Апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2014 г. N 33-31838/14 (ключевые темы: неустойка - арендная плата - наниматель - приборы учета - нарушение условий договора)

Апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2014 г. N 33-31838/14

Судья: Рубцова Н.В.

Дело N 33-31838

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 августа 2014 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе: председательствующего Суминой Л.Н.

судей: Дубинской В.К., Федерякиной М.А.

при секретаре: Дежине В.С.

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.

Дело по апелляционной жалобе *** А-Л.В.

на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2014 года,

которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований *** А-Л.В. к *** И.В. о расторжении договора найма, взыскании страхового депозита, неустойки, компенсации морального вреда отказать,

- встречные исковые требования *** И.В. к *** А-Л.В. о возмещении ущерба, компенсации морального вреда, неустойки удовлетворить частично,

- взыскать с *** А-Л.В. в пользу *** И.В. в счет возмещения ущерба ***руб., неустойку в размере ***руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.,

- в остальной части встречных исковых требований отказать,

установила:

*** А-Л.В. обратилась в суд с иском к *** И.В. о расторжении договора найма жилого помещения от 18 декабря 2012 г., взыскании страхового депозита в размере ***руб., неустойки за досрочное расторжение договора в размере ***руб., компенсации морального вреда в размере ***руб., указав на то, что по указанному договору *** предоставил ей (истцу) в наем квартиру 81, расположенную в доме 22/14 по ***. После заключенного договора она сделала в квартире косметический ремонт, который понравился ***, но *** потребовал повышения арендной платы, стал настаивать на заключении договора безвозмездного пользования; в дальнейшем он создал обстоятельства, которые сделали невозможным проживание в квартире. Также ответчик допустил задолженность перед Мосэнерго, что создало опасность отключения электроэнергии.

*** И.В. обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с *** А-Л.В. материального ущерба в размере ***руб., компенсации морального вреда в размере ***руб., неустойки в размере ***руб., указав на то, что *** А-Л.В. без его согласия произвела в квартире ремонт; в марте 20*** г. он высказал нанимателю претензии относительно указанного ремонта (л.д.41-43).

Истец и ее представитель по доверенности Бычков П.С. в судебном заседании исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.

Ответчик *** И.В. в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит *** А-Л.В. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что выводы суда не следуют из обстоятельств, установленных по делу, суд неверно применил нормы материального права, произведенным ремонтом качество квартиры улучшилось, ее намерение расторгнуть договор вызвано нарушениями условий сделки со стороны *** И.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя *** А-Л.В. по доверенности Бычкова П.С., ответчика *** И.В., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене как постановленного при неправильном определении юридически значимых обстоятельств по делу и с нарушением норм материального права.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Как следует из материалов дела, *** И.В. является собственником квартиры 81, расположенной в доме 22/14 по *** (л.д.50).

18 декабря 2012 г. между *** И.В. и *** А-Л.В. заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого *** И.В. (наймодатель) предоставил *** А-Л.В. (наниматель) в пользование двухкомнатную квартиру по адресу: ***. *** А-Л.В. обязалась вносить ежемесячно плату в размере ***рублей (л.д.8-14). Срок действия договора: с 25 декабря 2012 года по 18 ноября 20*** года.

В соответствии с п.2.5 Договора наймодатель обязан оплачивать за свой счет все обязательные коммунальные платежи, связанные с эксплуатацией Квартиры, кроме платежей, подлежащих к оплате со стороны нанимателя.

Пунктом 3.3 предусмотрено, что наниматель обязан своевременно оплачивать счета за интернет.

Электроэнергия, вода, квартплата, абонплата за телефон, охрана входят в стоимость арендной платы.

Согласно п. 2.4 Договора наниматель обязан осуществлять техобслуживание Квартиры и оборудования в ней. Наймодатель обязан поддерживать все элементы и технические системы в исправном и безопасном состоянии в течение всего Срока найма и немедленно организовывать в согласованный Сторонами срок ремонт любого из этих элементов или систем за свой счет в случае их неисправности или поломки.

При принятии жилого помещения в пользование *** передала ответчику страховой депозит в размере ***руб., а также плату за период с 25 декабря 2012 года по 25 января 20*** года в сумме ***рублей, что включено в подписанный сторонами договор и ответчиком подтверждается.

В пункте 6.3 договора указано, что в случае досрочного расторжения договора по вине наймодателя он выплачивает неустойку в размере ***руб.

В пункте 6.4 договора предусмотрено, что наймодателем удерживается неустойка в размере 100%, в том числе и из страхового депозита, в случае расторжения договора по вине нанимателя.

Согласно п. 6.1 договор может быть расторгнут одной из Сторон, если другая Сторона не соблюдает условия данного Договора. При этом Сторона, по инициативе которой происходит расторжение настоящего Договора, обязана оповестить другую Сторону в письменной форме за 30 дней до фактического прекращения действия настоящего Договора.

Факт внесения нанимателем арендной платы должен быть подтвержден графиком платежей.

В приложении к договору - графике платежей указано, что арендная плата вносилась *** с 18 декабря 2012 г. по 25 апреля 20*** г. (25 января 20*** года, 25 февраля 20*** года, 25 марта 20*** года), внесение платежей нанимателем *** И.В. не оспаривалось, однако график наймодателем не подписан.

15 апреля 20*** г. представителем *** направлена *** претензия о возврате денежного депозита, поскольку наймодателем нарушаются условия договора и созданы *** невыносимые условия для проживания в квартире, что вынуждает *** заниматься поиском иной квартиры. В претензии указано на навязывание *** разговоров с ним на личные, интимные темы, на ненормальную мотивацию требования к *** написать расписку-обязательство о ремонте обшивки двери; требование от *** сообщать соседям, что она является не нанимателем, а родственницей ***; о ведении *** диктофонных записей разговоров с ***; о согласовании ремонта в квартире с *** и последующих необоснованных претензиях по этому поводу; о требовании заключения взамен договора найма договора безвозмездного пользования; об отказе 31 марта 20*** г. написать расписку в получении арендной платы за оплаченный период времени; о необоснованном повышении арендной платы; о получении требований от ОАО "Мосэнергосбыт"; приведенные факты в целом делают невозможным проживание в квартире и вынуждает к досрочному расторжению договора (л,д.24-27). Претензия была доставлена ***у, но им получена не была в связи с отказом, что следует из ответа ЗАО "ДХЛ Интернешнл" (л.д.29).

30 апреля 20*** г. *** покинула жилое помещение, опечатав дверь (л.д.129).

В период действия договора найма *** А-Л.В. произвела косметический ремонт в квартире *** И.В.: оклеила обоями комнаты, покрасила стены в ванной комнате, нанесла новое покрытие на поверхности ванной, на полу и стенах керамическая плитка в ванной комнате и туалете, керамическая плитка на фартуке и стены на кухне, стены в комнатах были окрашены.

В пункте 3.9 договора стороны предусмотрели право нанимателя провести ремонтные работы в квартире с письменного согласия наймодателя.

Письменного согласия на выполнение ремонта *** И.В. не дал, предъявил требование о возмещении ущерба в части ремонта комнаты площадью 21.6 кв.м., ванной комнаты, туалета и кухни.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу, что наймодатель *** И.В. нарушений условий договора не допускал, наниматель *** А-Л.В., инициировавшая расторжение договора, обязана уплатить неустойку; произведенным ремонтом наймодателю причинен ущерб в размере стоимости восстановительного ремонта, ущерб подлежит возмещению за счет страхового депозита, в оставшейся части - путем взыскания с нанимателя; в удовлетворении иска *** А-Л.В. суд отказал.

Коллегия с приведенными выводами суда об отсутствии нарушений Договора со стороны *** И.В. не согласна, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам, установленным по делу, сделаны с нарушением норм материального права.

Условиями договора предусмотрено право нанимателя расторгнуть договор досрочно, взыскав с наймодателя неустойку в случае, если расторжение имеет место по вине наймодателя, допустившего существенное нарушение условий договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Условиями договора предусматривалась обязанность наймодателя содержать в надлежащем состоянии счетчик учета электроэнергии и оплачивать счета по израсходованной электроэнергии.

Из документов Мосэнерго, предоставленных *** А-Л.В. следует, что данной обязанности *** И.В. не выполнял, образовалась задолженность, факт внесения платы *** И.В. не доказан. В марте 20*** года *** А-Л.В. получала предупреждения о возможном отключении электроэнергии.

10 апреля 20*** года в квартиру прибыли сотрудники Мосэнерго для отключения электроэнергии. В направлении было указано, что счетчик не работает, показания не меняются, последняя оплата произведена в феврале 20*** года (*** руб.), до этого - в феврале 2012 года, имеется задолженность в сумме *** рублей *** копеек (л.д.20).

Из пояснений *** А-Л.В. (письменных и устных) следует, что счетчик был отключен по вине наймодателя, *** И.В. заверил работников Мосэнерго, что устранит этот недостаток, однако обвинил нанимателя в том, что она пустила сотрудников Мосэнерго в квартиру, и они увидели старый счетчик, поэтому потребовал от нанимателя оплатить замену счетчика (л.д.129).

Таким образом, неуплата *** И.В. счетов за электроэнергию, использование старого и неработавшего счетчика, что привело к намерению поставщика электроэнергии прекратить оказание данной услуги, следует рассматривать как нарушение наймодателем условий Договора и ненадлежащее исполнение ответчиком его обязанностей. Допущенное нарушение коллегия рассматривает как существенное, поскольку прекращение подачи электроэнергии лишало нанимателя возможности пользоваться всеми электрическими приборами, необходимыми в быту. Отказ электроснабжающей организации от намерения немедленно отключить электроэнергию вызван не действиями *** И.В., а просьбами *** А-Л.В.

Нарушение наймодателем условий Договора является причиной отказа нанимателя от дальнейшего исполнения договора найма, поэтому Договор найма следует считать расторгнутым по вине Наймодателя.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе *** А-Л.В. в удовлетворении всех ее заявленных требований и удовлетворении иска *** И.В. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

*** А-Л.В. просила расторгнуть Договор найма квартиры, взыскать в ее пользу неустойку, предусмотренную Договором, страховой депозит, компенсацию морального вреда и расходы на представителя в общей сумме 53 570 рублей 10 копеек.

Коллегия полагает, что заявленный иск подлежит частичному удовлетворению. Учитывая, что 15 апреля 20*** года наниматель направила наймодателю извещение о расторжении Договора, он в соответствии с его условиями считается расторгнутым 15 мая 20*** года, оснований для удовлетворения иска в данной части не имеется. Поскольку расторжение договора найма имеет место по инициативе нанимателя, вызванной существенным нарушением условий договора со стороны наймодателя, с *** И.В. в пользу *** А-Л.В. подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п.6.3 Договора - в сумме ***рублей.

Взыскание компенсации морального вреда в соответствии со ст. 151 ГК РФ производится в случае допущенного нарушения законных прав и интересов истца не материального характера. В рассматриваемом споре истец просила о защите своих неимущественных интересов, в связи с чем оснований для удовлетворении иска в указанной части не имеется. Кроме того, истец не доказала причинение ей морального вреда действиями (бездействием) ответчика.

Встречное требование *** И.В. подлежит частичному удовлетворению. Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в квартире, составляющей предмет договора найма, был произведен ремонт Нанимателем без письменного согласия наймодателя, что является нарушением условий Договора.

Согласно заключению экспертизы, проведенной по определению суда, стоимость устранения проведенного окрашивания во всех помещениях квартиры составляет ***руб.

Заключение эксперта определило стоимость работ по восстановлению прежнего состояния всей квартиры, истец просил о восстановлении в прежнее состояние только одной комнаты и подсобных помещений. Стоимость такого ремонта определена судом в сумме ***рубля, *** И.В. указанный вывод не оспаривал, апелляционной жалобы на решение не подавал. Коллегия не усматривает оснований для выхода за пределы поданной апелляционной жалобы.

С учетом положений п. 3.10 Договора наймодатель вправе удержать материальный ущерб из страхового депозита. В этом случае сумма возмещения ущерба, подлежащая взысканию с *** А-Л.В. в пользу *** И.В., составит ***рубль.

Иск *** А-Л.В. о взыскании в ее пользу страхового депозита не может быть удовлетворен, поскольку ее действиями причинен ущерб, взыскиваемый, в том числе, за счет депозита.

С доводами *** А-Л.В. о том, что произведенный ею ремонт является неотделимым улучшением вещи (квартиры) и не взыскивается, коллегия не согласна. *** И.В. своего согласия на проведение ремонта в установленном порядке не давал, считает, что работы ухудшили качественное состояние квартиры, иная оценка, данная *** А-Л.В., составляет ее субъективное мнение и не может учитываться судом. Кроме того, независимо от результата ремонта наймодатель и собственник квартиры, не согласившийся с изменением качества своего имущества, вправе требовать приведения его в прежнее состояние за счет нанимателя.

Требование *** И.В. о взыскании в его пользу компенсации морального вреда удовлетворению не подлежит, так как факт нарушения действия *** А-Л.В. личных неимущественных прав истца не был доказан.

В порядке ст.ст. 98 и 100 ГПК РФ стороны обязаны возместить друг другу понесенные судебные расходы по оплате госпошлины в размере, пропорциональном удовлетворяемым требованиям, а также расходы на представителя, понесенные *** А-Л.В. в разумных пределах с учетом сложности объема рассмотренного дела; что составит: по госпошлины с *** И.В. в пользу *** А-Л.В. - ***рублей, с *** А-Л.В. в пользу *** И.В. - ***рублей *** копеек; на оплату услуг представителя с *** И.В. в пользу *** А-Л.В. - ***рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328,330 ч.1 п.1 и 4 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2014 года - отменить.

Постановить по делу новое решение, которым иски *** А-Л.В. к ***у И.В., *** И.В. к *** А-Л.В. удовлетворить частично.

Взыскать с *** И.В. в пользу *** А-Л.В. неустойку в размере ***рублей, расходы на представителя в сумме ***рублей, госпошлину в сумме ***рублей.

Взыскать с *** А-Л.В. в пользу *** И.В. в счет возмещения ущерба ***рубль, расходы по оплате госпошлины в сумме ***рублей *** копеек.

В удовлетворении остальной части исков *** А-Л.В., *** И.В. - отказать.

Председательствующий:

Судьи: