Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 14 мая 2014 г. по делу N 33-3855/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Змеевой Ю.А., судей Варовой Л.Н., Кириенко Е.В.,

при секретаре Корякине М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 14 мая 2014 года дело по апелляционной жалобе Орловой Н.М. на решение Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 30 января 2014 года, которым постановлено:

"Орловой Н.М. в удовлетворении исковых требований к Оборину Г.Г. , Менченковой О.Ф. , действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних М. и М1. , Менченкову И.Г. , Л. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета - отказать".

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя истца по доверенности Кузяевой И.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Орлова Н.М. обратилась с иском к Оборину Г.Г., Менченковой О.Ф. о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты, расположенной по адресу: **** ; признании Менченковой О.Ф. и членов ее семьи утратившими право пользования данным жилым помещением, снятии их с регистрационного учета по адресу спорной комнаты.

Определением суда от 29.10.2013 г. (л.д.72) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Менченков И.Г. и Лесникова И. А..

Исковые требования мотивированы тем, что истцу принадлежит 1/3 доля в праве собственности на одну из двух комнат и доля в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире по ул **** ; другими участниками общей собственности (по 1/3 доле каждый) являются сыновья истца. Истец и ее несовершеннолетний сын в настоящее время зарегистрированы и проживают у ее бывшего супруга по адресу: **** ; старший сын зарегистрирован в коммунальной квартире по адресу: **** , вынужден снимать другое жилье. Собственник второй комнаты в квартире по ул. **** - Оборин Г.Г., при встречах высказывал намерение купить у истца и ее сыновей вторую комнату или всем вместе продать квартиру, так как намеревался переехать в г.Москву. Однако в последние 1,5-2 месяца ответчик не отвечал на звонки. Истец приехала в квартиру на ул. **** и обнаружила там посторонних людей. Менченкова О.Ф. заявила, что купила комнату у Оборина Г.Г., показала квитанцию об оплате услуг за август 2013 года, пояснив, что Оборин Г.Г. извещал других собственников о продаже комнаты и посылал им телеграмму. Она и совладельцы комнаты телеграмму не получали и не были извещены Обориным Г.Г. о намерении продать свою долю постороннему лицу.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласна истец, в апелляционной жалобе прочит его отменить, как незаконное и необоснованное, удовлетворив заявленные требования. Указывает, что судом должным образом не оценены доводы истца о том, что ответчик знал фактический адрес места жительства истца, номер телефона и намеренно скрыл информацию о предстоящей продаже, проигнорировал телефонные звонки и СМС-сообщения с сотового телефона, в которых выражалось согласие истца на приобретение комнаты. Судом не исследован вопрос о соответствии содержания извещения о продаже комнаты на предмет полного указания всех условий продажи, а именно срока и порядка оплаты имущества, его передачи. Ответчик злоупотребил своим правом, выбрав способ извещения телеграммой, а не письмом с уведомлением. Согласно установленным правилам оказания услуг телеграфной связи адресат о поступившей телеграмме извещается только один раз, поэтому истец не имела реальной возможности узнать о факте направления телеграммы. Суд не принял во внимание отсутствие истца в городе в юридически значимый период, поскольку она находилась на отдыхе.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Орловой Н.М. (истец) и Орловым А.А. и М.А. (сыновья истца, третьи лица) на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/3 доле каждому) принадлежит жилое помещение в общежитии, состоящее из 1 комнаты общей площадью 19 кв.м, в том числе жилой 11,9 кв.м, расположенного по адресу: **** (свидетельства о государственной регистрации права от 12.05.2008 г., л.д. 49-51).

Согласно техническому паспорту здания, составленному МУ БТИ г.Перми по состоянию на 29.02.2002 г. (л.д.41), помещение N ** в здании общежития по ул. **** представляет собой отдельную квартиру общей площадью 38,8 кв.м, в том числе жилой 23, 5 кв.м и состоит из двух комнат.

Собственником 2-й комнаты в квартире по ул. **** общей площадью 18,6 кв.м, в том числе жилой 11,6 кв.м до 10.08.2013 г. являлся Оборин Г.Г. (выписка из ЕГРП, л.д. 22- 23).

Телеграммами от 02.07.2013 г. Оборин Г.Г. сообщил Орловым Н.М., А.А. и М.А. о намерении продать принадлежащую ему комнату (л.д.66, 67) в квартире по ул. **** по цене *** рублей, предложив сообщить ответ о наличии намерения покупки в течение 30 дней. Телеграммы направлены как по адресу принадлежащей истцу комнаты ( **** ), так и по месту регистрации истца, указанному в исковом заявлении (г. **** ).

Согласно уведомлениям почтового отделения связи от 04.07.2013 г. телеграммы не доставлены, адресаты по извещению за телеграммами не явились (л.д. 65).

06.08.2013 г. между Г., действующей по доверенности от имени Оборина Г.Г. (продавец), и Менченковой О.Ф. (покупатель) совершен договор купли-продажи жилого помещения, состоящего из одной комнаты, общей площадью 18, 6 кв. м, в том числе жилой 11,6 кв.м, расположенной в квартире по адресу: **** (л. д. 34 -35). Переход права собственности к покупателю на предмет договора зарегистрировано органом по государственной регистрации прав 10.08.2013 г. в установленном законом порядке (л.д. 57).

В спорном жилом помещении, согласно справке паспортиста ООО "Управляющая компания "Приборкомплект" (л.д.56), зарегистрированы по месту жительства Менченкова О.Ф., /дата рождения/ (с 19.08.2013 г.), Менченков И.Г., /дата рождения/ (с 14.08.2013 г.), Л. /дата рождения/ (с. 14.08.2013 г.), М. /дата рождения/ и М1. /дата рождения/ . (с 19.08.2013 г.).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком Обориным Г.Г. при продаже комнаты в коммунальной квартире были соблюдены требования правовой нормы ст.250 ГК РФ об уведомлении истца и других сособственников о продаже своей комнаты постороннему лицу, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Выводы суда основаны на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения (ч.б ст.42 ЖК РФ, ст.250 ГК РФ, ст.24 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), и являются правильными. В соответствии с положениями ч.б ст.42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из анализа указанной нормы ст.250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме о намерении продать имущество уполномоченных лиц, имеющих преимущественное право покупки. При этом на продавца законом не возложена обязанность контролировать личное получение заинтересованными лицами указанного уведомления, а также соблюдение какой-либо конкретной формы направления данного уведомления (заказным письмом либо телеграммой).

При таком положении суд пришел к правильному выводу о том, что Оборин Г.Г. принял все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной п.2 ст.250 ГК РФ.

Доводы жалобы о том, что телеграмму истец не получала, не связаны с виновными действиями ответчика Оборина Г.Г., а потому не может повлечь неблагоприятных последствий для ответчиков и ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом.

Доводы жалобы о том, что направленное Обориным Г.Г. уведомление не содержит всех необходимых условий, предусмотренных ст.250 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание, Как было указано выше, названная норма права предусматривает обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанные Обориным Г.Г. в извещении условия сделки, в том числе цена, позволяли истцу заключить договор купли-продажи; то обстоятельство, что при заключении договора оплата его цены произведена частично за счет средств материнского капитала, о недействительности уведомления не свидетельствует и не может являться безусловным основанием для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции правильными, мотивированными, подтвержденными имеющимися в деле доказательствами. Доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 30 января 2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Орловой Н.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: