Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 августа 2014 г. по делу N 33-3551/14

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Попова В.А.

судей Калединой Е.Г. и Криволаповой Е.А.

при секретаре Сухомлиновой Д.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 августа 2014 года

дело по апелляционной жалобе представителя Боюнсузовой К.Ю. по доверенности Малышевой Н.В.

на решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 06 февраля 2014 года по гражданскому делу по иску Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) к Боюнсузовой К.Ю. о взыскании задолженности по договору займа, процентов за пользование заемными средствами, обращении взыскания на предмет ипотеки посредством продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной цены предмета ипотеки, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, и по встречному иску Боюнсузовой К.Ю. к Акционерному банку "ГПБ- Ипотека" ОАО о расторжении договора целевого займа, признании недействительными пунктов договора целевого займа

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" (ОАО) обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Боюнсузовой К.Ю. о взыскании задолженности по договору займа, процентов за пользование заемными средствами, обращении взыскания на предмет ипотеки посредством продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной цены предмета ипотеки, взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что 28.12.2007 года между закрытым акционерным обществом "Регион Ипотека Ставрополь" и заемщиком Боюнсузовой К.Ю. был заключен договор целевого займа N 548. В соответствии с условиями договора о предоставлении денежных средств ответчикам сроком на 180 месяцев были предоставлены денежные средства в размере " ... " рублей на приобретение заемщиком в собственность двухэтажного жилого дома, состоящего из семи комнат, общей площадью 506, 4 кв.м., и права аренды земельного участка, площадью 813,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... ", находящихся по адресу: " ... ". Факт предоставления займа подтверждается платежным поручением N 1672 от 28.12.2007 года. Жилой дом и право аренды земельного участка были приобретены Боюнсузовой К.Ю. на основании договора купли- продажи от 28.12.2007 года. В связи с тем, что указанные объекты были приобретены за счет заемных средств, в силу ст.ст. 64.1, 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на жилой дом и право аренды на земельный участок была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному договору займа, о чем указано в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.01.2008 года. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств являлось ЗАО "Регион Ипотека Ставрополь", права которого, как залогодержателя и кредитора, удостоверены в соответствии с положениями ст. 13, 14 Закона об ипотеке закладной. В настоящий момент законным владельцем закладной, залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств является Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" (ОАО), что подтверждено отметками о передаче прав на Закладной в разделах 3,4, оформленными в соответствии с п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке. В соответствии с разделами 3 и 4 договора о предоставлении денежных средств ответчик обязался возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 12,25% годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно. Вместе с тем, ответчик не исполняла надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов. За нарушение сроков возврата займа и/или процентов разделом 5 договора о предоставлении денежных средств установлена неустойка в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Кроме того, в силу раздела 3 договора, п. 2 ст. 809 ГК РФ на сумму основного долга до полного возврата займа продолжают начисляться проценты, установленные договором. В связи с просрочкой оплаты ответчиком очередного ежемесячного платежа по договору о предоставлении денежных средств более чем на 30 календарных дней, истец, руководствуясь разделом 4 договора, п. 2 ст. 811 ГК РФ, предъявил ответчику требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору о предоставлении денежных средств. При предъявлении такого требования ответчик в силу раздела 4 договора о предоставлении денежных средств был обязан досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не было исполнено и не исполнено до настоящего времени.

Истец просил суд взыскать с Боюнсузовой К.Ю. в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) сумму задолженности по состоянию на 27.01.2014 года в размере " ... " рубль, в том числе: " ... " рублей - сумма основного долга (займа); " ... " рублей - сумма процентов за пользование займом, " ... " рублей - пени за просроченный к уплате основной долг, " ... " рублей - пени за просроченные к уплате проценты. Взыскать с Боюнсузовой Кулизар Юсуфовны в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 12,25% годовых, начисляемых на сумму " ... " рублей (сумму основного долга по займу по состоянию на 27.01.2014 года) за период с 28.01.2014 года по дату фактического возврата суммы займа включительно, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " рублей. Обратить взыскание на предмет ипотеки: двухэтажный жилой дом, состоящий из семи комнат, общей площадью 506,4 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... " и право аренды на земельный участок, площадью 813,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... ", находящиеся по адресу: " ... ", посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере " ... " рублей, в том числе: жилого дома в размере " ... " рублей, право аренды земельного участка в размере " ... " рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности с Боюнсузовой К.Ю. в пользу Акционерного банка "ГПБ- Ипотека" (ОАО).

В судебном заседании 11.09.2013 года Боюнсузова К.Ю. предъявила встречный иск к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" (ОАО) о расторжении договора целевого займа N 548 от 28.12.2007 года, признании договора недействительным (ничтожным) в части: п. 1.6.2, п. 4.1.11 - установления обязанности заемщика страхования жизни и потери трудоспособности, п. 3.6.8 - установления очередности погашения задолженности по кредитному договору в случае недостаточности денежных средств для исполнения обязательств по Договору в полном объеме; п. 3.6.9 - установления права в одностороннем порядке изменять очередность погашения заемщиком требований заимодавца.

Исковые требования обоснованы тем, что 28.12.2007г. между ЗАО "Регион Ипотека Ставрополь" и заемщиком Боюнсузовой К.Ю. был заключен договор займа N548. по условиям которого Боюнсузовой К.Ю. был предоставлен заем в размере " ... " рублей сроком на 180 месяцев на приобретение жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: " ... ". 25.03.2013 г. Боюнсузова К.Ю. обратилась в АБ " ГПБ-Ипотека" (ОАО) с заявлением о снижении суммы ежемесячного платежа, приостановлении начислении процентов и зачислении уплаченных денежных средств в счет основного долга ввиду ухудшения здоровья и как следствие временной потери трудоспособности. На указанное заявление Боюнсузова К.Ю. ответ не получила. 18.04.2013г. в ее адрес было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, что является выражением воли АБ " ГПБ-Ипотека" (ОАО) в одностороннем порядке расторгнуть договор займа. В последующем данное волеизъявление получило выражение и в исковом заявлении, поданном в Октябрьский суд г. Ставрополя о досрочном взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на залоговое имущество. Однако, в поданном исковом заявлении требование о расторжении договора займа отсутствует. Поскольку Банк заявил односторонний отказ от исполнения кредитного договора, поэтому договор считается расторгнутым в силу ст. 450 ГК РФ с 18.04.2013 г., а пени за несвоевременный возврат займа не подлежат взысканию, поскольку начислены они после расторжения договора целевого займа.

Частью 2 ст. 935 ГК РФ предусмотрено, что обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. При этом согласно позиции, содержащейся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 146 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушения законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров", включение в кредитный договор с заемщиком-гражданином условия о страховании его жизни и здоровья не нарушает прав потребителя, если заемщик имел возможность заключить с банком кредитный договор и без названного условия. При заключении договора целевого займа от 28.12.2007 г. на заемщика Боюнсузову К.Ю. была возложена обязанность по страхованию жизни и потери трудоспособности (п. 1.6.2, п. 4.1.11 договора займа). Считает, что пункт договора целевого займа (п. 1.6.2), содержащий условие об обязательном заключении договора страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, не соответствуют действующему законодательству.

В соответствии с п.3.6.8 договора целевого займа N 548 от 28.12.2007 г. денежные средств, вносимые Заемщиком в погашение обязательства по договору в сумме недостаточной для полного исполнения денежных обязательств направляются в следующей очередности: издержки заимодавца по получению исполнения обязательств заемщика; требование о выплате просроченных платежей в счет уплаты процентов.; требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы основного долга; требования по пени за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; требования по пени за просроченные выплаты в счет возврата суммы основного долга, требование по уплате процентов, требование по возврату суммы основного долга, требование по выплате штрафов, требование по досрочному возврату основного долга. Также п. 3.6.9 договора целевого займа Кредитор оставляет за собой право изменить указанный порядок погашения задолженности по договору. Указанные условия кредитного договора противоречат нормам закона, содержащимся в ст. 310 и ст. 319 ГК РФ. Также считает, что условие кредитного договора, предоставляющее Банку самостоятельно, в одностороннем порядке устанавливать очередность исполнения обязательств перед Кредитором является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 06 февраля 2014 года исковые требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) к Боюнсузовой К.Ю., удовлетворены частично, с ответчика взыскана сумма основного долга (займа) по договору целевого займа N 548 от 28.12.2007 года в размере " ... ", проценты за пользование займом в размере " ... ", пеня за просроченный к уплате основной долг в размере " ... ", пеня за просроченные к уплате проценты в размере " ... " рублей, а также проценты за пользование заемными средствами по ставке 12,25% годовых, начисляемых на сумму " ... " рублей (сумму основного долга по займу по состоянию на 27.01.2014 года) за период с 28.01.2014 года по дату фактического возврата суммы займа включительно, расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... ".

В удовлетворении требования Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) о взыскании с Боюнсузовой К.Ю. пени за просроченные к уплате проценты в размере " ... " - отказано.

Обращено взыскание на предмет ипотеки: двухэтажный жилой дом, состоящий из семи комнат, общей площадью 506, 4 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... " и право аренды на земельный участок, площадью 813,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... ", находящиеся по адресу: " ... ", посредством продажи с публичных торгов. Установлена начальная продажная цена предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере " ... " рублей, в том числе: жилого дома в размере " ... " рублей, право аренды земельного участка в размере " ... " рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности с Боюнсузовой К.Ю. в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО).

В удовлетворении встречных исковых требований Боюнсузовой Кулизар Юсуфовне - отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Боюнсузовой К.Ю. по доверенности Малышева Н.В. просит решение суда отменить в части взыскания процентов на будущее, в части определения начальной продажной цены предмета залога и взыскания пени за просроченный к уплате основной долг. В жалобе указано, что взыскание процентов на будущее не предусмотрено законом, кроме того, истец заявил требования о взыскании долга по состоянию на 27.01.2014 г. и представил расчет основного долга и процентов именно на эту дату, определив твердую сумму начисленных процентов. Суд неправильно определил начальную продажную цену предмета залога. Согласно представленному отчету от 23.12.2013 г. НК "Независимая Экспертно-Консультационная Служба", рыночная стоимость 2 -х этажного жилого дома, состоящего из 7 комнат общей площадью 506,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 813 кв.м. по ".." составляет " ... " рублей, где жилой дом - " ... " рублей, а земельный участок - " ... " рубль. В проведении повторной экспертизы суд отказал, признав отчет от 23.12.2013 г. НК "Независимая Экспертно-Консультационная Служба" полным и обоснованным. Однако в основу решения указанный отчет не положил и признал не допустимым доказательством для определения рыночной стоимости предмета ипотеки. При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества судом во внимание приняты сведения о денежной стоимости предмета ипотеки, содержащейся в закладной, составленной 28.12.2007 года, ввиду чего стоимость имущества определена " ... " рублей. Не учтено, что прошло 6 лет, собственник произвел улучшения жилого дома, что увеличило его стоимость. Кроме того, при взыскании неустойки суд не применил ст. 333 ГК РФ и не снизил пеню до разумных приделов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика Боюнсузовой К.Ю. по доверенности Меграбян К.Г., просившую об изменении решения, представителя истца АБ "ГПБ-Ипотека" по доверенности Иеропуло Я.Ф., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. ст. 809, 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В случае, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты, в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ. Если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающими процентами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.12.2007 года между закрытым акционерным обществом "Регион Ипотека Ставрополь" и Боюнсузовой К.Ю. заключен договор целевого займа N 548, в соответствии с которым ответчику были предоставлены денежные средства сроком на 180 месяцев в размере " ... " рублей на приобретение в собственность жилого дома. Договором предусмотрена уплата процентов в размере 12,25% годовых путем осуществления ежемесячных платежей.

На заемные средства Боюнсузова К.Ю. приобрела по договору купли-продажи от 28.12.2007 года двухэтажный жилой дом, состоящий из семи комнат, общей площадью 506, 4 кв.м., в том числе жилой площадью 273,5 кв.м., с правом аренды земельного участка, площадью 813,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... ", находящиеся по адресу: " ... ".

В силу п. 1.5 договора займа и ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на предмет ипотеки была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному договору займа, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации ограничении (обременении) права залогодателя в виде ипотеки.

Залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств являлось ЗАО "Регион Ипотека Ставрополь", права которого, как залогодержателя и кредитора, удостоверены в соответствии с положениями ст. 13, 14 Закона об ипотеке Закладной.

Согласно п.4.2 Закладной, владелец Закладной праве передать свои права по Закладной другому лицу в соответствие с требованиями законодательства РФ.

11.02.2008 года права по Закладной были переданы Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" (ОАО), 12.03.2012 года - ООО "Русский капитал "Паевые Фонды" и 15.10.2012 года - Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" (ОАО)

Принятые на себя обязательства по договору займа от 28.12.2007 года Боюсузова К.Ю. не исполнила надлежащим образом.

18.04.2013 года в связи с образованием задолженности в адрес ответчика ЗАО "Регион Ипотека Ставрополь" было направлено требование о досрочном исполнении в полном объеме обязательств по договору займа в течении 30 календарных дней с даты предъявления требования. Однако, указанное требование оставлено заемщиком без внимания.

Согласно представленного расчета задолженность Боюнсузовой К.Ю. по состоянию на 27.01.2014 года перед истцом составляет " ... ", в том числе: основной долг - " ... "; " ... " - проценты за пользование займом, " ... " - пени за просроченный к уплате основной долг, " ... " - пени за просроченные к уплате проценты. Кроме того, в силу п. 3.2 договора в соответствие с п. 2 ст. 809 ГК РФ на сумму основного долга с 28.01.2014 года и до полного возврата кредита включительно продолжают начисляться проценты в размере 12,25 % годовых.

Расчет истца проверен судом и обоснованно признан правильным.

Суд обоснованно взыскал с ответчика предусмотренную ст. 330 ГК РФ сумму неустойки, снизив ее на основании ст. 333 ГК РФ до " ... " рублей, а также проценты за пользование заемными средствами по ставке 12,25% годовых, начисляемых на сумму " ... " (сумму основного долга по займу) за период с 28.01.2011 года по дату фактического возврата суммы займа включительно.

Оснований для повторного применения ст. 333 ГК РФ не имеется.

Кроме того, судом обращено взыскание на предмет ипотеки: двухэтажный жилой дом, состоящий из семи комнат, общей площадью 506, 4 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... " и право аренды на земельный участок, площадью 813,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер " ... ", находящиеся по адресу: " ... ", посредством продажи с публичных торгов. Установлена начальная продажная цена предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере " ... " рублей, в том числе: жилого дома в размере " ... " рублей, право аренды земельного участка в размере " ... " рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности с Боюнсузовой К.Ю. в пользу Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО).

В соответствии с п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судом установлена начальная продажная цена предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере " ... " рублей, в том числе: жилого дома в размере " ... " рублей, право аренды земельного участка в размере " ... "рублей.

Разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд исходил из ее стоимости, указанной в заключенном между должником и банком договоре об ипотеке.

Между тем вывод суда в отношении начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать правильным, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Из материалов усматривается, что начальная продажная стоимость жилого дома, установленная судом, определена исходя из его стоимости, указанной в заключенном между закрытым акционерным обществом "Регион Ипотека Ставрополь" и Боюнсузовой К.Ю. договоре ипотеки 28.12.2007 года.

Как указано в апелляционной жалобе Боюнсузовой К.Ю. определенная судом начальная продажная стоимость жилого дома не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом.

Судебная коллегия соглашается с указанными доводами, поскольку из материалов дела видно, что предметом залога является 2-х этажный жилой дом по " ... ", состоящий из 7 комнат общей площадью 506,4 кв.м., расположенный на земельном участке общей площадью 813 кв.м.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 30.09.2013 года по ходатайству представителя ответчика по доверенности Малышевой Н.В. была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам Некоммерческого партнерства "Независимая Экспертно- Консультационная Служба".

Согласно выводам заключения эксперта N 282/12/1ЗЭ, утвержденного генеральным директором НП "НЭКС" Душиным В.В. 23.12.2013 года рыночная стоимость 2-х этажного жилого дома, состоящего из 7 комнат, общей площадью 506,4 кв.м., в том числе жилой площадью 273,5 кв.м., а также земельного участка, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - в целях индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер " ... ", общей площадью 813 кв.м., расположенных по адресу: " ... ", по состоянию на момент проведения экспертизы составляет: " ... " рублей, где: жилой дом (Литера А), общей площадью 506,4 кв.м.: " ... " рублей; земельный участок кадастровый номер " ... ", общей площадью 813 кв.м.: " ... " рублей.

Суд первой инстанции признал указанное заключение эксперта недопустимым доказательством, посчитав, что оно не соответствует предъявляемым к заключению требованиям.

Судебная коллегия, оценив все имеющиеся доказательства в совокупности, приходит к выводу о том, что начальная продажная стоимость залогового имущества, установленная судом, определенная исходя из ее стоимости, указанной в заключенном между должником и банком договоре об ипотеке, не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом.

Впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке, не обоснованно не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке (2007 год) до момента обращения на него взыскания (2014 год), а также положения подпункта 4 статьи 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При определении начальной продажной цены заложенного имущества указанные обстоятельства имеют важное значение (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2011 г. N 5-В11-31).

Для правильного разрешения спора, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 20 июня 2014 года по ходатайству представителя истца по делу назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта N 134 от 16 июля 2014 г., рыночная стоимость объекта экспертизы: 2-х этажного жилого дома, состоящего из 7 комнат, общей площадью 506,4 кв.м., в том числе жилой площадью 273,5 кв.м., а также имеющихся надворных построек, земельного участка, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - в целях индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер " ... ", общей площадью 813 кв.м., расположенных по адресу: " ... ", по состоянию на момент проведения экспертизы составляет: " ... " рублей, в том числе - жилой дом общей площадью 506,4 кв.м.: " ... " руб. рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка кадастровый номер " ... ", площадью 813 кв.м.- " ... " рублей.

С указанным заключением не согласился представитель истца АБ "ГПБ-Ипотека" по доверенности Иеропуло Я.Ф., в своих возражениях, представленных судебной коллегии он указал, что при определении стоимости заложенного имущества экспертом не соблюдены требования Федеральных стандартов оценки, кроме того, согласно информации Госкомстата по Ставропольскому краю, опубликованной на официальном сайте, стоимость жилья на вторичном рынке с четвертого квартала 2007 г. по второй квартал 2014 г. подорожала не более чем на 139 %, что означает, что стоимость жилого дома в " ... " составляет " ... " руб. и земельного участка " ... " руб.

Судебная коллегия находит указанные возражения несостоятельными, поскольку они не опровергают заключение эксперта и носят предположительный характер.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Иного заключения стороной истца не представлено.

С учетом заключения эксперта от 16 июля 2014 г. и на основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судебная коллегия приходит к выводу об определении начальной продажной цены заложенного имущества установленной экспертом - " ... " рублей, где жилой дом общей площадью 506,4 кв.м. - " ... " руб. рублей; права аренды земельного участка - " ... " рублей.

В соответствии с п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества равна - 16088000 (шестнадцать миллионов восемьдесят восемь тысяч) рублей.

Суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Боюнсузовой К.Ю. к Акционерному банку "ГПБ-Ипотека" (ОАО) о расторжении договора целевого займа N 548 от 28.12.2007 года, заключенного между ЗАО "Регион Ипотека Ставрополь" и Боюнсузовой К.Ю., признании договора целевого займа N 548 от 28.12.2007 года недействительным (ничтожным) в части: п. 1.6.2, п. 4.1.11 - установления обязанности заемщика страхования жизни и потери трудоспособности, п. 3.6.8 - установления очередности погашения задолженности по кредитному договору в случае недостаточности денежных средств для исполнения обязательств по Договору в полном объеме; п. 3.6.9 - установления права в одностороннем порядке изменять очередность погашения заемщиком требований заимодавца.

Как правильно указано судом, требование о полном досрочном исполнении обязательств не может предполагать расторжение договора займа и прекращение пользование земными денежными средствами, если данное требование должником не исполнено.

В соответствии с п. 3 ст. 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращённой в момент передачи её заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счёт.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением, иных оснований для прекращения обязательств договором не предусмотрено.

Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по кредитному договору, то оснований для расторжения договора не имеется.

Судебная коллегия также соглашается с выводами суда о том, что условие о необходимости осуществлять личное страхование не нарушает норм действующего законодательства, ответчиком не представлено доказательств, что услуга по страхованию жизни и здоровья ей навязана.

Заключенный договор целевого займа соответствует требованиям закона, все его условия были согласованы сторонами.

Кроме того, как правильно указано судом, Боюнсузовой К.Ю. пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительной сделки в части, который в соответствии со ст. 181 ГК РФ составляет один год, о чем было заявлено стороной истца - представителем Акционерного банка "ГПБ-Ипотека".

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 88, 94 ГПК РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие.

Расходы, связанные с проведением повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, назначенной судебной коллегией были понесены истцом Акционерным банком "ГПБ-Ипотека" (ОАО) в размере " ... " рублей, что подтверждено представленным в коллегию платежным поручением.

Поскольку требование истца было удовлетворено, в удовлетворении встречных исковых требований отказано Боюсузовой К.Ю. полностью, то расходы, связанные с проведением повторной экспертизы подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 06 февраля 2014 г. в части установления начальной продажной цены предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере " ... " рублей - изменить, установить начальную продажную цену предмета ипотеки -2-х этажного жилого дома, состоящего из 7 комнат, общей площадью 506,4 кв.м., в том числе жилой площадью 273,5 кв.м., а также имеющихся надворных построек, земельного участка, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - в целях индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер " ... ", общей площадью 813 кв.м., расположенных по адресу: " ... ", для его реализации с публичных торгов в размере - " ... " рублей, что составляет 80 процентов рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Боюнсузовой К.Ю. в пользу истца Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО) расходы, связанные с проведением повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере " ... " рублей.

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Председательствующий