Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 27 января 2014 г. по делу N 33-14

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Толстиковой М.А.

судей Швецова К.И. и Стрельцова А.С.,

при секретаре Кирьяновой О.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Радостевой А.А. на решение Свердловского районного суда города Перми от 17 сентября 2013 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований Радостевой А.А. к Азановой Е.М. , Панфиловой В.В. о выселении, взыскании арендной платы - отказать.".

Заслушав доклад судьи Стрельцова А.С., выслушав заключение прокурора Кузнецовой С.Н., представителя Истца Заинковой О.И., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В Свердловский районный суд города Перми обратилась Радостева А.А. с исковым заявлением к Азановой Е.М. и Панфиловой В.В. (с учётом последующих изменений) о солидарном взыскании с Ответчиков денежных средств в общем размере *** рублей в качестве убытков по арендной плате и оплате коммунальных услуг, а также выселении Ответчиков из жилого помещения, расположенного по адресу: **** . В обоснование исковых требований Истец указала, что ей на праве собственности принадлежит указанное жилое помещение, после оформления права собственности на жилое помещение Радостева А.А. пожелала осуществлять в отношении указанного объекта недвижимости права собственника, в том числе проживать в жилых комнатах квартиры, но обнаружила, что в данном помещении проживают Ответчики. Азанова Е.М. и Панфилова В.В. отказываются покинуть жилое помещение добровольно, членами семьи собственника не является и соглашений о пользовании жилыми комнатами в квартире с Истцом не заключали, отказавшись подписывать договор. Считала, что право пользоваться и проживать в спорном жилом помещении у Ответчиков отсутствует, поэтому они незаконно препятствуют ей пользоваться жилым помещением, принадлежащим ей на праве собственности. Кроме того, фактически Ответчики пользуются принадлежащим Истцу имуществом в течение нескольких месяцев, поэтому не несут расходы по аренде жилого помещения и не оплачивают коммунальные услуги, в связи с данными обстоятельствами Ответчики обязаны выплатить Радостевой А.А. денежные средства в указанном размере.

В судебном заседании Истец Радостева А.А. и её представитель Трегубов Д.Л. исковые требования поддержали, изложив доводы тождественные доводам искового заявления.

Представитель Ответчиков Мальцева А.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, настаивая о наличии у Ответчиков права на проживание в спорном жилом помещении на основании договора найма, заключённого с предыдущим собственником жилого помещения. Данный договор найма до настоящего времени не расторгнут, поэтому Истец приобрела указанный объект недвижимости с соответствующим обременением в виде права третьего лица на пользование жилыми комнатами.

Судом постановлено приведённое выше решение, в апелляционной жалобе Истец Радостева А.А. с решением суда не соглашается, просит отменить решение Свердловского районного суда г. Перми от 17.09.2013. и вынести новое решение по делу об удовлетворении исковых требований в полном объёме. В обоснование требований апелляционной жалобы указала, что при вынесении решения судом первой инстанции нарушены требования материального закона, а также неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Считает, что суд первой инстанции пришёл к необоснованному выводу о незаконности перехода права собственности на здание общежития к ОАО "ППСО" и наличии у Ответчиков права на приватизацию жилого помещения купленного Истцом, поскольку не принял во внимание момент вселения Азановой Е.М. и Панфиловой В.В. в жилое помещение. Указывает на неправильный вывод суда первой инстанции о наличии у Ответчиков права проживать в жилом помещении на основании договора социального найма, поскольку они вселились для проживание в объект недвижимости, принадлежащей юридическому лицу на праве частной собственности. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание доводы Истца о нарушении Ответчиками правил проживания в жилых помещениях, в том числе в связи с выполнением перепланировки данных объектов недвижимости. Настаивает на установлении в судебном заседании факта проживания Азановой Е.М. и Панфиловой В.В. в жилых комнатах Радостевой А.А. с момента возникновения у неё права собственности на данное недвижимое имущество, поэтому они сберегли за её счёт денежные средства, подлежащие оплате в качестве арендной платы и коммунальных услуг.

Прокурор Кузнецова С.Н. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы согласилась частично, просила отменить решение Свердловского районного суда г. Перми от 17.09.2013. в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении Ответчиков.

В судебном заседании представитель Истца Заинкова О.И. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить решение Свердловского районного суда г. Перми от 17.09.2013. и вынести новое решение по делу об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещались по адресам, указанным в материалах дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав прокурора, лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении Азановой Е.М. и Панфиловой В.В. из жилых помещений.

По смыслу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и нарушение или неправильное применение норм материального права.

Судом первой инстанции правильно установлено, что Радостевой А.А. на праве собственности принадлежат жилые помещения, расположенные по адресу: **** . После оформления права собственности на жилое помещение Радостева А.А. пожелала осуществлять в отношении указанного объекта недвижимости права собственника, но обнаружила, что в данном помещении проживают Ответчики. Азанова Е.М. и Панфилова В.В. проживают в данных помещениях на основании договора найма с предыдущим собственником данного объекта недвижимости и отказываются покинуть жилое помещение добровольно, членами семьи собственника не являются. Истец предпринимала действия для извещения Ответчиков о необходимости освободить жилые помещения либо заключить договор найма на новых условиях, Ответчики надлежащим образом платы за коммунальные услуги не вносят. Данные обстоятельства подтверждаются заявлением с квитанцией (л.д. N 10), постановлением от 04.12.2012. (л.д. N 11), свидетельством о государственной регистрации 59 -БГ ** от 29.10.2012. (л.д. N 12), договором купли - продажи от 13.08.2012. (л.д. N 15), справкой от 07.08.2012. (л.д. N 16), договором аренды от 29.10.2012. (л.д. N 17), свидетельством о государственной регистрации 59 - БГ ** от 29.11.2012. (л.д. N 18), договором купли - продажи от 09.08.2012. (л.д. N 19 - 20), договором купли - продажи от 08.11.2012. (л.д. N 21), справкой от 02.11.2012. (л.д. N 23), схемой (л.д. N 24 - 27, 66 - 68) и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

В соответствии ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, в соответствии ч. 2 ст. 1105 ГК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом, в соответствии ч. 1 ст. 235 ГК РФ.

По смыслу ст. 109 ЖК РСФСР, для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учёбы могут использоваться общежития, под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, по смыслу ст. 94 ЖК РФ.Исходя из толкования закона, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции сделал надлежаще мотивированный вывод о вселении Ответчиков для проживания в жилые помещения общежития на законных основаниях, однако при вынесении судебного решения судом не принят во внимание момент и основания вселения, а также основание возникновения права наймодателя на предоставление соответствующего жилья в пользование Ответчикам. В силу требований ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право по распоряжению имуществом, как следует из материалов дела (л.д. N 44 - 45, 80 - 53), Азанова Е.М. вселилась для проживания в связи с наличием трудовых отношений с ОАО "ППСО" как работник организации. Действующее на момент вселения законодательство предоставляло гражданам право на проживание в общежитии только на период работы либо обучения, решение о предоставлении жилья Азановой Е.М. принималось в данном случае не органом местного самоуправления либо государственной власти, а коммерческой организацией -юридическим лицом.

Вывод суда первой инстанции о вселении Ответчиков для проживания в жилое помещение до включения объекта недвижимости в виде здания общежития в уставной капитал акционерного общества, судебная коллегия находит не основанным на фактических обстоятельствах дела, поскольку данное здание было включено в уставной капитал ОАО "ППСО" Постановлением Администрации Свердловского района N 325 от 29.10.1992., данное обстоятельство было установлено в том числе решением Свердловского районного суда г. Перми от 05.10.2004. Право на проживание в связи с наличием трудовых отношений с данной организацией могло возникнуть у Азановой Е.М. только после заключения трудового договора, в соответствии с приказом она была принята на работу 01.12.1992. (л.д. N 81). Более того, в соответствии с ордером на проживание (л.д. N 44 - 45), жилое помещение для проживания Ответчиков было предоставлено им только в декабре 1994 года, данное обстоятельство в судебном заседании стороной Ответчиков не оспаривалось. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что фактически Ответчики были вселены в жилое помещение, являющегося частной собственностью юридического лица, законом не предусмотрены основания для предоставления гражданам по договорам социального найма частного жилого фонда, поэтому вопреки выводам суда первой инстанции в данном случае на жилые помещения Истца не распространяется правовой режим по договорам социального найма в ходе их использования Ответчиками.

В соответствии ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет, по смыслу ч. 1 ст. 683 ГК РФ.

В соответствии ч. 1 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём, если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок, по смыслу ст. 684 ГК РФ.

В судебном заседании установлено заключение договора коммерческого найма жилого помещения между ОАО "ППСО" и Азановой Е.М. сроком до 31.12.2007., что подтверждается договором N ** от 14.03.2003. (л.д. N 46). В данном случае договором не установлен конкретный срок действия договора в виде периода, а лишь установлена дата окончания срока действия договора, до его окончания стороны не выразили волеизъявление на его расторжение, поэтому в силу требований закона данный договор был продлён в связи с отсутствием определённого периода действия на максимальный срок - пять лет. Таким образом, судебная коллегия считает, что срок действия договора коммерческого найма у Ответчиков истекал 31.12.2012., в силу требований ст. 675 ГК РФ смена собственника занимаемого по договору найма жилого помещения не влечет расторжения или изменения данного договора, который сохраняет свою силу на тех же условиях с заменой стороны наймодателя. Из материалов дела усматривается, что право собственности на жилые помещения возникло у Истца 29.10.2012., поэтому в данном случае новый собственник фактически был лишён возможности произвести действия для продления, расторжения договора либо изменения его условий в предусмотренные законом сроки. Учитывая, что Радостева А.А. предприняла действия для своевременного уведомления собственников о смене и собственника и заключении договора на новых условиях (л.д. N 10 - 11, 17, 64 - 65), но Ответчики уклонились от заключения соглашения по изменению условий договора, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении обязательств по договору найма жилого помещения между сторонами в связи с истечением срока его действия. Поскольку иных оснований для проживания Ответчиков в жилых помещениях в ходе судебного разбирательства не выявлено, судебная коллегия приходит к выводу, что законных оснований для дальнейшего проживания Азановой Е.М. и Панфиловой В.В. в жилых помещениях Истца в данном случае не имеется, поэтому исковые требования о выселении Ответчиков подлежат удовлетворению. По мнению судебной коллегии, право собственника пользоваться и распоряжаться своим имуществом не может быть поставлено в зависимость от наличия у лиц, незаконно пользующихся её жилым помещением, иного места жительства в силу требований закона по содержанию права собственности.

По мнению судебной коллегии, в данном случае отсутствуют основания для взыскания с Ответчиков денежных средств в качестве неосновательного обогащения по уплате арендной платы, поскольку данное помещение изначально не предназначено для извлечения прибыли, в том числе посредством сдачи квартиры в наём. Доводы апелляционной жалобы данные выводы суда не опровергают, поскольку основаны на предположении о возможных расходах Ответчиков по арендной плате в связи с проживанием в ином жилом помещении в период их фактического проживания в квартире Истца. Доказательств того, что Ответчики в обязательном порядке должны были понести расходы в определённом Радостевой А.А. размере в случае их своевременного выезда из жилых помещений, суду не представлено и в судебном заседании не найдено. Обстоятельств, свидетельствующих о сбережении Ответчиками своего имущества за счёт пользования жилым помещение Истца, в ходе судебного разбирательства не установлено.

Истец являлась единоличным собственником объекта недвижимости в оспариваемый период, законного права на проживание в данном жилом помещении Ответчики не имели, однако само по себе проживание Ответчиков в другом жилом помещении не свидетельствует о возможном возникновении у них безусловной обязанности по внесению платы за жильё, поскольку они могли проживать не только на основании коммерческого найма, но также по договорам социального найма либо безвозмездного пользования. Таким образом, доводы Истца о наличии безусловных оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств в качестве неосновательного обогащения в связи с фактическим пользованием Ответчиками объектом недвижимости, не нашли подтверждения в судебном заседании.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фактическое проживание Ответчиков в жилом помещении Радостевой А.А. без наличия законных оснований и уклонения ими от уплаты коммунальных платежей порождают у Истца право на возмещение убытков денежной компенсацией, судебная коллегия находит основанным на ошибочном толковании закона. На момент приобретения жилого помещения Истцу было известно о наличии задолженности по коммунальным платежам, доказательств того, что Радостева А.А. осуществляла платежи за жилое помещение в период использования его Ответчиками, суду не представлено и в судебном заседании не найдено. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что действиями Ответчиков не причинялось фактического ущерба Истцу, а также не доказан факт сбережения Азановой Е.М. и Панфиловой В.В. своего имущества в результате использования имущества Истца. Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для надлежащего разрешения настоящего спора, при таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с Ответчиков денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда города Перми от 17.09.2013. отменить в части удовлетворения исковых требований о выселении Азановой Е.М. и Панфиловой В.В. из жилых помещений.

Выселить Азанову Е.М. и Панфилову В.В. из жилых помещений, расположенных по адресу: город Пермь улица **** .

В остальной части решение Свердловского районного суда города Перми от 17.09.2013. оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: