Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 14 мая 2014 г. по делу N 33-2987/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Лисовского В.Ю.,

судей Шукеновой М.А., Ланцовой М.В.,

с участием прокурора Бородич А.С.,

при секретаре СЕКРЕТАРЬ рассмотрела в судебном заседании 14 мая 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя ООО " " ... "" - ФИО11 на решение Марьяновского районного суда Омской области от 28 февраля 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью " " ... "" удовлетворить.

Признать право пользования ФИО9, " ... " года рождения, ФИО7, " ... " года рождения, ФИО3, " ... " года рождения, ФИО2, " ... " года рождения, ФИО8, " ... " года рождения, ФИО1, " ... " года рождения жилым помещением по адресу: " ... " по договору коммерческого найма жилого помещения от 06.02.2006г..

Признать договор коммерческого найма жилого помещения от 06.02.2006 года по адресу: " ... " заключенный между ЗАО " " ... "" и ФИО9, продленным сроком до 06.02.2016 года, с оплатой, установленной ЗАО " " ... "".

Обязать ООО " " ... "" предоставить реквизиты для оплаты по договору коммерческого найма жилого помещения от 06.02.2006 года.

Исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью " " ... "" удовлетворить.

Признать право пользования ФИО4, " ... " года рождения, ФИО10, " ... " года рождения, ФИО6, " ... " года рождения, ФИО5, " ... " года рождения жилым помещением по адресу: " ... " по договору коммерческого найма жилого помещения от 25.06.2008г..

Признать договор коммерческого найма жилого помещения от 25.06.2008 года по адресу: " ... " заключенный между ЗАО " " ... "" и ФИО4, продленным сроком до 25.06.2018 года, с оплатой, установленной ЗАО " " ... "".

Обязать ООО " " ... "" предоставить реквизиты для оплаты по договору коммерческого найма жилого помещения от 25.06.2008 года.

Обществу с ограниченной ответственностью " " ... "" в удовлетворении иска к ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6 о признании ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым домом, расположенным по адресу: " ... ", о признании договора коммерческого найма жилого помещения от 02.06.2006г. между ЗАО " " ... "" и ФИО9 расторгнутым; о признании договора коммерческого найма жилого помещения от 25.06.2008г. между ЗАО " " ... " и ФИО4 расторгнутым, о выселении ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6 из жилого дома, расположенного по адресу: " ... ", обязании Территориального пункта УФМС России по Омской области в Марьяновском районе снять с регистрационного учета по адресу: " ... " ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6; взыскании судебных расходов - отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО " " ... "" обратилось в суд с иском к ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым помещением, признании договоров коммерческого найма расторгнутыми, о выселении и снятии с регистрационного учета, указав, что решением Арбитражного суда Омской области от 30 ноября 2010 года по делу N " ... " ЗАО " " ... "" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, которое определением Арбитражного суда Омской области от 03 июня 2013 года по делу N " ... " завершено. При этом по итогам проведения открытых торгов 09.01.2013 между ООО " " ... " и ЗАО " " ... "" подписан договор купли-продажи в отношении имущества ЗАО " " ... "", в том числе и жилого дома общей площадью 180,1 кв.м., расположенного по адресу: " ... ", инвентарный номер: 4332, условный номер: N " ... ". " ... " в адрес ответчиков направлено требование об освобождении занимаемого ими жилого дома и снятия их с регистрационного учета по данному адресу. Однако указанное требование ответчиков оставлено без удовлетворения. При таких обстоятельствах истец просил признать договоры коммерческого найма жилого помещения от 02.06.2006 и от 25.06.2008, заключенные ОАО " " ... "" с ФИО9 и ФИО4 расторгнутыми; ответчиков утратившими право пользования жилым домом, расположенным по адресу: " ... ", о выселении ответчиков из указанного жилого дома и снятии их с регистрационного учета по данному адресу; взыскании судебных расходов.

В ходе рассмотрения дела, не согласившись с заявленными требованиями, ответчики обратились в суд со встречными требованиями к ООО " " ... "", согласно которым ФИО9, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3 просили признать за ними право пользования жилым помещением по адресу: " ... ", по договору коммерческого найма жилого помещения от 06.02.2006, который просили признать продленным на сроком до 06.02.2016 с оплатой, установленной ЗАО " " ... "". В свою очередь в своем исковом заявлении ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6 просили признать за ними право пользования жилым помещением по адресу: " ... ", по договору коммерческого найма жилого помещения от 25.06.2008, который просили признать продленным на сроком до 25.06.2018 с оплатой, установленной ЗАО " " ... "". В обосновании каждый своего встречного иска указал, что вселен в спорное жилое помещение на законных основаниях, на основании ордера и заключенного договора коммерческого найма. При этом полагали, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на указанный жилой дом к ООО " " ... "" не изменил существа правоотношений по оспариваемым договорам коммерческого найма, согласно условиям которых срок действия договора является бессрочным

В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречным исковым требованиям ООО " " ... "" - ФИО11, действующий на основании доверенности, исковые требований поддержал по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования ответчиков не признал, указав, что 25.11.2013 ООО " " ... "" направило в адрес истцов требование о выселение, которое полагал возможным расценивать как предупреждение за три месяца о расторжении договора найма. При таких обстоятельствах, договор найма является расторгнутым с 27.02.2014. Кроме того, указал, что ответчиками на протяжении более трех лет не вносились платежи по оспариваемым договорам найма.

Ответчики по основному иску и истцы по встречным требованиям ФИО7, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО4 и их представитель ФИО12, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании свои встречные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, исковые требования ООО " " ... " не признали, указав, что ООО " " ... "" с момента приобретения недвижимости не известили ответчиков о смене собственника, просили отказать в удовлетворении основанного иска.

Представитель органа опеки и попечительства Комитета по образованию Администрации Марьяновского муниципального района Омской области ФИО13 в интересах несовершеннолетних ФИО8 и ФИО1 исковые требований ООО " " ... "" не признала, встречные исковые требования просила удовлетворить по причине проживания в доме несовершеннолетних детей. Разрешение требований в отношении других совершеннолетних оставляет на усмотрение суда.

Ответчики по основному иску и истцы по встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО6, ФИО5, представители третьих лиц - администрации Марьяновского муниципального района Омской области, администрации Шараповского сельского поселения Марьяновского муниципального района Омской области, УФМС России по Омской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО " " ... "" - ФИО11 просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает, что выводы суда в части удовлетворения встречных требований ответчиков в отсутствии каких-либо договорных отношений с ними и невнесения ими оплаты за проживание в спорном жилом доме являются не основанными на законе. Полагает недоказанными установленные судом первой инстанции обстоятельства в части отказа ООО "Резерв" в предоставлении ответчикам по их обращению реквизитов для оплаты за проживание в спорном жилом доме, а также о размере указанной платы. При этом выражает несогласие с указанием в решении оспариваемого жилого дома как многоквартирного, а также с выводами суда об отсутствии правопреемства ООО " " ... "" в части невнесения платежей за пользование жилым домом в ЗАО " " ... "", учитывая, что указанные платежи ответчиками не вносились ни в ООО " " ... "", ни в ЗАО " " ... "". Вместе с тем, обращает внимание на то, что оспариваемые договоры коммерческого найма не позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендаторам в качестве объектов аренды, в виду чего существенное условие договора о предмете не может считаться согласованным, договоры найма являются незаключенными. Кроме того, указывает, что судом не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что согласно условиям оспариваемых договоров найма предусмотрено отдельное основание для расторжения договора, а именно прекращение трудовых отношений с ЗАО " " ... "".

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчики, а также прокурор Марьяновского района Омской области Полещук Н.А. просят постановленное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения в виду ее необоснованности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 145-168).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений относительно апелляционной жалобы, заслушав представителя истца - ООО " " ... "" - ФИО11, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчиков - ФИО9 и ФИО4 и их представителя по устному ходатайству - ФИО12 (т. 2 л.д. 169), представителя третьего лица - Администрации Марьяновского района Омской области - ФИО15, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора - Бородич А.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая правовая оценка, обстоятельства дела установлены верно, нарушений в применении норм процессуального и материального права не допущено.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

Из материалов дела следует, что 13.09.2004 между ФИО16 и ЗАО " " ... "" заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО16 продала ЗАО " " ... "" два земельных участка и жилой дом, находящиеся по адресу: " ... ". Согласно акту передачи указанное имущество: жилой дом находится на земельных участках площадью 643,55 кв.м. и площадью 725,99 кв.м., состоит из жилого каркасно-засыпного строения, общей площадью 180,1 кв.м. (т. 1 л.д. 91, 92).

20.01.2005 право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ЗАО " " ... "" (т. 1 л.д. 77).

06.02.2006 между Администрацией ЗАО " " ... "" Марьяновского района Омской области в лице директора ФИО17, действующего на основании Устава от 03.06.2002 N 431 и ФИО9 заключен договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому ЗАО " " ... "" предоставляет ФИО9 и членам его семьи в бессрочное пользование квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 72 кв.м., находящуюся по адресу: " ... ". (т. 1 л.д. 58-59).

06.02.2006 на основании выданного ордера N 43 ФИО9 в составе семьи из 6 человек, включая и его: ФИО9, ФИО7, ФИО3, ФИО2, ФИО8, ФИО1, вселены в указанное жилое помещение (т. 1 л.д. 60). По сведениям Администрации Шараповского сельского поселения Марьяновского муниципального района Омской области ответчики в указанном составе проживают в спорном жилом помещении и имеют регистрацию по месту жительства с 09.02.2006, что также следует из сведений Отдела адресно-справочной работы УФМС по Омской области (т. 1 л.д. 51-52, 55).

25.06.2008 между Администрацией ЗАО " " ... "" Марьяновского района Омской области в лице директора ФИО17, действующего на основании Устава от 03.06.2002 N 431 и ФИО4 заключен договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому ЗАО " " ... "" предоставляет ФИО4 и членам его семьи в бессрочное пользование квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 96 кв.м., в том числе жилой 54,4 кв.м., находящуюся по адресу: " ... ", (т. 1 л.д. 57). ФИО4 в составе семьи из 4 человек, включая и его самого: ФИО4, ФИО10, ФИО6, ФИО5, вселены в указанное жилое помещение. По сведениям Администрации Шараповского сельского поселения Марьяновского муниципального района Омской области ответчики в указанном составе проживают в спорном жилом помещении и имеют регистрацию по месту жительства, что также следует из сведений Отдела адресно-справочной работы УФМС по Омской области (т. 1 л.д. 50-51, 64).

30.11.2010 ЗАО " " ... "" Марьяновского района Омской области признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство (т. 1 л.д. 30-32).

09.01.2013 между ЗАО " " ... "" в лице конкурсного управляющего ФИО19, действующего на основании решения Арбитражного суда Омской области от 30 ноября 2010 года и определения Арбитражного суда Омской области от 19 августа 2011 года по делу N N " ... ", и ООО " " ... "" в лице директора ФИО18, действующей на основании Устава, заключен договор купли-продажи имущества ЗАО " " ... "" по результатам проведения открытых торгов, в том числе и жилой дом, этажность 1, общей площадью 180,10 кв.м, расположенный по адресу: " ... " (т. 1 л.д. 10-14).

11.03.2013 право собственности на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано за ООО " " ... "" (т. 1 л.д. 9, 100-103).

03.06.2013 определением Арбитражного суда Омской области по делу N N " ... " завершено конкурсное производство в отношении ЗАО " " ... "" Марьяновского района Омской области (т. 1 л.д. 30-32, 226-230).

25.11.2013, полагая, что ответчики проживают в спорных жилых помещениях без правовых оснований, в адрес ответчиков ООО " " ... "" направлены требования о выселении в срок не позднее 10 дней с момента получения указанного требования (т. 1 л.д. 28, 29).

Поскольку ответчики не исполняют требования о выселении в добровольном порядке, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Приведенные обстоятельства сторонами не оспаривались, однако ответчики, не соглашаясь с заявленными требованиями, обратились в суд со встречными требованиями к истцу.

Определяя правомерность заявленных как первоначальных исковых требований, так и встречных требований, суд первой инстанции, учитывая фактические обстоятельства дела, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО " " ... "", удовлетворив встречные требования ответчиков.

Судебная коллегия считает выводы суда соответствующими закону и установленным им обстоятельствам дела.

Доводы жалобы представителя истца сводятся к изложению позиции аналогичной указанной в исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела, а также к несогласию с отказом в удовлетворении заявленных ООО " " ... "" исковых требований и с удовлетворением встречных требований ответчиков, и подлежат отклонению в связи со следующим.

В определении N 455-О от 03.11.2006 Конституционный суд РФ признал, что согласно Конституции РФ (ч. 1 ст. 7) Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Данное положение получило свое развитие в ст. 40 Конституции РФ, закрепляющей право каждого на жилище (ч. 1) и обязывающей органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (ч. 2). При этом статья 35 (ч. 2) Конституции РФ, гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (ст. 2 и 18 Конституции РФ), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище.

В соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Принимая решение об отказе ООО " ... "" в удовлетворении требований о признании ответчиков утратившими право пользования спорными жилыми помещениями, выселении из указанных жилых помещений и снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции правильно исходил из того, что, приобретая жилой дом с зарегистрированными в нем лицами, истец принял на себя обязательства стороны наймодателя по договорам найма жилого помещения от 06.02.2006 и от 25.06.2008.

Доводы представителя истца о несогласии с установленным судом размером оплаты за пользование спорным жилым помещениям ответчиками несостоятельны. Доказательств наличия иного размера данной оплаты не представлено, оснований не согласится с решением суда в данной части судебная коллегия не усматривает.

Как видно из материалов дела плата за жилье ответчиками вносилась в ЗАО " " ... "" ( квитанции об оплате за квартиру, копии лицевых счетов). Оплата за коммунальные услуги, а именно за воду в ОАО " " ... "".

Учитывая фактические обстоятельства дела, в том числе наличие заключенных договоров найма спорного жилого помещения оснований для удовлетворения требования ООО " " ... "" не имеется. Доводы в указанной части подробно мотивированны судом первой инстанции с которыми судебная коллегия соглашается.

Доводы представителя истца об обратном, в том числе и об отсутствии каких-либо договорных отношений с ответчиками, подлежат отклонению. Доказательств для иной оценки стороной истца в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Ссылки в жалобе на наличие оснований для расторжения оспариваемых договоров найма с ответчиками, к которым в частности представитель истца относит невнесение ответчиками платы за пользование спорным жилым помещением, то, что оспариваемые договоры коммерческого найма не позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендаторам в качестве объектов аренды, а также прекращение трудовых отношений ответчиков с ЗАО " " ... "", не могут быть признаны судебной коллегией обоснованными, поскольку положения ст. 687 ГК РФ устанавливают исчерпывающий перечень оснований, по которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут.

В ходе рассмотрения дела судом установлен и ответчиками не оспаривался факт не внесения ими оплаты за пользование спорным жилым помещением, что согласно положениям выше указанной нормы является основанием для расторжения договора найма. Вместе с тем, были установлены объективные обстоятельства не внесения указанной оплаты в пользу истца, связанные с неуведомлением ответчиков о переходе права собственности на спорный объект недвижимости к истцу и внесение оплаты за наем указанного жилого помещения в его пользу. Не может считаться надлежащим уведомлением и требования истца от 25.11.2013 направленные в адрес ответчиков, поскольку из их содержания следует явно выраженное требование истца об освобождении спорных жилых помещений ответчиками, а не уведомление о смене собственника занимаемого ими жилого помещения и предложения по внесению оплаты за пользование им. Вместе с тем, указанное не лишает истца права обратиться к ответчикам с требованием о взыскании задолженности по указанной оплате, а также с требованием о расторжении данных договоров в случае дальнейшего нарушения ответчиками обязательств по внесению указанных платежей.

Согласно оспариваемым договорам найма жилого помещения от 06.02.2006 и от 25.06.2008 ФИО9 и членам его семьи, ФИО4 и членам его семьи предоставлены квартиры по адресу: " ... " соответственно, которые состоят из трех комнат, общая площадь первой 72 кв.м., второй - 96 кв.м.

Из имеющихся в материалах дела правоустанавливающих документов на спорный объект, включая выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о государственной регистрации права от 20.01.2005, спорный объект является жилым домом, площадью 180, 1 кв.м. В то время как из технического паспорта спорного объекта от 09.10.2003 следует, что данное жилое помещение имеет общую площадь 186,7 кв.м. разделено на две половины, образуя два жилых помещения А 1 и А2 с отдельными входами и общей глухой стеной: Жилое помещение А1 имеет площадь 94,2 и определено как " ... ", а А2 - 95,5 кв.м. и определено как " ... ". (т. 1 л.д. 173-181). При этом согласно акту передачи указанного имущества при заключении договора купли-продажи между ФИО16 и ЗАО " " ... "" Увеличение общей площади спорного жилого дома на 6,6 кв.м. за счет самовольного переоборудования обозначенным договором не учтено (т. 1 л.д. 92).

Доказательств иному не предоставлено, в связи, с чем доводы представителя истца о неопределенности предмета в оспариваемых договорах являются несостоятельными.

Прекращение трудовых отношений ответчиков с ЗАО " " ... "" при указанных фактических обстоятельствах также не может являться основанием для расторжения оспариваемых договоров найма, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части.

В приведенной связи, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на неправильном толковании положений гражданского законодательства, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Руководствуясь статьей 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Марьяновского районного суда Омской области от 28 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО " " ... "" - ФИО11 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: