Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 сентября 2014 г. по делу N 33-13975/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вологдиной Т.И.

судей

Нюхтилиной А.В.

Овчинниковой Л.Д.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Лифаря В.И. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2014 года по гражданскому делу N2-1885/14 по иску Лифаря В. И. к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, обязании зарегистрировать договор, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения явившихся участников процесса,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

15 июня 2010 года между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" и Лифарь В.И. заключен предварительный договор купли-продажи N ... , по условиям которого стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец будет обязан передать в собственность покупателя, а покупатель будет обязан принять и оплатить квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: "адрес"

Согласно п. 1.3 основной договор должен быть подписан сторонами в сроки, определенные в п.п. 3.1.2, 3.1.3 и п. 3.2.1 договора, но не позднее 3 лет с момента подписания настоящего договора.

Продавец обязался не позднее 30 дней с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации на квартиру, при условии выполнения покупателем всех обязательств по договору, направить покупателю уведомление с предложением заключить основной договор (п. 3.1.2), заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в порядке и с учетом существенных условий основного договора, согласованных сторонами, при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по договору, в течение 30 дней с момента получения уведомления покупателем (п. 3.1.3).

Пунктом 2.2.1 стороны определили, что предварительная стоимость квартиры на момент заключения договора составляет " ... " рублей и подлежит уточнению в соответствии с п.2.2.2 договора.

Расчеты по основному договору в силу положений пункта 2.4. договора должны быть произведены сторонами в течение 1 дня со дня подписания основного договора. При этом пунктом 4.1. договора стороны предусмотрели внесение на расчетный счет продавца денежных средств в сумме " ... " рублей в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора. Данные денежные средства продавец обязался зачесть в счет оплаты стоимости квартиры в день подписания основного договора.

Лифарь В.И. условия, предусмотренные пунктом 4.1 договора, выполнил, что подтверждается актом от 03.11.2010 года и квитанциями к приходному кассовому ордеру.

31.05.2013 года Лифарь В.И. в адрес ответчика направлена претензия о заключении с истцом в срок до 15.06.2013 года основного договора купли-продажи.

25.06.2013 года ООО "СК "Дальпитерстрой" направлено Лифарь В.И. уведомление об окончании срока действия договора N ... купли-продажи (предварительного) от 15.06.2010 года.

Одновременно ООО "СК "Дальпитерстрой" сообщило, что для продления срока действия заключенного с истцом договора в соответствии с разрешением на строительства N ... от 26.04.2013 года сроком действия до 07.09.2014 года, а также переоформления вышеуказанного договора купли-продажи квартиры (предварительного), согласно требованиям ФЗ от 30.12.2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Лифарь В.И. приглашается в офис компании, разъяснив порядок переоформления договора.

В марте 2014 года истец Лифарь В.И. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой", котором после уточнения просил признать предварительный договор купли-продажи договором участия в долевом строительстве, с обязанием ответчика зарегистрировать данный договор в Управлении Росреестра, взыскать проценты за пользование денежными средствами, неустойку в соответствии с 214-ФЗ от 30.12.2004 года, компенсацию морального вреда в сумме " ... " рублей, штраф, судебные издержки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в настоящее время государственная регистрация на квартиру не произведена, поскольку многоквартирный дом находится на стадии строительства. Указал, что в установленный срок основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, ответчик уклоняется от его заключения. Истец также указал, что условия направленного ответчиком проекта нового договора долевого участия квартиры, его не устроили, так как срок окончания строительства указан - 4 квартал 2014 года, кроме того, в проекте договора содержатся условия, противоречащие действующему законодательству и предварительному договору купли-продажи, и существенно нарушающие права истца при заключении договора купли-продажи квартиры.

Ссылаясь на положения п. 2 ст. 170 ГК РФ полагает, что заключенный предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой. Также указал, что условия предварительного договора купли-продажи квартиры соответствуют условиям договора о долевом участии в строительстве в соответствии с ФЗ от 20.12.2004 года N 214-ФЗ.

В обоснование требований о взыскании неустойки в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ от 20.12.2004 года N 214-ФЗ истец указывал, что срок сдачи дома и ввода его в эксплуатацию, как необходимое условие для регистрации права собственности истца на квартиру, истек.

Требования о взыскании процентов по ст. 395 ГПК РФ истец мотивировал тем, что ответчик с 02.07.2013 года незаконно пользуется денежными средствами, внесенными истцом во исполнение договора от 15 июня 2010 года.

Ответчик иск не признал.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2014 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, удовлетворив заявленные требования.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, не находит оснований для отмены постановленного решения суда.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор от 15.06.2010 года, с учетом его содержания, нельзя квалифицировать, как договор долевого участия в строительстве, поскольку условия предварительного договора купли-продажи предусматривают приобретение ответчиком права собственности на квартиру и ее последующую продажу истцу.

Судебная коллегия, проанализировав содержание представленного предварительного договора в совокупности с иными доказательствами по делу соглашается с выводом суда об отсутствии оснований полагать, что между сторонами в действительности был заключен договор долевого участия в строительстве.

По смыслу статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как предусмотрено статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 27 указанного Закона, действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.

Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

П. 2.2.1 предварительного договора стороны определили, что предварительная стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составила " ... " рублей и подлежит уточнению в соответствии с п. 2.2.2 договора, которую в соответствии с п. 1.1. покупатель Лифарь В.И. вносит в счет обеспечения будущей оплаты приобретаемой квартиры. В договоре не содержится каких-либо условий об использовании денежных средств, внесенных истцом, для финансирования строительства жилого дома. Фактическое направление денежных средств истца на указанные цели также не доказано.

Кроме того, условиями заключенного сторонами договора предусмотрено первоначальное приобретение недвижимого имущества в собственность продавца (ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой"), в то время как договоры долевого участия в строительстве не предполагают приобретения застройщиком права собственности на объекты недвижимости.

Вместе с тем, представленный в материалы дела предварительный договор от 15.06.2010 года не содержал всех существенных условий договора долевого участия, предусмотренных частью 4 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент его заключения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также о гарантийном сроке на объект долевого строительства, и не проходил обязательную государственную регистрацию, что при наличии у сторон реального намерения, направленного на заключение договора долевого участия, не позволило бы признать такой договор заключенным.

При этом подписанный и согласованный сторонами договор содержал иные основания и иной порядок расторжения по сравнению с положениями статьи 9 N 214-ФЗ.

Возможность заключения предварительного договора на момент его подписания сторонами положениями указанного выше Федерального Закона N 214-ФЗ ограничена не была.

Имеющаяся в материалах дела переписка сторон также не свидетельствует о действительном волеизъявлении сторон, направленном на заключение договора долевого участия в строительстве, поскольку свидетельствует о предложении истца заключить с ответчиком основной договор купли-продажи, на который последовал отказ, основанный на прекращении действия предварительного договора.

Содержащееся в письме ответчика предложение говорит о его согласии как на продление срока действия предварительного договора купли-продажи, так и на прекращение данного обязательства новацией путем заключения договора долевого участия в строительстве, что также свидетельствует о том, что договор заключенный ранее не рассматривался сторонами как договор долевого участия, прикрытый иной сделкой.

Необоснованное указание ответчиком на прекращение срока действия предварительного договора не свидетельствует о фактическом возникновении между сторонами иных правоотношений и не дает оснований для защиты нарушенного права истца избранным им способом.

При этом в заседании судебной коллегии ответчик признал необоснованность указания на прекращение действие предварительного договора и отозвал ранее направленное истцу предложение о необходимости его переоформления.

При таком положении оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, о регистрации данного договора и о применении к ответчику санкций в виде взыскания неустойки и компенсации морального вреда, штрафа, основанных на ненадлежащем исполнении договора долевого участия, судебная коллегия не усматривает.

Отсутствуют основания и для удовлетворения требований о взыскании процентов, за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, поскольку данные денежные средства внесены истцом в рамках исполнения заключенного с ответчиком договора, при этом какие-либо доказательства прекращения отношений сторон, вытекающих из предварительного договора, а также факта обращения истца к ответчику с требованием о возврате внесенных по договору денежных средств в суд первой и апелляционной инстанции не представлены.

Нарушение ответчиком условий предварительного договора купли-продажи в рамках рассматриваемого спора судом не устанавливались и правового значения не имеют, поскольку каких-либо требований, направленных на восстановление прав истца в связи с нарушением предварительного договора купли-продажи, в рамках настоящего дела заявлено не было, а предусмотренных частью 3 статьи 196 ГПК РФ оснований для выхода за пределы заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

Постановленное судом решение не лишает истца возможности заявить соответствующие требования.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене постановленного судом решения не содержат, так как в целом сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, с которой судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Ссылка в апелляционной жалобе на положения "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, не может быть принята во внимание, поскольку в силу пункта 9 указанного Обзора при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Между тем, предварительный договор участия в долевом строительстве между сторонами никогда не заключался, а условия заключенного предварительного договора купли-продажи не содержат всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2014 года оставить без изменения, а поданную апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -