Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 10 октября 2014 г. по делу N 33-524/2014

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Серга Н.С.,

судей Кукшиновой О.М., Коневой О.А.,

при секретаре Серебряковой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Макаровой Е. В., Макарова И. Н. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 17.07.2014, которым постановлено:

Исковые требования Макаровой Е. В., Макарова И. Н. к Талисман М. М. о расторжении договора купли-продажи недвижимости оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кукшиновой О.М., пояснения истца Макарова И.Н., представителя истицы Макаровой Е.В. и истца Макарова И.Н. - Рыжова А.О., представителя ответчицы Талисман М.М. - Стебловского В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Макарова Е.В., Макаров И.Н. обратились в суд с иском к Талисман М.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Требования мотивировали тем, что " ... " между ними и ответчицей Талисман М.М. заключён договор купли-продажи квартиры, находящейся в их " ... " собственности, расположенной по адресу: " ... ". Существенным условием договора купли-продажи квартиры являлась уплата Талисман М.М. цены объекта недвижимости до момента подписания договора. Однако ответчица денежные средства за квартиру не уплатила до настоящего времени. В связи с неисполнением ответчицей Талисман М.М. обязанности по оплате приобретённой ею квартиры, договор купли-продажи подлежит расторжению.

Просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по указанному адресу, от " ... " в связи с неисполнением ответчицей обязанности по оплате.

Истица Макарова Е.В. и истец Макаров И.Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель истцов Макаровой Е.В. и Макарова И.Н. - Рыжов А.О. в судебном заседании исковые требования и доводы иска поддержал. Суду дополнительно пояснил, что обязательства сторон должны исполняться, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Договор купли-продажи спорной квартиры подготовила Т., которая работала у Макарова И.Н. до " ... " года. Данный договор подписан двумя сторонами. Однако ответчица в нарушение условий договору цену проданной квартиры не уплатила до настоящего времени. В связи с неисполнением ею обязанности по оплате приобретённой квартиры, договор купли-продажи подлежит расторжению.

Ответчица Талисман М.М. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что они с мамой - Т. продали свою квартиру, и мама купила новую квартиру на её имя, действуя по доверенности в её интересах. При этом мама сообщила ей, что купила квартиру и заплатила за неё деньги. В спорной квартире они проживают с " ... " года, сделали в ней ремонт.

Представитель ответчицы Стебловский В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что сделка купли-продажи квартиры соответствует всем требованиям закона. Все существенные условия договора от " ... " сторонами при заключении соблюдены. Указанная сделка совершена в простой письменной форме. Исходя из п. 2.2. договора и ст. 431 ГК РФ, деньги по договору уплачены до момента подписания договора. При таких обстоятельствах утверждения истцов об отсутствии расписки, не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи. Право собственности на квартиру принадлежит Талисман М.М., которая проживает с мамой Т. в данной квартире с " ... " года.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе истцы Макарова Е.В. и Макаров И.Н. просили решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Указали, что ссылка суда о том, что платёж произведён в полном размере до заключения сделки, о чём записано в договоре, не соответствует действительности. В договоре не отражено получение денежных средств и отсутствует какой-либо документ (расписка) о получении денежных средств истцами.

В дополнении к апелляционной жалобе истцы Макарова Е.В. и Макаров И.Н. указали на то, что свидетель П., которая подтвердила передачу денежных средств от Т. Макарову И.Н., является заинтересованным лицом, в связи с чем не может быть надлежащим свидетелем по делу. Согласно имеющимся у них документам, Т. в " ... " года перечислила П. денежные средства в кредит без согласия ИП Макарова И.Н.

Истица Макарова Е.В., ответчица Талисман М.М., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО в апелляционную инстанцию не явились. О времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

В суде апелляционной инстанции истец Макаров И.Н., представитель истицы Макаровой Е.В. и истца Макарова И.Н. - Рыжов А.О. доводы и требования апелляционной жалобы, дополнений к ней поддержали, просили решение суда отменить и заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчицы Талисман М.М. - Стебловский В.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что " ... " между истцами Макаровой Е.В. и Макаровым И.Н. и ответчицей Талисман М.М. в лице Т., действующей на основании доверенности, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: " ... ".

Указанный договор заключен в письменной форме путём составления одного документа, подписанного Макаровой Е.В., Макаровым И.Н. и Талисман М.М. в лице Т., действующей на основании доверенности, что соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ.

Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по указанному адресу, осуществлена в соответствии со ст. 551 ГК РФ, сведения об этом внесены " ... " в реестр Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истцы в его обоснование указали, что ответчицей до настоящего времени не выплачена по договору сумма в размере " ... " рублей, данное обстоятельство в силу ст. 450 ГК РФ является существенным нарушением условий договора другой стороной, в связи с чем просили расторгнуть вышеуказанный договор и возвратить имущество.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришёл к выводу о недоказанности истцами доводов о том, что в нарушение условий договора ответчицей не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, так как из содержания договора усматривается, что расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

При этом суд исходил из того, что Макарова Е.В. и Макаров И.Н. лично подписали договор купли-продажи, согласившись с его содержанием, и подтвердив тем самым факт оплаты Талисман М.М. стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, доказательств с достоверностью опровергающих указанное обстоятельство ими не представлено. Договор, а также право собственности ответчицы на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 2.1. договора купли-продажи от " ... " указанную квартиру Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену в размере " ... " рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.2. договора оплата производится в рублях путём наличной передачи денежных средств до момента подписания настоящего договора.

Буквальное толкование значения слов и выражений, содержащихся в приведённых пунктах договора, не позволяет судебной коллегии прийти к выводу, что согласованная сторонами цена в размере " ... " рублей была фактически уплачена Талисман М.М. супругам Макаровым до подписания договора.

Кроме того, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, обязывающей участников гражданского судопроизводства представлять доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которых они основывают свои требования, каких-либо допустимых и достоверных письменных доказательств передачи денежных средств по указанному выше договору, ответчицей Талисман М.М. не представлено.

При этом судебная коллегия учитывает, что при отсутствии письменных доказательств получения денежных средств, факт передачи денежных средств не может быть подтверждён свидетельскими показаниями в силу прямого указания закона (ст. ст. 161, 162 ГК РФ).

По указанным выше обстоятельствам, доводы апелляционной жалобы в части указания на неуплату денежных средств, заслуживают внимания.

Вместе с тем, недоказанность факта невнесения стоимости за жилое помещение, не может быть расценено в качестве существенного нарушения условий договора в рамках ст. 450 ГК РФ, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцы не представили доказательств того, что нарушение в виде невыплаты вышеуказанной суммы повлекло для них такой ущерб, в результате которого они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из материалов дела, истцы на протяжении длительного периода с " ... " не требовали от Талисман М.М. оплаты по договору, только " ... " обратились к ней с письменным требованием исполнить обязательства, оплатив денежные средства в размере " ... " рублей, " ... " обратились в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Обстоятельства того, что Макаровы передали Талисман М.М. квартиру до подписания договора купли-продажи, лично присутствовали при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение и не требовали уплаты денежных средств, истцами не оспаривались.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвёл оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, регулирующей последствия изменения и расторжения договора, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: " ... ", исполнен сторонами. Спорное жилое помещение фактически передано Талисман М.М. истцами Макаровой Е.В. и Макаровым И.Н.

При этом сторонами соблюдены и требования ч. 1 ст. 551 ГК РФ, а именно по обоюдному согласию произведена регистрация перехода права собственности на недвижимость в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО.

Из п. 5 договора купли-продажи квартиры от " ... " следует, что в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причинённые невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ.

На основании вышеприведённых положений закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи спорного жилого помещения, судебная коллегия пришла к выводу о том, что ни законом, ни договором купли-продажи истцам (продавцам) не предоставлено в данном случае право требовать от ответчика (покупателя) возврата фактически переданной по договору квартиры, даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости спорного имущества.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно пришёл к выводу об отсутствии законных, то есть предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от " ... " и возврата спорного недвижимого имущества истцам.

В связи с изложенным, правовых оснований к отмене решения суда, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 17.07.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Макаровой Е. В., Макарова И. Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи