Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 18 марта 2014 г. по делу N 33-565

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Топоева А.С.,

судей Ивашиной Т.А., Прониной А.В.,

при секретаре Зубатовой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 18 марта 2014 года

апелляционную жалобу представителя ответчика Богданова А.В. Анцупова В.В. на решение Абазинского районного суда от 27 ноября 2013 года, которым удовлетворены исковые требования Пащук А.С. к Богданову А.В. , Татарниковой А.С. о государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Прониной А.В., объяснения ответчика Богданова А.В., его представителей Анцупова В.В., Улановой Е.Л., ответчицы Татарниковой А.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истицы Цветковой Е.В., выразившей согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пащук А.С. обратилась в суд с иском к Богданову А.В., Татарниковой А.С. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: "адрес" . Требования мотивировала тем, что 10.01.2013 года между ней и ФИО1 , действующим в интересах Богданова А.В., заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванной квартиры стоимостью "данные изъяты" , которая передана ей в день подписания указанного договора. Основной договор купли-продажи заключен только 01.04.2013 года по причине отсутствия у продавца зарегистрированного права собственности на квартиру. При этом от имени Богданова А.В. действовала ФИО2 , которую на заключение основного договора в порядке передоверия уполномочил ФИО1 Вместе с тем, 22.03.2013 года Богданов А.В. заключил еще один договор купли-продажи спорной квартиры с Татарниковой А.С., о чем ей стало известно при сдаче договора купли-продажи на государственную регистрацию права собственности. Поскольку недвижимое имущество было передано во владение именно ей, то она вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру с Богданова А.В. на свое имя.

В судебном заседании истица Пащук А.С., ее представитель Цветкова Е.В. требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Богданова А.В. Загрядский И.Л., ответчица Татарникова А.С. иск не признали, просили в его удовлетворении отказать.

Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие ответчика Богданова А.В. и представителя третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.

Суд постановил решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: "адрес" с Богданова А.В. на Пащук А.С.

С решением не согласен представитель ответчика Богданова А.В. Анцупов В.В.

В апелляционной жалобе он, ссылаясь на незаконность решения, просит его отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что правовые последствия для Богданова А.В. в виде отчуждения принадлежащей ему на праве собственности квартиры наступили в результате распорядительных действий ФИО1 , действующего от его имени на основании доверенности от 10.01.2013 года, и ФИО2 , действующей на основании доверенности от 01.04.2013 года, выданной ей ФИО1 в порядке передоверия. Следовательно, с учетом обстоятельств дела для оценки законности заключения предварительного и основного договоров купли-продажи суду необходимо было установить законность составления и подписания доверенности Богдановым А.В., для чего судом назначены почерковедческие экспертизы. По результатам первой экспертизы сделан вывод о том, что подпись от имени Богданова А.В. в доверенности от 10.01.2013 года выполнена не самим Богдановым А.В., а другим лицом с подражанием его подписи. В заключениях последующих экспертиз не содержится категоричных выводов, прямо опровергающих первоначальный вывод эксперта, в связи с чем суду следовало прийти к выводу о том, что Богдановым А.В. не выдавалась доверенность на имя ФИО1 , соответственно, у последнего отсутствовали полномочия по выдаче в порядке передоверия доверенности на имя ФИО2 Приводя нормы статей 153, 166, 167, 182, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что правовые последствия для Богданова А.В. в результате отчуждения ФИО1 и ФИО2 квартиры могли возникнуть только в случае последующего одобрения им сделок, в то время как такое одобрение отсутствует, что свидетельствует о ничтожности предварительного и основного договоров купли-продажи, заключенных с Пащук А.С.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель истица Пащук А.С. выражает согласие с решением суда.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, письменных возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Положениями п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии п. 1 и 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, собственником квартиры по адресу: "адрес" в настоящее время на основании решения Абазинского районного суда от 24.10.2012 года является Богданов А.В. (т. 1 л.д. 7, т. 2 л.д. 29-31).

10.01.2013 года Богданов А.В. уполномочил ФИО1 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности вышеназванную квартиру, о чем нотариусом была составлена и удостоверена доверенность 24 АА 1363217 (т. 1 л.д. 42)

10.01.2013 года между ФИО1 действующим в интересах Богданова А.В. на основании доверенности от 10.01.2013 года (Продавец), и Пащук А.С. (Покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи данной квартиры, стоимость которой определена в размере "данные изъяты" .

Пунктом 11 договора определено, что покупатель вселяется в квартиру с момента его подписания.

В свою очередь, ФИО1 , действующий от имени Богданова А.В. в порядке передоверия, уполномочил ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Богданову А.В. квартиру, о чем свидетельствует доверенность от 01.04.2013 года (т. 1 л.д. 12).

01.04.2013 года между Клаус О.М., действующей от имени и в интересах Богданова А.В., и Пащук А.С. подписан договор купли-продажи спорной квартиры (т. 1 л.д. 11).

О факте получения Богдановым А.В. денежных средств за проданную им квартиру свидетельствует расписка от 10.01.2013 года (т. 1 л.д. 74).

Вместе с тем, 22.03.2013 года между Богдановым А.В., от имени которого на основании доверенности действовала Уланова Е.Л. (Продавец), и Татарниковой А.С. (Покупатель) подписан еще один договор купли-продажи спорной квартиры по цене "данные изъяты" (т. 1 л.д. 33).

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции, установив факт заключения двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта недвижимости, ни один из которых недействительным либо незаключенным не признан, а также факт передачи спорной квартиры во владение и пользование истице с момента заключения предварительного договора купли-продажи, оценив заключения судебной экспертизы относительно подлинности подписи Богданова А.В. в выданной на имя ФИО1 доверенности в совокупности с иными доказательствами, пришел к выводу о наличии у истицы преимущественного права на государственную регистрацию перехода права собственности.

С таким выводом соглашается и судебная коллегия по следующим основаниям.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Положениями ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

При этом п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации, если на недвижимое имущество претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом право собственности на него еще не зарегистрировано ни за одним из них, но передано во владение одному покупателю, то преимуществом на государственную регистрацию перехода права собственности обладает именно этот покупатель.

Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества заключено два договора купли-продажи, при этом в ходе судебного разбирательства достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что квартирой с 10.01.2013 года владеет и пользуется истица, проживая в ней и осуществляя ремонт, то в силу указанных выше разъяснений она имеет приоритет на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение по сравнению с другим покупателем.

Доводы представителей ответчика Богданова А.В., высказанные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, о не проживании истицы в спорной квартире, не могут быть приняты во внимание, поскольку представленные в суд первой инстанции доказательства свидетельствуют об обратном, в частности согласно показаниям свидетеля Улановой Е.Л., ей как представителю Богданова А.В., было известно, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры с Татарниковой А.С., в ней проживали неизвестные ей граждане, в связи с чем, осмотр жилого помещения не производился.

Более того, представитель ответчика Богданова А.В. Анцупов В.В. пояснил, что в спорной квартире истица не проживает с осени 2013 года, в то время как суд исследовал обстоятельства передачи истице жилого помещения на момент заключения соответствующих сделок и обращения истицы в суд с настоящим иском (январь-апрель 2013 года).

Ссылки в апелляционной жалобе на необходимость установления судом законности составления и выдачи Богдановым А.В. доверенности, а также ее удостоверения нотариусом судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку такие обстоятельства были установлены судом первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы относительно отсутствия в заключениях эксперта N 8-П/13 и N 11-П/13 категоричных выводов, прямо опровергающих вывод эксперта, изложенный в заключении N 4-П/13 и указывающий, что подпись от имени Богданова А.В. в доверенности от 10.01.2013 года выполнена не самим Богдановым А.В., а другим лицом с подражанием его подписи по своей сути направлен на переоценку имеющихся в деле доказательств, в частности, заключений экспертизы. Вместе с тем, оснований для переоценки заключений эксперта у судебной коллеги не имеется, поскольку им в совокупности с другими доказательствами судом дана надлежащая оценка, соответствующая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Не может повлечь отмену решения суда и довод апелляционной жалобы об отсутствии со стороны Богданова А.В. одобрения совершенных ФИО1 и ФИО2 от его имени сделок, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, Богдановым А.В. не доказан факт наличия в доверенности от 10.01.2013 года на имя ФИО1 не его подписи, а потому последующего одобрения сделок, совершенных с Пащук А.С., не требуется.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение по делу, верно применил нормы материального и процессуального права, всесторонне и полно исследовал представленные сторонами доказательства в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дав им надлежащую оценку.

Поскольку других доводов, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, то оснований для отмены состоявшегося судебного решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абазинского районного суда от 27 ноября 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика Богданова А.В. Анцупова В.В. без удовлетворения.

Председательствующий А.С.Топоев

Судьи Т.А.Ивашина

А.В.Пронина