Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 08 сентября 2014 г. по делу N 33-12250/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Р.Э.Курмашевой,

судей А.Х.Хисамова, Р.Р.Хасаншина

при секретаре судебного заседания Р.Р. Кутнаевой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Э.Курмашевой гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Р.М.Тухватуллиной - А.Н.Тимофеева на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 11 июня 2014 года и дополнительное решение от 07 июля 2014 года.

Решением постановлено:

исковое заявление Р.М.Тухватуллиной к М.А.Хакимову о расторжении договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома с надворными постройками, квартиры, исключении записей из Единого государственного реестра прав и взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление М.А.Хакимова к Р.М.Тухватуллиной о взыскании задолженности - удовлетворить.

Взыскать с Р.М.Тухватуллиной в пользу М.А.Хакимова денежные средства в размере 475 000 рублей.

Дополнительным решением с Розы Миннуловны Тухватуллиной взысканы в бюджет Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан в счет оплаты государственной пошлины 7950 рублей.

Определением суда от 18 июля 2014 года в дополнительном решении исправлена описка, вместо "Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в десятидневный срок через Нижнекамский городской суд" указано "Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в месячный срок через Нижнекамский городской суд".

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, заслушав представителя Р.М.Тухватуллиной - А.Н.Тимофеева в поддержку доводов жалоб, М.А.Хакимова и его представителя М.М.Федотову, возражавших против отмены решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Р.М. Тухватуллина обратилась к М.А.Хакимову с иском о расторжении договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома с надворными постройками, квартиры, исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взыскании денежных средств, убытков и судебных расходов.

В обоснование указала, что 02 сентября 2013 года приобрела у ответчика земельный участок и жилой дом с надворными постройками по "адрес" по цене 1 650 000 рублей и продала ему свою квартиру по "адрес" по цене 1 100 000 рублей.

Поскольку данные договоры между ней и ответчиком заключены одновременно, полагает, что фактически между сторонами имел место договор мены.

Расчет по договорам произведен ими в день подписания. Сумма в размере 475 000 рублей за земельный участок и 700 000 рублей за жилой дом с надворными постройками уплачена ею ответчику как 1 100 000 рублей в виде принадлежащей ей на праве собственности квартиры и 75 000 рублей наличными. Остальную сумму в размере 175 000 рублей за земельный участок и 300 000 рублей за жилой дом с надворными постройками она должна была уплатить М.А.Хакимову не позднее 02 марта 2014 года.

06 сентября 2013 года за ней зарегистрировано право собственности на приобретенные земельный участок и жилой дом с надворными постройками, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи регистрации ... и ...

Ответчик также произвел государственную регистрацию права собственности на вышеуказанную квартиру, после чего стал проживать в ней.

Однако, в процессе эксплуатации жилого дома с надворными постройками, приобретенных у ответчика, стало очевидным, что он ввел ее в заблуждение относительно потребительских свойств данного имущества и его реальной рыночной стоимости.

По ее инициативе обществом с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз и независимой оценки" ("ИНДЭКС") проведены экспертные исследования, которым установлено, что строительство деревянного каркасного пристроя к дому выполнено с нарушениями существующих требований СНиП и ГОСТ, пристрой по теплотехническим параметрам не пригоден для постоянного проживания в зимний период, по санитарным нормам утеплитель в виде полистирола запрещается применять для строительства жилых помещений, полы в пристрое требуется выполнить согласно существующих норм, фактически геометрические параметры помещений не совпадают с данными технического паспорта БТИ, печь в бане подлежит перемонтажу, в помещении санузла и на кухне отсутствует стояк вытяжной канализации, при обследовании жилого помещения выявлено, что система канализации не завершена, канализационный сток имеет Г-образную форму, что не соответствует СНиП, слив по нему осуществляется в необорудованную выгребную яму. Эксперт пришел к выводам, что для проживания в зимний период стены пристроя необходимо заменить на материалы с учетом теплотехнических характеристик, применяемых на территории Республики Татарстан, внутренняя канализация находится в неработоспособном состоянии. В бане стены выполнены из бревен, опирающихся на цоколь из керамзитобетонных блоков. Швы в блоках не зачеканены, поэтому с улицы поступает холодный воздух. Печь, выполненная из керамического кирпича, со сквозными трещинами, непригодна к использованию.

Кроме того, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка в размере 259 000 рублей и стоимость жилого дома - 1 086 000 рублей, итого 1 345 000 рублей.

В связи с изложенными недостатками она обратилась к ответчику с письменным предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с надворными постройками, заключенного 02 сентября 2013 года. Однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор.

Ей приходится продолжительное время терпеть неудобства, связанные с хранением большого количества вещей ответчика, оставшихся в доме и надворных постройках, сроки хранения которых ответчиком не установлены.

Кроме того, она понесла убытки в связи с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности, в общей сложности в сумме 1 200 рублей, поскольку в связи с расторжением договора регистрационная запись подлежит аннулированию.

Просила расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома с надворными постройками, договор купли-продажи квартиры, заключенные между ней и ответчиком 02 сентября 2013 года, аннулировать реестровые записи ... и ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскать с М.А.Хакимова в ее пользу убытки, связанные с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности в размере 1200 рублей, расходы на проведение экспертного исследования и экспертного заключения в размере 9000 рублей, расходы за услуги риэлтора в размере 25 000 рублей, расходы за услуги оценки среднерыночной стоимости квартиры в размере 1000 рублей.

Впоследствии истца увеличила исковые требования, дополнительно просила взыскать с ответчика 75 000 рублей, выплаченные ею за земельный участок с домом при заключении договора купли-продажи.

Ответчик М.А.Хакимов, не согласившись с исковыми требованиями, предъявил встречный иск о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Свои требования мотивировал тем, что по договору от 02 сентября 2013 года продал Р.М.Тухватуллиной земельный участок и жилой дом с надворными постройками по "адрес" Цена договора составила 1 650 000 рублей. В соответствии с пунктом 4 договора денежные суммы в размере 475 000 за земельный участок и 700 000 рублей за дом были уплачены сразу. Оставшуюся часть в размере 475 000 рублей Р.М. Тухватуллина обязалась выплатить до 02 марта 2014 года, но до настоящего времени полную сумму по договору купли-продажи не заплатила.

Просил взыскать с Р.М.Тухватуллиной в его пользу денежные средства в размере 475 000 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции истица и ее представитель - А.Н.Тимофеев иск поддержали, встречный иск не признали.

Ответчик М.А. Хакимов и его представитель - Е.М. Глянц иск не признали, встречный иск поддержали.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан Н.А. Абрамова просила принять решение по делу на усмотрение суда.

Суд вынес решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Р.М.Тухватуллиной - А.Н.Тимофеев просит об отмене решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований Р.М.Тухватуллиной по мотиву его незаконности и необоснованности. При этом указывает, что судом безосновательно не принят во внимание тот факт, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилого дома с надворными постройками и его реальной рыночной стоимости. Судом не в полной мере исследованы все обстоятельства, изложенные в заключении судебной экспертизы, а также не приняты во внимание выводы экспертов, имеющиеся в досудебных предварительных исследованиях, однозначно свидетельствующих о завышенной цене и ненадлежащем состоянии дома и построек. При этом критикует качество судебной экспертизы. Настаивает на доводах о безденежности договоров купли-продажи, указывая, что по своей правовой природе они являются договором мены.

В жалобе на дополнительное решение суда выражает несогласие с взысканием с его доверительницы государственной пошлины в размере 7950 рублей и просит возложить данные расходы на ответчика. При этом указывает, что судом не учтено материальное положение Р.М.Тухватуллиной, являющейся пенсионеркой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Р.М.Тухватуллиной - А.Н.Тимофеев апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

М.А.Хакимов и его представитель М.М.Федотова с доводами жалоб не согласились.

Судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела видно, что 02 сентября 2013 года Р.М.Тухватуллина заключила с М.А.Хакимовым договор купли-продажи, в соответствии с которым приобрела у М.А.Хакимова земельный участок с жилым домом и надворными постройками адресу "адрес" за 1 650 000 рублей.

Расчет истицы с ответчиком за указанное имущество определен следующим образом: денежная сумма в размере 475 000 рублей за земельный участок и 700 000 рублей за жилой дом с надворными постройками оплачивается ею при подписании договора, оставшаяся денежная сумма в размере 175 000 рублей за земельный участок и 300 000 за жилой дом с надворными постройками оплачивается после подписания договора не позднее 02 марта 2014 года.

Как следует из пункта 6 договора, покупатель - Р.М. Тухватуллина удовлетворена качественным состоянием земельного участка и жилого дома с надворными постройками, установленных путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец - М.А.Хакимов.

06 сентября 2013 года произведена государственная регистрация права собственности Р.М. Тухватуллиной на приобретенные земельный участок и жилой дом с надворными постройками, а также ипотеки в силу закона.

В соответствии с договором от 02 сентября 2013 года Р.М.Тухватуллина продала М.А.Хакимову квартиру по "адрес" по цене 1 100 000 рублей, которые согласно пункту 4 договора уплачены продавцу до его подписания, расчет произведен полностью, финансовых претензий друг к другу стороны не имеют.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу, что имело место два самостоятельных договора купли-продажи, при заключении которых нарушений закона допущено не было.

Суд отклонил доводы истицы, что спорные правоотношения имеют природу договора мены, поскольку в данном случае представленными в материалах дела доказательствами подтверждается, что истица произвела расчет с ответчиком денежными средствами.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, в соответствии с которым у спорного объекта, расположенного по "адрес" , имеются скрытые дефекты, требующие устранения путем проведения ремонтных работ, но не снижающие его эксплуатационные качества, суд не усмотрел оснований для расторжения договоров купли-продажи и соответственно отказал в удовлетворении требований об аннулировании реестровых записей о праве собственности сторон на приобретенное по договорам имущество, поскольку истицей не доказано, что имелись существенные нарушения требований к качеству проданного ей товара, о которых она не знала до его покупки.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и правовому регулированию вопроса.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют данные о том, что совершение сделок по отчуждению объектов недвижимости не соответствовало действительному волеизъявлению сторон.

Вместе с тем, в действующем гражданском законодательстве отсутствуют нормы права, позволяющие покупателю расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у него право собственности на объект недвижимости в связи с тем, что его намерения изменились после заключения договора.

Установленные по делу обстоятельства также свидетельствуют о том, что заключенный между истицей и ответчиком договор купли-продажи квартиры предусматривал условие о рассрочке платежа.

Со своей стороны М.А.Хакимов исполнил договорные обязательства, передав имущество Р.М.Тухватуллиной.

Истица же обязательство по оплате имущества выполнила лишь частично при подписании договора. В остальной части оплата переданного ей имущества не произведена. Факт неоплаты суммы в размере 475 000 рублей ею не оспаривался.

При таких обстоятельствах судом обоснованно удовлетворены встречные исковые требования М.А.Хакимова о взыскании с Р.М.Тухватуллиной задолженности по договору купли-продажи.

В дополнительном решении судом разрешен вопрос о судебных расходах и в соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомерно расходы по государственной пошлине возложены на Р.М.Тухватуллину.

В силу вышеизложенного доводы апелляционных жалоб представителя Р.М.Тухватуллиной - А.Н.Тимофеева не содержат в себе оснований к отмене постановленных судом решений.

Юридически значимые обстоятельства по данному делу судом установлены правильно, обжалуемые судебные постановления вынесены с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежат оставлению без изменения.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 199, 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 11 июня 2014 года и дополнительное решение от 07 июля 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Р.М.Тухватуллиной - А.Н.Тимофеева - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу в день его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи