Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04 сентября 2014 г. по делу N 33-4780/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Васякина А.Н.,

судей областного суда Раковского В.В., Чердынцевой В.Г.,

при секретаре Евсеевой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лиясовой И.А. на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года по гражданскому делу по иску Рякиной Г.В. к Лиясовой И.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, по встречному исковому заявлению Лиясовой И.А. к Рякиной Г.В. о признании договора исполненным, прекращении залога,

заслушав доклад судьи Васякина А.Н., мнение представителя ответчика Лиясовой И.А. - Камчатова Д.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рякина Г.В. обратилась в суд с иском к Лиясовой И.А., указав, что (дата) она по договору купли-продажи продала ответчику земельный участок с кадастровым номером N , расположенный по адресу: (адрес) , а также жилой дом и магазин, расположенные на земельном участке за *** рублей. Указанная сумма должна быть оплачена ответчиком в срок до (дата) . Согласно п. 3.3 договора купли-продажи, до полного расчета по договору проданные объекты будут находиться в залоге у истца. (дата) Управлением Росреестра по Оренбургской области произведена государственная регистрация ипотеки. В указанный срок ответчик не оплатил купленные у нее объекты недвижимости. Просит суд взыскать с Лиясовой И.А. в свою пользу *** рублей, из которых: *** рублей - сумма основного долга по договору купли-продажи от (дата) , *** рублей - проценты за несвоевременный возврат суммы *** рублей за период с (дата) по (дата) ; обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв.м. по адресу: (адрес) , с кадастровым номером N ; жилой дом с мансардой, назначение жилое, *** , общей площадью *** кв.м., инвентарный N , литер *** , по адресу: (адрес) , с условным номером N ; магазин, назначение: нежилое, *** , общей площадью *** кв.м., инвентарный N , литер *** , по адресу: (адрес) , путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в размере *** рублей; взыскать с Лиясовой И.А. в пользу истца *** руб. - расходы по оплате госпошлины.

Лиясова И.А. предъявила встречный иск, указав, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома литер *** общей площадью *** кв.м, магазина литер *** , общей площадью *** кв.м, земельного участка с кадастровым номером N , общей площадью *** кв.м, расположенных по адресу: (адрес) . Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области, выданы свидетельства (адрес) соответственно. Согласно п. 2.1 договора стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена сторонами в размере *** рублей, из которых *** рублей - стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина. Согласно п. 3.3. договора до полного расчета по договору вышеуказанные объекты недвижимости будут находиться в залоге у продавца. Продавец Рякина Г.В. передала недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи (п.1.1) Лиясовой И.А ... Согласно расписке от (дата) Рякина Г.В. получила от Лиясовой И.А. деньги в сумме *** рублей, то есть больше, чем указано в договоре. Согласно решения Ленинского районного суда (адрес) от (дата) , вступившего в законную силу, сторонами были согласованы условия о стоимости недвижимого имущества в размере *** рублей, вместе с тем, Лиясовой И.А. оплачено *** рублей. Таким образом, сторона ссылается на отсутствие обязательств по оплате суммы сверх *** рублей. Факт передачи денежных средств в размере *** рублей Рякиной Г.В. истцом не оспаривается. Таким образом, Лиясова И.А. знала об отсутствии обязательства с ее стороны по оплате суммы сверх *** рублей, но, несмотря на это передала Рякиной Г.В. в счет оплаты стоимости передаваемого имущества *** рублей. Указала, что Лиясова И.А. выполняла взятые на себя обязательства по оплате *** рублей, а *** рублей передала без обязательств, то есть подарила. В силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ решение Ленинского районного суда города Оренбурга имеет преюдициальное значение при рассмотрении дела. Просила признать договор купли-продажи от (дата) , заключенный между Рякиной Г.В. и Лиясовой И.А. исполненным; прекратить залог жилого дома литер А общей площадью *** кв.м, магазина литер *** , общей площадью *** кв.м, земельного участка с кадастровым номером N , общей площадью *** кв.м, расположенных по адресу: (адрес) , регистрационные записи N .

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Рякиной Г.В. - Максимова Т.М, действующая на основании доверенности от (дата) года N , исковые требования поддержала, встречный иск не признала.

В судебном заседании представитель ответчика Лиясовой И.А. - Камчатов Д.А., действующий на основании доверенности N от (дата) года, исковые требования Рякиной Г.В. не признал, встречный иск поддержал.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Лиясов И.Н., в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года исковые требования Рякиной Г.В. к Лиясовой И.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворены.

Суд постановил:

Взыскать с Лиясовой И.А. в пользу Рякиной Г.В. денежные средства в сумме *** рублей, из которых: *** рублей - сумма основного долга по договору купли-продажи от (дата) , *** рублей - проценты за несвоевременный возврат *** рублей за период с (дата) по (дата) .

Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв.м. по адресу: (адрес) с кадастровым номером N ; жилой дом с мансардой, назначение жилое, *** , общей площадью *** кв.м., инвентарный N , литер *** , по адресу: (адрес) с условным номером N ; магазин, назначение: нежилое, *** , общей площадью *** кв.м., инвентарный N , литер *** , по адресу: (адрес) путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в размере *** рублей.

Взыскать с Лиясовой И.А. в пользу Рякиной Г.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Лиясовой И.А. к Рякиной Г.В. о признании договора исполненным, прекращении залога отказано.

Взыскать с Лиясовой И.А. в пользу ООО ФИО13 расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере *** рублей.

В апелляционной жалобе Лиясовой И.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Рякиной Г.В. отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что (дата) между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Рякина Г.В. (продавец) продала Лиясовой И.А.:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв.м. по адресу: (адрес) , с кадастровым номером N ;

жилой дом с мансардой, назначение: жилое, жилое, *** , общей площадью *** кв.м., инвентарный N , литер *** , по адресу: (адрес) с условным номером N

магазин, назначение: нежилое, *** , общей площадью *** кв.м., инвентарный N , литер *** , по адресу: (адрес)

Из копии кадастровых дел на вышеуказанные объекты недвижимости следует и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, что за ответчиком Лиясовой И.А. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением "ипотека в силу закона".

Из материалов дела следует, что согласно п. 2.1 договора купли-продажи от (дата) стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена в размере *** рублей, из которых *** рублей стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина.

Пунктом 2.2 договора от (дата) установлено, что указанная в п. 2.1 договора стоимость земельного участка, жилого дома и магазина является окончательной и изменению не подлежит, оплата стоимости за проданные объекты недвижимости производится до (дата) путем перечисления суммы на лицевой счет продавца, открытый в ОАО ФИО14 (п.2.3).

Согласно расписки от (дата) , представленной представителем Лиясовой И.А. в подтверждение встречных исковых требований, Рякина Г.В. продает по соглашению сторон Лиясовой И.А. жилой дом с мансардой, магазин за *** рублей, в договоре указана остаточная стоимость *** рублей, Лиясова И.А. обязуется отдать в течение одного года по договору. Рякиной Г.В. получены денежные средства в размере *** рублей.

Лиясова И.А. ссылается на то обстоятельство, что существенные условия договора (цена) в размере *** рублей сторонами согласованы, денежные средства в размере *** рублей выплатила Рякиной Г.В. (дата) , то есть через 11 дней после подписания договора, а сумму в размере *** рублей подарила, передала без обязательств.

Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования Рякиной Г.В. к Лиясовой И.А. о взыскании задолженности *** рублей, процентов за несвоевременный возврат денежных средств по договору от (дата) в размере *** рубля и обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок, жилой дом и магазин, расположенные по адресу: (адрес) , взыскании судебных расходов по уплате госпошлины в размере *** рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере *** рублей, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Лиясовой И.А. о признании договора исполненным и прекращении залога, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в договоре купли-продажи от (дата) сторонами указана и согласована остаточная сумма в размере *** рублей, которая до настоящего времени Лиясовой И.А. не погашена, сослался на вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда (адрес) от (дата) .

Судебная коллегия с решением суда не соглашается по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 586 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В договоре купли-продажи от 14 сентября 2011 года отражены все существенные условия: стороны, предмет, цена. Договор является одновременно актом приема-передачи недвижимости. Условий об остаточной сумме подлежащей оплате договор не содержит.

Как следует из п. 2.1 договора купли-продажи от 14 сентября 2011 года стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена в размере *** рублей, из которых *** рублей стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина.

В соответствии с п.3.3 договора до полного расчета земельный участок, жилой дом, магазин будут находиться в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ).

Указанный договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, что за ответчиком Лиясовой И.А. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением "ипотека в силу закона".

Представленная суду расписка от (дата) , выданная Рякиной Г.В., не обладает признаками договора купли - продажи, дополнительного соглашения к договору купли-продажи, поскольку не содержит существенные условия договора купли-продажи, подписана только одной стороной - Рякиной Г.В. и свидетелями ФИО10 , ФИО11 , подпись другой стороны - Лиясовой И.А. отсутствует. Данная расписка подтверждает передачу суммы *** рублей сверх суммы указанной в договоре купли-продажи.

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от (дата) года установлено, что Лиясовой И.А. было оплачено Рякиной Г.В. по договору купли-продажи от (дата) *** рублей, причем *** рублей в счет оплаты стоимости приобретенной недвижимости и *** рублей по несуществующему обязательству. Лиясова И.А. не оспаривает факт передачи денежных средств в момент подписания договора в сумме *** рублей Рякиной Г.В.

Таким образом договор купли-продажи от (дата) является исполненным, что также является основанием для прекращения залога.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку в материалах дела не имеется доказательств того, что между сторонами заключен договор купли - продажи недвижимого имущества на иных условиях, чем указаны в договоре купли - продажи от (дата) , тогда как выводы суда о том, что указанная в договоре купли-продажи от (дата) сумма в размере *** рублей является остаточной и которая до настоящего времени Лиясовой И.А. не уплачена, не подтверждены допустимыми доказательствами, то оснований для удовлетворения исковых требований Рякиной Г.В. и отказа в удовлетворении встречного иска Лиясовой И.А. не имеется.

Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Рякиной Г.В. в полном объеме, и об удовлетворении встречного иска Лиясовой И.А.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Рякиной Г.В. к Лиясовой И.А. и взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов отказать.

Встречные исковые требования Лиясовой И.А. к Рякиной Г.В. о признании договора исполненным, прекращении залога удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от (дата) , заключенный между Рякиной Г.В. и Лиясовой И.А. исполненным.

Прекратить залог жилого дома литер *** общей площадью *** кв.м, магазина литер *** общей площадью *** кв.м, земельного участка с кадастровым номером N , общей площадью *** кв.м, расположенных по адресу: (адрес) , регистрационные записи N

Апелляционную жалобу Лиясовой И.А. - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: