Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26 марта 2014 г. по делу N 33-2534

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Варовой Л.Н., судей: Позолотиной Н.Г., Панковой Т.В., при секретаре Цыганковой Е.С.,

рассмотрев 26 марта 2014 года в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Никитина А.С. и Никитиной О.С. на решение Свердловского районного суда г.Перми от 26 ноября 2013 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Никитина А.С. к открытому акционерному обществу Авиационные редуктора и трансмиссии - пермские моторы", Администрации города Перми, обществу с ограниченной ответственностью "Пермские моторы" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации - отказать. Признать Никитина А.С. , Никитину О.С. утратившими права пользования жилым помещением - комнатой N ** в доме N ** по ул. **** . Выселить Никитина А.С. , Никитину О.С. из жилого помещения - комнаты N ** в доме N ** по ул. **** без предоставления другого жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения Никитина А.С, Никитиной О.С, их представителя Наконечного А.П., настаивавших на доводах апелляционной жалобы, представителя ОАО "Авиационные редукторы и трансмиссии Пермские моторы" (ОАО "Редукторы ПМ") - Крыловой Л.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы и просившей оставить решение суда без изменения, заключения прокурора Третьяковой О.В., полагавшей, что решение суда следует оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Никитин А.С. обратился в суд с иском к ОАО "Авиационные редуктора и трансмиссии - Пермские моторы", ООО "Недвижимость-Пермские моторы", Администрации г.Перми о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В обосновании требований указал на то, что на основании протокола заседания жилищной комиссии ЗАО "Металлист-ПМ" от 14.04.2005 года ему была предоставлена комната в общежитии по адресу: **** , 105. 01.06.2005 года был заключен договор коммерческого найма сроком до 31.05.2006 года, согласно которого он является нанимателем жилого помещения, площадью 23,3 кв.м. в общежитии, комната N ** , находящемся по адресу: **** , принадлежавшем ООО "Недвижимость-ПМ", в настоящее время ОАО "Редуктор-ПМ". В указанной комнате проживает по настоящее время, несет бремя содержания комнаты, осуществляет оплату коммунальных платежей. Своим правом приватизации ранее он не воспользовался. Совместно с ним проживает его супруга Никитина О.С. Просит признать право пользования по договору социального найма и право собственности на жилое помещение в порядке приватизации, площадью 23,3 кв.м., общей площадью 33,6 кв.м. в общежитии, комната N ** дома N ** по ул. ****

Представитель ОАО "Редуктор-ПМ" обратился в суд со встречным иском к Никитину А.С, Никитиной О.С. о выселении без предоставления другого жилого помещения, обосновывая требования тем, что 29.06.2012 года на основании договора купли-продажи был зарегистрирован переход права собственности на часть многоквартирного дома (в том числе и на комнату N ** ), расположенного по ул **** от ЗАО "Недвижимость-ПМ" к ОАО "Редуктор-ПМ". Никитину А.С. в 2005 году была предоставлена комната N ** на основании краткосрочного возмездного договора коммерческого найма жилого помещения со сроком действия с 01.06.2005 года по 31.05.2006 года. В дальнейшем между бывшим наймодателем ООО "Недвижимость-ПМ" и ответчиком был заключен аналогичный договор N427 от 01.06.2006 года со сроком действия с 01.06.2006 года по 31.05.2007 года. Указанными договорами срок действия предусмотрен не более года. Предоставление в пользование ответчику жилого помещения носило временный характер. Право пользования было основано на прекративших свое действие краткосрочных договорах найма жилого помещения. Собственником-наймодателем ОАО "Редуктор-ПМ" Никитину также было предложено заключить краткосрочный договор найма жилого помещения со сроком действия с 01.07.2012 года по 15.02.2013 года, ответчик договор подписать отказался. Никитин А.С. не являлся и не является работником ЗАО "Недвижимость-ПМ", ОАО "Редуктор-ПМ". 21.03.2013 года Никитину А.С. вручено уведомление с просьбой освободить комнату в срок до 30.03.2013 года. С 26.08.1999 года по настоящее время Никитин А.С. имеет регистрацию по адресу: **** Проживающая совместно с истцом супруга Никитина О.С. имеет постоянную регистрацию по адресу: **** Считают, что поскольку проживание ответчиков в комнате носило временный характер и в настоящее время является незаконным, Никитин А.С, Никитина О.С, подлежат выселению без предоставления иного жилого помещения.

В судебном заседании истец, представитель истца на иске настаивали, просили удовлетворить, со встречными исковыми требованиями не согласились.

Представитель ответчика в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просят Никитин А.С. и Никитина О.С, указывая в апелляционной жалобе на то, что Никитину А.С. как молодому специалисту была выделена из фонда молодых специалистов комната в общежитии на **** , бессрочно, без ограничения каким-либо сроком, договор коммерческого найма является ничтожным. Истцом по иску о выселении может выступать только работодатель предоставивший жилое помещение, а не третье лицо, ОАО "Редуктор-ПМ", с которым истец не состоял в трудовых отношениях. Ни ЗАО "Металлист-ПМ" ни ООО "Недвижимость ПМ" иска о выселении Никитина А.С. не подавали. Жилое помещение, в котором проживают истцы, при приватизации подлежало передаче в муниципальную собственность, утрачивает статус общежития в силу прямого указания закона, и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Считают, что сделка по приватизации спорного объекта недвижимости как не соответствующая законодательству является ничтожной, в связи с чем данная сделка и последующие сделки купли-продажи спорного жилого помещения не порождают правовых последствий. На отношения по пользованию Никитиным А.С. жилым помещением распространяются нормы о договоре социального найма и соответственно, истец имеет право на приватизацию занимаемого им помещения. То, что спорное помещение сменило собственника не имеет правого значения для данного спора, т.к. в соответствии со ст.675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наимодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Также, судом не дана оценка заявлению Никитина А.С. о пропуске исковой давности по встречному иску. Поскольку срок договора коммерческого найма истек в 2007г. и требование о выселении не заявлялось, то пропущен общий срок исковой давности для подачи такого иска. Просит решение суда отменить, требования удовлетворить.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель открытого акционерного общества "Авиационные редуктора и трансмиссии - пермские моторы" просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Прокурор Свердловского района г.Перми в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.374.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что протоколом заседания жилищной комиссии ЗАО "Металлист-ПМ" от 15.04.2005 года Никитину А.С. предоставлена комната в общежитии по адресу: **** . В соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения, заключенного

года между ООО "Недвижимость-ПМ" и Никитиным А.С. последнему предоставлено жилое помещение, площадью 23,3 кв.м. в общежитии, комната N ** находящаяся по адресу: **** . Срок найма жилого помещения устанавливается с 01.06.2005 года по 31.05.2006 года на период действия трудового контракта, заключенного между предприятием и нанимателем. Как следует из договора коммерческого найма жилого помещения в общежитии ООО "Недвижимость-ПМ" от 01.06.2006 года, заключенного между ООО "Недвижимость-ПМ" и Никитиным А.С, последнему предоставлена в пользование комната N ** в доме N ** по ул. **** , сроком действия с 01.06.2006 года по 31.05.2007 года. С 26.08.1999 года по настоящее время Никитин А.С. имеет регистрацию по адресу: **** Никитина О.С. зарегистрирована по адресу: **** Уведомлением от 18.03.2013 года ОАО "Редуктор-ПМ" просил в срок до 30.03.2013 года сдать жилое помещение собственнику и передать ключи от комнаты. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2012 года, за ОАО "Редуктор-ПМ" на праве собственности зарегистрировано жилое помещение, этаж 1,3,4,5 по адресу: ****

Отказывая в иске Никитина А.С, суд исходил из того, что Никитину А.С. по договору социального найма спорное жилое помещение не предоставлялось, на момент вселения истца комната являлась объектом частной собственности акционерного общества. На момент приватизации в 1992 году, передачи жилых помещений в уставный капитал Общества Никитин А.С. не имел права пользования спорной комнатой.

Указанные выводы суда правомерны, они основаны на верном применении норм материального права и установленных судом обстоятельствах дела.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна -сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

Согласно ст. 101 ЖК РФ, договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Согласно ст. 103 ЖК РФ, в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях: члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сот-рудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что Никитину А.С. как молодому специалисту была выделена из фонда молодых специалистов комната в общежитии на **** , бессрочно, без ограничения каким-либо сроком, договор коммерческого найма является ничтожным.

Судом первой инстанции установлено, что Никитин А.С. был вселен в спорное жилое помещение по договору коммерческого найма, срок найма установлен договором. Договор о предоставлении жилого помещения заключен на период действия трудового договора, заключенного между Предприятием ЗАО "Металист-ПМ" и нанимателем о чем указано в договоре. С ответчиком ООО "Редуктор-ПМ" трудовой договор не заключался.

При таких обстоятельствах доводы о предоставлении спорного жилого помещения бессрочно опровергаются материалами дела.

Оснований, предусмотренных нормами жилищного и гражданского законодательства для признания договора коммерческого найма ничтожным не имеется.

Не могут расцениваться как основания к отмене решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что истцом по иску о выселении может выступать только работодатель предоставивший жилое помещение, а не третье лицо, ОАО "Редуктор-ПМ", с которым истец не состоял в трудовых отношениях.

Указанные доводы не основаны на законе.

Согласно ст.208 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно положений ст.35 ЖК РФ, предусматривающей основания выселения из жилых помещений в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

С учетом положений правовых норм, собственник жилого помещения вправе требовать выселения ответчиков из принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения.

Как подтверждается материалами дела, истец по встречному иску - ОАО "Авиационные редуктора и трансмиссии - Пермские моторы" является собственником спорного жилого помещения, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности.

В данном конкретном случае необходимо учитывать то обстоятельство, что Никитин А.С. занимал спорное помещение на основании коммерческого найма, сохраняет регистрацию по другому адресу, в спорном помещении он не зарегистрирован. На момент вселения истца в спорное жилое помещение оно находилось в частной собственности.

При указанных обстоятельствах на отношения по пользованию Никитиным А.С. жилым помещением не распространяются нормы права, предусматривающие положения о договоре социального найма и истец не имеет право на приватизацию занимаемого им помещения.

Не влияют на законность принятого судом решения доводы жалобы о том, что жилое помещение, в котором проживают истцы, при приватизации подлежало передаче в муниципальную собственность, утратило статус общежития в силу прямого указания закона, и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Несостоятельны и доводы о том, что сделка по приватизации спорного объекта недвижимости как не соответствующая законодательству является ничтожной, в связи с чем данная сделка и последующие сделки купли-продажи спорного жилого помещения не порождают правовых последствий.

Согласно ч.З ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На момент приватизации в 1992 году, передачи спорного жилого помещения в частную собственность акционерного общества "Пермские моторы" Никитин А.С. не имел права пользования спорной комнатой, и передачей спорного помещения в собственность ОАО "Пермские моторы" жилищные права истца нарушены не были.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований оценивать сделку по передачи спорного жилого помещения в собственность Общества на предмет ничтожности.

Не влекут отмену решения и доводы о пропуске срок истцом исковой давности, поскольку для истца срок исковой давности начинает свое течения с момента когда он узнал о нарушении своего права. Истец по встречному иску приобрел право собственности на спорное жилое помещение в июне 2012 года, с указанного времени для него начинает течение срок исковой давности. С исковым заявлением о выселении Никитиных собственник обратился в мае 2013г., т.е. в пределах срока исковой давности.

Как пояснил Никитин A.M. в суде апелляционной инстанции, он сохраняет регистрацию по адресу: **** и стоит на учете как нуждающийся в жилом помещении, Никитина О.С. зарегистрирована по адресу: **** С заявлением о регистрации его по месту проживания в спорном жилом помещении Никитин А.С. не обращался. От заключения договора коммерческого найма жилого помещения с собственником помещения Никитин А.С. отказался.

С учетом указанных обстоятельств, оснований для дальнейшего занятия и проживания в спорном помещении у Никитина А.С. и Никитиной О.С. не имеется.

Как установлено материалами дела, Никитину А.С, Никитиной О.Н. направлено уведомление об освобождении жилого помещения.

Никитин А.С, Никитина О.С. не относятся к категориям лиц, которых в соответствии со ст. 103 ЖК РФ нельзя выселить из общежития без предоставления другого жилого помещения при расторжения договора найма.

Суд пришел к верному выводу о том, что исковые требования ОАО "Редуктор-ПМ" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов влекущих отмену решения суда.

Судом первой инстанции были верно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ч.4 ст. 330 ГПК РФ судом допущено не было.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г.Перми от 26 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Никитина А.С. и Никитиной О.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: