Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 10 сентября 2014 г. по делу N 33-2411/2014

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего: Брик Г.С.,

судей: Тельных Г.А. и Малыка В.Н.,

при секретаре: Хожаиновой Е.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке по частной жалобе ответчика Сиваковой А.М. на определение Советского районного суда г.Липецка от 17 июня 2014 года, которым постановлено:

"изменить способ и порядок исполнения решения Советского районного суда г.Липецка от 15 марта 2010 года путем установления начальной продажной цены заложенного имущества: трехэтажное здание административно-бытового корпуса (лит A, Al, a, al, a2) общей площадью 1928,7 кв.м., кадастровый (условный) номер N пр-А, А1/01, расположенное по адресу: "адрес" и право аренды соответствующего земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 22.12.2004 года, заключенного между залогодателем и администрацией г. Липецка, со сроком аренды составляющим 25 лет, кадастровый номер N , площадью 11875 кв.м. - в размере "данные изъяты" ".

Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО Банк ВТБ обратился в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда, указывая, что решением Советского районного суда г. Липецка от 15 марта 2010 года определена первоначальная стоимость имущества, являющегося предметом залога по ипотеке, на которое обращено взыскание: трехэтажного здания административно-бытового корпуса (лит A, Al, a, al, a2) общей площадью 1928,7 кв.м., кадастровый (условный) номер N пр-А, А1/01, расположенного по адресу: "адрес" "адрес" , начальной продажной стоимостью в "данные изъяты" ; право аренды соответствующего земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 22.12.2004 года, заключенного между залогодателем и администрацией г. Липецка, со сроком аренды составляющим 25 лет, кадастровый номер N , площадью 11875 кв.м., начальной продажной стоимостью в "данные изъяты" В рамках исполнительного производства торги были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок от претендентов на участие в торгах. За период, прошедший со времени оценки здания (май 2011 года), изменились характеристики недвижимого имущества (внешнее и внутреннее состояние заложенного имущества). В задании отсутствует электричество, тепло и т.д., что ухудшило внутренне состояние здания. В настоящее время исполнить решение суда не представляется возможным. Согласно заключению специалиста по оценке по состоянию на 16.06.2014 стоимость реализации данного имущества составляет "данные изъяты" , в связи с чем взыскатель просит изменить порядок исполнения решения суда, снизить продажную цену имущества, на которое обращается взыскание: трехэтажное здание административно-бытового корпуса (лит A, Al, a, al, a2) общей площадью 1928,7 кв.м., кадастровый (условный) номер N пр-А, А1/01, расположенное по адресу: "адрес" , право аренды соответствующего земельного участка площадью 11875 кв.м с кадастровым номером N , установив начальную продажную цену указанного имущества в сумме "данные изъяты" .

Должник Сивакова A.M. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела своевременно извещалась.

Представитель взыскателя ОАО Банк ВТБ по доверенности Гулевский А.А. требования об изменении порядка и способа исполнения решения суда поддержал.

Суд постановил определение, резолютивная часть которого изложена выше.

В частной жалобе Сивакова A.M. просит об отмене указанного определения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, полагает, что суд неправильно принял во внимание заключение специалиста об оценке спорного имущества.

Проверив доводы жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителя взыскателя ОАО Банк ВТБ по доверенности Гасникова И.В., возражавшего против доводов частной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения, а также изменить способ и порядок его исполнения.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 15 марта 2010 года в пользу Банка ВТБ (ОАО) филиал в г. Липецке обращено взыскание на недвижимое имущество, путем продажи его с публичных торгов: на предмет ипотеки по договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка N от 07.03.2008 года Установлена начальная продажная цена здания - в "данные изъяты" ; право аренды земельного участка - в "данные изъяты"

Судом установлено, что имущество, на которое обращено взыскание, выставлялось на открытых торгах для реализации, однако торги, назначенные на 05.03.2014 г., были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок от претендентов на участие в торгах.

Взыскателем проведена оценка имущества, на которое обращено взыскание. В обоснование поданного заявления в суд представлено заключение специалиста по оценке и мониторингу залогов Старостина С.С. о возможной цене реализации недвижимого имущества, принадлежащего Сиваковой А.М. По заключению специалиста по состоянию на 16.06.2014 возможная стоимость реализации объекта недвижимости: трехэтажное здание административно-бытового корпуса (лит A, Al, a, al, a2) общей площадью 1928,7 кв.м., кадастровый (условный) номер N пр-А, А1/01, расположенное по адресу: "адрес" и право аренды соответствующего земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 22.12.2004, заключенного между залогодателем и администрацией г. Липецка, со сроком аренды составляющим 25 лет, кадастровый номер N , площадью 11875 кв.м., определенная расчетным путем в рамках сравнительного подхода к оценке составляет "данные изъяты"

Взяв за основу вышеуказанное заключение, суд пришел к выводу, что предоставленные взыскателем доказательства свидетельствуют о значительном снижении рыночной цены имущества, на которое обращено взыскание, и удовлетворил заявление.

Однако с данным выводом судебная коллегия не может согласиться.

В силу п.п.4 п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

В силу ст. 11 этого же Федерального закона В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков.

Таким образом, должна быть установлена рыночная стоимость подлежащего реализации с торгов заложенного имущества, определенная методом индивидуальной оценки.

Вместе с тем из отчета специалиста Старостина С.С. следует, что он устанавливал не индивидуальную рыночную стоимость имущества, а определял возможную цену реализации на основании сравнительного подхода к оценке. В заключении указано, что сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках., что свидетельствует о том, что данный подход основывается на принципе замещения, то есть имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичную по качеству и пригодности недвижимость. Для сравнительного анализа специалист выбрал 4 здания, назвав их аналогами или сходными объектами..

Эти объекты сравнивались по площади. Так площадь "сходных" объектов составила 1956 кв., 1170 кв.м, 2167 кв.м,1677 кв.м, при этом из заключения определить, из площади каких конкретных помещений и с каким назначением складывается площадь этих объектов, не возможно, так как они не описаны.

Сходные объекты сравнивались с оцениваемым объектом по текущему состоянию - уровню отделки помещений. В заключении указано, что требуется косметический ремонт сходных объектов, оцениваемому объекту требуется капитальный ремонт. Вместе с тем описание состояния всех объектов и мотивы для соответствующего утверждения в заключении не приведено, как не указаны и конкретные элементы и материалы отделки, а также не указаны значение и степень влияния отделки на рыночную стоимость объекта недвижимости.

В отношении двух "сходных" объектов указано, что они располагаются на земельных участках площадью 6500 кв.м и 7600 кв.м, в отношении двух других "аналогов" сведений о земельных участках, на которых они располагаются, не приведено. Как не приведено сведений о том, предлагались ли к продаже только производственные здания или здания с земельными участками, на которых они расположены, находятся ли земельные участки в собственности собственников зданий или принадлежат иным лицам..

Не определялся и не оценивался процент износа зданий (объекта оценки и "сходных" объектов), не приводились и не оценивались их индивидуальные характеристики и конструктивные особенности, не исследовался вопрос о строительном материале, из которого возведены все эти объекты.

Кроме того, взыскание было обращено на два объекта: здание административно-бытового назначения и право аренды земельного участка, на котором расположено это здание, в отношении них устанавливалась самостоятельная начальная цена реализации на торгах.

В заключении специалист Старостин С.С. привел общую возможную стоимость реализации здания и права аренды земельного участка, тогда как никакой оценки стоимости права аренды земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик и особенностей, с учетом положений Закона Липецкой области "О порядке определения цены земельных участков, их оплаты при продаже земельных участков, находящихся в собственности Липецкой области, государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках".

Специалист не указал в своем заключении, какими нормативными актами он руководствовался. В материалах дела не имеется сведений, подтверждающих компетентность данного специалиста в исследуемой теме, отчет не пронумерован, не скреплен печатью оценщика или печатью организации, в которой он работает.

Исходя из подхода специалиста к оценке объектов невозможно сделать вывод о тождественности понятий "рыночная стоимость" и "возможная цена реализации".

В соответствии с ч. 1 - 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы: суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Районный суд в нарушение требований процессуального закона не дал никакой оценки представленному Банком заключению специалиста, автоматически и без всякой мотивации принял это заключение во внимание, положив его в основу принимаемого судебного постановления.

В итоге судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение специалиста, представленное Банком, не может быть принято во внимание в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего обоснованность заявления о необходимости снижения начальной продажной цены реализации заложенного имущество, тогда как в соответствии со ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания данного обстоятельства возложена на Банк.

В суде апелляционной инстанции представитель Банк ВТБ (ОАО) по доверенности Гасников И.В. заявил о том, что Банк не желает и не просит назначить судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости объекта, настаивает на оценке, проведенной специалистом Старостиным С.С.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что определение суда подлежит отмене за недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела ( п.2 ч.1 ст. 330 ГПК РФ), с вынесением нового определения, которым Банку ВТБ (ОАО) в удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения суда отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение Советского районного суда г.Липецка от 17 июня 2014 года отменить, постановить новое определение, которым Банку ВТБ (ОАО) в удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения суда отказать

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна.

Судья:

Секретарь:

5