Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 сентября 2014 г. по делу N 33-2872/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Спрыгиной О.Б.

судей областного суда Сухачевой Т.Ю., Обносовой М.В.

при секретаре Кирилиной В.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Спрыгиной О.Б. дело по апелляционной жалобе Администрации г. Астрахани на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2014 года по делу по иску администрации города Астрахани к Маргарян П. Б. о сносе самовольной постройки, встречному иску Маргарян П. Б. к администрации города Астрахани, управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, управлению муниципальным имуществом администрации города Астрахани о признании права собственности,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Астрахани обратилась в суд с иском к Маргарян П.Б о сносе самовольной постройки.

Иск мотивирован тем, что в ходе осуществления проверки управлением муниципального земельного контроля по защите муниципальных и общественных интересов, а так же прав граждан и юридических лиц в области использования земель, возложенных на управление муниципального контроля, взаимодействия и работе инфраструктурой города Астрахани установлено, что на земельном участке по "адрес" осуществляется строительство (пристрой) объекта в капитальных конструкциях, общей площадью 18 кв.м. На основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Маргарян П.Б. принадлежит квартира, общей площадью 58,6 кв.м, расположенная по адресу: "адрес". Согласно данным управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани в реестре объектов, получивших разрешение на строительство, переустройства и (или) перепланировку, реконструкцию вышеуказанный объект недвижимости не значится. Истец просит признать объект капитального строительства (пристрой) общей площадью 18 кв.м., расположенный по "адрес" самовольной постройкой, обязать ответчика Маргарян П.Б. снести за свой счет самовольно возведенный объект капитального строительства (пристрой) - общей площадью 18 кв.м., расположенный по выше указанному адресу.

Ответчик Маргарян П.Б. обратилась в суд с встречным иском к администрации г. Астрахани, Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, управлению муниципальным имуществом администрации города Астрахани о признании права собственности.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 28.09.2012 года, она является собственником квартиры, общей площадью 58,6 кв.м, расположенной по адресу: "адрес" . В ДД.ММ.ГГГГ году в указанном помещении, была произведена реконструкция, которая заключалась в присоединении к помещениям 1-го этажа дополнительного пристроя. Согласно технического паспорта, реконструированное нежилое помещение расположено, на первом этаже, общей площадью 74,8 кв.м этажность 1, расположенного по адресу: "адрес". Настоящий объект недвижимости построен в соответствии с действующим законодательством РФ, требованиями технических регламентов, строительными нормами и правилами. В связи с чем, просит признать за ней, право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью 74,8 кв.м.

В судебном заседании представитель истца - ответчика по встречному иску Администрации г. Астрахани Яковлева А.В., доводы изложенные в исковом заявлении поддержала. Просила суд в удовлетворении заявленных встречных исковых требований Маргарян П.Б. отказать.

В судебном заседании ответчик - истец по встречному иску Маргарян П.Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика - истца по встречному иску Маргарян П.Б. - Снежкина М.А. исковые требования администрации г. Астрахани не признала, поддержав доводы встречного иска.

В судебное заседание представители ответчика - Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, управления муниципальным имуществом администрации г. Астрахани, третьи лица, собственники квартир не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2014 года в удовлетворении иска администрации города Астрахани к Маргарян П. Б. о сносе самовольно возведенного строения отказано.

Встречный иск Маргарян П. Б. о признании права собственности на самовольно возведённое строение удовлетворен.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Астрахани просит отменить решение районного суда, ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

На заседание судебной коллегии Маргарян П.Б., представители ответчика -Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, третьи лица не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания, о причине неявки суд не уведомили, об отложении судебного разбирательства на другую дату не просили, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии указанных участников процесса (ст. 167 ГПК РФ).

Заслушав докладчика, представителя администрации г. Астрахани - Литвинову А.М. , поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Маргарян П.Б. - Снежкину М.А., полагавшую решение законным и обоснованным, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, суду следовало иметь в виду, что понятие реконструкции дано в. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законам и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, а в силу ч. 17 указанной правовой нормы выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования либо изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

В соответствии с п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка имеет три признака, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

В соответствии с части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации последствием, то есть санкцией за данное правонарушение, является отказ в признании права собственности за застройщиком и снос самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в суд о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если такая постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"),

Установлено, что, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, Маргарян П.Б. является собственником квартиры, общей площадью 58,6 кв.м, расположенной по адресу: "адрес".

В ДД.ММ.ГГГГ году в указанном помещении, была произведена реконструкция, которая заключалась в присоединении к помещению 1-го этажа дополнительного пристроя, на земельном участке принадлежащего многоквартирному жилому дому. Согласно техническому паспорту, реконструированное нежилое помещение расположено, на первом этаже, общей площадью 74,8 кв.м этажность 1, расположенного по адресу: "адрес".

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п.З ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из содержания вышеуказанных положений закона следует, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить принадлежность земельного участка лицу, осуществившему возведение самовольного строения, и отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо создания угрозы жизни и здоровью граждан. Вместе с тем, необходимо установить предпринимала ли истец надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что Маргарян П.Б. в установленном законом порядке за разрешением на реконструкцию квартиры до начала работ в уполномоченный орган ответчика не обращалась, действий по подготовке соответствующих документов и получению необходимых разрешений не предпринимала. Указанные обстоятельства не опровергнуты в судебном заседании представителем истца и подтверждаются материалами дела.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно -гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий: выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ реконструкция и расширение существенных объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Материалы дела не содержат доказательства того, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Из Постановления Конституционного Суда РФ N12-ГГ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

В силу п.4 ч.1 ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. (ч.2 ст. 36 ЖК Российской Федерации)

Согласно техническому заключению ООО " "данные изъяты"" о состоянии основных строительных конструкций нежилого помещения N N, расположенного в жилом доме (литер А) по "адрес", собственниками квартиры N N произведен перевод жилого помещения в нежилое. При этом выполнены следующие виды работ: демонтаж дверного блока для входа в квартиру N N, дверной проем заложен кирпичной кладкой; площадь помещения увеличена за счет пристройки дополнительных строительных объёмов (пом. 1,3, 9,12 ), выполнен отдельный вход с крыльцом для входа в помещение N N. Из приложенных к заключению плана усадебного участка, поэтажных планов строения до и после реконструкции, а также фото таблицы следует, что при строительстве пристроя был разобран оконный проем и стеновая панель, с одной стороны пристроя используется фасадная часть стены многоквартирного дома. Пристрой и крыльцо с выходом расположены на земельном участке, примыкающем к многоквартирному дому.

В силу положений ст. 44 ЖК Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст.7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (40ГрК РФ, ст.85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

В силу требований ст.209, 246, 247 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В результате произведенной реконструкции разобрано подоконное пространство в наружной стене, что является общим имуществом многоквартирного дома, находящимся в общей долевой собственности всех собственников, вместо него пробит дверной проем, и построен балкон.

В силу положений ст. ст. 15 ч.5, ст. 36 - 37, 40, 44 Жилищного кодекса РФ, ст. 209 Гражданского кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч.2 ст. 40 ЖК Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. п. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года - в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, иные ограждающие несущие конструкции). Поскольку при возведении пристроя истец использовал часть наружной стены жилого дома - центральный фасад жилого дома, которая, в силу вышеназванных норм права относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, для его установки требовалось согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Ответчиком такое согласие получено не было, в то время как в результате произведенной реконструкции изменились параметры жилого дома как объекта капитального строительства.

В установленном законом порядке, собрание как таковое не проводилось, протокол не составлен и не подписан всеми собственниками квартир дома.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Осуществленные ответчиком действия по самовольной реконструкции принадлежащего ему жилого помещения привели к изменению параметров объекта капитального строительства (многоквартирного дома), в частности, общей площади здания, присоединению части земельного участка, сформированного под многоквартирным домом и, соответственно, уменьшению размера общего имущества собственников помещений, на которые в силу ст. 40 ЖК Российской Федерации не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением прав и охраняемых законом интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Учитывая выше изложенное судебная коллегия полагает, что требования администрации г. Астрахани о возложении обязанности по сносу самовольного строения на Маргарян П.Б. подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 12 ГК Российской Федерации способом защиты гражданских прав является, в том числе восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, учитывая, что избранный истцом способ защиты соответствует характеру и степени допущенного ответчиком нарушения его прав и законных интересов, при отсутствии возможности устранения данного нарушения без сноса объекта, судебная коллегия полагает, что возложение судом первой инстанции на ответчика обязанность по сносу возведенного пристроя к многоквартирному дому является верным и обоснованным.

Руководствуясь ст. ст. 328,330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 19 июня 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Маргарян П.Б. о признании права собственности на самовольное строение, расположенное по адресу; "адрес" - отказать.

Исковые требования администрации г. Астрахани о сносе самовольной постройки - удовлетворить.

Обязать Маргарян П.Б. снести за свой счет самовольно возведенный объект капитального строительства (пристрой) общей площадью 18 кв.м., расположенный по адресу: "адрес".