, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет: с " ... " по " ... " - " ... " рубля; с " ... " - " ... " рублей 06 копеек.

Считала, что дополнительного уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы не требуется, поскольку расчет арендной платы остался неизменным, изменились значения величин, используемых в расчете, в соответствии с нормативными актами. Полагала, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность по арендной плате.

Согласно пункту 7.2. договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,50 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Просила взыскать с ответчика " ... " рублей 28 копеек - сумму основного долга по договору аренды, " ... " рубль 52 копейки - сумму неустойки.

В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области по доверенности Канушина Н.А ... исковые требования поддержала в полном объеме.

Богунов С.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Богунова С.Н. по доверенности Махамбетов М.Х. в судебном заседании исковые требования в части взыскания неустойки в размере " ... " рублей 52 копеек не признал, просил ее снизить, поскольку ответчик не располагал информацией об увеличении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Считает, что вины Богунова С.Н. в образовании задолженности не имеется, поскольку арендную плату он вносил своевременно, более того, в первоначальном расчете задолженности не учтены оплаты произведенные ответчиком " ... " в размере " ... " рубля 89 копеек и " ... " в размере " ... " рубля 00 копеек. Не согласился с размером задолженности по арендной плате, полагая, что только после его извещения об увеличении кадастровой стоимости земельного участка (с 26.08.2013) у истца имеется право увеличивать арендную плату за пользование земельным участком.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Администрация Омского муниципального района Омской области просит решение суда от " ... " отменить, удовлетворить заявленные требования в части взыскания неустойки в полном объеме. В обоснование жалобы, ссылаясь на положения ГК РФ, ЗК РФ, заключенного договора аренды, указывает, что изменение ставок арендной платы не является изменением условий договора о размере арендной платы, поскольку ставки арендной платы регулируются нормативными актами, подлежат применению с момента вступления нормативного акта в силу. Полагает, что снижение судом неустойки до " ... " рублей не отвечает требованиям разумности и справедливости. Применение ст. 333 ГК РФ возможно только по заявлению стороны ответчика. Доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства стороной ответчика не представлено. Расчет компенсации нарушенного права истца на своевременное получение арендных платежей судом первой инстанции произведен непропорционально наступившим последствиям нарушения права.

В апелляционной жалобе Богунов С.Н. просит решение суда отменить, в обоснование указанной жалобы указывает на своевременное внесение арендных платежей согласно условиям договора. При обращении к истцу за очередной квитанцией для оплаты аренды в апреле 2013 года, ему было отказано в выдаче таковой, по мотивам изменения размера арендной платы. В нарушение условий договора документы с расчетом арендной платы были предоставлены истцом только 26.08.2012. Считает, что нарушены сроки уведомления об изменения арендной платы, неверно рассчитана арендной плата и период оплаты. Полагает, что требования о взыскании арендной платы с " ... " по " ... " является необоснованным ввиду отсутствия извещения со стороны арендодателя об изменении размера оплаты.

Считает, что за период с " ... " по " ... " расчет надлежит осуществить с применением кадастровой стоимости до 01.01.2012, что составляет " ... " рублей 33 копейки, с " ... " по 06.03.2014, исходя из кадастровой стоимости, установленной с 01.01.2012, что составляет " ... " рублей 40 копеек.

Богуновым С.Н. представлены возражения на апелляционную жалобу истца, где первый указывает на отсутствие оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д.95-107), в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и из материалов дела следует, что " ... " между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Алексеева С.Г. и Куприяновой Н.М. был заключен договор аренды N N " ... " земельного участка с кадастровым номером N " ... ", общей площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: " ... ", разрешенное использование - для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Указанный земельный участок был передан Курияновой Н.М. по акту приема-передачи земельного участка от " ... " (л.д.9-14).

На основании соглашения от " ... " между Омским муниципальным районом Омской области, Куприяновой Н.М. и Богуновым С.Н., все права и обязанности выбывшего арендатора Куприяновой Н.М. перешли к вступившему арендатору Богунову С.Н. до окончания срока действия договора (л.д.17).

" ... " за Богуновым С.Н. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... ", общей площадью 1500 кв.м. расположенный по адресу: " ... ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от " ... " (л.д.21).

Согласно пункту 2.1 договора аренды и приложения N 1 к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы (л.д. 9-9об.).

Согласно расчету на момент заключения договора размер арендной платы был определен в размере 369 рублей 45 копеек за квартал (л.д. 13).

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату (ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала) и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 2.3, 4.2 договора.

По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с " ... " по " ... " кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла " ... " рублей, в период с " ... " по настоящее время - " ... " рубля 22 копейки (л.д. 25об).

В п. 7 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.

Судом установлено, что ответчик пользовался земельным участком по договору аренды в период с " ... " по 06.03.2014, вместе с тем, надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей ответчик не исполнял.

Согласно представленному расчету за период с " ... " по " ... " задолженность по арендной плате составила " ... " рублей 26 копеек (л.д. 49).

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка

Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (пункты 1,2).

В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка, и взыскал с ответчика сумму задолженности в размере " ... " рублей 28 копеек.

Доводы апелляционной жалобы Богунова С.Н. о том, что начисление арендной платы во взысканном размере с учетом изменившейся кадастровой стоимости земельного участка за весь период задолженности является необоснованным, поскольку в нарушение условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы его не уведомлял, а расчет взысканной задолженности по арендной плате за период с " ... " по " ... " надлежит осуществить с применением кадастровой стоимости до 01.01.2012, что составляет " ... " рублей 33 копейки, с " ... " по 06.03.2014, исходя из кадастровой стоимости, установленной с 01.01.2012, основанием к отмене решения суда в указанной части явиться не могут.

Судебная коллегия указывает, что применительно к ч. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения в виду изменения существенных условий договора быть не может (ст.ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной плате не влечет.

Кроме того, указание в апелляционной жалобе Богуновым С.Н. на неисполнение арендодателем предусмотренной договором обязанности известить арендатора об изменении ставки арендной платы, также не влияет на исполнение обязанности арендатора вносить арендную плату согласно условиям договора аренды.

Судебная коллегия учитывает, что информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, а из условий договора аренды ответчику было известно о том, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу).

Согласно п. 2.1 договора аренды, арендодатель уведомляет арендатора письменно обо всех изменениях в нормативных актах, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения, используемые в расчете арендной платы величин (л.д. 9).

В судебном заседании не оспаривалось, что в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял. Однако указанное, по мнению судебной коллегии, с учетом того, что информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, и в условиях договора аренды величина арендной платы определена расчетным способом, не освобождает ответчика от своевременной оплаты арендных платежей с учетом изменившейся кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного, соответствующие доводы апелляционной жалобы ответчика Богунова С.Н. следует оставить без удовлетворения.

Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца размер пени по состоянию на " ... " составил " ... " рубль 52 копейки. (л.д. 30).

Суд, принимая во внимания положения ст. 333 ГК РФ, с учетом возражений ответчика Богунова С.Н., снизил заявленный размер неустойки до " ... " рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на фактических обстоятельствах дела, требованиям закона не противоречит.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, суд может снизить размер ответственности должника: на основании ст. 333 ГПК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 404, в случае если нарушение обязательства или увеличение размера убытков произошло вследствие действия или бездействия кредитора.

Заявленная истцом неустойка в размере " ... " рубль 52 копейки явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства (размер задолженности согласно перерасчету составлял " ... " рублей 28 копеек).

Как было указано ранее, в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял, однако ввиду общедоступности информации об изменении размеров ставок арендной платы, ответчик не был лишен возможности самостоятельно получить указанную информацию, в связи с чем обстоятельств полного освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств не усматривается.

При таком положении, у суда первой инстанции имелись основания для снижения размера неустойки до " ... " рублей не только на основании ст. 333 ГК РФ, а также на основании положений п. 1 ст. 404 ГК РФ.

Доводы представителя Администрации Омского муниципального района о том, что применение ст. 333 ГК РФ возможно только по заявлению стороны ответчика, отмену решения суда не влекут, поскольку ответчиком о снижении неустойки заявлено, а предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от " ... " N 263-О).

Указанная обязанность реализуется судом на основании анализа не только имеющихся в материалах дела доказательств, но и всех обстоятельств дела, в том числе и не имеющих прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N " ... " от " ... " "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").

Доводы жалобы истца о том, что стороной ответчика не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки, при том, что истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере, значительно превышающем задолженность по оплате арендный платежей, являются несостоятельными.

При определении размера неустойки суд в полной мере учел все фактически установленные обстоятельства дела, вину каждой из сторон в обязательстве и принял верное решение, определив размер подлежащей взысканию неустойки в " ... " рублей.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены. Решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Омского районного суда Омской области от " ... " оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации Омского муниципального района Омской области, Богунова С.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: