Апелляционное определение СК по административным делам Пермского краевого суда от 25 августа 2014 г. по делу N 33-7263

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Судневой В.Н.

судей Елецких О.Б., Степанова П.В.

при секретаре Сероваевой Т.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Пермскому краю на решение Дзержинского районного суда г.Перми от 19 мая 2014 года, которым постановлено :

Требования Рыловой С.Н. удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ** , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: **** , к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи земельного участка от 28 декабря 2013 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю устранить допущенное нарушение прав Рыловой С.Н. путем проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ** , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: **** , к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи земельного участка от 28 декабря 2013 года.

Заслушав доклад судьи Судневой В.Н., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рылова С.Н. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Пермскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ** к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2013 года, возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав путем проведения государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок.

В обоснование заявленных требований указала, что ей принадлежит на праве собственности указанный выше земельный участок. 28.12.2013 года она обратилась в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок к Пермяковой Ю.К. на основании договора купли-продажи от 28.12.2013 года. Уведомлением от 13.01.2014 года ей было сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности. Решением от 12.02.2014 года в государственной регистрации перехода права собственности отказано, т.к. не устранены причины, препятствующие государственной регистрации. Считает данное решение нарушающим ее права и возлагающим на нее дополнительные обязанности. В частности, считает неправомерным требование заинтересованного лица представить доказательства регистрации продавца и покупателя в качестве индивидуального предпринимателя в целях осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства, а также согласие всех членов крестьянского (фермерского) хозяйства на продажу участка в случае, если продавец является главой крестьянского (фермерского) хозяйства. Такое основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности законом не предусмотрено. Право собственности заявителя на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено, при этом заявитель не является ни индивидуальным предпринимателем в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ни его главой, поэтому она не может представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие данные обстоятельства, действия заинтересованного лица возлагают на заявителя обязанность незаконной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского фермерского хозяйства.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Управление Росреестра по Пермскому краю указывая, что действующее законодательство устанавливает ограничения относительно субъектного состава лиц, которые могут являться правообладателями земельного участка с разрешенным использованием для крестьянского ( фермерского) хозяйства. В данном случае, покупатели по договору продажи не являются индивидуальными предпринимателями, что обоснованно явилось основанием, препятствующим проведению регистрационных действий. Кроме того, приводят довод о том, что отсутствие в извещениях о намерении продать земельный участок цены земельного участка, также является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на основании данной сделки. Исходя из положений действующего законодательства Пермский край, а в случаях когда земельный участок примыкает к черте населенного пункта - городское или сельское поселение имеют право на преимущественное приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом в извещении о продаже участков подлежит указанию цена продажи. Поскольку извещения о продаже, направленное в адрес указанных органов не содержало цены, они по содержанию не соответствует требованиям закона.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит его подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Судом первой инстанции установлено, что 28.12.2013 года заявитель в лице представителя по доверенности Рылова А.Ю. обратилась в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом - договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2013 года, заключенного с Пермяковой Ю.К., по условиям которого заявитель продала данный земельный участок Пермяковой Ю.К. за *** руб. (л.д. 9,11).

Уведомлением от 13.01.2014 года (л.д. 5-6) Управление Росреестра по Пермскому краю сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации, указав в обоснование принятого решения следующее:

- при осуществлении правовой экспертизы документов при государственной регистрации прав либо перехода прав на земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского фермерского хозяйства, необходимо обращать внимание на правоспособность субъектов, являющихся сторонами договора, т.е. зарегистрирован ли субъект на момент подписания договора в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения фермерского хозяйства, в связи с чем заинтересованным лицом сделан запрос о регистрации Пермяковой Ю.К. в качестве индивидуального предпринимателя в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- в представленных на регистрацию извещениях в администрацию Хохловского с/п и Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края не указана цена земельного участка.

Сообщением от 12.02.2014 года (л.д. 7-8) заявителю было сообщено об отказе в государственной регистрации в связи с отсутствием сведений о регистрации Пермяковой Ю.К. в качестве индивидуального предпринимателя или главы крестьянского фермерского хозяйства, а также в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства т.к. в представленных извещениях о продаже земельного участка не указана цена земельного участка.

Признавая отказ в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28 декабря 2013 года, заключенному между Рыловой С.Н. и Пермяковой Ю.К. незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство не содержит ограничений по субъектному составу собственников и иных правообладателей земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также не устанавливает запрет и ограничение на отчуждение таких участков. Кроме того, с учетом направления извещения в адрес Министерства по управлению имуществом Пермского края и администрации Хохловского сельского поселения, которые фактически согласились с продажей данного участка независимо от цены, суд пришел к выводу о соблюдении процедуры при продаже земельного участка и незаконности отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности регистрирующим органом.

С выводами суда первой инстанции о соблюдении процедуры продажи земельного участка, судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии со ст. 20 ФЗ РФ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу ст. 8 ФЗ РФ " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Пунктом 4 данной статьи также предусматривается, что при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Согласно п.2 ст. 4 Закона Пермской области от 31.10.2003 " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае " при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермский край, а в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта и ( или) градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд - городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок.

Другие положения ст. 4 приведенного Закона дублируют положения, содержащиеся в ст. 8 ФЗ РФ N 101-ФЗ от 24.07.2002г.

Согласно ст. 13 Федерального закона N 122 -ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из этапов проведения государственной регистрации является правовая экспертиза документов.

Суд первой инстанции указанным положениям закона надлежащую оценку не дал и не учел, что цена является существенным условием сделки, которая также не может не влиять на реализацию преимущественного права на приобретение такого земельного участка органами, обладающими в силу закона таким правом. Вышеприведенные положения действующего законодательства в императивной форме устанавливают обязанность продавца указывать в извещениях о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения цену участка. При этом, изменение продажной стоимости также влечет необходимость повторного направления такого извещения.

Принимая во внимание, что в извещениях, направленных в адрес администрации Хохловского с/п и Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края продажная цена земельного участка не была указана, данные извещения, представленные регистрирующему органу, по своему содержанию не соответствуют требованиям закона, что в силу ст. 20 ФЗ РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. является и явилось в рассматриваемом случае, фактическим основанием для отказа в государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах оснований для признания отказа регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения незаконным, у суда не имелось.

Сам факт направления извещения о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, без указания в нем продажной цены, не свидетельствует о соблюдении процедуры продажи земельного участка данной категории, установленной законом и вопреки позиции суда первой инстанции, не является формальным обстоятельством, напротив, именно цена предопределяет интерес и непосредственно влияет на реализацию преимущественного права.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ в государственной регистрации по основанию отсутствия регистрации Пермяковой Ю.К. в качестве индивидуального предпринимателя с целью ведения крестьянского ( фермерского) хозяйства) является незаконным.

Согласно части 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В силу ст. 260 Гражданского кодекса РФ право собственника распоряжаться принадлежащим ему земельным участком ограничивается лишь в том случае, если соответствующие земли на основании закона исключены из оборота или ограничены в обороте.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, ни Земельным кодексом РФ, ни Федеральным законом от 24 июля 2002 года 3 101-ФЗ " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ни Законом Пермской области от 31 октября 2003 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермской области " не предусмотрен запрет отчуждения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с целевым использованием для ведения крестьянского ( фермерского ) хозяйства лицам, не обладающим статусом такого хозяйства. Само по себе указание в подпункте 1 пункта 3 статьи 1 ФЗ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения " в качестве одного из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения сохранение целевого использования таких земельных участков, не является достаточным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации прав, поскольку сама по себе государственная регистрация прав повлиять на целевое использование земельного участка не может и не освобождает их правообладателей от использования таких участков по целевому назначению.

Поскольку отказ в регистрации перехода права собственности содержал основание соответствующее закону, суд первой инстанции был не вправе признавать такой отказ регистрирующего органа незаконным, а следовательно у суда не имелось и оснований для возложения обязанности на регистрирующий орган в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы в приведенной части направлены на иную оценку положений закона, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение суда не может быть признанно законным и обоснованным, оно подлежит отмене. В удовлетворении требований Рыловой С.Н. следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда г.Перми от 19 мая 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении заявления Рыловой С.Н. о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ** на основании договора купли-продажи от 28.12.2013г. и возложении обязанности по устранению допущенных нарушений путем проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок - отказать.

Председательствующий:

Судьи: