Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 20 августа 2014 г. по делу N 33-5136/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Масленкиной С.Ю.

судей Чеботаревой Е.А., Емельяновой Е.В.

при секретаре Бетехтиной Е.С.

рассмотрела в судебном заседании 20 августа 2014 года

дело по апелляционной жалобе ООО "Дружба" на решение Марьяновского районного суда Омской области от 30 мая 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования Архипова В. П. удовлетворить в полном объеме.

Признать прекращенными арендные отношения между ООО "Дружба" и Архиповым В. П. в отношении земельного участка с кадастровым номером N " ... " , площадью " ... " ., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: Омская область, " ... " , " ... "

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности Архипова В. П. на земельный участок с кадастровым номером N " ... " , площадью " ... " , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: Омская область, " ... " , " ... " , в виде аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дружба".

Заслушав доклад судьи Чеботаревой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Архипов В.П. обратился в суд с иском к ООО "Дружба" о признании незаконным договора аренды земельного участка, признании недействительной государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка, возложении на Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области обязанности по погашению в ЕГРП записи о государственной регистрации обременения права собственности истца на земельный участок в виде аренды.

В обоснование указал, что земельный участок с кадастровым номером N " ... " , расположенный в границах " ... " " ... " Омской области на основании договора аренды от " ... " предоставлен ООО "Дружба" во временное владение и пользование для ведения сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован " ... " .

В соответствии с протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от " ... " Чулаков К.Х. получил право на выдел принадлежавшей ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " .

" ... " в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером N " ... " площадью " ... " , принадлежащем Чулакову К.Х.

" ... " между Архиповым В.П. и Чулаковым К.Х. заключен договор дарения земельного участка с кадастровым номером N " ... " .

Ответчик - ООО "Дружба" с Чулаковым К.Х. либо с Архиповым В.П. договор аренды не заключал.

Уточнив требования, истец просил признать прекращенными арендные отношения между ООО "Дружба" и Архиповым В.П. в отношении земельного участка с кадастровым номером N " ... " и возложить на Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности Архипова В.П. на земельный участок с кадастровым номером N " ... " , в виде аренды в пользу ООО "Дружба".

В судебном заседании истец Архипов В.П. требования поддержал, пояснил, что в настоящее время намерен самостоятельно заниматься обработкой спорного земельного участка с целью сельскохозяйственного производства, как глава КФХ.

Представитель истца Юшкевич В.И. иск поддержал, указал, что при проведении процедуры выдела земельного участка Чулаковым К.Х. со стороны арендатора ООО "Дружба" возражения относительно размера, местоположения и прав дольщика на выдел земельного участка не поступали, что может расцениваться как согласие на прекращение арендных отношений. Об осуществлении выдела земельного участка истцом в соответствии с установленными законом требованиями было дано объявление в районной газете "Авангард". В текущем году к весенне-полевым работам ООО "Дружба" не приступало.

Представитель ответчика ООО "Дружба" - Федица Т.В. исковые требования не признала, указала, что договор аренды земельного участка от " ... " зарегистрирован в установленном законом порядке " ... " . Публикация о заключении и регистрации договора размещена в газете "Авангард" N " ... " от " ... " . При заключении договора аренды, возражения относительно его условий и срока действия со стороны участников долевой собственности не поступали. Ответчик не препятствовал выделу земельных участков в счет принадлежащих собственникам долей, но полагал, что выдел не должен прекращать действие договора аренды, так как в нем указан в качестве предмета земельный участок с определенными характеристиками. Изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон.

Третье лицо Архипов А.П. поддержал исковые требования, пояснил, что им и Архиповым В.П. в рамках досудебного урегулирования спора ответчику ООО "Дружба" было направлено письменное предложение о расторжении договора аренды, однако предложение было оставлено ответчиком без внимания. Возможность урегулировать возникший между сторонами спор во внесудебном порядке отсутствует.

Третье лицо Чулаков К.Х. , представители третьих лиц Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" участия в судебном заседании не принимали.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе директор ООО "Дружба" Равве Д.Э. просит решение отменить и принять новое решение. Указывает на нарушение судом норм процессуального права, так как Архипов В.П. при уточнении иска изменил и основание и предмет иска. Поскольку процедура выделения земельного участка происходила после 01.07.2011, то к ней должны применяться новые положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Считают, что при образовании земельного участка, в том числе и путем выдела, необходимо получение письменного согласия арендатора. Также полагают, что судом принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлечённых к участию в деле, что процедура выдела земельного участка произведена с нарушением норм земельного законодательства.

Представителем ООО "Дружба" Федица Т.В. было подано ходатайство о приобщении к материалам дела рекомендаций по проведению полевых работ на 2014 год, рекомендаций по повышению товарности производства ООО "Дружба" и сведений из ЕГРП о праве собственности Архипова В.П. и членов его семьи Архиповой Т.Н. и Архипова А.П. на земельные участки.

В возражениях на апелляционную жалобу Архипов В.П. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика ООО "Дружба" Федица Т.В. , поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Архипова В.П. - Архипова А.П. , согласившегоя с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено, что в границах землепользования Шараповского сельского поселения " ... " Омской области, расположен земельный участок с кадастровым номером N " ... " (предыдущий номер N " ... " ), площадью " ... " , категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и находящийся в общей долевой собственности.

Одним из участников общей долевой собственности на указанный земельный участок являлся Чулаков Х.Е. , умерший " ... " . Наследником Чулакова Х.Е. является Чулаков К.Х. , что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от " ... " .

Решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " от " ... " были определены участки для первоочередного выделения земельных участков в счет земельных долей, в том числе и поле " ... " , которое в соответствии с материалами межевого дела было образовано в земельный участок с кадастровым номером 55:12:000000:1493, выделенный Чулаковым К.Х. " ... " .

Далее, " ... " между Чулаковым К.Х. в лице представителя Архипова А.П. и Архиповым В.П. заключен договор дарения, по условиям которого Чулаков К.Х. передал в дар, а Архипов В.П. принял земельный участок с кадастровым номером N " ... " , общей площадью " ... " категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Омская область, " ... " , " ... " " ... " Право собственности на данный земельный участок было зарегистрировано за Архиповым В.П. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.03.2014.

На основании решения общего собрания участников общей долевой собственности от " ... " между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " (арендодатели) и ООО "Дружба" (арендатор) " ... " был заключен договор аренды N N " ... " , согласно которому арендатору предоставляется во временное владение и пользование земельный участок N " ... " (предыдущий номер N " ... " ), находящийся в границах землепользования " ... " " ... " Омской области сроком на 15 лет. Договор аренды прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области.

На момент заключения договора аренды, процедура выдела земельной доли в натуре Чулаковым К.Х. завершена не была.

Поскольку право собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " , входящий в состав арендованного ответчиком земельного участка, перешло к истцу, Архипов В.П. направили ООО "Дружба" требование о расторжении договора аренды от " ... " в части указанного участка.

Разрешая спор и признавая арендные отношения между ООО "Дружба" и Архиповым В.П. прекращенными в части земельного участка с кадастровым номером N " ... " , суд первой инстанции исходил из того, что процедура выдела спорного земельного участка начата до заключения договора аренды с ответчиком, поэтому имеются правовые основания для признания обременения, в виде аренды, в отношении спорного земельного участка, прекращенным в силу закона.

Судебная коллегия с данным выводом согласиться не может, поскольку он противоречит имеющимся в деле доказательствам и нормам действующего законодательства.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии со ст. 12 вышеуказанного закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 14 того же Федерального закона, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Подпунктом 7 пункта 3 Федерального закона N 101 предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Судом первой инстанции при принятии решения не принято во внимание, что условия договора аренды земельного участка, утверждены общим собранием участников долевой собственности, численность которых превышала пять лиц, а общее собрание участников долевой собственности по вопросу изменения условий договора аренды либо о его досрочном расторжении собственниками долей в праве общей долевой собственности, не проводилось.

Неверным является вывод суда о том, что выделение спорного земельного участка было начато до заключения договора аренды.

Учитывая положения Постановления Конституционного суда РФ от 22.04.2014 N 12-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой граждан Герасименко В.Л. и Герасименко Л.Н. " о том, что п.п. 2-6 ст. 13 Федерального закона N 101 по своему конституционно-правовому смыслу предполагают, что с 01.07.2011 (с момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2010 N 435) решения общих собраний участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении местоположения предназначенной для первоочередного выдела части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, утрачивает юридическую силу применительно к процедуре выдела земельного участка, начатой по инициативе конкретного собственника после указанной даты, то есть допускают выдел земельного участка в счет земельной доли участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без учета ранее принятого решения общего собрания участников долевой собственности, которым была определена часть находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенная для выдела в первоочередном порядке.

Таким образом, решение общего собрания участников общей долевой собственности, принятое " ... " утратило свою силу, в том числе, и в части определения участков, предназначенных для первоочередного выделения в счет принадлежащих собственникам долей.

В данном случае, необходимо отметить, что Чулаковым К.Х. право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " было приобретено только " ... " .

Соответственно, выделение спорного земельного участка было осуществлено на основании ст. ст. 13, 13.1 Федерального закона N 101 (в редакции Федерального закона от 29.12.2010), публикация в СМИ - Газета Марьяновского района Омской области "Авангард" N " ... " от " ... " и окончилось только в 2014 году, что подтверждается извещением Управления Росреестра по Омской области от " ... " и свидетельством о государственной регистрации права собственности Чулакова К.Х. на земельный участок с кадастровым номером N " ... " от " ... " .

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об оспаривании Чулаковым К.Х. договора аренды от " ... " и сведений о его несогласии с положениями и условиями договора.

Это позволяет сделать вывод о том, что на момент выделения Чулаковым К.Х. спорного земельного участка в натуре, договор аренды N " ... " был действующим.

Более того, о том, что земельный участок обременен правами третьих лиц было известно и истцу Архипову В.П. при заключении договора.

Из п. 5 договора от " ... " дарения земельного участка, заключенного между Чулаковым К.Х. и Архиповым В.П. следует, что одаряемый ознакомлен с тем, что участок площадью " ... " с кадастровым номером N " ... " по адресу: Омская область " ... " , находится в аренде.

Применительно к положениям п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ответчиком арендные платежи арендодателям выплачиваются своевременно, а Чулаков К.Х. неоднократно, в письменной форме, уведомлялся о возможности получения арендной платы.

Кроме того, принадлежащий ему земельный участок, сданный в аренду, используется строго по назначению, таким образом, основания для прекращения арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером N " ... " между ООО "Дружба" и Архиповым В.П. отсутствуют.

Довод представителя ответчика о том, что процедура выделения спорного земельного участка была проведена без учета новых положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", вступивших в силу с 01.07.2011, опровергается материалами дела и проектом межевого плана.

Вместе с тем, довод жалобы представителя ООО "Дружба" о том, что Чулаковым К.Х. не было получено согласие ООО "Дружба" как от арендатора земельного участка с кадастровым номером N " ... " , согласие на выдел земельного участка, основан на неверном толковании закона.

Согласно ч. 5 ст. 11.2 ЗК РФ, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, которое осуществляется по правилам, предусмотренным Федеральным законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, собственнику земельной доли, согласие на выдел земельных участков в счет доли в праве общей долевой собственности, от арендатора не требуется.

Довод ответчика о том, что решение затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, является несостоятельным, поскольку от иных возражения по поводу предмета спора не поступали.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства с позиции ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для прекращения договора аренды от " ... " в отношении земельного участка с кадастровым номером N " ... " не имеется, следовательно, исковые требования Архипова В.П. удовлетворению не подлежали.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, приведенных норм права, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, как постановленное с неверным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, с неправильным применением судом норм материального права (п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что по делу не требуется новые доказательства и дополнительная проверка, судебная коллегия находит возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу директора ООО "Дружба" удовлетворить, решение Марьяновского районного суда Омской области от 30 мая 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Архипову В. П. о признании прекращенными арендных отношений между ООО "Дружба" и Архиповым В. П. в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером N " ... " , и о погашении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности Архипова В. П. на указанный земельный участок, отказать.

Председательствующий:

Судьи областного суда: