Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 24 сентября 2014 г. по делу N 33-6356/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.,

судей Емельяновой Е.В., Ланцовой М.В.,

с участием прокурора Песковой В.Г.

при секретаре Путиловой М.Л. рассмотрела в судебном заседании 24 сентября 2014 года дело по апелляционной жалобе Никишина А.И. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 24 июня 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования Морозова С. А. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения, находящего по адресу: " ... " от " ... " года, заключенный между наймодателем Морозовым С. А. и нанимателями Никишиным А. И. и Никишиной Л. И. .

Выселить Никишина А. И. " ... " года рождения, Никишину Л. И. " ... " года рождения из жилого помещения, находящего по адресу: " ... " .

Взыскать с Никишина А. И. , Никишиной Л. И. в счет возврата государственной пошлины в пользу Морозова С. А. в равных долях " ... " руб., то есть по " ... " руб. с каждого".

Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Морозов С.А. обратился в суд с иском к Никишину А.И., Никишиной Л.И., указав, что является собственником квартиры N " ... " в доме N " ... " по " ... " . Квартира была приобретена у Никишиной Л.И. по договору купли-продажи от " ... " . Между истцом и супругами Никишиными было достигнуто соглашение о том, что они могут проживать в данной квартире до того, как подыщут себе новое жилье. Никишины обязались содержать квартиру и оплачивать коммунальные платежи, производить текущий ремонт. Но принятые на себя обязательства не соблюдали. В " ... " года истец и супруги Никишины заключили возмездный договор аренды указанной квартиры. Однако в течение трех месяцев ответчики не исполняют договор аренды, а именно не оплачивают арендную плату, не предоставляют доступ в квартиру ни истцу, ни его представителю, не предоставляют документы об оплате коммунальных платежей. С учетом уточнения требований истец просил расторгнуть договор аренды от " ... " , заключенный между Морозовым С.А., и Никишиным А.И., Никишиной Л.И.; выселить Никишина А.И. и Никишину Л.И. из квартиры N " ... " дома N " ... " по " ... " , принадлежащей истцу на праве собственности.

В судебном заседании представитель истца Тундыков М.А. уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании ответчик Никишин А.И. исковые требования не признал в полном объеме. Считал, что заключенный между Морозовым и его супругой договор купли-продажи является незаконным. Просил истца предоставить ему отсрочку по выселению. Обещал в течение одного месяца оплатить задолженность по коммунальным платежам и по арендной плате.

В судебном заседании представитель ответчика Ионкин А.А., допущенный по устному ходатайству, требования не признал. Полагал, что истец не имеет законных прав на распоряжение квартирой N " ... " дома N " ... " по " ... " .

Ответчик Никишина Л.И. в судебное заседание не явилась.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Никишин А.И. просит решение суда отменить. Ссылается на то, что спорная квартира являлась предметом залога по договору займа от " ... " . Сумма займа составляла " ... " рублей, в настоящее время кредитору возвращена денежная сумма в размере " ... " рублей. Квартира была оформлена на Морозова С.А. без воли ответчиков. Другого жилья у Никишиных не имеется.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения Никишина А.И., поддержавшего доводы жалобы, представителя Морозова С.А. - Тундыкова М.А., согласившего с решением суда, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу п. 2 ст. 687 ГК РФ в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судебным разбирательством установлено, что " ... " между Никишиной Л.И. (продавец) и Морозовым С.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала, а покупатель купил квартиру N " ... " в доме N " ... " по " ... " за " ... " рублей.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается свидетельством о регистрации права от " ... " серия " ... " N " ... " .

По договоренности с истцом Никишина Л.И. вместе с супругом Никишиным А.И. проживали в указанной квартире до момента приобретения нового жилья. При этом Никишина Л.И. обязалась содержать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, производить текущий ремонт.

Ввиду нарушения данных условий Морозов С.А. " ... " обратился в суд с иском о выселении Никишиных из принадлежащей ему на праве собственности квартиры.

Заочным решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 24.09.2013 исковые требования Морозова С.А. были удовлетворены. Никишина Л.И., Никишин А.И. были выселены из квартиры N " ... " в доме N " ... " по " ... " .

В рамках исполнительного производства между истцом и ответчиками было достигнуто мировое соглашение, утвержденное определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 18.02.2014.

По условиям мирового соглашения Морозов С.А. и Никишины Л.И., А.И. заключают с Морозовым С.А. договор аренды спорной квартиры; Никишины отзывают заявление об отмене заочного решения суда; Морозов С.А. - приостанавливает исполнительное производство, возбужденное на основании заочного решения суда.

Во исполнение условий мирового соглашения " ... " между Морозовым С.А. (наймодатель) и Никишиной Л.И., Никишиным А.И. (наниматели) был заключен договор аренды, по условиям которого наймодатель передает нанимателям жилое помещение, - квартиру N " ... " в доме N " ... " по " ... " , а наниматели, обязуется до " ... " числа текущего месяца производить оплату за наем жилого помещения в размере " ... " рублей, осуществлять оплату коммунальных платежей, предоставлять доступ в жилое помещение. Сроком действия договора определен с " ... " по " ... " ( " ... " ).

Согласно п. 5.2 договора расторжение договора аренды в одностороннем порядке до истечения его срока действия может быть произведено любой стороной при систематическом несоблюдении другой стороной условий настоящего договора аренды. Расторжение в одностороннем порядке производится посредством направления инициатором досрочного прекращения договора аренды нарушившей стороне письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения.

Обязательство по передаче жилого помещения наймодателем исполнено надлежащим образом, что подтверждается подписанным сторонами передаточным актом от " ... " ( " ... " ).

Факт заключения договора на указанных условиях, проживание в квартире, ответчиками в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривается.

Вместе с тем, принятые на себя по договору обязательства исполнялись нанимателями ненадлежащим образом.

" ... " Морозов С.А. обратился к Никишиным А.И., Л.И. с требованием освободить жилое помещение ввиду не внесения платы за жилое помещение, наличия препятствий доступа в квартиру собственника, его представителя, т.е. нарушения п.п. 4.1 и 2.2 договора аренды ( " ... " ).

Поскольку в добровольном порядке требование ответчиками исполнено не было, " ... " Морозов обратился с настоящим иском в суд.

В суде первой инстанции сторона ответчика факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды в течение длительного времени (более двух раз подряд) в части оплаты за проживание, коммунальных услуг и иных обязательных платежей не оспаривала.

Наличие задолженности по коммунальным платежам, в том числе, подтверждается представленной в материалы дела квитанцией ( " ... " ).

Ответчик Никишин А.И. в суде апелляционной инстанции указал, что задолженность до настоящего времени не погашена.

В суде первой и апелляционной инстанции ответчики фактически ссылались на недействительность заключенного " ... " между Никишиной Л.И. и Морозовым С.А. договора купли-продажи, указывали на то, что спорная квартира являлась предметом залога по договору займа от " ... " , по которому сумма долга частично возвращена, квартира оформлена на Морозова С.А. без их воли.

Согласно протоколам судебных заседаний судом неоднократно разъяснялось право ответчиков на оспаривание договора купли-продажи по указанным основаниям, подачу иска в порядке ст.ст. 131, 132 ГПК РФ ( " ... " ).

Вместе с тем, соответствующие встречные требования ответчики в рамках настоящего спора не предъявляли, с самостоятельным иском Никишины не обращались.

Поскольку право собственности Морозова С.А. на жилое помещение в установленном законом порядке оспорено не было, суд правомерно признал несостоятельным доводы ответчиков об отсутствии у Морозова права распоряжаться квартирой, как следствие, требовать оплату за проживание в ней на основе договора найма.

При таком положении, с учетом установленного факта систематического (более двух раз подряд) не исполнения нанимателями условий по внесению платы за найм жилья, коммунальных услуг и других обязательных платежей, суд правомерно удовлетворил исковые требования Морозова С.А. о расторжении договора аренды и выселении из жилого помещения в полном объеме.

По приведенным выше мотивам доводы автора жалобы о недействительности договора купли-продажи квартиры на законность судебного постановления повлиять не могут.

Вместе с тем, после вступления в силу решения по настоящему делу ответчики не лишены права подачи иска к Морозову С.А. об оспаривании права собственности в порядке ст. 131, 132 ГПК РФ в рамках самостоятельного производства, а в последующем при наличии предусмотренных законом оснований вправе подать заявление о пересмотре обжалуемого решения Куйбышевского районного суда г. Омска по новым обстоятельствам в порядке главы 42 ГПК РФ.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 24 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: