Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-2365/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Топоева А.С.,

судей Прониной А.В., Пархомович Г.П.,

при секретаре Майнагашевой Т.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Корнеевой Я.И. на решение Абаканского городского суда от 26 июня 2014 года, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Квартирный вопрос" к Корнеевой Я.И. о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения, взыскании арендной платы удовлетворены.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя ответчика Корнеевой Я.И. - Лисуненко К.Г., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя истца общества с ограниченной ответственностью "Квартирный вопрос" Рузова А.А., объяснения третьего лица Платонова И.А., выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Квартирный вопрос" обратилось в суд с иском к Корнеевой Я.И. о расторжении договора аренды помещения от 26.10.2013 года, возложении обязанности освободить занимаемое помещения, расположенное по адресу: ... Просил взыскать задолженность по арендной плате в размере ... рублей. Так же истец просил возместить судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере ... рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 26.10.2013 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ... По условиям договора, ответчику было передано в аренду спорное помещение, размер арендной платы составил ... рублей в месяц, которая должна вноситься в срок до 26 числа каждого текущего месяца. В связи с нарушением ответчиком условий договора по внесению арендных платежей более двух периодов подряд, истец 03.04.2014 года направил в адрес ответчика претензию с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, в случае невозможности погашения долга было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. Ответчик не ответил на претензию. Задолженность ответчика по арендной плате на момент подачи иска составляет ... рублей.

Определением Абаканского городского суда от 17.06.2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Платонов И.А..

В судебном заседании представители истца Кайгородова Р.А. и Рузов А.А. исковые требования поддержали, пояснили, что помещение было полностью готово, ответчик выполнила в нем ремонт на денежные средства, полученные им от собственника на сумму ... рублей. Арендная плата впоследствии была увеличена. Коммунальные платежи ответчик также не оплачивает, договором предусмотрено, что это ее обязанность. Договор аренды не был зарегистрирован, поскольку был заключен на срок менее одного года.

Представитель ответчика Лисуненко К.Г. исковые требования не признал, пояснил, что в период с 07 октября по 26 октября 2013 года ответчик с согласия собственника за свой счет произвела ремонт в помещении, после подписания договора аренды понадобился дополнительный ремонт, на что собственник передал ответчику ... рублей. Документы, подтверждающие стоимость ремонта, представитель ответчика представить не может, поскольку ответчик ему их не передала. Полагал, что договор аренды является незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию, соответственно, по данному договору с ответчика не может быть взыскана какая-либо плата. Ответчик занимает данное помещение на основании того, что собственник и истец передали ей ключи от помещения и разрешили им пользоваться.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Платонов И.А. полагал, что иск подлежит удовлетворению.

Ответчик Корнеева Я.И. в судебном заседании не присутствовала.

Суд постановил решение, которым расторг договор аренды помещения от 26.10.2013 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Квартирный вопрос" и Корнеевой Я.И. на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ...

Суд обязал Корнееву Я.И. освободить занимаемое помещение.

С Корнеевой Я.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Квартирный вопрос" взысканы ... рублей в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 26.10.2013 года по 26.04.2013 года, ... рублей в счет возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

С решением не согласилась ответчик Корнеева Я.И..

В апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просила решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своих требований указала, что договор аренды считается не заключенным, не соответствующим закону, поскольку не произведена его государственная регистрация. Такой договор не порождает правых последствий для сторон.

Проверив материалы дела, в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В силу положений ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как видно из материалов дела, Платонов И.А. является собственником помещения, расположенного по адресу: ... , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 ноября 2013 года (л.д.44).

Между Платоновым И.А. (заказчик) и ООО "Квартирный вопрос" (исполнитель) заключен договор на оказание услуг от 13 сентября 2013 года (л.д.39), выдана доверенность от 13 сентября 2013 года (л.д.38).

Между ООО "Квартирный вопрос" и Корневой Я.И. заключен договор аренды нежилого помещения от 26 октября 2013 года, согласно условиями, которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: ... (л.д.5 - 6).ООО "Квартирный вопрос" передано Корнеевой Я.И. помещение по адресу: ... , что подтверждается актом приема - передачи от 26 октября 2013 года (л.д.12).

Согласно п. 2.2 договора арендная плата производится арендатором в срок до 26 числа каждого текущего месяца в сумме ... руб..

Договором аренды предусмотрено, что сумма арендной платы может быть увеличена не чаще, чем один раз в год, на величину, не более чем 10%, а также изменена в случае денежной реформы, резкого изменения курса рубля и других объективных причин (п. 2.7).

Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях: систематического нарушения условий договора арендатором, а также в случае, если арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или с использованием объекта не по назначению (п.5.1, 5.2.1, 5.3.2).

Судом установлено, что Корнеева Я.И. свои обязательства по ежемесячному внесению арендной платы не выполняла, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносила арендную плату. На момент обращения в суд задолженность по арендной плате составила ... руб..

Истцом в адрес ответчика 03 апреля 2014 года направлялось требование о расторжении договора аренды, оплате задолженности, освобождении нежилого помещения (л.д.14).

В силу изложенного суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормативными актами и условиями заключенного между сторонами договора, правильно расторг заключенный сторонами 26 октября 2013 года договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ... в связи с его неисполнением со стороны ответчика.

Принимая во внимание то, что законные основания пользования спорным помещением у ответчика отпали, а также его обязанность освободить арендуемое помещение в случае прекращения договора аренды, суд правильно возложил на Корнееву Я.И. обязанность освободить спорное помещение.

Руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, суд правильно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате.

Расчет задолженности по договору аренды, представленный истцом, судом первой инстанции проверялся, со стороны ответчика не имелось возражений относительно предоставленного расчета. Апелляционная жалоба также не содержит доводов направленных на оспаривание размера задолженности по арендной плате.

Доводы апеллятора о том, что договор аренды от 26 октября 2013 года не порождает правых последствий для сторон, поскольку не произведена его государственная регистрация были предметом исследования в суде первой инстанции, мотивировано судом отвергнуты, оснований не согласиться с выводами суда у судебной коллеги не имеется.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вышеприведенные нормативные акты определяют то, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Однако, как видно из материалов дела договор аренды нежилого помещения от 26.10.2013 года, расположенного по адресу: ... сторонами не оспорен, не признан недействительным. Стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, имущество передано в пользование и принято без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто. Указанный договор расторгнут судом до истечения года со дня подписания и начала его исполнения сторонами.

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность и разумность действий участников гражданского оборота предполагаются.

В силу изложенного Корнеева Я.И., обязанная действовать добросовестно и разумно, подписав договор и приняв его исполнение со стороны истца, не вправе ссылаться на его недействительность и незаключенность, поскольку знала об отсутствии регистрации договора аренды.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом не были нарушены требования норм процессуального и материального права, на которые ссылается апеллятор.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм закона, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Вопрос о взыскании судебных расходов решен судом с соблюдением требований ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абаканского городского суда от 26 июня 2014 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Корнеевой Я.И. - без удовлетворения.

Председательствующий Топоев А.С.

Судьи Пархомович Г.П.

Пронина А.В.