Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 июня 2014 г. по делу N 33-9259/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Мирошниковой Е.Н. и Нюхтилиной А.В.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гуляева Ю.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2014 года по делу N2-120/14 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КомСервис" (ООО "УК "КомСервис") к Гуляеву Ю.А. о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и пени.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А,, объяснения представителя ответчика Гуляевой Л.В., и представителя истца Купировой А.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вышеназванным решением суда удовлетворены исковые требования ООО "УК "КомСервис": постановлено взыскать в его пользу с Гуляева Ю.А., в собственности которого находится трехкомнатная квартира "адрес", общей площадью 91,0 кв.м, задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за период с сентября 2010 г. по сентябрь 2013 г. в сумме 31.343 руб. 04 коп. и пеню за просрочку платежей в сумме 5.000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 10.000 руб. и по оплате государственной пошлины в сумме 4.189 руб. 63 коп.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятое судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, оспаривая выводы суда о наличии задолженности и о её размере, а также о наличии оснований для взыскания пени.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для её удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, установил их на основе надлежащей оценки представленных доказательств и сделал правильные выводы о правах и обязанностях сторон, нарушений норм материального и процессуального права не допустил.

Как следует из приобщенных к делу документов, застройщиком многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу являлось ЗАО Строительная корпорация "РосСтрой", которому 30.12.2008 г. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.78 - копия письма администрации Губернатора Санкт-Петербурга) и у которого ответчик приобрел квартиру по договору купли-продажи от 20.09.2010 г. (л.д.82-86).

Согласно акту приемки-передачи квартиры она была передана ответчику 20.09.2010 г. с ключами от неё и с иными принадлежностями: запорной арматурой оконных и балконных блоков и тепловодосчетчиками (л.д.81).

Право собственности на квартиру зарегистрировано за ответчиком 05.11.2010 г. (л.д.70). С 27.04.2011 г. там зарегистрирована по месту жительства дочь ответчика М., с 23.05.2011 г. - его жена Л., с 24.10.2011 г. - сам Гуляев Ю.А. (л.д.61).

В соответствии с ч.1 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пунктами 5 и 6 части 2 той же статьи (в редакции Федеральных законов от 04.06.2011 г. N123-ФЗ и от 25.12.2012 г. N271-ФЗ) предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (т.е. правила о возникновении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт), а у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Вместе с тем и до введения пункта 6 ч.2 ст.153 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 г. N123-ФЗ не исключалось возникновение у лица, которому передано жилое помещение в многоквартирном доме, обязанности по оплате содержания и ремонта жилого помещения, а также коммунальных услуг, в частности, на основании договора.

В данном случае пунктом 9 договора купли-продажи между Гуляевым Ю.А. и ЗАО СК "РосСтрой" было предусмотрено, что бремя содержания квартиры переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи (л.д.83). С этим связана и обязанность по оплате коммунальных услуг, потребляемых лицом, во владении которого находится жилое помещение.

Как установлено судом, ООО "УК "КомСервис" управляет многоквартирным домом по адресу: "адрес", и обеспечивает предоставление коммунальных услуг с апреля 2010 г. на основании договора NPC-24/10 от 08.04.2010 г., заключенного с застройщиком - ЗАО СК "РосСтрой" (л.д.194-196).

Кроме того, 27.04.2010 г. между ЗАО СК "РосСтрой" и ООО "УК "КомСервис" было заключено соглашение о компенсации расходов, связанных с содержанием жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", по условиям которого истец как сторона, обеспечивающая эксплуатацию жилого дома и производящая начисление и сбор платы за коммунальные услуги от лиц, принявших жилые помещения по акту приема-передачи, обязался компенсировать расходы застройщика по оплате услуг ГУП "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга", ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" и ОАО "Петербургская сбытовая компания" по заключенным им договорам (л.д.122).

С апреля 2011 г. полномочия истца в качестве управляющей организации основаны на решении общего собрания собственников помещений дома, оформленном протоколом N1 от 30.03.2011 г. На этом же общем собрании были утверждены размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (л.д.25-28).

Указанные полномочия ООО "УК "КомСервис" подтверждены решением общего собрания собственников от 30.09.2013 г., на котором утвержден его отчет о финансово-хозяйственной деятельности за 2012 г., избран совет многоквартирного дома (л.д.293-295).

Частью 14 статьи 161 ЖК РФ (введена Федеральным законом от 04.06.2011 г. N123-ФЗ) в её первоначальной редакции было предусмотрено, что до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Довод апелляционной жалобы о том, что эти положения отсутствовали в законе в период с сентября 2010 г. по июнь 2011 г., к которому относится часть требований истца, и что поэтому суд первой инстанции неправильно руководствовался ими при оценке правомерности осуществления застройщиком деятельности, направленной на обеспечение управления многоквартирным домом, не опровергает правильность соответствующего вывода суда первой инстанции по существу.

До введения части 14 статьи 161 ЖК РФ в действующем законодательстве отсутствовали какие-либо нормы, исключающие возможность осуществления застройщиком деятельности по управлению многоквартирным домом или по организации такого управления путем привлечения управляющей компании до принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем в соответствии с ч.3 ст.161 ГК РФ.

В свою очередь, из общего положения п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, следует, что в целях достижения целей, указанных в ч.1 ст.161 ЖК РФ (обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг проживающим), застройщик до выбора способа управления многоквартирным домом его собственникам мог и до включения в статью 161 ЖК РФ части 14 выполнять соответствующие функции самостоятельно либо с привлечением управляющей организации, что никак не ограничивало право собственников помещений дома принять в установленном порядке иное решение относительно способа управления домом, а также выбора управляющей организации.

Таким образом, частью 14 ст.161 ЖК РФ была лишь урегулирована практика организации управления многоквартирным домом застройщиком, которая допускалась и до включения в закон этого положения.

Кроме того, из пункта 3 договора купли-продажи квартиры от 20.09.2010 г. следует, что ЗАО СК "РосСтрой" являлось собственником этой квартиры с 17.12.2009 г., когда за ним было зарегистрировано право собственности на основании документов о создании объекта недвижимости (л.д.82).

Следовательно, застройщик и как собственник жилых помещений дома также имел право принимать решения и заключать договоры, направленные на организацию управления домом и предоставления коммунальных услуг.

Как установлено судом, истец в рамках своих обязательств по управлению многоквартирным домом заключил договоры со специализированными организациями, на основании которых оказываются коммунальные услуги, производятся работы по содержанию многоквартирного дома и осуществляются расчеты.

26.04.2010 г. ООО "УК "КомСервис" заключил с ООО "ЛифтМонтажСервис" договор на техническое обслуживание и ремонт лифтов, в том числе в "адрес", на срок до 31.12.2010 г., с условием об автоматическом продлении действия договора (л.д.123-131).

14.07.2010 г. истец заключил с ООО "Жилсервис" договор подряда на предмет содержания общего имущества в многоквартирном доме и по уборке и очистке земельного участка по адресу "адрес" на срок до 12.07.2011 г., с условием об автоматическом продлении действия договора (л.д.87-94, 170-176).

01.10.2010 г. истец заключил с ООО "АТП "СтройТранс" договор подряда на проведение работ по монтажу системы ограничения доступа (установке домофонов) в доме по указанному адресу, на сумму 728.856 руб. (л.д.95-97).

15.01.2011 г. истец заключил с индивидуальным предпринимателем Ш. договор на предмет выполнения работ по техническому обслуживанию переговорно-замкового устройства в жилом доме по указанному адресу, по цене 6.000 руб. в месяц, на срок до 31.12.2011 г., с условием об автоматическом продлении действия договора (л.д.112-113).

01.11.2010 г. истец заключил с ООО "Топливная Экологическая Компания" договор на вывоз промышленных и бытовых отходов, в том числе из "адрес", на срок до 31.01.2011 г., с условием об автоматическом продлении действия договора (л.д.133-134).

01.11.2010 г. истец заключил с ООО "Антарес" договор на техническое обслуживание и ремонт установки автоматической противопожарной защиты в доме на срок до 21.12.2010 г., с условием об автоматическом продлении действия договора (л.д.98-101).

Тогда же истец заключил договор на техническое обслуживание системы коллективного приема телевидения с ЗАО "ИНТЭКС" (л.д.119-121).

16.11.2010 г. истец заключил с ООО "Леон" договор на аварийное обслуживание внутридомового инженерного оборудования, на срок по 31.12.2010 г., с условием об автоматическом продлении действия договора, по цене 10.000 руб. в месяц (л.д.102-105).

01.11.2011 г. договор о том же предмете был заключен с ООО Строительно-эксплуатационной компанией "АртВиста" по цене 12.000 руб. в месяц, на срок с 01.11.2011 г. по 01.11.2012 г. (л.д.115-118).

01.02.2012 г. истец заключил договор на содержание аварийно-диспетчерской службы на внутренних инженерных сетях с ООО "Лариус-А", в том числе по спорному адресу, на сумму 26.000 руб. в месяц, на срок до 01.02.2013 г. (л.д135-146).29.11.2010 г. ООО "УК "КомСервис", ЗАО СК "РосСтрой" и ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" было заключено соглашение N1 к договору от 30.08.2010 г. на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ, на предмет принятия истцом ("плательщиком") обязанностей абонента (ЗАО СК "РосСтрой") по оплате ГУП "Водоканал СПб" в полном объеме стоимости отпущенной питьевой воды, принятых сточных вод и загрязняющих веществ в доме по спорному адресу (л.д.106-107).

28.12.2010 г. ООО "УК "КомСервис" был заключен договор с ООО "Транском" на уборку и вывоз строительного мусора в местах общего пользования жилого дома по спорному адресу, с условием об оплате работ по их фактическому объему, по цене 950 руб/м3, на срок с 01.01.2011 г. по 31.05.2011 г. (л.д.108-109).

28.10.2011 г. ООО "УК "КомСервис", ЗАО СК "РосСтрой" и ГУП "ТЭК СПб" был заключен договор о расчетах за тепловую энергию, предусматривающий передачу абоненту (ЗАО СК "РосСтрой") через присоединенную сеть тепловой энергии в горячей воде и обязательство субабонента (ООО УК "КомСервис") оплачивать потребленную тепловую энергию, на срок, совпадающий со сроком действия договора от 29.08.2011 г., который, как следует из текста договора, ранее был заключен с застройщиком (л.д.110-111).

Факт исполнения указанных договоров подтвержден копиями актов сверки расчетов (л.д.137-149, 197-231), актов выполненных работ (л.д.177-181).

Таким образом, указанными документами подтверждено фактическое осуществление истцом управления многоквартирным домом.

Довод ответчика о том, что до февраля 2011 года многоквартирный дом являлся объектом незавершенного строительства и в нем отсутствовало инженерное оборудование, необходимое для его эксплуатации, в обоснование чего ответчик ссылается на факт ввода в эксплуатацию 25.02.2011 г. встроенно-пристроенных помещений дома (л.д.326-328 - копии разрешений на ввод объекта в эксплуатацию), нельзя признать состоятельным.

Согласно п.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Исходя из этого факт выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о завершении строительства.

При этом из вышеназванных разрешений не следует, что в феврале 2011 г. в эксплуатацию вводились какие-либо части объекта, без которых ранее была невозможна эксплуатация жилых помещений дома.

Напротив, из текста разрешения от 30.12.2008 г. усматривается, что в состав объекта входили технологические помещения общей площадью 315,8 кв.м: насосные, электрощитовые, мусоросборники, венткамеры, кладовые и т.п. (л.д.326); объект же, введенный в эксплуатацию в феврале 2011 г., представляет собой помещение автостоянки и офисные помещения, одновременно с которыми были введены в эксплуатацию относящиеся к ним другие технологические помещения общей площадью 358,3 кв.м (л.д.328).

Следовательно, содержание указанных разрешений никак не свидетельствует о том, что жилые помещения многоквартирного дома до февраля 2011 г. не могли использоваться по назначению.

Кроме того, доводы ответчика, согласно которым с сентября 2010 г. по март 2011 г. в жилом доме отсутствовало электроснабжение на постоянной основе, отсутствовало водоснабжение, не работало электрооборудование, фактически не вступают в противоречие с исковыми требованиями ООО "УК "КомСервис".

Так, из представленных в суд сведений финансово-лицевого счета по квартире ответчика за спорный период (л.д.11-22, 158-169, 239-251) следует, что начисления платы за обслуживание лифтов не производились истцом до января 2011 г.; за эксплуатацию коллективного прибора учета - до августа 2011 г., за обслуживание дополнительного оборудования - до марта 2011 г., когда соответствующее решение было принято общим собранием собственников (л.д.25, 26, 119), за холодное, горячее водоснабжение и канализацию - до ноября 2011 г. (л.д.15), за обслуживание коллективной антенны - до января 2012 г. (л.д.16), за уборку кровли - до августа 2011 г. (л.д.14).

В силу положений ч. 5 ст.46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом правильно указано, что ответчиком не оспаривались решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: "адрес", которыми утверждены размеры обязательных ежемесячных платежей за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества дома (л.д.25-26, 293-296), эти решения не отменены, не изменены и не признаны недействительными, являются обязательными для всех собственников.

Исходя из этого суд правильно отклонил возражения ответчика относительно внесения платы за обслуживание дополнительного оборудования по тарифу 1,29 руб. за 1 кв.м общей площади квартиры, с учетом того, что данный платеж предусмотрен решениями общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (л.д.26, 295).

На основе анализа представленного истцом расчета ежемесячных начислений платы за жилое помещение и коммунальные услуги по квартире ответчика суд правильно указал, что размер платы за содержание общего имущества соответствовал установленным органом государственной власти Санкт-Петербурга тарифам, которые вводятся Распоряжениями Комитета по тарифам Санкт-Петербурга.

Суд правильно указал, что плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за управление многоквартирным домом, которая выделяется в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения на основании ст. 154 ЖК РФ; в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, содержание общего имущества в многоквартирных домах предусматривает в том числе очистку кровли от наледи, уборку и вывоз снега.

Из информационных писем Комитета по тарифам Санкт-Петербурга N01-22-2151/11-0-0 от 29.07.2011 г. и N01-14-1691/12-0-0 от 29.08.2012 г. следует, что очистка кровли от наледи, уборка и вывоз снега учитывается при расчете тарифа на содержание общего имущества (л.д.182-187,188-193)

При этом в расчетах платы за содержание общего имущества истец не допускал превышения совокупного тарифа на содержание общего имущества, установленного органами государственной власти Санкт-Петербурга.

Судом правильно обращено внимание на то, что работы по очистке кровли жилого дома по адресу: "адрес" предусмотрены договором подряда от 14.07.2010 г. с ООО "Жилсервис" (п.п.5.6 и 5.7. Перечня работ (Приложение N 1 к договору подряда), истцом представлены акты выполненных работ и акты сверки (л.д.87-94,177-181).

Кроме того, в решение общего собрания собственников от 30.03.2011 г. был включен полный тариф на содержание общего имущества - 8,02 руб/кв.м (л.д26), решением общего собрания от 30.09.2013 г., действующим в настоящее время, также предусмотрен полный тариф платы на содержание общего имущества - 9,47 руб. за 1 кв.м общей площади квартиры (л.д.295), что соответствует размеру, предусмотренному распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 18.07.2011 г. N134-р.

При таком положении довод апелляционной жалобы о том, что фактически работы по очистке кровли от наледи в многоквартирном доме по "адрес" не производятся, не дает оснований для исключения соответствующей суммы из задолженности. В указанном случае общее собрание собственников помещений дома вправе принять решение об ином порядке применения данного тарифа, рассмотрев вопрос о его уменьшении на эту составляющую.

Исходя из этого, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции по существу правильно не усмотрел оснований для исключения из состава задолженности платы за услугу по очистке кровли.

Что касается платы за расход горячей воды на общедомовые нужды, то она в спорный период начислялась истцом в соответствии с действовавшим порядком определения объемов потребления этой коммунальной услуги и тарифами на неё, исходя из общей площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждено представленной технической документацией (л.д.288-292).

Расчет, приведенный ответчиком в апелляционной жалобе, не учитывает порядок определения объема воды, предоставленного на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета холодной воды, который установлен разделом III Приложения N2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. N354 и который не предполагает учет норматива потребления данной услуги, предусмотренный распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 27.05.2013 г. N97-р.

Суд с учетом возражений истца правильно исключил из суммы предъявленной ко взысканию задолженности плату за услуги банка, составившую за спорный период 2.131 руб. 69 коп., поскольку данная плата удерживается самим банком из платежей, вносимых через него собственниками помещений дома, а не подлежит уплате самой управляющей компании, при этом она не входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определенную ст.154 ЖК РФ.

В связи с произведенной ответчиком в период судебного разбирательства частичной оплатой образовавшейся задолженности на сумму 113.138 руб. 37 коп. (за вычетом комиссии банка - л.д.265, 283) и увеличением периода её образования истец изменил исковые требования, первоначально заявленные на сумму 108.507 руб. 05 коп. за период с сентября 2010 г. по декабрь 2012 г., и просил взыскать задолженность за период с сентября 2010 года по сентябрь 2013 г. в сумме 31.941 руб. 64 коп. и пеню за просрочку платежа по п.14 ст.155 ЖК РФ в сумме 11.197 руб. 60 коп., представив расчет (л.д.284-287).

Доводов, указывающих на неправильность определения судом первой инстанции задолженности, подлежащей погашению, которая за вычетом комиссии банка составила 31.343 руб. 04 коп., в апелляционной жалобе не содержится.

Правомерность ограничения размера пени судом первой инстанции суммой в 5.000 руб. истцом не оспаривается; ответчиком каких-либо доводов, опровергающих правильность расчета пени, в апелляционной жалобе не приведено.

В свою очередь, оценивая доводы ответчика о том, что срок исполнения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг связывается частями 1 и 2 ст.155 ЖК РФ с предоставлением платежных документов, которые ответчику от истца не поступали, судебная коллегия считает убедительными объяснения истца о том, что такие документы в централизованном порядке передаются всем собственникам через их почтовые ящики. При этом ответчик, действуя добросовестно, в случае непоступления к нему платежных документов мог обратиться по этому вопросу к истцу, однако не делал этого в течение длительного периода образования задолженности, не вносил платежей и после получения им 16.12.2011 г. уведомления от 24.11.2011 г. о наличии задолженности (л.д.24). В свою очередь, иные доводы ответчика указывают на то, что невнесение им платы было обусловлено не отсутствием платежных документов, а несогласием с производимыми истцом начислениями и недовольством качеством обслуживания многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2014 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Гуляева Ю.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: