Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 03 июня 2014 г. по делу N 33-1520/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Зайнудиновой Ш.М.

судей Омарова Д.М., Мустафаевой З.К.

при секретаре Алимове Р.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя по доверенности администрации ГО "город Дербент" Гасанбекова З.С. на решение Дербентского городского суда Республики Дагестан от 04 февраля 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования администрации ГО "город Дербент" о расторжении договора аренды земельного участка от 14. 09. 2005 г. N 121, кадастровый паспорт от 16.09.2005 N с кадастровым номером N зарегистрирован регистрационной службой 14.10.2005 г. за N регистрации N, изъятии участка из пользования Сефербекова С. В. и обязании отдела Росреестра по г. Дербенту исключить соответствующую запись из ЕГРП оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Мустафаевой З.К., выслушав объяснения Гасанбекова З.С. в интересах администрации ГО "Город Дербент", полагавшего решение суда подлежащим отмене, объяснения Сефербекова С.В., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрацией МО ГО "город Дербент" предъявлены исковые требования к Сефербекову С. В. о признании договора аренды земельного участка за 121 от 14.09. 2005 г. заключенного между Сефербековым С. В. и Комитетом по управлению имуществом недействительным, обязать отдел Россреестра по г. Дербенту исключить соответствующую запись из ЕГРП.

В обоснование требований указал, что земля расположена в городской черте, работы по проведению формирования земельного участка не соответствуют требованиям Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и пп.1 п.1 ст.30 и п.1 ст. 38 ЗК РФ, представленный в аренду земельный участок с 2005 года не освоен и не использован по назначению, систематически более чем 2 квартала подряд арендатором не оплачивались арендные платежи.

В ходе судебного разбирательства, представитель истца изменил основание иска и просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка N 121 от 14.09.2005 года, изъять участок из пользования Сефербекова С., обязать отдел Росреестра по г. Дербенту исключить соответствующую запись из ЕГРП. В качестве обоснования таких требований представитель истца указал, что Сефербеков С. В. не использует участок по целевому назначению в течение длительного времени.

Судом постановлено указанное выше решение.

На указанное решение представителем по доверенности администрации ГО "город Дербент" Гасанбековым З.С. подана апелляционная жалоба, в которой он ставит вопрос об отмене указанного судебного постановления.

В обоснование доводов жалобы указывается на то, что Постановлением главы ГО "город Дербент" от 08.09.2005 года. N65/10 Сефербекову С.В. был предоставлен в арендное пользование сроком на 49 лет для благоустройства территории и оказания пляжных услуг населению земельный участок площадью 2500 кв.м., расположенный в 27 кадастровом квартале. В дальнейшем был заключен договор аренды земельного участка N121 от 14.09.2005 г., составлен акт приема передачи земельного участка в арендное пользование.

Судом не принят во внимание тот факт, что в 2005 году спорный земельный участок был предоставлен для благоустройства территории и оказания пляжных услуг отдыхающим, однако по назначению не используется. Арендованная территория находится в запущенном состоянии и не обустроена под оказание пляжных услуг населению, т.е. не установлены раздевалки, душевые, теневые навесы, пункт по оказанию медицинской помощи и спасательная вышка, не соответствует санитарным нормам и правилам. Указанные нарушения подтверждаются актом проверки соблюдения земельного законодательства от 15.01.2014 г. где зафиксировано, что земельный участок не используется по назначению, захламлен мусором и находится в запущенном состоянии. К акту приложены фотографии, подтверждающие указанные нарушения, которые по настоящее время не устранены. Однако, все эти доводы необоснованно опровергнуты судом в своем решении.

Также суд ошибочно указывает в решении, что арендодателем не были соблюдены условия договора, в частности ответчику не было направлено письменное уведомление о намерении расторгнуть договор. В оспариваемом договоре аренды в п.3.2.3 указано, что не менее чем за 45 календарных дней арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о своем намерении досрочно расторгнуть договор с указанием причины досрочного расторжения. Так от 12.08.2013 г.Сефербекову С.В. было направлено уведомление о том, что у него имеется задолженность по арендной плате и с предупреждением, что земельный участок необходимо использовать по целевому назначению. Данное уведомление ответчик сам представил в суд.

Суд вынес решение, основываясь только на заключении специалиста фирмы "Аском", согласно которому стоимость выполненных работ по объекту для оказания пляжных услуг составляет 4136668 руб. Между тем, из заключения не ясно, какие именно работы выполнены для оказания пляжных услуг, имеет ли фирма "Аском" лицензию на проведение оценочной деятельности.

С выездом на спорный земельный участок с участием представителей земельных и имущественных отношений, архитектуры и градостроительства, администрации и ответчика установлено, что спорный земельный участок не осваивается, однако в решении суда данному факту не дана оценка.

Доводы решения суда о том, что в договоре не указан срок в течении которого необходимо устранить допущенные нарушения являются не допустимыми, так согласно п.3.1.1 арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, либо не использование земельного участка, предоставленного по настоящему договору, в течении квартала.

Не приняты во внимание показания специалиста архитектуры и градостроительства администрации ГО "город Дербент" Гасанова X., который представил Генеральный план города Дербента, в котором указано, что спорный земельный участок расположен в рекреационной зоне и с 2005 года не был освоен.

Кроме того, оказание пляжных услуг является предпринимательской деятельностью, а Сеферебеков С.В. никогда не являлся индивидуальным предпринимателем, к тому же на сегодняшний день является депутатом городского собрания.

В связи с выше изложенным считают, что суд при вынесении решения не разобрался в фактических обстоятельствах дела, не дал должную оценку всем представленным письменным и устным доказательствам, не опрошены соседи, живущие в соседнем многоквартирном доме, которые могли подтвердить факт отсутствия пляжных услуг и освоения земельного участка. В настоящее время спорная территория находится в антисанитарном состоянии, горожане лишены возможности беспрепятственно доступа к берегу моря.

Отдел Росреестра по г.Дербенту, Управление по делам по делам архитектуры и градостроительства, Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО "Город Дербент" своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что решение суда является законным и обоснованным.

Судом первой инстанции установлено, что 14.09.2005 года за N 121 между Сефербековым С.В. и Комитетом по управлению имуществом заключен договор аренды земельного участка площадью 2500 кв.м., расположенный в г.Дербенте, по ул. "адрес", в кадастровом квартале N для благоустройства и оказания пляжных услуг населению согласно постановления администрации МО ГО "Город Дербент" от 08.09.2005 за N. Срок аренды составляет 49 лет. Земельный участок поставлен на кадастровый учет путем составления кадастрового паспорта от 16.09.2005 N, присвоен кадастровый номер N. Договор аренды зарегистрирован 14.10.2005 г в Дербентском отделе ГУ ФРС по РД за N.

Сефербеков С.В. в настоящее время является арендатором по договору аренды недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Разрешая заявленный спор, суд верно исходил из положений п. 1 ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3).

На основании ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Из п.3.2.1 оспариваемого договора аренды усматривается, что не менее чем за 45 календарных дней арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о своем намерении досрочно расторгнуть договор с указанием причины расторжения договора (л.д.12), п.5.1 предусматривает, что в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором подробно и аргументировано излагает факты нарушений и требование об их устранении в разумные сроки (л.д.13). Если нарушившая сторона не устранила нарушения в согласованные сроки, либо оставила без внимания в течение месяца уведомление о нарушениях, договор подлежит расторжению по условиям, предусмотренным договором. Земельные споры, возникающие при реализации договора разрешаются комиссией, состоящей из равного количества представителей от каждой стороны в течение 30 дней с даты соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения согласия в комиссии, споры разрешаются судебными органами в установленном законом порядке (п.9.1. договора л.д.14).

Ссылка истца на письмо в адрес Сефербекова С.В. за N 1812 от 12.08.2013 г. (л.д.149) с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, провести работы по наведению соответствующего порядка не отвечает как условиям, изложенным в договоре аренды земельного участка, так и требованиям закона. К тому же из содержания уведомления не усматривается, что администрация ГО "Город Дербент" имеет претензии по поводу нарушений условий договора, указанные в уточненных исковых требованиях от 15.01.2014 года, а именно: не установлены раздевалки, душевые кабины, теневые навесы, спасательные вышки и т.д.

Таким образом, истцом не соблюдена процедура расторжения договора аренды, обязывающая сторону договора предупредить о расторжении договора, а не только направить соответствующее извещение, не была создана также комиссия, согласно условиям договора, для урегулирования настоящего спора.

Доводы представителя администрации о том, что Сефербеков С.В. был неоднократно предупрежден как письменно, так и устно о нарушении условий договора в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не были подтверждены.

Поскольку истец полагал доказанным уведомление администрацией МО ГО "Город Дербент" ответчика Сефербекова С.В. об одностороннем расторжении договора аренды и только при разрешении спора были установлены обстоятельства, свидетельствующие об обратном, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества за N 65/10 от 08.09.2005 г.

Также не может быть принят в качестве доказательства Акт проверки по использованию и охране земель от 15 апреля 2014 года, составленный муниципальным инспектором Управления земельных и имущественных отношений Каримовым Р.Э., так как получен с нарушением закона.

В соответствии со ст. 72 ч. 2 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 20.07.2005 года N ММ/0644 "О взаимодействии органов государственного земельного контроля с органами муниципального земельного контроля" содержатся Методические рекомендации, которыми предусмотрено составление должностными лицами муниципального земельного контроля актов проверок.

Акт должен содержать следующие необходимые данные: дату, номер и место составления акта; фамилию, имя, отчество и должность лица, составившего акт; номер распоряжения о проведении проверки; данные о понятых, присутствовавших при осмотре земельного участка и составлении акта; данные о других лицах, участвовавших в проведении проверки; сведения о земельном участке, на котором проводится проверка; сведения о лице, использующем проверяемый земельный участок; объяснения лица, использующего проверяемый земельный участок; подписи всех лиц, участвовавших при проведении проверки соблюдения земельного законодательства.

Представленный стороной истца Акт от 15 января 2014 года (л.д.159) не отвечает вышеприведенным требованиям; не содержит данных о лицах, участвовавших в проведении проверки, объяснения Сефербекова С.В., более того, ответчик не был уведомлен о проводимой проверке.

Таким образом, при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дербентского городского суда от 04 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации МО ГО "Город Дербент" Гасанбекова З.С. - без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи-