Решение Приморского краевого суда от 03 октября 2014 г. по делу N 3-72/14

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Дегтерёвой И.Н.,

при секретаре Петровой Е.В.,

с участием представителя заявителя Дураевой О.Ю. - Юрьевой Г.Н., представителя филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю Мезенина А.П., представителя Администрации Приморского края Пламадяла С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Дураевой ФИО8 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Дураева О.Ю. в лице своего представителя Юрьевой Г.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указывая, что на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м. Предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, адрес (местоположение) объекта: "адрес"

Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Приморском крае.

Кадастровая стоимость принадлежащего ей земельного участка составляет ... рубля ... копеек, что подтверждается кадастровыми сведениями, содержащимися в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ N .

Для проверки соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости она обратилась к независимому оценщику ИП Прозоровой Е.Д. с заявкой о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.

По результатам проведенной оценки был составлен Отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ , согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ей земельного участка составляет ... рублей.

Экспертным заключением N подтверждено, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального округа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Она как собственник земельного участка производит оплату земельного налога. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влияет на размер земельного налога, что нарушает её имущественные права.

Поэтому она просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ей земельного участка в размере рыночной стоимости - ... рублей по состоянию на 1 января 2010 года. Возложить обязанность на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой оценке земельного участка в размере его рыночной стоимости ... рублей.

Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке особого производства на основании опредеелния от 8 сентября 2014 года.

В судебное заседание заявитель Дураева О.Ю. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, её представитель пояснила, что заявитель занята в связи с работой, не возражает против рассмотрения дела в её отсутствие.

В судебное заседание не явились представители Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, администрации Уссурийского городского округа, Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости Федеральное бюро технической инвентаризации" по неизвестной причине.

Суд расценивает их неявку как незаинтересованность в исходе дела, поэтому дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц.

Представитель заявителя по доверенности Юрьева Г.Н. заявление поддержала по указанным в заявлении доводам.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц представители филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю Мезенин А.П., Администрации Приморского края Пламадяла С.В. с заявлением не согласились.

Оценщик ИП Прозорова Е.Д. в судебном заседании пояснила, что оценка рыночной стоимости принадлежащего Дураевой О.Ю. земельного участка производилась ею на основании договора на оказание услуг по оценке. Оценка земельного участка проведена по состоянию на 1 января 2010 года, дата оценки указана заказчиком Дураевой О.Ю. При определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход. Принадлежащий Дураевой О.Ю. земельный участок имеет назначение для коммерческого использования. В связи с тем, что на продажу на указанный заказчиком период был выставлен только один аналогичный земельный участок с назначением для коммерческого использования, но он не подходил по параметрам (размеру участка, месту расположения), она в качестве аналогов использовала выставленные на продажу земельные участки с назначением для индивидуального жилищного строительства. При этом использовался корректирующий коэффициент для земель, предназначенных для строительства и реконструкции подрядным способом, так как на время оценки на земельном участке не было завершенного строительством объекта недвижимости.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценщика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из представленных суду документов усматривается, что Дураева О.Ю. на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N являлась собственником земельного участка с кадастровым номером N общей площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 квадратных метров. Предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: "адрес" . Право собственности подтверждено повторным свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ , выданного взамен свидетельств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ,

ДД.ММ.ГГГГ между Уссурийским городским округом и Дураевой О.Ю. заключен договор N аренды расположенного на территории Уссурийского городского округа земельного участка общей площадью 0,1614 га из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N , примерно в ... метрах по направлению ... от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: "адрес" , для обслуживания и эксплуатации жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка. Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ .

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды указанного земельного участка изменен вид разрешенного использования участка на строительство многофункционального центра.

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования земельного участка на "кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 квадратных метров. Предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания в соответствии с санитарными и противопожарными нормами".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Дураева О.Ю. приобрела право собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N

ДД.ММ.ГГГГ Дураевой О.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание - ... , назначение: нежилое, N -этажный, общая площадь ... кв.м, расположенное по адресу: "адрес" .

Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено право собственности Дураевой О.Ю. на земельный участок общей площадью ... кв.м с кадастровым номером N категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 квадратных метров. Предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, адрес объекта: "адрес" . Документы-основания: договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N

Из кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N усматривается, что земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв. м образован в результате объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами N , собственником которого на 1 января 2007 года являлась Дураева О.Ю., и N , собственником которого на 1 января 2010 года являлся Уссурийский городской округ, арендатор Дураева О.Ю. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 22 января 2014 года. Кадастровая стоимость ... рубля ... копеек.

На основании части 2 статьи 24.18 Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В связи с тем, что Дураева О.Ю. как собственник земельного участка в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка затрагиваются её права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона).

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью ... кв.м по заказу Дураевой О.Ю. проведена его оценка.

Частью 1 статьи 11 Закона предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно Отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ , составленному оценщиком ИП Прозоровой Е.Д. (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта оценки на 1 января 2010 года составила ... рублей.

Экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ N подтверждено, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поэтому Отчет об оценке N как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

В связи с тем, что спорный земельный участок образован в результате объединения двух земельных участков на основании статей 11.2 и 11.6 Земельного кодекса РФ, определение его кадастровой стоимости должно производиться в соответствии со статьёй 24.19 Закона.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных указанной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьёй (часть 2 статьи 24.19 Закона).

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.

Представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Приморскому краю Мезенин А.П. подтвердил в судебном заседании, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере ... рубля ... копеек была установлена на день его регистрации - январь 2014 года путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Представитель заявителя не представила суду справку о кадастровой стоимости спорного земельного участка, но также подтвердила, что указанная в кадастровом паспорте кадастровая стоимость земельного участка дана на день его образования в 2014 году исходя из данных кадастрового учета кадастрового квартала на 1 января 2010 года.

В связи с тем, что датой внесения сведений о земельном участке с кадастровым номером N в государственный кадастр недвижимости является ДД.ММ.ГГГГ , рыночная стоимость данного земельного участка, по мнению суда, не может быть установлена на 1 января 2010 года, так как на эту дату указанный земельный участок не был учтен в государственном кадастре недвижимости (часть 1 статьи 24.13, часть 2 статьи 24.15 Закона). При этом не имеет значения, что для определения его кадастровой стоимости на январь 2014 года использовались данные государственной кадастровой оценки земель на 1 января 2010 года, отраженные в постановлении Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края".

Позиция суда подтверждается Разъяснением Минэкономразвития РФ от 15 декабря 2011 года "Разъяснения департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости".

Согласно части 4 статьи 24.18 Закона в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка N на январь 2014 года была определена в соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 (с последующими изменениями).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" одним из принципов ведения государственного кадастра недвижимости является непрерывность актуализации содержащихся в нем сведений.

Согласно части 2 статьи 3 Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка общей площадью ... кв.м. кадастровый номер N , установленная в Отчете, не учитывает индивидуальные характеристики этого земельного участка.

При установлении рыночной стоимости спорного земельного участка оценщик использовал сравнительный подход.

На основании пункта 14 Федерального стандарта оценки. Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В Отчете указано, что оцениваемый земельный участок находится в зоне жилой застройки, имеет разрешенное использование на дату оценки - кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м. Предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, наиболее эффективное использование - то же.

В связи с тем, что на дату оценки на рынке купли-продажи не обнаружено достаточного количества земельных участков под строительство коммерческих объектов, собственниками которых являются частные лица, оценщик при применении сравнительного подхода подобрал объекты-аналоги с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство в связи с существованием в г. Уссурийске развитого рынка земельных участков, предназначенных для этих целей, внося корректировку на функциональное использование.

При указании функционального использования земельного участка как одного из ценообразующих факторов, влияющих на стоимость 1 кв.м земельного участка, оценщик использовал корректировочный коэффициент 1,2 (строительство/реконструкция подрядным способом в пределах нормативного срока по сравнению с земельными участками - объекты жилья, строительство которых ведется за счет иных средств). Указанный корректировочный коэффициент установлен в постановлении главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28 марта 2002 N 355 (в редакции постановления от 30 апреля 2003 года N 613) "Об утверждении Положения о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в муниципальной собственности".

Однако применение этого корректировочного коэффициента оценщиком противоречит функциональному использованию спорного земельного участка (виду разрешенного использования): кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании, то есть общественное питание, а также предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания, то есть ведение коммерческой деятельности.

В Положении о порядке исчисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на который ссылается оценщик при применении корректировочного коэффициента, для коммерческой деятельности в сфере общественного питания и бытового обслуживания установлены коэффициенты от 3 до 6 для земель в черте г. Уссурийска. Однако ни один из этих коэффициентов не был применен оценщиком.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года N 39 (в редакции от 11 января 2011 года) утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования, в том числе земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Оценщик, определяя рыночную стоимость спорного земельного участка, вид разрешенного использования участка не учитывал.

При проведении экспертизы Отчета в соответствии со статьёй 17.1 Закона эксперт проверил лишь его формальное соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности без подтверждения стоимости оценки, определенной оценщиком в Отчете.

Таким образом, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка, указанная в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ , не является достоверной. Поэтому кадастровая стоимость спорного земельного участка не может быть установлена в размере ... рублей.

Заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 268 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Дураевой ФИО9 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы или представления в Приморский краевой суд.

Председательствующий И.Н. Дегтерёва