Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 02 сентября 2014 г. по делу N 33-7172/14

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г.,

судей Кузнецовой С.В., Бредихиной С.Г.,

при секретаре Шадриной Т.В.

с участием прокурора Мищенко Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению заместителя прокурора Кытмановского района, апелляционной жалобе истца Тамбовцевой А. П. на решение Кытмановского районного суда Алтайского края от 24 июня 2014 года

по делу по иску Тамбовцевой А. П. к Недоростковой Е. Н. , Недоросткову С. А. о выселении,

и по иску Недоростковой Е. Н. к Тамбовцевой А. П. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома.

Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тамбовцева А.П. обратилась в суд с иском к ответчикам Недоростковой Е.Н., Недоросткову С.А.о выселении из жилого помещения по адресу: "адрес" Алтайского края, без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование исковых требований указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу "адрес" Алтайского края. Право собственности на жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. ДД.ММ.ГГ истцом в указанное жилое помещение были вселены и зарегистрированы по месту жительства ответчики. Жилое помещение ответчикам было предоставлено во временное пользование. На момент вселения ответчиков, срок проживания в жилом помещении установлен не был. ДД.ММ.ГГ ответчикам было вручено предупреждение о том, что жилое помещение будет выставлено на продажу, и установлен срок выселения до ДД.ММ.ГГ . Однако в установленный срок ответчики добровольно не выселились, уважительные причины для дальнейшего проживания у них отсутствуют. Ответчики не являются членами семьи истца, родственниками ей не приходятся, отказываются добровольно выселиться из указанного жилого помещения и сняться с регистрационного учета. Наличие регистрации ответчиков в жилом помещении создает истцу препятствия в дальнейшем распоряжении своим домом.

Недоросткова Е.Н. обратилась в суд с иском к Тамбовцевой А.П. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, расположенного по "адрес" Алтайского края для государственной регистрации перехода права. Свои требования обосновывала тем, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком Тамбовцевой А.П. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома. В подтверждение договоренности было составлено соглашение, по которому она, как покупатель, передала ответчице "данные изъяты" рублей в счет причитающейся оплаты по договору купли-продажи жилого дома. В данном соглашении была указана общая сумма стоимости жилого дома в размере "данные изъяты" . Кроме того, в данном договоре была определена и дата оформления договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГ . ДД.ММ.ГГ Тамбовцева А.П. своим заявлением разрешила Недоростковой Е.Н. заселиться в жилой дом, при этом указала, что каких-либо претензий на выселение в будущем не будет иметь. До ДД.ММ.ГГ Тамбовцева А.П. документы на жилой дом не оформила. Но в подтверждение соглашения по договору купли-продажи истец Недоросткова Е.Н. ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ отдала Тамбовцевой Е.Н. деньги в сумме "данные изъяты" и "данные изъяты" . Кроме того, ДД.ММ.ГГ Недоросткова Е.Н. оплатила за Тамбовцеву А.П. "данные изъяты" за оформление документов на земельный участок. В дальнейшем Недоросткова Е.Н. просила Тамбовцеву А.П. произвести оформление документов на жилой дом для регистрации договора купли-продажи жилого дома. Недоросткова Е.Н. проживает в доме как собственник, пользуется жилым домом, оплачивает коммунальные платежи, у неё никогда не было намерений о расторжении достигнутых ранее договоренностей с Тамбовцевой А.П. Полагает, что сделка была фактически исполнена сторонами, однако юридически не была оформлена по причине того, что Тамбовцева А.П., добровольно взявшая на себя обязательство о заключении договора купли-продажи дома, впоследствии не известно по какой причине отказалась от выполнения своего обязательства и о данном факте Недоросткова Е.Н. узнала ДД.ММ.ГГ из предупреждения о выселении в связи с продажей жилого дома.

Определением Кытмановского районного суда от 08 мая 2014 года дела по иску Тамбовцевой А.П. о выселении Недоростковой Е.Н., Недоросткова С.А. из жилого дома, расположенного по адресу "адрес" и дело по иску Недоростковой Е.Н. к Тамбовцевой А.П. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома для государственной регистрации перехода права, были соединены в одно производство.

Решением Кытмановского районного суда Алтайского края от 24 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований Тамбовцевой А.П. к Недоростковой Е.Н., Недоросткову С.А. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу "адрес" Алтайского края, отказано.

Исковые требования Недоростковой Е.Н. к Тамбовцевой А.П., удовлетворены. На Тамбовцеву А.П. возложена обязанность заключить с Недоростковой Е.Н. договор купли-продажи жилого дома *** , расположенного по адресу: "адрес" Алтайского края для государственной регистрации перехода права.

Взысканы с Тамбовцевой А.П. в пользу Недоростковой Е.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" .

В апелляционной жалобе на указанное решение Тамбовцева А.П. просит решение отменить, принять новое решение, которым исковые требования Тамбовцевой А.П. о выселении удовлетворить, в исковых требованиях Недоростковой Е.Н. отказать. Указывая, что указанное соглашение суд ошибочно принял за предварительный договор купли-продажи, поскольку в нем не указан дом с указанием его площади и места расположения, земельный участок с указанием кадастрового номера, площади и места расположения, постройки находящие на земельном участке. Цена договора определена в размере "данные изъяты" ., при этом не указано, является ли это стоимость только дома или дома и земельного участка. Перечень лиц с указанием прав на пользование жилым помещением на момент получения задатка указан не был. Разрешение органа опеки и попечительство получено на продажу не было. Таким образом, ни одно из существенных условий необходимых для заключения предварительного договора купли-продажи соблюдено не было. Кроме того, суд не учел положения ч.6 ст. 429 ГК РФ. Таким образом, Недоросткова Е.Н. имеет право требовать от Тамбовцевой А.П. возвращения выплаченного последней задатка в двойном размере, на основании заключенного между сторонами соглашения о задатке (если докажет, что Тамбовцева А.П. ответственна за неисполнения договора), а не понуждение к заключению основного договора купли- продажи, на основании заключенного ранее между сторонами предварительного договора купли-продажи спорного дома.

Вывод суда о том, что вина в незаключении договора купли-продажи указанного дома лежит на Тамбоцевой А.П., ошибочен. Так как Недоросткова Е.Н. денежные средства Тамбовцевой А.П. после передачи "данные изъяты" и "данные изъяты" больше не передавались, оформлять дом за свой счет и выплачивать остальную денежную сумму Недоросткова Е.Н. отказалась.

Суд неверно применил ч.4 ст. 445 ГК РФ в совокупности со ст. 429 ГК РФ так как предварительный договор между сторонами не заключался.

При вынесении решение суд не принял во внимание заключение прокурора участвующего в рассмотрении дела.

В апелляционном представлении прокурор просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Тамбовцевой А.П. удовлетворить, встречные исковые требования Недоростковой Е.Н. оставить без удовлетворения. Ссылаясь на то, что суд пришел к ошибочному выводу, что соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГ является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, при этом суммы уплаченные покупателю продавцом по трем договорам задатка, судом расценены как аванс. Вместе с тем, заключенные сторонами соглашения о задатке следует считать именно соглашениями о задатке, так как соблюдены все необходимые требования к форме данного договора, при этом в самих соглашениях прямо указано, что задаток выдается по предстоящему договору купли-продажи в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, приведен срок заключения основанного договора, последствия неисполнения обязательства. Поэтому переданные суммы не могут быть авансом.

Кроме того, если рассматривать позицию суда о заключении между сторонами предварительного договора купли-продажи обоснованной, то даже в этой ситуации должны быть применены положения ч.6 ст. 429 ГК РФ. Доказательств свидетельствующих о направлении предложения продавцу заключить договор купли-продажи и об отказе продавца от заключения основанного договора купли-продажи ответчиком не было представлено. В связи с чем, у суда отсутствовали основания для применения к спорным отношениям нормы, предусмотренной ч.5 ст. 429 ГК РФ об использовании положений ч.4 ст. 445 ГК РФ о судебном понуждении к заключению договора. Учитывая зарегистрированное право собственности Тамбовцевой А.П. на жилой дом, ее требования подлежат удовлетворению в порядке ст. 35 ЖК РФ.

В возражениях ответчик просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились. В соответствии с ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу, апелляционное представление в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, апелляционном представлении, выслушав заключение прокурора поддержавшего апелляционное представление, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между Тамбовцевой А.П. (Продавец) и Недоростковой Е.Н. (Покупатель) заключено Соглашение о задатке. По указанному соглашению Покупатель Тамбовцева А.П. выдает Продавцу денежную сумму в размере "данные изъяты" в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи квартиры общей стоимости "данные изъяты" по адресу: "адрес" в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии с п. 2 указанного договора, стороны договорились, что при прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен покупателю полностью. В п.3 указанного договора предусмотрено, что если за неисполнение договора будет ответственен покупатель, задаток остается у Продавца. Согласно п.4 договора, если за неисполнение договора будет ответственным продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Кроме того, стороны предусмотрели, что договор купли-продажи находится в стадии оформления и закончить оформление договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГ Договор подписан сторонами.

ДД.ММ.ГГ между продавцом Тамбовцевой А.П. и покупателем Недоростковой Е.Н. был заключен еще одно Соглашение о задатке, согласно которому покупатель выдает продавцу денежную сумму в размере "данные изъяты" , в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи квартиры общей стоимостью "данные изъяты" по адресу "адрес" Алтайского края в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

ДД.ММ.ГГ между продавцом Тамбовцевой А.П. и покупателем Недоростковой Е.Н. был заключено еще одно соглашение о задатке, согласно которому покупатель выдает продавцу денежную сумму в размере "данные изъяты" , в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи квартиры общей стоимостью "данные изъяты" по адресу "адрес" Алтайского края. При этом стороны в договоре указали, что договор купли-продажи находится в стадии оформления.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно ст.ст. 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При отсутствии указанных в ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, суд правильно указал, что все существенные условия в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГ указаны, сторонами согласованы, указанный договор подписан, содержит все существенные условия договора купли-продажи: условия о предмете (недвижимом имуществе), цене и сроках, то есть фактически он является предварительным договором. А соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГ . ДД.ММ.ГГ являются дополнительным соглашением к предварительному договору.

С доводами апелляционной жалобы, апелляционного представления о несогласии с указанным выводом суда судебная коллегия не соглашается, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

В силу ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Основной договор купли-продажи недвижимости в установленный его участниками срок - не был заключен, в связи с чем, предварительный договор (соглашение о задатке) заключенный сторонами с дополнительными соглашениями к нему в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратил свое действие после ДД.ММ.ГГ .

Ответчиком Недоростковой Е.Н. в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих, что ею до окончания срока, указанного в предварительном договоре направлялось другой стороне предложение заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения.

Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, у суда отсутствовали основания об удовлетворении требований по иску Недоростковой Е.Н. о понуждении Тамбовцеву А.П. заключить договор купли-продажи с Недоростковой Е.Н. для государственной регистрации перехода права.

При этом выводы суда о принятии Тамбовцевой А.П. от Недоростковой Е.Н. денежных сумм, несении бремени расходов по содержанию, проживание в жилом доме с ДД.ММ.ГГ , регистрация в нем, отсутствие интереса к жилому помещению со стороны Тамбовцевой А.П., не оформление прав на недвижимое имущество, не являются основанием для удовлетворения требований.

Доводы о том, что ответчики заселились в спорный дом, соответственно договор считается исполненным, так как вещь поступила во владение покупателя, не имеют правового значения. Предъявление в настоящее время Тамбовцевой А.П. иска о выселении, свидетельствует об отсутствии согласия собственника на проживание ответчиков в спорном помещении.

Статься 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которые он осуществляет по своему усмотрению.

Корреспондирующая ей норма ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает названные правомочия собственника в отношении жилого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник вправе предоставить жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать в судебном порядке выселения гражданина, у которого отсутствует право пользования жилым помещением, в случае, если такой гражданин не освобождает жилое помещение добровольно.

В похозяйственной книге администрации "данные изъяты" сельсовета "адрес" Алтайского края Недоросткова Е.Н., Недоростков С.А. зафиксированы по адресу: "адрес" , год вселения указан ДД.ММ.ГГ . Регистрация ответчиков в спорном жилом помещении также подтверждается адресными справками.

В суд представлена расписка Тамбовцевой А.П., согласно которой она разрешает заселиться Недоростковой Е.Н. по "адрес" до оформления документов на куплю-продажу (в дальнейшем по тексту расписка содержит незаверенные исправления и дописку).

Из чего следует, что разрешение на вселение было дано Тамбовцевой А.П. ответчику Недоростковой Е.Н до оформления документов на куплю-продажу, срок заключения договора определен до ДД.ММ.ГГ , в связи с чем, ответчики незаконно занимают принадлежащее истцу жилое помещение.

Судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Тамбовцевой А.П. о выселении Недоростковой Е.Н., Недоросткова С.А. из жилого дома *** по "адрес" без предоставления другого жилого помещения, поскольку ответчики не являются членами семьи истца, договор найма жилого помещения или иное соглашение о проживании между сторонами заключены не было. Тамбовцева А.П. является собственником спорного жилого помещения, которое ей необходимо для личного пользования, проживание семьи ответчиков препятствует истцу в осуществлении своих прав, как собственника. Оснований для сохранения права пользования данным жилым помещением за ответчиками не усматривается, ответчики подлежат выселению из спорного жилого помещения.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований Тамбовцевой А.П., и об отказе в удовлетворении требований Недоростковой Е.Н.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное представление заместителя прокурора Кытмановского района, апелляционную жалобу истца Тамбовцевой А. П. удовлетворить.

Решение Кытмановского районного суда Алтайского края от 24 июня 2014 года отменить, вынести новое решение:

Исковые требования Тамбовцевой А. П. о выселении удовлетворить.

Выселить Недоросткову Е. Н. , Недоросткова С. А. из жилого дома *** по "адрес" , Алтайского края без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении исковых требований Недоростковой Е. Н. к Тамбовцевой А. П. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи для государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Председательствующий:

Судьи: