Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 30 июля 2014 г. по делу N 33-6539

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Важениной Н.С.

судей Шароглазовой О.Н., Марченко О.С.

при секретаре Мочаловой Е.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Самосенко В.В. , Самосенко Н.А. к Арсеньевскому городскому округу о снижении стоимости аренды земельных участков

по апелляционной жалобе Самосенко В.В., Самосенко Н.А.

на решение Арсеньевского городского суда Приморского края от 12 мая 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., объяснения Самосенко В.В., Самосенко Н.А., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истцы обратились в суд с названным иском в обоснование указав, что 16.12.2013 заключили с и.о начальника Управления имущественных отношений Арсеньевского городского округа договоры N аренды земельных участков. Данные участки были предоставлены им с нарушением земельного и гражданского законодательства, поскольку им не были представлены кадастровые паспорта и межевые планы, представители Управления не выезжали на место расположения земельных участков, не были составлены акты передачи участков, не были установлены ориентиры границ участков, участки не имеют подъездных путей, не были определены технические условия возможности подключения объектов к теплосетям ООО "УК ТЭК АРСЕНЬЕВ". К договорам не приложены копии расчетов стоимости аренды земельных участков, не согласованы методики и расчеты стоимости аренды. Арендная плата завышена, так как рассчитана рыночная стоимость аренды, что противоречит земельному законодательству, арендная плата должна быть рассчитана специалистами ответчика. Участки должны были передать им без проведения аукциона, так как на данные участки было подано по одной заявке. Пункты 2.1 и 2.3 договоров являются незаконными, так как согласно им арендную плату надо вносить с 16.12.2013, в то время как пунктом 2.2 договора установлено вступление договора в силу с момента государственной регистрации участков, соответственно, оплата аренды должна начинаться с момента государственной регистрации. Пункты 3.1 данных договоров подлежат отмене, так как в данном случае сумма годовой арендной платы определена расчетным путем. Возложенная пунктами 3.2, 3.4 арендная плата должна быть снижена. Пункты 4.4.4. договоров, которыми возложена обязанность оплатить затраты арендодателя на оценку права аренды земельного участка, его формированию и постановке на кадастровый учет в сумме 19 500 руб. за каждый участок, незаконны и подлежат отмене, так как в ЗК РФ данной обязанности не существует, а согласно п. 4 ч. 1,3 ст. 30 ЗК РФ обязанность проведения работ по формированию, постановке на кадастровый учет и расчету оценки права аренды земельного участка закреплена за органом местного самоуправления. Поскольку УИО Арсеньевского городского округа предоставило земельные участки с недостатками, указало неполную информацию об участках, истцы просили обязать начальника Управления имущественных отношений Арсеньевского городского округа передать им копии кадастровых паспортов и межевых планов на земельные участки, указанные в договорах аренды земельных участков N , заключенных 16.12.2013; устранить недостатки сданных в аренду земельных участков, а именно: безвозмездно обеспечить их подъездными путями (дорогой) и установку на данных участках ориентиров границ участков с последующим составлением двухсторонних актов о сдаче-приеме; освободить их от оплаты арендной платы земельных участков до полного исполнения требований по безвозмездному обеспечению участков подъездными путями (дорогой) и установки на участках ориентиров границ, выдаче копий кадастровых паспортов и межевых планов на земельные участки; определения технических условий возможности подключения объектов к теплосетям ООО "УК ТЭК АРСЕНЬЕВ". Признать отчет рыночной стоимости права аренды бюро "ВОА" недействительным. Обязать начальника Управления Арсеньевского городского округа Малецкую Н.М. силами специалистов Управления произвести расчет стоимости аренды земельных участков на основании муниципального правого акта "Порядок расчета стоимости арендной платы". Внести изменения в пункты 2.1, 2.3 договоров аренды по срокам арендной платы и в пункты 3.2, 3.4 договоров аренды по снижению стоимости годовой арендной платы. Признать недействительными пункты 3.1 и 4.4.4. договоров аренды.

В ходе подготовки дела к рассмотрению истцы заменили ответчика с и.о. начальника Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа на Арсеньевский городской округ.

Самосенко В.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования, дополнив требованием продлить срок аренды земельных участков на период времени, исчисляемый с даты начала действия данных договоров по дату полного исполнения всех требований, изложенных в дополнении к требованиям от 17.02.2014. По его мнению, представленные администрацией документы не подтверждают расходов, связанных с оформлением земельных участков, постановке на кадастровый учет, противоречат Земельному кодексу, согласно которому эта обязанность закреплена за администрацией.

Самосенко Н.А., надлежащим образом извещённая о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, её интересы по доверенности представлял Самосенко В.В.

Представитель администрации Арсеньевского городского округа Сидоренко О.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, полагая, что истцами не представлено доказательств нарушения их прав, по существу требований пояснила, что межевые планы находятся не в администрации, кадастровые паспорта истцам были предоставлены. На земельные участки выезжали землеустроители и сообщили, что подъездные пути имеются. Границы участков устанавливают на месте землеустроители, для чего ставят колышки. Истцы осматривали земельные участки и были согласны с их качеством. Полагает, что оснований для освобождении истцов от арендной платы не имеется, т.к. договоры аренды были подписаны истцами добровольно. Признать недействительным отчет об оценке рыночной стоимости истец может в отдельном судопроизводстве, где должен предоставить экспертизу данного отчета. Требование об обязании произвести расчет стоимости аренды земельных участков администрация не признаёт, т.к. земельные участки под жилищное строительство предоставляются на торгах, о чём было дано объявление в газете, арендная плата установлена на основании расчета рыночной стоимости. Муниципального правового акта о порядке расчета арендной платы нет. Требования о внесении изменений в пункты договора необоснованны, так как договор был подписан, стороны согласились с условиями договора. На кадастровый учет земельные участки были поставлены 26.11.2012, а счёт оплачен позже, так как имеется договоренность с администрацией об оплате при наличии денежных средств.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились Самосенко В.В., Самосенко Н.А., ими подана апелляционная жалоба, в которой просят решение суда отменить, как незаконное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В жалобе указывают на то, что администрацией Арсеньевского городского округа при организации и проведении аукционов, а также при заключении с ними договоров аренды земельных участков была скрыта информация о качественных характеристиках земельных участков, они были предоставлены им с недостатками, препятствующими использованию их по назначению, к участкам нет подъездных путей, а имеющийся проезд, не соответствует стандартам ширины. Нарушен порядок и условия определения арендной платы, стоимость арендной платы завышена, она должна быть определена исходя из кадастровой стоимости земельных участков на основании решения Думы г. Арсеньева от 12.08.1997. Фактической передачи земельных участков не было, они только подписали акт приема-передачи. Границы земельных участков не определены. Судом не разрешено их ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета оценки, не все исковые требования, заявленные ими, были судом разрешены.

Представитель администрации Арсеньевского городского округа на заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. С учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения истцов, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая дело и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку при заключении договоров аренды истцы не выразили замечаний относительно условий предоставления земельных участков в аренду, правовых оснований для удовлетворения требований не имеется.

Такой вывод суда по делу является правильным, основанным на верном применении норм материального права и подтвержденный материалами дела.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 16.12.2013 между Управлением имущественных отношений Арсеньевского городского округа и Самосенко Н.А. был заключен договор аренды N в соответствии с которым последней на основании протокола о результатах аукциона от 27.11.2013 N 3 был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N , местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 50 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: "адрес" . Площадь земельного участка 1500 кв.м.

В этот же день, 16.12.2013 между Управлением имущественных отношений Арсеньевского городского округа и Самосенко В.В. был заключен договор аренды N , в соответствии с которым последнему на основании протокола о результатах аукциона от 27.11.2013 N 2 был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N , местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: "адрес" . Площадь земельного участка 1500 кв.м.

Цель использования указанных земельных участков - индивидуальное жилищное строительство. Разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные дома с земельными участками.

Согласно п. 2.1, 2,2 договоров N срок аренды устанавливается с 16.12.2013 по 15.12.2018. Договоры вступают в силу с даты их государственной регистрации в Арсеньевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

При этом из п. 2.3 следует, что стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим до его государственной регистрации, и распространяют свое действие с даты, указанной в п.2.1.

В соответствии с п. 3.2 договоров аренды размер годовой арендной платы составляет 70000 руб. (за каждый земельный участок). Размер арендной платы с 16.12.2013 по 31.12.2013 составит 3068 руб. 49 коп.

Пунктом 4.4.4 вышеназванных договоров предусмотрено, что арендатор обязан в течение месяца со дня подписания договора оплатить затраты арендодателя на независимую оценку права аренды земельного участка, его формированию, постановке на государственный кадастровый учет в размере 19500 руб.

Обращаясь с данным иском, истцы в его обоснование указали, что спорные земельные участки были предоставлены в аренду с недостатками, препятствующими использованию их целевому назначению. Расчет арендной платы, начиная с 16.12.2013 противоречит действующему законодательству, поскольку договоры вступают в силу с момента его государственной регистрации, следовательно, расчет годовой арендной платы произведен неверно и она подлежит снижению.

Пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно ч. 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 607 ГК РФ, определяющая перечень объектов аренды, устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Такие особенности установлены статьей 37 Земельного кодекса РФ, регламентирующей особенности купли-продажи земельных участков, применяемые также в случае передачи земельного участка в аренду.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 4 этой же статьи требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Согласно п. 7 ст.38.1 Земельного кодекса РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из анализа положений ст. 38.1 Земельного кодекса РФ следует, что участники аукциона не вправе отказываться от условий, определенных продавцом, или предлагать свои условия. Указанные лица могут участвовать в торгах на предложенных условиях, либо не принимать в них участие.

Как следует из материалов дела, осмотр земельных участков на местности был произведен истцами и они согласились с их состоянием, никаких замечаний по качеству земельных участков они не выразили, что подтверждается заявками на участие в аукционе, подписанными истцами, и актами приема-передачи земельных участков от 16.12.2013, в соответствии с которыми Самосенко Н.А. и Самосенко В.В. приняли в аренду земельные участки также без каких-либо замечаний.

Кроме того, из протоколов о результатах аукциона N 2 и 3 от 27.11.2013 следует, что качество предмета аукциона истцами, как единственными участниками аукциона, проверено и все его недостатки им известны.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит доводы истцов о том, что они были лишены возможности оценить качественные характеристики земельных участков, поскольку фактически они им не передавались, несостоятельными.

При этом, ссылаясь на невозможность использовать земельные участки по их целевому назначению и отсутствие подъездных путей к ним, истцы в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств тому ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.

Имеющиеся в материалах дела фотографии земельных участков доводы истцов в указанной части не подтверждают, и достаточными доказательствами по делу не являются.

Вопреки утверждению истцов в апелляционной жалобе об отсутствии технических условий возможности подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, указанные сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического, касающиеся водоснабжения и канализирования, а также подключения к электроснабжению содержатся в протоколах о результатах аукциона N 2, 3 от 27.11.2013. Кроме того, материалами дела подтверждается, что указанные технические условия, как на водоснабжение и водоотведение индивидуальных домов, так и на технологическое присоединение к электрическим сетям, согласованы с СП ПСЭС ОАО "Дальневосточная распределительная сетевая компания", ООО "Эванс", ОАО "Арсеньевэлектросервис". А технические условия подключения к теплосетям ООО "УК ТЭК Арсеньев" протоколами не предусмотрены.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Учитывая, что истцы добровольно согласились участвовать в торгах и заключить договор на условиях, предложенных арендодателем, в том числе по внесению арендной платы с 16.12.2013 до государственной регистрации договоров аренды, что подтверждается имеющимися в деле заявлениями, подписанными сторонами договорами, судебная коллегия полагает, что доводы о противоречии данных условий действующему законодательству являются несостоятельными.

Разрешая требования истцов о возложении обязанности на ответчика по формированию земельных участков, суд правомерно исходил из того, что такие работы были проведены, что подтверждается договором подряда на выполнение кадастровых работ, актом готовности и приема-передачи документации, подготовленной в результате проведения кадастровых работ, межевым планом, кадастровыми паспортами на спорные земельные участки.

Доводы истцов о нарушении судом норм процессуального права, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы отчета оценки арендной платы земельных участков, несостоятельны, поскольку как следует из протоколов судебного заседания от 13.03.2014, 31.03.2014, 04.04.2014, 18.04.2014 и 12.05.2014, таких ходатайств истцами суду первой инстанции заявлено не было.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда в обжалуемых ими частях, основаны на неправильном толковании действующего законодательства Российской Федерации, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.

Решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арсеньевского городского суда Приморского края от 12 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Самосенко В.В. , Самосенко Н.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи