Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 02 сентября 2014 г. по делу N 33-2597/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Мочегаева Н.П.,

судей Богдановой О.Н., Голубь Е.С.,

при секретаре Адамовой К.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 02.09.2014 гражданское дело по иску Коновалова А.В. к Батаеву А.Р., Коновалову Е.А., Коноваловой С.А. о признании недействительным договора купли-продажи

по апелляционной жалобе Коновалова А.В. на решение Далматовского районного суда Курганской области от 26.06.2014, которым постановлено: отказать Коновалову А.В. в удовлетворении исковых требований:

- к Коновалову Е.А. , Батаеву А.Р. , Коноваловой С.А. о признании недействительным заключенного " ... " между Коноваловым Е.А. и Батаевым А.Р. договора купли-продажи 4/5 (четыре пятых) доли жилого дома и 4/5 (четыре пятых) доли земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" , в связи с несоблюдением требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- к Коновалову Е.А. , Батаеву А.Р. , Коноваловой С.А. об увеличении доли Коновалову А.В. в праве собственности на домовладение по адресу: "адрес" ;

- к Батаеву А.Р. о взыскании расходов на капитальный ремонт домовладения по адресу: "адрес" в сумме " ... " .

Заслушав доклад судьи Голубь Е.С., объяснения представителя ответчика Батаева А.Р. У.М.Г. , судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Коновалов А.В. обратился в суд с иском к Батаеву А.Р. о признании недействительным договора купли-продажи. В ходе рассмотрения дела исковые требования и их обоснование неоднократно изменял, в окончательном варианте предъявил иск к Батаеву А.Р., Коновалову Е.А., Коноваловой С.А. (л.д. 16, 61).

В обоснование требований с учетом их изменения указал, что 30.01.2014 ему стало известно о том, что Батаев А.Р. 11.10.2013 зарегистрировал право собственности 4/5 доли домовладении по "адрес" , на основании заключенного с Коноваловым Е.А. договора купли-продажи. Полагал, что при заключении данного договора были нарушены требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации), поскольку его как сособственника указанного домовладения Коновалов Е.А. не извещал о намерении продать свою долю. Также указал, что произвел капитальный ремонт дома, в связи с чем полагал, имеет право на увеличение своей доли в праве собственности на общее имущество.

Просил признать договор купли-продажи 4/5 доли жилого дома по "адрес" , заключенный 05.09.2013 между Коноваловым Е.А. и Батаевым А.Р., недействительным; увеличить его долю в праве общей долевой собственности; взыскать с Батаева А.Р. расходы на капитальный ремонт дома в сумме " ... " .

Истец Коновалов А.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия, доверил представлять свои интересы К.М.Ф. (л.д. 62, 29).

В судебном заседании представитель истца по доверенности К.М.Ф. исковые требования поддержала. Выразила несогласие с тем, что Коновалову Е.А. принадлежит 4/5 доли в праве собственности на дом и земельный участок. Пояснила, что ремонт дома Коновалов А.В. делал за свой счет, помогал дочери. Согласия на ремонт у Коновалова Е.А. и Батаева А.Р. не спрашивал, ответчики в проведении ремонта не участвовали. По состоянию здоровья выполнять ремонтные работы Коновалов А.В. не мог, поэтому нанимал бригады, что подтверждается договорами и чеками. Указала, что о продаже Коноваловым Е.А. 4/5 доли в праве собственности на дом Коновалов А.В. не был уведомлен, об этом узнал после заключения оспариваемой сделки. Указала, что выкупать у Батаева А.Р. 4/5 доли в праве собственности на дом и земельный участок истец не собирается, свою долю продавать не будет, Батаева А.Р. в дом не пустит. Полагала, что в связи с произведенным истцом ремонтом стоимость дома увеличилась, поэтому доля Коновалова А.В. в праве собственности на дом должна быть увеличена. Ссылалась на то, что после ремонта дом оценен в " ... " ., 4/5 доли составляет примерно " ... " ., которые просила взыскать с Батаева А.Р.

Ответчик Батаев А.Р. в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы У.М.Г. (л.д. 30).

В судебном заседании представитель Батаева А.Р. по доверенности У.М.Г. с исковыми требованиями не согласился. Указал, что при заключении договора купли-продажи требования статьи 250 ГК Российской Федерации были соблюдены, так как истец был уведомлен письменно о предстоящей сделке, желания выкупить долю в праве собственности на дом и земельный участок не выразил. Договор купли-продажи от 05.09.2013 заключен сторонами добровольно, денежные средства Коновалову Е.А. выплачены. Полагал, что требования Коновалова А.В. об увеличении его доли в праве общей собственности на дом и взыскании в его пользу " ... " . не основаны на нормах закона. Ссылался на то, что Батаев А.Р. не давал согласия на ремонт дома либо улучшение его состояния. Истец не представил доказательств того, что ремонт дома был произведен после заключения договора купли-продажи от 05.09.2013. Также истец не представил доказательств того, что Коновалов Е.А. давал согласие на ремонт дома. Оценка дома произведена истцом в 2014 году уже после ремонта, и Батаев А.Р. не участвовал в ее проведении. Батаев А.Р. предлагал Коновалову А.В. выкупить у него 1/5 доли в праве собственности на дом и земельный участок либо продать ему 4/5 доли, но ответа не последовало.

Ответчик Коновалов Е.А. в судебное заседание не явился, отбывает лишение свободы в " ... " . В судебном заседании в порядке исполнения судебного поручения иск не признал. Пояснил, что 05.09.2013 его супруга Коновалова С.А., действуя по доверенности от его имени, продала принадлежавшие ему 4/5 доли в праве собственности на дом и земельный участок Батаеву А.Р. Денежные средства в размере " ... " за дом и " ... " за участок он получил, ремонтные работы в доме не производил, согласия Коновалову А.В. на ремонт не давал, истец делал ремонт самовольно, зная о его возражениях. Все коммунальные платежи и налоги оплачивала его жена, так как он находится в местах лишения свободы (л.д. 163).

Ответчик Коновалова С.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена в установленном процессуальным законом порядке, сведений о причинах неявки суду не представила.

Третье лицо Далматовский отдел Управления Росреестра по Курганской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. От начальника отдела П.Е.В. поступил письменный отзыв, в котором он просил рассмотреть дело в его отсутствие. Указал, что 11.10.2013 на основании договора купли-продажи от 05.09.2013 за Батаевым А.Р. зарегистрировано 4/5 доли в праве собственности на жилой дом и 4/5 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по "адрес" . Указанный договор содержит все существенные условия, заключен в соответствии с действующим законодательством. Также отметил, что 10.02.2014 зарегистрировано право собственности на указанные жилой дом и земельный участок за К.Н.А. (1/5 доли).

Суд в удовлетворении иска отказал, постановив изложенное выше решение, об изменении которого просит в апелляционной жалобе Коновалов А.В.

В обоснование жалобы истец указывает, что без его согласия судебные заседания проводились в отсутствие ответчиков. Батаев А.Р. уведомил его о сделке спустя 4 месяца после того, как оформил все документы, а Коновалов Е.А. ни устно, ни письменно его не проинформировал, он узнал о сделке только 30.01.2014. Считал, что ответчики нарушили требования пункта 2 статьи 250 ГК Российской Федерации. Полагал, что, будучи единственным наследником после смерти матери, является единственным собственником дома по "адрес" . Указывает, что участник общей долевой собственности, произведший расходы на содержание дома, вправе потребовать от другого сособственника их возмещения за вычетом его доли. Ссылается на то, что Коновалов Е.А. дает ложные показания о том, что Коновалова С.А. оплачивала коммунальные платежи и налоги.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Батаев А.Р. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что истцом не приведены доводы и доказательства, опровергающие выводы суда.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Батаева А.Р. по доверенности У.М.Г. просил решение суда оставить без изменения, поддержал ранее представленные возражения. Ссылался на то, что Батаев А.Р. приобрел 4/5 доли дома у Коновалова Е.А. после того, как истцом был произведен ремонт, и является добросовестным приобретателем. Полагал Батаева А.Р. ненадлежащим ответчиком по предъявленному к нему требованию о взыскании расходов на проведение ремонта дома.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном процессуальным законом порядке, что подтверждено почтовыми уведомлениями о вручении. От истца Коновалова А.В. и его представителя по доверености К.М.Ф. поступили письменные заявления о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие. Остальные участвующие в деле лица сведений об уважительных причинах неявки не представили.

Судебная коллегия на основании части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте его рассмотрения.

Проверив решение суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражений относительно жалобы (в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК Российской Федерации), заслушав объяснения представителя ответчика , судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от " ... " и постановления Администрации муниципального образования г. Далматово от " ... " истец Коновалов А.В. являлся собственником 1/5 доли земельного участка и 1/5 доли жилого дома, расположенных по "адрес" (л.д. 18-20).

Ответчик Коновалов Е.А. на основании свидетельств о праве на наследство по закону от " ... " являлся собственником 4/5 доли указанных объектов недвижимости.

Таким образом, Коновалов А.В. и Коновалов Е.А. являлись участниками общей долевой собственности на указанное имущество.

05.09.2013 между Коноваловой С.А., действующей на основании доверенности от имени Коновалова Е.А., и Батаевым А.Р. заключен договор купли-продажи 4/5 доли земельного участка и 4/5 доли жилого дома, расположенных по "адрес" , за " ... " . (л.д. 27).

Обратившись с требованием о признании недействительным договора купли-продажи от 05.09.2013, истец ссылается на то, что Коновалов Е.А. не уведомил его о намерении продать свою долю, тем самым нарушил требования статьи 250 ГК Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд не усмотрел нарушения требований статьи 250 ГК Российской Федерации.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, принимая во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 ГК Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 250 ГК Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 ГК Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из дела видно, что приговором Курганского областного суда от " ... " Коновалов Е.А. осужден к наказанию в виде лишения свободы на длительный срок, которое по настоящее время отбывает в " ... " (л.д. 58-60).

12.08.2013 Коновалов Е.А. выдал своей супруге Коноваловой С.А. доверенность, которой уполномочил ее продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему 4/5 доли в праве собственности на жилой дом и 4/5 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по "адрес" (л.д. 53-оборот).

Действуя по указанной доверенности, 05.09.2013 Коновалова С.А. заключила с Батаевым А.Р. оспариваемый договор купли-продажи, при этом 05.09.2013 направила в адрес истца нотариально удостоверенное заявление, в котором сообщила ему о том, что Коновалов Е.А. продает принадлежащие ему 4/5 доли в праве собственности на жилой дом и 4/5 доли в праве собственности на земельный участок по "адрес" . Коновалову А.В. предложено не позднее одного месяца со дня вручения заявления сообщить в Управление Росреестра о своем желании или отказе приобрести указанное имущество за " ... " . Также Коновалов А.В. предупрежден, что в случае неполучения от него ответа по истечении срока указанное имущество будет продано другому лицу (л.д. 52-оборот).

Данное заявление Коноваловым А.В. получено 07.09.2013, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении и не оспаривалось стороной истца в ходе рассмотрения дела (л.д. 54-оборот).

11.10.2013 на основании договора купли-продажи от 05.09.2013 зарегистрировано право собственности Батаева А.Р. на 4/5 доли в праве собственности на жилой дом и 4/5 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по "адрес" (л.д. 33-34).

Тем самым, право собственности Батаева А.Р. зарегистрировано по истечении месяца с момента получения истцом Коноваловым А.В. заявления Коноваловой С.А., действующей по доверенности от имени Коновалова Е.А., о намерении продать свою долю, и предложение приобрести указанное имущество.

В материалах дела не имеется доказательств того, что истец воспользовался своим правом и в течение месяца с момента получения заявления выразил намерение приобрести принадлежащие Коновалову Е.А. 4/5 доли в праве собственности на дом и земельный участок по "адрес" . Более того, представитель истца в судебных заседаниях неоднократно поясняла, что Коновалов А.В. не намерен приобретать долю Коновалова Е.А. в праве собственности на дом и земельный участок, поскольку считает себя единственным законным собственником указанного имущества (л.д. 174).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили в пункте 14 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом Верховный Суд Российской Федерации обратил внимание на то, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела Коновалов А.В. требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя 4/5 доли в праве собственности на дом и земельный участок по "адрес" , не заявлял, настаивал на признании договора купли-продажи от 05.09.2013 недействительным.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что 10.02.2014 1/5 доли в праве собственности на указанные жилой дом и земельный участок, ранее принадлежавшее истцу, зарегистрированы за К.Н.А. (л.д. 24-оборот), то есть на момент разрешения спора по существу истец произвел отчуждение принадлежавших ему долей в праве собственности на спорное имущество.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Коновалова А.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 05.09.2013.

Довод апелляционной жалобы о том, что Коновалов Е.А. не мог унаследовать 4/5 доли в праве собственности на дом и земельный участок по "адрес" , судебная коллегия не принимает, поскольку право собственности Коновалова Е.А. на 4/5 доли жилого дома и земельного участка истцом не оспорено.

Решением Далматовского районного суда от 02.02.2011, оставленным без изменения кассационным определением Курганского областного суда от 15.03.2011, Коновалову А.В. отказано в признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону, выданного " ... " Коновалову Е.А. после смерти К.А.В. , на основании которого за ним было зарегистрировано право на 4/5 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок (л.д. 146-143, 152-154).

Решением Далматовского районного суда от 10.05.2012, оставленным без изменения апелляционным определением Курганского областного суда от 26.07.2012, Коновалову А.В. отказано в иске к нотариусу Далматовского нотариального округа, Коновалову Е.А. о признании истца единственным наследником и выдаче свидетельства о праве наследования по закону на домовладение по спорному адресу (л.д. 144-151, 155-157).

Обратившись с настоящим иском, Коновалов А.В. также указал, что произвел ремонт дома, в связи с чем его доля в праве собственности должна быть увеличена, а Батаев А.Р. должен возместить ему расходы на капитальный ремонт в сумме " ... " .

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку в результате ремонта площадь жилого дома не увеличилась, согласие на ремонт бывший собственник Коновалов Е.А. не давал, о чем истцу было известно, оснований для изменения долей в праве собственности на дом и увеличения доли истца не имеется. Также суд не усмотрел оснований для взыскания с Батаева А.Р. в пользу Коновалова А.В. расходов на капитальный ремонт дома в сумме " ... " .

По делу установлено и не оспаривалось сторонами, что в период с 2010 по 2013 годы истцом произведен ремонт дома.

В соответствии с пунктом 3 статьи 245 ГК Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Из материалов дела усматривается, что по заказу истца Коновалова А.В. в доме по "адрес" оборудован трубчатый водозаборный колодец (л.д. 105-113), к дому подведен газопровод (л.д. 118), установлены оконные блоки (л.д. 121-124).

Согласно данным технического паспорта площадь жилого дома составляет " ... " (л.д. 86-96).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что в результате произведенных ремонтных работ площадь жилого дома не увеличилась.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР в пункте 15 постановления от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом", по иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома, либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Изменение доли в праве собственности на дом возможно в том случае, если одним из собственников была произведена пристройка либо перестройка дома, в результате чего увеличился размер полезной площади дома. В этом случае доли сторон изменятся в зависимости от стоимости возведенной полезной площади дома, то есть доля сособственника может быть увеличена пропорционально стоимости полезной площади возведенной пристройки.

Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся объектом общей собственности всех участников. Произведший их участник может требовать соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на общее имущество, если он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

Под соблюдением установленного порядка использования общего имущества следует понимать необходимость получения согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений, в данном случае получение одним сособственником согласия других участников долевой собственности на производство восстановительного ремонта, в результате которого предполагается возникновение неотделимых улучшений общего имущества (объекта недвижимости).

При этом по смыслу приведенных правовых норм, если соблюден установленный порядок внесения в имущество неотделимых улучшений, их доли в праве собственности могут быть изменены только в случае увеличения полезной площади дома, либо когда при разделе дома допущено отступление от идеальных долей сторон в собственности. Факт увеличения качественно-стоимостного показателя объекта недвижимого имущества, то есть ремонт и реконструкция жилого дома без увеличения его полезной площади дома, даже если они повлекли увеличение стоимости всего дома, не может иметь определяющего значения при решении вопроса об изменении долей сторон в праве собственности на дом.

По мнению судебной коллегии, произведенные истцом работы были направлены на поддержание дома в исправном состоянии, способствовал комфортности проживания в доме и не могут повлечь увеличения доли истца в общем имуществе. В этом случае собственник, осуществивший такой ремонт, вправе требовать от остальных сособственников соответствующей денежной компенсации в связи с выполненными работами.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, оснований для увеличения доли истца в праве общей собственности на дом не имелось.

Требования о взыскании расходов на проведение ремонта дома заявлены Коноваловым А.В. к Батаеву А.Р., оснований для удовлетворения требований к которому не имелось. По делу установлено, что ремонтные работы истец провел с 2010 по 2013 год, то есть в период, когда 4/5 доли в праве собственности на дом принадлежали Коновалову Е.А. Батаев А.Р. приобрел 4/5 доли в праве собственности на дом после того, как истцом был произведен ремонт. Требований к Коновалову Е.А. о взыскании расходов на ремонт дома ответчик не заявлял.

Вместе с тем, истец не лишен возможности предъявить к Коновалову Е.А. иск о взыскании затрат на проведение ремонта дома, поскольку согласно статье 249 ГК Российской Федерации каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. То есть затраты на проведение ремонтных работ должны распределяться между сторонами с учетом принадлежащих им долей. Коновалов Е.А. в период проведения истцом ремонта являлся собственником 4/5 доли дома и в силу закона обязан был нести бремя содержания принадлежащего ему имущество, в том числе, расходы по ремонту.

В связи с чем, судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения вывод суда о том, что ремонт жилого дома осуществлен без согласия прежнего собственника 4/5 доли дома Коновалова Е.А.

С учетом изложенного, оснований к отмене судебного решения судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации дело проверено судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Далматовского районного суда Курганской области от 26.06.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Коновалову А.В. - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о том, что ремонт жилого дома осуществлен без согласия прежнего собственника 4/5 доли дома Коновалова Е.А.

Судья - председательствующий: Н.П. Мочегаев

Судьи О.Н. Богданова

Е.С. Голубь