Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2014 г. по делу N 33-5268/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кордюковой Г.Л.

Судей

Кудасовой Т.А., Шиловской Н.Ю.

Секретаря

Барановой А.И.

рассмотрев в судебном заседании 26 марта 2014 года дело N 2-5486/13 по апелляционной жалобе Комитета по управлению городским имуществом на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2013 года по иску К. Д.П. к ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, третье лицо Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., выслушав объяснения представителя К. Д.П., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

К. Д.П. обратилась в суд с иском к ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, просила признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры N ... , расположенной на 8 этаже в доме по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" литера А, общей площадью 35,2 кв.м., кадастровый N ... и однокомнатной квартиры N ... , расположенной на 7 этаже в доме по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" литера А, общей площадью 35,6 кв.м., кадастровый N ...

В обоснование заявленных требований истица ссылается на заключение 25.05.2011 года с ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" двух предварительных договоров купли-продажи жилых помещений во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенных по строительному адресу: Санкт-Петербург, южная часть "адрес", жилой квартал 18247, "адрес", между домами 57 и 63, в соответствие с которыми она оплатила продавцу денежные суммы в размере 880208 рублей (договор N291) за однокомнатную квартиру с условным номером N ... , и в размере 880208 рублей (договор N292) за однокомнатную квартиру с условным номером N ... Истица считает, что фактически является участником долевого строительства указанного жилого дома, который завершен строительством, готов к вводу в эксплуатацию, имеет адрес: Санкт-Петербург, "адрес" литера А; спорные квартиры переданы истице по актам 25.05.2011, однако, ответчик уклоняется от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что влечет невозможность оформить право собственности истицы на квартиру.

Ответчик ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" исковые требования признал (л.д.80)

Третье лицо Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга полагал, что оснований признания права собственности истца на доли в объекте незавершенного строительства не имеется, так как объект является самовольной строительством, земельный участок Комитетом предоставлен в аренду ответчику для объекта незавершенного строительства готовностью 5% в июле 2011 года, пунктом 2.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости при условии получения необходимых разрешений и согласований в установленном порядке. Разрешенное целевое использование земельного участка арендатором нарушено.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2013 года исковые требования К. Д.П. были удовлетворены, за истицей признано право собственности на доли в объекте незавершенного строительства - на однокомнатную квартиру N ... , расположенную на 8 этаже в доме по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" литера А, общей площадью 35,2 кв.м., кадастровый N ... и однокомнатную квартиру N ... , расположенную на 7 этаже в доме по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" литера А, общей площадью 35,6 кв.м., кадастровый N ...

В апелляционной жалобе третье лицо Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебное заседание не явились истица К. Д.П., ответчик ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс", третье лицо Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, о дне слушания дела извещены, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, ходатайство КУГИ об отложении слушания дела судебная коллегия считает не подлежащим удовлетворению, занятость одного из сотрудников КУГИ в иных судебных заседаниях не является основанием для отложения слушания дела, КУГИ не представлены доказательства не возможности направить для рассмотрения дела другого специалиста.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав представителя К. Д.П., обсудив доводы апелляционной жалобы, находит основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы третьего лица КУГИ Санкт-Петербурга по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.03.2004 года было зарегистрировано право собственности ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" на объект незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", лит. А, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 23.01.2004 года и дополнительного соглашения к данному договору N1 от 18.02.2004 года (л.д.42).

Из паспорта объекта незавершенного строительства от 07.05.2003 года (л.д.44-47) установлено, что продавцу объекта незавершенного строительства отведен в аренду земельный участок 20 000 кв.м. Распоряжением главы Администрации г.Пушкина Санкт-Петербурга от 07.06.1993 г. N 650, продавцу выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ Управлением Государственного архитектурно-строительного надзора N 11975. Объект незавершенного строительства на момент его покупки имел готовность 5%.

Однако покупатель ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" мер по переводу и регистрации вышеназванного Разрешения на выполнение строительных работ на свое имя не принял, договор аренды земельного участка с уполномоченным на 2004 год органом исполнительной власти не заключил.

12.07.2011 между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" был заключен договор N18/ЗД-02408 аренды земельного участка Зона N 11, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", лит. А, площадью 18 950 кв.м. для размещения объекта незавершенного строительства готовностью 5% (л.д.28-41) на срок по 11июля 2060 года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра 20.08.2011 года.

Пунктом 2.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости при условии получения необходимых разрешений и согласований в установленном порядке.

По сообщению Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 18.11.13 разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: Санкт-Петербург, южная часть "адрес", между домами 57 и 63, не выдавались.

Согласно ответу филиала ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов от 19.11.2013 объекту недвижимости по строительному адресу: Санкт-Петербург, "адрес", между домами 57 и 63 присвоен милицейский адрес: Санкт-Петербург, "адрес", лит. А. Разрешение на строительство многоквартирного дома и Акт ввод данного объекта в эксплуатацию в филиал не представлено.

25.05.2011 года К. Д.П. заключила с ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" два предварительных договора купли-продажи жилых помещений во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенных по строительному адресу: Санкт-Петербург, южная часть "адрес", жилой квартал 18247, "адрес", между домами 57 и 63, в соответствие с которыми взяла на себя обязательства оплатить продавцу денежные суммы в размере 880 208 рублей (договор N291) за однокомнатную квартиру с условным номером N ... , общей приведенной площадью (с балконами, лоджиями) 37,94 кв.м., жилой площадью 15,1 кв.м., секция 04, этаж 08, и в размере 880208 рублей (договор N292) за однокомнатную квартиру с условным номером N ... , общей приведенной площадью квартиры (с балконами, лоджиями) 37,94 кв.м., жилой площадью 15,1 кв.м., секция 06, этаж 07.

Пунктом 1.1. указанных договоров предусмотрено, что срок планового окончания строительства объекта - 3 квартал 2011 года. Согласно пункта 1.2 договоров стороны обязались в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиры заключить основной договор купли-продажи.

До настоящего времени продавец не зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости и не заключил основной договор купли-продажи.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив, что построенный многоэтажный дом многоквартирный дом является объектом незавершенного строительства, руководствуясь положения ст.218 ГПК РФ, признал право истца на доли в незавершенном строительстве - две однокомнатные квартиры на 7-ом и 8-ом этажах с условными номерами N ... и N ... , учтя при этом признание иска ответчиком ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс".

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении дела не учтено, что ответчик, получив в аренду земельный участок в 2011 году под размещение объекта незавершенного строительства готовностью 5%, принял на себя обязательства, предусмотренные пунктом 2.3 договора аренды земельного участка, из которых следует, что арендатор вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости при условии получения необходимых разрешений и согласований в установленном порядке.

Таких разрешений ответчиком не получено, ответчик возвел объект нового строительства без получения разрешения на его строительство, указанный объект является самовольным строительством, при этом ответчик изменил разрешенное арендодателем использование земельного участка - для размещения объекта незавершенного строительства на использование участка для строительства многоквартирного дома.

Из разъяснений, содержащихся Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) следует, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

К исковому заявлению истицы К. Д.П. о признании права собственности на доли в объекте самовольно возведенного ответчиком объекта капитального строительства не приложены документы, подтверждающие ее требования, свидетельствующие об обращении застройщика (ответчика) в установленном порядке в уполномоченный орган за разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче.

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности доли в объекте самовольного строительства, реконструированном объекте являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В силу пункта 1 статьи 18 названного Закона в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

С учетом положений статьи 12 того же Закона, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади.

Спорный объект представляет собой многоквартирный жилой дом, возведенный ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство, выданного на вышеназванное юридическое лицо, доказательств соблюдения строительных норм и правил застройщиком не представлено.

Здание построено на земельном участке, предоставленном КУГИ Санкт-Петербурга только для размещения объекта незавершенного строительства готовностью 5%, приобретенного ответчиком в 2004 году, разрешения на строительство жилого комплекса ответчик не получил в нарушение пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 12.07.2011 года, то есть, нарушил правила разрешенного использования земельного участка, надлежащих мер к легализации самовольного строительства ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" не принимал.

Таким образом, спорный дом выстроен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для размещения объекта незавершенного строительства готовностью 5%. Решения об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга не принималось.

Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы третьего лица Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

В управлении Росреестра отсутствуют сведения о правообладателе самовольного строительства, технических характеристиках многоквартирного дома, площади, этажности по адресу: по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", что делает невозможным исполнение решения Пушкинского районного суда по данному делу.

Признание судом права на доли в самовольно возведенный объекте недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права.

Из разъяснений, содержащихся Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) следует, что возможность признания права собственности на часть объекта самовольного строительства действующим законодательством не предусмотрена.

Застройщик (ответчик) не лишен возможности в судебном порядке легализовать самовольное строительство, признав право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на отведенном земельном участке, изменить вид разрешенного использования для размещения объекта незавершенного строительства по договору аренды с КУГИ Санкт-Петербурга на строительство соответствующего объекта недвижимости, при условии, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, с применением градостроительных и строительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, вынесению по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2013 года - отменить, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - удовлетворить.

Вынести новое решение.

Отказать К. Д.П. в иске к ООО "Промышленно-строительная компания "Импульс" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Председательствующий:

Судьи: