Апелляционное определение Московского городского суда от 02 сентября 2014 г. N 33-16187/14 (ключевые темы: незаконное владение - добросовестный приобретатель - договор купли-продажи квартиры - рыночная стоимость - заключение договора купли-продажи)

Апелляционное определение Московского городского суда от 02 сентября 2014 г. N 33-16187/14

Судья: Киприянов А.В. гр. дело N 33-16187

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 сентября 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

Председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Баталовой И.С., Мареевой Е.Ю.,

при секретаре Курач Д.Д.,

с участием прокурора Подвысоцкой Т.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.

гражданское дело по апелляционной жалобе Комарова Ю.В., апелляционной жалобе Ледневой Д.В. на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2014 года, которым постановлено:

Исковое заявление Администрации городского округа Щербинка в г. Москве к Ледневой Д.В., Комарову Ю.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании недействительным договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязании произвести регистрацию прекращения права собственности, обязании произвести регистрацию права собственности, выселении, обязании снять с регистрационного учета, - удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 04 октября 2012 года, заключенный между Комаровым Ю.В. и Ледневой Д.В., в отношении квартиры общей площадью 44,1 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. С., д. *,

кв. **.

Истребовать из чужого незаконного владения Ледневой Д.В. в пользу Администрации г. Щербинка квартиру общей площадью 44,1 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. С.,

д. *, кв. **.

Выселить Комарова Ю.В. из квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. С., д. *, кв. **. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований - отказать.

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Ледневой Д.В. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. С., д. *, кв. ** и регистрации права собственности на указанную квартиру муниципального образования "Городской округ Щербинка" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. Москве.

Данное решение является основанием для снятия Комарова Юрия Васильевича с регистрационного учета по адресу: г. Москва, г. Щербинка,

ул. С.я, д. *, кв. **.

В удовлетворении встречного искового заявления Ледневой Дианы Вячеславовны к Администрации городского округа Щербинка в г. Москве о признании добросовестным приобретателем, - отказать,

установила:

Истец Администрация городского округа Щербинка в г. Москве обратилась в суд с иском к ответчикам Ледневой Д.В., Комарову Ю.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N ** по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. С., д. * от 04 октября 2012 года между Комаровым Ю.В. и Ледневой Д.В., истребовании проданной по этому договоры квартиры из незаконного владения Ледневой Д.В., обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию прекращения права собственности Ледневой Д.В. на данную квартиру и государственную регистрацию права собственности муниципального образования "Городской округ Щербинка" на указанную квартиру; выселении Комарова Ю.В. из спорной квартиры; обязании Управления Росреестра снять Комарова Ю.В. с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире.

Исковые требования мотивированы тем, что на момент продажи спорной квартиры Комаров Ю.В. не являлся ее собственником, поскольку решение Подольского городского суда, признавшее за ним право собственности на спорную квартиру, не вступило в законную силу, и впоследствии было отменено Московским областным судом.

Истец указал, что спорная квартира выбыла из его владения помимо воли, а ответчик Леднева Д.В., которой данная квартира была продана Комаровым Ю.В., не может быть признана добросовестным приобретателем ввиду приобретения спорной квартиры по цене, явно несоразмерной действительной рыночной стоимости жилого помещения.

В ходе рассмотрения дела по существу ответчиком Ледневой Д.В. предъявлен встречный иск к Администрации городского округа Щербинка в г. Москве о признании ее добросовестным приобретателем.

В обоснование доводов встречного иска указано, что при приобретении квартиры Леднева Д.В. не сомневалась в законности данной сделки; выкупная цена квартиры фактически составила ******рублей с учетом соглашения о взаимном зачете встречных требований. Также ответчик указала, что спор в отношении квартиры возник по истечении 9 месяцев с момента совершения сделки, на момент приобретения спорной квартиры ей не было известно о том, что продавец не имеет права на отчуждение имущества.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят ответчики Комаров Ю.В., Леднева Д.В., ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчиков и их представителя, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, заслушав заключение прокурора, полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру

N ** общей площадью 44,1 кв.м, жилой площадью 27,8 кв.м. по адресу: г. Щербинка, ул. С., д. *.

Данная квартира находилась в собственности муниципального образования "Город Щербинка" на основании распоряжения Главы Администрации г. Щербинка от 23 ноября 1993 года N ***-р и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11 февраля 2009 года.

Постановлением Главы городского округа Щербинка от 05 ноября 2008

N *** спорная квартира включена в состав муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

Постановлением Главы городского округа Щербинка от 05 ноября 2008 года N *** "Об утверждении протокола N * от 31 октября 2008 года заседания общественной комиссии по жилищным вопросам в г. Щербинке Московской области" спорная квартира была предоставлена капитану милиции Комарову Ю.В. по договору коммерческого найма сроком на 5 лет.

С ответчиком Комаровым Ю.В. заключен договор коммерческого найма сроком на пять лет с 05 ноября 2008 года по 05 ноября 2013 года.

Согласно выписке из домовой книги, Комаров Ю.В. 11 марта 2010 года зарегистрировался на спорную жилую площадь.

Заочным решением Подольского городского суда от 11 июля 2012 признан недействительным протокол N * от 31 октября 2008 года заседания общественной комиссии по жилищным вопросам г. Щербинки о предоставлении Комарову Ю.В. кв. N ** дома * по ул. С. г. Щербинка по договору коммерческого найма; признано недействительным постановление Главы г. Щербинки N *** от 05 ноября 2008 года в части предоставления Комарову Ю.В. спорной квартиры по договору коммерческого найма; договор коммерческого найма N 1 от 05 ноября 2008 года, заключенный между Комаровым Ю.В. и Администрацией г. Щербинка в отношении квартиры N ** дома * по ул. С. г. Щербинки, признан договором социального найма; за Комаровым Ю.В. признано право собственности на спорную квартиру в порядке приватизации.

На основании указанного заочного решения суда Комаров Ю.В. 01 октября 2012 года зарегистрировал право собственности на спорное жилое помещение.

04 октября 2012 года Комаров Ю.В. заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Ледневой Д.В. - сестрой своей супруги.

Из текста договора купли-продажи следует, что квартира продана за ***** рублей. Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы 24 октября 2012 года.

28 августа 2013 года апелляционным определением Московского областного суда заочное решение Подольского городского суда от 11 июля 2012 года было отменено, в иске Комарову Ю.В. было отказано.

Разрешая заявленные исковые требования Администрации об истребовании квартиры из чужого незаконного владения Ледневой Д.В., признании недействительным договора купли-продажи квартиры между Комаровым Ю.В. и Ледневой Д.В., суд пришел к выводу наличии оснований для их частичного удовлетворения, признав недействительным договор купли-продажи квартиры от 04.10.2012г. в силу ст.168 ГК РФ, обоснованно указав, что данный договор не соответствует закону.

Установив, что решение Подольского городского суда, признавшего за Комаровым Ю.В. право собственности на спорную квартиру, на основании которого Комаров Ю.В. зарегистрировал право собственности на указанную квартиру, впоследствии было отменено Московским областным судом 28 августа 2013 года, и в удовлетворении иска Комарову Ю.В. было отказано, суд пришел к выводу о том, что Комаров Ю.В. не приобретал прав на владение, пользование и распоряжение спорным жилым помещением, следовательно, не имел права на отчуждение указанной квартиры Ледневой Д.В.

Поскольку сам собственник квартиры - Администрация г. Щербинки не принимала решения об отчуждении спорной квартиры Комарову Ю.В. на праве собственности, квартира выбыла из владения Администрации вследствие действий, не связанных с реализацией каких-либо решений данного государственного органа, суд пришел к выводу о том, что спорная квартира выбыла из владения собственника помимо воли.

Ввиду того, что в настоящее время собственником квартиры является не Комаров Ю.В., а Леднева Д.В., приобретшая право собственности на квартиру в результате заключения договора купли-продажи, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для истребования данной квартиры из незаконного владения Ледневой Д.В. на основании ст.301 ГК РФ.

Удовлетворение виндикационного иска в данной ситуации являлось правильным, поскольку спорное имущество находится у третьего лица (Ледневой Д.В.), у которой каких-либо договорных отношений с истцом по поводу спорного имущества не имелось.

Даная правовая позиция соответствует п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Разрешая встречный иск о признании Ледневой Д.В. добросовестным приобретателем и отказывая в удовлетворении данных требований, суд исходил из того, что ответчик Леднева Д.В. добросовестным приобретателем не является, поскольку квартира приобретена ею по цене, не соответствующей рыночной цене квартиры.

Из содержания договора купли-продажи от 04 октября 2012 года следует, что Леднева Д.В. приобрела спорную квартиру за ***** рублей, что составило примерно *** тысяч рублей за квадратный метр жилого помещения. Дополнительных соглашений относительно увеличения цены договора не заключалось. Документы, подтверждающие реальную оплату по договору, суду первой инстанции не предоставлялись.

При этом суд учел, что Решением Совета депутатов г. Щербинка от 21 июля 2011 года N 334/72 среднее значение рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в городском округе Щербинка Московской области составило 73 000 руб; в соответствии с Приказом Госстроя от 17 октября 2012 года N 28/ГС "О показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2012 года" средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья по городу Москве в IV квартале 2012 составила 90,4 тысяч рублей.

Суд отклонил доводы ответчика о том, что фактически за приобретение квартиры ею уплачено ****** рублей, обоснованно указав, что какие-либо объективные, допустимые доказательства, подтверждающие приобретение квартиры за ****** руб. отсутствуют.

В подтверждение оплаты по договору купли-продажи суду представлялось соглашение от 03 октября 2013 года, подписанное Комаровым Ю.В. и Ледневой Д.В., согласно которому стороны договорились произвести зачет встречных взаимных требований по финансовым обязательствам с учетом обязательства Комарова Ю.В. в размере ****** рублей перед Ледневой Д.В. в связи с займом на указанную сумму, а также обязательств Ледневой Д.В. перед Комаровым Ю.В. по оплате квартиры по договору купли-продажи от 04 октября 2013 года в размере ***** рублей с учетом выполненных работ. Данным соглашением подтверждено, что указанные взаимные обстоятельства с момента подписания настоящего документа являются прекращенными.

Не принимая указанное соглашение в качестве доказательства по делу, суд обоснованно указал, что ответчиками в ходе судебного заседания не представлены документы, подтверждающие с очевидностью наличие долговых обязательств Комарова Ю.В. перед Ледневой Д.В.

Кроме того, представленное суду соглашение составлено через год после заключения договора купли-продажи, написано собственноручно двумя ответчиками по данному спору, заинтересованными в определенном исходе дела и впервые представлено суду только в ходе судебного заседания от 21 марта 2014 года в обоснование позиции ответчика Ледневой Д.В. о необходимости признания её добросовестным приобретателем, до этого момента, в ходе прошедших судебных заседаний ответчики про него не упоминали и утверждали, что стоимость спорной квартиры составляла ***** рублей (л.д.64).

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания Ледневой Д.В. добросовестным приобретателем не имеется.

Также суд учел, что право собственности Комарова Ю.В. на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРП 01 октября 2012 года, а договор купли-продажи спорной квартиры был оформлен между Комаровым Ю.В. и Ледневой Д.В. уже 04 октября 2012 года.

Суд указал, что столь непродолжительный период существования права собственности Комарова Ю.В. на спорную квартиру в совокупности с заниженной ценой на данную квартиру, должны были вызвать сомнения у Ледневой Д.В. при приобретении квартиры. Леднева Д.В. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не проявила должную разумную осмотрительность и осторожность.

Также суд учел, что Леднева Д.В. приходится родственницей Комарову Ю.В., так как является родной сестрой его жены, а сам Комаров Ю.В. до настоящего времени, несмотря на отчуждение спорной квартиры, продолжает проживать в ней и остается зарегистрированным по указанному адресу.

Поскольку до настоящего времени ответчик Комаров Ю.В. в отсутствие законных оснований продолжает проживать в спорной квартире, суд также удовлетворил требование о выселении Комарова Ю.В.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для признания недействительным договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении Комарова Ю.В., отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Установив, что спорная квартира выбыла от собственника (Администрации) помимо воли, суд истребовал квартиру из чужого незаконного владения.

Также суд обоснованно признал недействительным договор купли-продажи квартиры между Комаровым Ю.В. и Ледневой Д.В., поскольку у ответчика Комарова Ю.В. отсутствовало право собственности на квартиру, следовательно, он не мог распорядиться ею путем заключения последующего договора купли-продажи.

Выражая несогласие с решением суда, в апелляционных жалобах ответчики настаивают на том, что Леднева Д.В. является добросовестным приобретателем, поскольку не знала и не могла знать об отсутствии у Комарова Ю.В. права собственности на квартиру.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Судом достоверно установлено, что квартира приобретена ответчиком Ледневой Д.В. по цене, не соответствующей рыночной, доказательств реальной оплаты и передачи денежных средств представлено не было. Кроме того, отчуждение квартиры произошло через несколько дней после приобретения права собственности самим Комаровым Ю.В., а приобретатель квартиры является сестрой супруги ответчика.

Кроме того, ответчик после отчуждения права собственности не снялся с регистрационного учета, а также фактически продолжил проживать в спорной квартире.

Приобретатель квартиры (Леднева Д.В.), купив квартиру, не зарегистрировалась по месту жительства, фактически никогда не проживала в спорной квартире.

Довод апелляционных жалоб о том, что имущество не выбывало из владения Администрации помимо воли, судебная коллегия находит не основанным на законе.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

При рассмотрении дела суд пришел к правильному выводу о том, что у Администрации не имелось намерений на передачу спорной квартиры в собственность кому-либо из ответчиков, распорядительных решений Администрации по данному вопросу не принималось, в связи с чем квартира выбыла из владения истца помимо воли, что явилось основанием для удовлетворения иска в части виндикации спорной квартиры.

Довод апелляционных жалоб о том, что удовлетворение виндикационного иска не предусматривает возможность признания недействительным договора, основан на неправильном применении норм материального права.

Пунктом 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

С учетом изложенного, какие-либо препятствия для удовлетворения требований о признании недействительным договора при одновременном удовлетворении виндикационного иска не имеется, в указанном случае исключается лишь предъявление требований о применении последствий недействительности сделки, поскольку лицо, у которого истребуется имущество, не состоит в договорных отношениях с его собственником.

Довод апелляционных жалоб о том, что ответчик лишен предоставленного ему жилья, судебная коллегия отклоняет. Так, Апелляционным определением Московского областного суда от 28.08.2013г., которым было отменено решение Подольского городского суда Московской области о признании за истцом права собственности на спорную квартиру, было установлено, что на момент предоставления квартиры по договору коммерческого найма истец являлся обеспеченным жилой площадью в виде двухкомнатной квартиры по адресу: Подольский район, пос. А., д.*, кв.* на условиях договора социального найма площадью 47,7 кв.м на трех проживающих, что больше учетной нормы жилого помещения.

Довод апелляционных жалоб о том, что оснований для выселения Комарова Ю.В. не имелось, поскольку договор коммерческого найма не истек, т.к. был автоматически пролонгирован на новый пятилетний срок с 2013г., судебная коллегия находит не основанным на законе.

Из материалов дела усматривается, что ответчик Комаров Ю.В., по существу, отказался от заключения договора коммерческого найма на новый срок, не имел намерений на его пролонгацию, поскольку оспаривал данный договор, обращаясь в суд и указывая, что данный договор является договором социального найма и последующим основанием для возникновения права собственности Комарова Ю.В. на квартиру.

С учетом позиции ответчика по настоящему спору, судебная коллегия приходит к выводу, что сам Комаров Ю.В. не имел намерений на исполнение и пролонгацию договора коммерческого найма, а в отсутствие волеизъявления нанимателя договор найма не может быть продлен.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, которое имело место после истечения срока действия договора найма, ответчик Комаров Ю.В. настаивал на том, что на законных основаниях произвел отчуждение спорной квартиры, договор купли-продажи является действительным, а администрация не может быть собственником квартиры.

Таким образом, Комаров Ю.В. не рассматривал себя в качестве нанимателя спорной квартиры по договору коммерческого найма, настаивая на том, что эти отношения прекращены в связи с заключением договора купли-продажи квартиры.

Из положений ст.684 ГК РФ следует, что наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Указанное означает, что для заключения договора на новый срок необходимо волеизъявление нанимателя (включая фактическое поведение нанимателя) на заключение именно договора найма.

В данном случае у Комарова Ю.В. отсутствовало волеизъявление на пролонгацию договора найма, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции он утверждал, что на законных основаниях проживает в спорной квартире в соответствии с наличием разрешения собственника квартиры Ледневой Д.В. (л.д.131), а не как наниматель по договору коммерческого найма, указывая, что он распорядился спорной квартирой на законных основаниях заключив договор купли-продажи и реализуя свое волеизъявление (л.д.50-51).

Проживание Комарова Ю.В. в спорной квартире начиная с октября 2012г. (продажи квартиры Ледневой Д.В.) не было связано с реализацией им своих прав как нанимателя квартиры по договору коммерческого найма, с указанной даты он фактически отказался от договора найма. Кроме того, в суде первой инстанции ответчик Комаров Ю.В. указал, что не производит оплату по договору коммерческого найма (л.д.64-65). При таких обстоятельствах, оснований полагать, что договор должен быть пролонгирован, а Комаров Ю.В. не подлежит выселению из спорной квартиры, не имеется, поскольку установлено, что сам наниматель намерений на пролонгацию спорного договора после истечения срока его действия в 2013г., не имел.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционных жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Щербинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: