Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 апреля 2014 г. по делу N 33-3304

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Кадкина А.А.

судей Кунгурцевой И.В., Корчагиной П.А.

при секретаре Клюгер Т.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белецкого ФИО8 к Обществу с ограниченной ответственностью ФИО9 о государственной регистрации перехода права собственности, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью " ФИО10 к Белецкому ФИО11 о признании договора купли-продажи от 27 ноября 2012 года недействительным по апелляционной жалобе Белецкого ФИО12 на решение Находкинского городского суда Приморского края от 16 декабря 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований Белецкого ФИО13 к Обществу с ограниченной ответственностью ФИО14 " о государственной регистрации перехода права собственности отказано, встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью " ФИО15 " удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кунгурцевой И.В., выслушав представителя ООО ФИО16 " ФИО5 , судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Белецкий А.А. обратился в суд с названным иском, в обоснование заявленных требований указав, что 27 ноября 2012 года между ООО " ФИО17 " и Белецким А.А. заключен договор купли-продажи части жилого дома, условный номер: N , назначение: жилое, площадь 24,10 кв. м., инв. N , этажность 1, адрес объекта: "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , и земельного участка, кадастровый номер: N , назначение: земли населенных пунктов, под эксплуатацию части существующего жилого дома площадью 859,47 кв.м., адрес объекта: ориентир: часть жилого дома, адрес ориентира: "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Одновременно с подписанием договора были подписаны заявления о государственной регистрации договора, а также заявления о прекращении его права собственности и регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости. Согласно п. 4 договора купли-продажи отчуждаемое имущество оценено сторонами на сумму ... рублей. До момента подписания договора купли-продажи сделка исполнена сторонами: он передал ответчику, а ответчик принял объекты недвижимости, в том числе часть жилого дома, что подтверждается п. 10 договора купли-продажи. Ответчик во исполнение п. 5 договора предпринял действия по оплате объектов недвижимости, 20 ноября 2012 зарезервировав банковском счете (аккредитив) в Дальневосточном банке ОАО ФИО19 "адрес" в лице Находкинского отделения N денежную сумму в размере ... руб ... 10 июля 2013 года договор купли-продажи части жилого дома от 27 ноября 2012 года зарегистрирован. Помимо государственной регистрации договора купли- продажи от 27 ноября 2012 года обязательной является государственная регистрация перехода права собственности указанных объектов недвижимости. Однако ответчик уклоняется от совершения государственной регистрации перехода права собственности. Белецкий А.А. просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО ФИО18 " на часть жилого дома, условный номер: N , назначение: жилое, площадь 24,10 кв.м., инв. N , этажность 1, адрес объекта: "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , и земельного участка кадастровый номер: N , назначение: земли населенных пунктов, под эксплуатацию части существующего жилого дома площадью 859,47 кв. м, адрес объекта: ориентир: часть жилого дома, адрес ориентира: "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, право собственности на которые возникло у ООО ФИО21 " на основании договора купли-продажи от 27 ноября 2012 года, заключенного между ним и ООО " ФИО22

ООО " ФИО20 обратилось в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи от 27 ноября 2012 года недействительным, в обоснование заявленных требований указав, что на указанном в договоре земельном участке находится незавершенный строительством объект, представляющий собой прочно стоящий на земельном участке бетонный монолитный фундамент и металлический каркас 2-этажного строения, занимающий около 45% от всей площади указанного земельного участка. Объект возводится Белецким А.А. В тексте договора купли-продажи от 27 ноября 2012 года отсутствуют какие-либо сведения о том, что вместе с продаваемыми и передаваемыми объектами недвижимости в виде части жилого дома и земельного участка продается и передается находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства, а также какие-либо данные, индивидуализирующие этот объект. Акт приема-передачи недвижимого имущества сторонами договора не составлялся и не подписывался. Истец просил признать недействительным договор купли-продажи от 27 ноября 2012 года, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей.

В судебном заседании представитель Белецкого А.А. первоначальный иск подержала по доводам, изложенным в нем. Со встречным иском не согласилась.

В судебном заседании представитель ООО ФИО26 " заявленные встречные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. С требованиями Белецкого А.А. не согласился.

Решением Находкинского городского суда Приморского края от 16 декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований Белецкого А.А. к ООО ФИО23 " о государственной регистрации перехода права собственности отказано. Встречные исковые требования ООО ФИО24 " удовлетворены: признан недействительным договор купли-продажи, заключенный 27 ноября 2012 года между Белецким А.А. и ООО " ФИО25 " в отношении части жилого дома, условный номер: N назначение - жилое, площадь 24,10 кв.м., инв. N , этажность 1, адрес объекта: Приморский рай, "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , и земельного участка площадью 859,47 кв.м., кадастровый номер: N , назначение: земли населенных пунктов, под эксплуатацию части существующего жилого дома, адрес объекта: ориентир: части жилого дома, адрес ориентира: Приморский рай, "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, с момента его подписания, то есть с 27 ноября 2012 года; с Белецкого А.А. в пользу ООО " ФИО27 " взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб.

Не согласившись с постановленным решением суда, Белецкий А.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, поскольку

судом не правильно применены нормы материального и процессуального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

ООО ФИО28 " обратилось с иском о признании договора купли - продажи от 27 ноября 2012 года недействительным, при этом не заявляло требование о применении последствий недействительности сделки. Не доказано наличие у ООО ФИО29 охраняемого законом интереса. Факт отсутствия в договоре купли - продажи сведений об объекте незавершенного строительства не является основанием для признания договора от 27 ноября 2012 года недействительным.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушение или неправильное применение норм материального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 130,131,167,168, ГК РФ, ст. 1, 35 ЗК РФ, верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с нормами материального права.

Как установлено судом, 27 ноября 2012 года между Белецким А.А. и ООО ФИО30 заключен договор купли-продажи части жилого дома, условный номер: N , назначение: жилое, площадь 24,10 кв.м., инв. N , этажность 1, адрес объекта: "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , и земельного участка, кадастровый N , назначение: земли населенных пунктов, под эксплуатацию части существующего жилого дома площадью 859,47 кв.м., адрес объекта: ориентир: часть жилого дома, адрес ориентира: "адрес" , пер. Низменный, "адрес" , установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

Договор купли-продажи указанных объектов недвижимости зарегистрирован 10 июля 2013.

Как установлено судом и не оспаривалось участниками процесса, на указанном в договоре земельном участке находится незавершенный строительством объект, представляющий собой прочно стоящий на земельном участке бетонный монолитный фундамент и металлический каркас 2-х этажного строения.

Как следует из представленного в материалы дела строительного паспорта N Белецкий А.А. является застройщиком индивидуального 4 х- комнатного жилого дома по пер. Низменный, 33-2 в "адрес" . Согласно данному паспорту существующая часть жилого "адрес" подлежит сносу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Белецкому А.А., суд первой инстанции исходил из того, что на спорном земельном участке с кадастровым N N расположен объект незавершенного строительства, который не является предметом договора купли-продажи, в связи с чем заключение договора купли-продажи, предметом которого является земельный участок и часть жилого дома без указания в договоре на продажу объекта незавершенного строительством индивидуального 4х - комнатного жилого дома, расположенного по пер. Низменный, 33-2 в "адрес" , нарушает требования закона.

Удовлетворяя исковые требования ООО ФИО31 суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи от 27 ноября 2012 года, поскольку на спорном земельном участке находится помимо продаваемого объекта незавершенный строительством объект: индивидуальный жилой дом, который не включен в перечень продаваемого имущества.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, так как они соответствуют как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

Оспаривая решение суда, Белецкий А.А. в апелляционной жалобе указывает на то обстоятельство, что ООО ФИО32 обратилось с иском о признании договора купли - продажи от 27 ноября 2012 года недействительным, при этом не заявляло требование о применении последствий недействительности сделки.

Судебная коллегия не может согласиться с такими доводами апелляционной жалобы ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Вместе с тем, п. 3 названной статьи внесен в ГК РФ Федеральным законом РФ от 07 мая 2013 года N100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4, 5 раздела 1 части первой ст. 1153, части 3 ГК РФ".

Согласно п.п. 1, 6 ст. 3 названного закона настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 сентября 2013 года, а нормы ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст.ст. 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Оспариваемый договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка заключен сторонами 27 ноября 2012 года, т.е. до введения в действие Федерального закона РФ от 07 мая 2013 года N100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4, 5 раздела 1 части первой ст. 1153, части 3 ГК РФ", в связи с чем п. 3 ст. 166 ГК РФ не может быть применен к спорным правоотношениям.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у ООО ФИО35 " охраняемого законом интереса судебная коллегия полагает несостоятельным.

Как указывалось выше, право на объект незавершенного строительства, расположенного на приобретенном ООО ФИО33 земельном участке, последнему по договору купли-продажи не передано.

Поскольку объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, передаваемом ООО " ФИО34 по договору купли-продажи, а объект незавершенного строительства предметом договора купли-продажи не является, имеет место ограничение прав собственника земельного участка, поскольку за продавцом в силу закона сохраняется право пользования частью земельного участка под объектом незавершенного строительства (ст. 271, 552 ГК РФ).

Таким образом, Белецкий А.А. сохраняет за собой право на незавершенный строительством объект и право пользования частью земельного участка под ним и для его обслуживания, что ограничивает ООО ФИО36 в праве собственности на земельный участок.

Довод апелляционной жалобы о том, что факт отсутствия в договоре купли - продажи сведений об объекте незавершенного строительства не является основанием для признания договора от 27 ноября 2012 года недействительным, по мнению судебной коллегии, является не обоснованным.

В силу ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком ... не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие государственной регистрации на объект незавершенного строительства, что позволяет говорить об отсутствии права собственности Белецкого А.А. на указанный объект, также не может быть признан обоснованной. Доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на переоценку исследованных судом доказательств по делу, что не может служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Находкинского городского суда Приморского края от 16 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Белецкого ФИО37 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: