Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 03 сентября 2014 г. по делу N 33-7043

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Ивановой Т.В., судей Стрельцова А.С., Сергеева В.А., при секретаре Кирьяновой О.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 03 сентября 2014 года дело по апелляционной жалобе Андреевой С.Н. на решение Березниковского городского суда Пермского края от 21 мая 2014 года, которым постановлено: Взыскать солидарно с Андреевой С.Н. , дата рождения, уроженки **** Андреева В.П. , дата рождения, уроженца деревня **** , в пользу Открытого акционерного общества АКБ "Урал ФД" задолженность по кредитному договору N ** от 22.07.2011 г. в размере *** руб., в том числе: *** руб. - задолженность по кредиту, *** руб. - задолженность по процентам за пользование кредитом, *** руб. - задолженность по процентам за нарушение сроков уплаты кредита, *** руб. - задолженность по причитающимся процентам, *** руб. - задолженность по штрафам. Взыскать с Андреевой С.Н. , Андреева В.П. в пользу Открытого акционерного общества АКБ "Урал ФД" расходы по оплате госпошлины в размере *** руб. по *** руб. с каждого, расходы по оценке в размере *** руб. по *** руб. с каждого. Обратить взыскание задолженности по кредитному договору N ** от 22.07.2011 г. в размере *** руб. на заложенное имущество: трехкомнатную квартиру, общей площадью 65,5 кв.м., расположенную по адресу: **** , определив начальную продажную стоимость в размере *** руб. путем продажи с публичных торгов.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Сергеева В.А., пояснения представителя истца, ответчика Андреевой С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ОАО АКБ "Урал ФД" (далее Банк), обратился в суд с иском к ответчикам Андреевой С.Н., Андрееву В.П., Архипову Д.С. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования обосновываются тем, что 22.07.2011 года между ОАО АКБ "Урал ФД" и Андреевой С.Н., Андреевым В.П. был заключен кредитный договор N ** по условиям которого Андреевой С.Н. и Андрееву В.П. был предоставлен кредит в размере *** руб. на срок по 21.07.2021 года, а ответчики обязались возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 13,25 % годовых, а по истечении сроков возврата кредита, плата за пользование кредитом устанавливается в размере 50 % годовых.

В обеспечение обязательств в силу п. п. 1.2 и 2.3 Кредитного договора, а также п. п. 2.1, 2.2, 3.1 договора купли-продажи квартиры от 22.07.2011 года является ипотека в силу закона квартиры, расположенной по адресу: **** принадлежащая ответчикам на праве общей долевой собственности. Андреева С.Н., Андреев В.П. свои обязательства выполняли ненадлежащим образом, допускали нарушения по уплате основного долга в соответствии с графиком. Задолженность по кредитному договору на 26.11.2013 года составила *** руб., в том числе: *** руб. - задолженность по кредиту, *** руб. - задолженность по процентам за пользование кредитом, *** руб. - задолженность по процентам за нарушение сроков уплаты кредита, *** руб. - задолженность по причитающимся процентам, *** руб. - задолженность по штрафам. На основании отчета N ** от 13.02.2014 года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: **** , составляет *** руб. Начальная продажная цена при продаже квартиры с торгов составляет *** руб.

Просят взыскать солидарно с Андреевой С.Н., Андреева В.П. в пользу ОАО АКБ "Урал ФД" задолженность по кредитному договору N ** от 22.07.2011 года в размере *** руб., в том числе: *** руб. - задолженность по кредиту, *** руб. - задолженность по процентам за пользование кредитом, *** руб. - задолженность по процентам за нарушение сроков уплаты кредита, *** руб. - задолженность по причитающимся процентам, *** руб. - задолженность по штрафам, а также расходы по оплате госпошлины в размере *** руб., расходы по оценке в размере *** руб.; обратить взыскание задолженности Андреевой С.Н., Андреева В.П. по кредитному договору N ** от 22.07.2011 года в сумме *** руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере *** руб., расходов по оценке в размере *** руб. на заложенное имущество: трехкомнатную квартиру, общей площадью 65,5 кв.м., расположенную по адресу: **** , определив начальную продажную цену в размере *** руб. при продаже ее с торгов.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, в части, просит в апелляционной жалобе Андреева С.Н. Не согласна с размером начальной продажной стоимости заложенной квартиры определенной судом. Также указала, что квартира является единственным местом жительства семьи. В дополнительной жалобе просит изменить начальную продажную стоимость квартиры в соответствии с заключением специалиста.

В суде апелляционной инстанции ответчик Андреева С.Н. на доводах апелляционной жалобы настаивает.

Представитель истца с доводами жалобы не согласен.

Ответчики Андреев В.П., Архипов Д.С. в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу в части взыскания задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество подлежит оставлению без изменения, в части установления начальной продажной цены предмета залога подлежит изменению.

Разрешая требования Банка, суд пришел к выводу о том, что Банк исполнил свои обязательства по предоставлению кредита, тогда как ответчики свои обязательства по возврату денежной суммы и начисленных платежей не исполнили, в связи с чем суд, проверив представленный банком расчет, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков солидарно суммы задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество.

Указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия полагает верными, оснований для их переоценки не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы заявителя о том, что заложенная квартира является единственным его местом жительства, поэтому обращение взыскания на нее невозможно, судебной коллегией отклоняется, т.к. спорная квартира заложена по договору ипотеки.

Согласно 4.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна

В силу ч.1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена заложенного имущества определяется судом.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая изложенное выше, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно на трехкомнатную квартиру, трехкомнатную квартиру, общей площадью 65,5 кв.м., расположенную по адресу: г. **** , верно признаны судом обоснованными, поскольку кредитное обязательство обеспечено залогом (ипотекой) указанной квартиры, при этом солидарными заемщиками допущено нарушение условий кредитного договора, а именно - несвоевременное и не в полном объеме внесение платежей по кредиту.

Возможность обеспечения собственником обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости, не противоречит конституционным нормам.

Оснований не согласиться с решением суда в указанной части судебная коллегия не усматривает.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере *** руб. и полагает, что доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неверно определена начальная продажная цена заложенного имущества при реализации с публичных торгов, заслуживают внимания.

В соответствии с п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно положений ст. ст. 3, 4, п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности: уплату основного долга, процентов за пользование кредитом, причитающихся сумм неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из материалов дела следует, что в обоснование размера начальной продажной цены объекта недвижимости истец ссылался на отчет N ** от 13.02.2014 года, ООО "ВЦЭО", который определил, что рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 65,5 кв.м., расположенной по адресу: **** , составляет *** руб., соответственно суд определил, что начальная продажная цена указанной квартиры составит *** руб.

При этом суд не принял во внимание, что по оценке спорной квартиры, произведенной оценщиком ООО "Капитал и право", при заключении договора залога, данная квартира была оценена в сумме *** рублей.

Принимая указанную заключением ООО "ВЦЭО" стоимость спорной квартиры, суд не дал оценку тому факту, что за три года стоимость квартиры снизилась на *** руб., т.е. на 37%. При этом из текста заключения не следует, что в г. Березники Пермского края, произошло падение цен на вторичном рынке жилья, в том числе на спорную квартиру, за указанный период.

Обязанность суда определять начальную продажную цену заложенного имущества при удовлетворении исков об обращении взыскания на заложенное имущество предусмотрена п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которой начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку между сторонами на дату вынесения решения суда не была достигнута договоренность о начальной продажной стоимости заложенного имущества, и, учитывая, что ответчиком суду апелляционной инстанции представлены доказательства того, что рыночная стоимость заложенного имущества существенно отличается от стоимости, указанной в отчете об оценке, представленной истцом, судебная коллегия полагает решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества изменить. Судебная коллегия устанавливает, как более объективную, начальную продажную цену заложенной квартиры, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке имущества, составленном ООО "Капитал и право" на 30.07.2014 года в размере *** рублей. Представленное ответчиком заключение, по мнению судебной коллегии, более объективно отражает стоимость спорной квартиры, учитывая, что ответчиками были приняты меры к улучшению ее состояния, проведен ремонт, тип отделки "улучшенный", что подтверждено, заключением ООО "Капитал и право". Объективность данной оценки спорной квартиры также подтверждается ценой квартиры определенной при заключении кредитного договора в размере *** руб.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определяя начальную продажную цену, судебная коллегия на основании отчета специалиста ООО "Капитал и право" N ** , определяет начальную продажную цену заложенного по кредитному договору N ** от 22.07.2011 года имущества: трехкомнатной квартиры, общей площадью 65,5 кв.м., расположенной по адресу: **** , в размере (1 830 570 * 80%) = *** рублей.

Изменяя решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березниковского городского суда Пермского края от 21 мая 2014 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере *** рублей изменить. Установить начальную продажную цену заложенного по кредитному договору N ** от 22.07.2011 года имущества: трехкомнатной квартиры, общей площадью 65,5 кв.м., расположенной по адресу: **** , в размере *** рублей. В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: