Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 19 мая 2014 г. по делу N 33-4392

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в

председательствующего судьи Толстиковой М.А.

судей Ивановой Т.В. и Стрельцова А.С.

с участием прокурора Бабушкиной О.В.

при секретаре Кирьяновой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 19 мая 2014г дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 27 ноября 2013 года, которым:

С администрации г. Перми в пользу Ковязиной Е.Н. и Савочкиной И.Е. взыскана выкупная цена в размере *** рублей (каждой) за комнату общей площадью 26,7 кв. м (номер I на поэтажном плане), в т.ч. жилой площадью 17,3 кв.м в квартире N ** дома N ** по ул. **** в г. Перми (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждой), а также убытки в размере *** рублей в пользу каждой.

Савочкина И.Е. и Ковязина Е.Н. выселены из жилого помещения-комнаты общей площадью 26,7 кв. м., в т.ч. жилой площадью 17.3 кв.м. в квартире N ** дома N ** по ул. **** в г. Перми без предоставления другого жилого помещения.

Прекращено право собственности Ковязиной Е.Н. и Савочкиной И.Е. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на комнату общей площадью 26,7 кв. м., в т.ч. жилой площадью 17.3 кв.м. в квартире N ** дома N ** по ул. **** в г. Перми (каждой) в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

Решение по вступлении в законную силу будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Савочкиной И.Е. и Ковязиной Е.Н. на доли в праве общей долевой собственности на комнату общей площадью 26,7 кв. м., в т.ч. жилой площадью 17.3 кв.м. в квартире N ** дома N ** по ул. **** в г. Перми.

С администрации г. Перми взысканы судебные расходы в пользу Савочкиной И.Е. в размере *** рублей, в пользу Ковязиной Е.Н. в размере *** рублей.

Заслушав доклад судьи Толстиковой М.А., объяснения представителей истцов-по доверенности Максимова СВ. и Трутнева СВ., представителя 3-го лица-ОАО "ПАИЖК", заключение прокурора об изменении решения в части, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Перми обратилась в суд с иском к Савочкиной И.Е. и Ковязиной Е.Н. о выплате выкупной цены в размере *** рублей в пользу каждой, прекращении права собственности на жилое помещение - комнату общей площадью 26,7 кв. м., в т.ч. жилой площадью 17.3 кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: **** (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности у каждого); выселении из указанного жилого помещения без предоставления другого жилья, признании право муниципальной собственности на указанное жилое помещение. Исковые требования мотивированы тем, что заключением межведомственной комиссии от 29.10.2008 жилой дом по ул. **** в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31 мая 2010 года N738 "О мерах по сносу собственниками жилых помещений в домах N ** по ул. **** Дзержинского района" собственникам жилых помещений в указанном жилом доме предложено освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

19.08.2010г. начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N1107 "Об изъятии жилых помещений в доме N ** по ул. **** Дзержинского района г. Перми" в том числе комнаты в 3-комнатной квартире N ** общей площадью 26,7(жилой 17,4), принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности (по1/2 доле у каждой). Соглашение по вопросу о выкупной цене между сторонами не достигнуто. Согласно отчету об оценке N ** , составленному ООО "Авангард", на 22.05.2013 г рыночная стоимость изымаемого жилого помещения с учетом доли в праве на земельный участок под жилой дом составляет *** рублей (по *** рублей в пользу каждой). Других убытков в связи с изъятием земельного участка для ответчиков не наступило.

Савочкина И.Е. и Ковязина Е.Н. обратились в суд с встречным иском к администрации г. Перми о взыскании выкупной цены в связи с изъятием жилого помещения с учетом стоимости доли земельного участка под многоквартирным домом в размере *** рублей (по *** рублей в пользу каждого), убытки в сумме *** рублей (по *** рублей каждой), судебных расходов по оплате услуг по оценке, справок о размере убытков и т.д.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого в части взыскания выкупной цены жилого помещения просит в апелляционной жалобе администрация г. Перми, указывая на необоснованность определения выкупной цены жилого помещения согласно представленного Савочкиной И.Е. и Ковязиной Е.Н. отчета об оценке (с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок, определенной в качестве самостоятельного объекта права собственности).

Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части определения судом выкупной цены жилого помещения, а также в части судебных расходов в связи с неправильным применением судом норм материального права (п.4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Савочкина И.Е. и Ковязина Е.Н. являются собственниками долей (по 1/2 каждая) в праве общей долевой собственности на жилое помещение-комнату в трехкомнатной квартире по адресу: **** (общая площадь 26,7 кв.м., жилая-17,3 кв.м.)

Заключением межведомственной комиссии от 24.10.2008г. жилой дом по ул. **** в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 31.05.2010 г. N738 "О мерах по сносу собственниками жилых помещений в домах N ** по ул. **** Дзержинского района" собственникам жилых помещений в указанном жилом доме предложено освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом. 19.08.2010г. начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение N1107 "Об изъятии жилых помещений в доме N ** по ул. **** Дзержинского района", в том числе принадлежащей ответчикам на праве собственности комнаты в 3-комнатной квартире N ** общей площадью 26,7 кв.м.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. По заказу администрации г. Перми ООО "Авангард" в целях определения выкупной цены изымаемого у собственников жилого помещения проведена оценка, согласно отчета N ** рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли ответчиков в земельном участке под многоквартирным жилым домом на дату 22.05.2013г составляет *** рублей (л.д. 91-132 т.1).

Не согласившись с результатом этой оценки, Савочкина И.Е. и Ковязина Е.Н. представили свой отчет об оценке N ** , изготовленный ООО "Региональный центр независимой оценки", согласно которому на дату 21.08.2013г. рыночная стоимость изымаемого у ответчиков жилого помещения составляет *** рублей, стоимость доли в праве на земельный участок под домом составляет *** рублей, всего *** рублей.

Суд принял во внимание указанный отчет об оценке, сделав вывод о его соответствии требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.200г N 256(ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки".

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции по вопросу о включении в выкупную цену стоимость изымаемого жилого помещения стоимость земельного участка (доли) как самостоятельного объекта права в связи со следующим.

В соответствие с положением ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По правилам ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из анализа положений вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно положению ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). При этом по смыслу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, не может выступать самостоятельным объектом прав. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст. 32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение-объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому.

Таким образом, по смыслу положений ст. 32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости - жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Делая вывод о том, что представленное ответчиком заключение об оценке ООО "Авангард" N13/0522-7 от 22.05.2013 не отражает рыночной стоимости подлежащего изъятию у ответчиков жилого помещения, суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что данное заключение не отвечает предъявляемым требованиям. При этом суд не указал, каким конкретно. В то же время из указанного отчета следует, что сам дом в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу и находящееся в нем жилое помещение ответчиков, не представляют какого-либо интереса для рынка недвижимости, поскольку не отвечают предъявляемым к жилому помещению требованиям (ст. 15 ЖК РФ). Заключение оценщика выполнено на основании анализа рынка недвижимости в Дзержинском районе г. Перми, в котором расположены подлежащие изъятию жилые помещения, с учетом места расположения многоквартирного дома и оно не противоречит требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что не было принято во внимание судом первой инстанции при определении рыночной стоимости изымаемых у ответчиков в связи с выкупом жилых помещений.

Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчиков, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчиков возможности на выплаченную органом местного самоуправления сумму ( *** рублей по отчету об оценке N ** от 22.05.2013г) приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом ответчики приобретают и право на долю в общем имуществе, в т.ч. и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение.

Таким образом, приведенные в анализируемом отчете об оценке(N ** от 22.05.2013г) данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемой комнаты с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.

То обстоятельство, что к моменту вынесения решения судом первой инстанции истек шестимесячный срок с момента изготовления отчета (22.11.2013г), по мнению судебной коллегии, не свидетельствует о его ничтожности. Данных о том, что за период с 22.11.2013 (окончание срока действия отчета) по 27.11.2013г (день вынесения решения) имело место быть объективные обстоятельства, которые могли существенным образом повлиять на формирование цен на рынке вторичного жилья, не установлено. Не установлено таких обстоятельств и на момент рассмотрения дела в суде второй инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчет об оценке ООО "Региональный центр независимой оценки" N ** от 21.08.2013г. не может быть принят во внимание при определении рыночной стоимости изымаемого у ответчиков жилого помещения, поскольку не отвечает тем целям и задачам, реализация которых осуществляется участниками правоотношений в порядке ст.32 ЖК РФ. Земельный участок под многоквартирным жилым домом не выступает в качестве самостоятельного объекта сделки (не выставлен на продаж у на свободном рынке недвижимости). Таким образом, рыночная стоимость изымаемого у ответчиков жилого помещения подлежит определению в размере *** рублей (по *** рублей в пользу каждого).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения убытков, причиненных собственникам жилых помещений изъятием жилых помещений (по *** рублей в пользу каждого из ответчиков), поскольку эти выводы основаны на положениях ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Каких-либо обоснованных возражений по размеру таких убытков не представлено. Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение с учетом убытков, понесенных в связи с изъятием жилого помещения, должен составить *** рублей в пользу каждой( *** + *** ).

По правилам ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что Савочкиной И.Е. уплачено в ООО "Региональный центр независимой оценки" за составление отчета об оценке *** рублей по квитанции от 01.02.2013г., за получение справки из Торгово-промышленной палаты *** рублей, за оформление доверенности *** рублей; Ковязиной Е.Н. понесены расходы по оплате справки из торгово-промышленной палаты *** рублей, *** рублей за оформление доверенности на представителя. Суд первой инстанции, посчитав, что решение принято в пользу Савочкиной И.Е. и Ковязиной Е.Н.(удовлетворен их встречный иск), взыскал понесенные судебные расходы соответственно в сумме *** и *** рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в связи со следующим. Поскольку при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения суд первой инстанции необоснованно руководствовался отчетом об оценке ООО "Региональный центр независимой оценки", о чем судебной коллегией указано ранее, постольку данный отчет в качестве доказательства не мог быть принят и не подлежал оценке. Следовательно, понесенные стороной в связи с представлением суду указанного доказательства расходы не подлежат возмещению. Другие понесенные ответчиками расходы - за оформление доверенности, за выдачу торгово-промышленной палатой справок являются расходами, понесенными стороной в связи с настоящим делом. Их требования в части взыскания убытков, связанных с изъятием жилого помещения удовлетворены, взыскано по *** рублей. В связи с этим судебная коллегия полагает возможным взыскать понесенные расходы в понесенном размере, т.е. без учета пропорции от части удовлетворенных исковых требований. Таким образом, размер подлежащих взысканию в пользу Савочкиной И.Е. судебных расходов подлежит снижению до *** рублей ( *** - *** ). Размер взысканной в пользу Ковязиной Е.Н. суммы остается прежним.

При таких обстоятельствах постановленное судом решение в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ подлежит изменению в части размера выкупной цены подлежащего изъятию жилого помещения, а также в части размера подлежащих возмещению Савочкиной И.Е. судебных расходов.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 27 ноября 2013 года изменить.

Взыскать с администрации г. Перми в пользу Савочкиной И.Е. выкупную цену 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение-комнату в трехкомнатной квартире по адресу: г. Пермь, ул. **** общей площадью 26,7 кв. м., (жилой площадью 17.3 кв.м.), включая убытки ( *** рублей), в размере *** рублей.

Взыскать с администрации г. Перми в пользу Ковязиной Е.Н. выкупную цену 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение-комнату в трехкомнатной квартире по адресу: **** общей площадью 26,7 кв. м., (жилой площадью 17.3 кв.м.), включая убытки ( *** рублей), в размере *** рублей.

Снизить размер подлежащих взысканию в пользу Савочкиной И.Е. судебных расходов до *** рублей.

В остальной части решение Дзержинского районного суда г. Перми от 27 ноября 2013 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: