Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 17 сентября 2014 г. по делу N 33-3440-14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Семенова Н. В.,

судей Нестеровой Л. В., Спиридонова А. Е.,

при секретаре Егоровой Т. В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Мартьяновой Г. И. и др. к Леонтьеву Ю. Г. о возложении обязанности обеспечить подачу природного газа в квартиры, поступившее по апелляционной жалобе Мартьяновой Г. И., Ялушкиной З. В., Пупиной Э. Э. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 20 марта 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований Мартьяновой Г. И., Ялушкиной З. В., Пупиной Э. Э. к Леонтьеву Ю. Г. о возложении обязанности обеспечить подачу природного газа в квартиры ... отказано.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Л. В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мартьянова Г. И., Пупина Э. Э., Ялушкина З. В. каждая самостоятельно обратились в суд с исками к Леонтьеву Ю. Г., в которых с учетом уточнения просили возложить на ответчика обязанность обеспечить подачу природного газа в квартиры соответственно ...

Требование мотивировали тем, что указанные жилые помещения они купили у Леонтьева Ю. Г. на основании договоров купли- продажи. Однако в ходе эксплуатации выяснилось, что весь дом к газовой сети не подключен, т. к. газоснабжающая организация соответствующий проект не утвердила.

Поскольку качество проданных квартир условиям договоров купли- продажи не соответствует, то ответчик обязан устранить этот недостаток.

Определением суда от 18 июня 2012 года дела, возбужденные по указанным искам, объединены в одно производство.

В судебном заседании Мартьянова Г. И., Ялушкина З. В., их представитель иск поддержали в уточненном варианте.

Представитель Леонтьева Ю. Г. требования не признал, ссылаясь на необоснованность.

Пупина Э. Э., Леонтьев Ю. Г., третье лицо- Мартьянов Г. Н., представители третьих лиц- открытого акционерного общества " ... ", общества с ограниченной ответственностью " ... ", муниципального бюджетного учреждения " ... ", Чувашского республиканского отделения общественной организации " ... ", муниципального унитарного предприятия " ... " в судебное заседание не явились.

Судом принято указанное решение, на которое Мартьяновой Г. И., Пупиной Э. Э., Ялушкиной З. В. подана апелляционная жалоба на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности. Они ссылаются на то, что в технических паспортах на квартиры, представленных при заключении договоров купли- продажи, в качестве элемента благоустройства указывалось о наличии в них газа. А, по сути, оказалось, что дом, в котором расположены квартиры, к газопроводу не подключен. Совершая сделки, они осмотрели квартиры и изучили документацию, но не могли и предположить, что газоснабжение квартир не осуществляется в связи с нарушениями, допущенными при строительстве дымоотводов, и другими строительными недостатками.

Представитель ответчика отсутствие газоснабжения в квартирах не отрицал, т. е. признал, что им передана недвижимость, не соответствующая условиям договора о качестве. Именно ответчик, который был заказчиком работ по реконструкции жилого дома, обязан был их завершить, оплатить и представить соответствующую техническую документацию в газоснабжающую организацию.

Изучив дело, рассмотрев его в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, выслушав Мартьянову Г. И., Ялушкину З. В., их представителя- Михайлова К. Г., поддержавших жалобу, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в иске, суд первой инстанции среди прочего исходил из того, что доказательства об отсутствии подачи газа в квартиры, как и того, что этот недостаток возник до передачи жилых помещений, не представлены.

В то же время пришел к выводу, что спорные квартиры не подключены к газовой сети из- за отсутствия технической документации, которую не представила организация, проводившая работы по газификации жилых помещений. При этом для подключения квартир к газопроводу необходимо соблюдение совокупности условий, а именно получение технических условий, заключение договора с основным абонентом, согласие собственника газопровода на подключение.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к противоречивому выводу, одновременно признав, что газоснабжение в квартирах истцов отсутствует, и что наличие этого недостатка не доказано.

Вместе с тем окончательный вывод районного суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска является правильным, и для отмены состоявшегося по делу решения по доводам апелляционной жалобы оснований не имеется.

Как видно из содержания иска и объяснений в судебных заседаниях, истцы просят возложить на ответчика обязанность устранить недостаток, выявленный в жилых помещениях, а именно обеспечить подачу природного газа в квартиры. При этом свое требование обосновали тем, что Леонтьев Ю. Г. фактически продал им товар ненадлежащего качества, т. к. отсутствие газоснабжения ведет к ухудшению потребительских свойств жилья.

Продавец действительно обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли- продажи ( п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ)).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору ( ст. 557 ГК РФ).

А именно, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, среди прочего вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок ( п. 1 ст. 475 ГК РФ), в случае существенного нарушения требований к качеству товара вправе отказаться от исполнения договора купли- продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы ( п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Указанные положения применительно к спорной ситуации означают, что истцы вправе требовать от ответчика безвозмездного устранения недостатка квартир, купленных ими, если это имущество не соответствует условиям договора продажи недвижимости о его качестве.

Из настоящего дела следует, что Леонтьев Ю. Г.- продавец подписал 11 октября 2010 года договор купли- продажи квартиры с Ялушкиной З. В., 22 ноября 2010 года- с Пупиной Э. Э., а также с Мартьяновой Г. И. и Мартьяновым Г. Н.- покупателями.

Во всех этих сделках указывается, что продавец передал, а покупатели приняли продаваемые квартиры в том качественном и пригодном для проживания состоянии, как она есть на день подписания договора, с имеющимся на момент его подписания санитарно-техническим, электро-, газо- и другим оборудованием.

Покупатели ознакомились с техническим состоянием квартир, которые являются благоустроенными, отвечают санитарным и техническим нормам, и претензий не имеют.

Покупатели осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт вышеуказанных квартир с соблюдением существующих правил и норм, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома, несут эксплуатационные расходы и расходы, связанные с коммунальными услугами, с момента подписания сделок.

В договоре, подписанном между Леонтьевым Ю. Г. и Пупиной Э. Э., также оговаривается, что состояние квартиры соответствует условиям данной сделки.

На основании указанных договоров истцы право собственности зарегистрировали за собой: Ялушкина З. В.- 21 октября 2010 года, Пупина Э. Э.- 24 ноября 2010 года, Мартьянова Г. И.- 3 декабря 2010 года на ... долю в праве общей долевой собственности.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из данных правил толкования, по спорным правоотношениям стороны в сделках согласовали качество квартир, которые должны передаваться покупателям в том состоянии, в котором находились на дату подписания договора.

В суде апелляционной инстанции Мартьянова Г. И. объяснила, что жилое помещение она купила в черновой отделке, на дату подписания сделки природный газ в квартиру не поступал. Тот факт, что жилье при покупке она осматривала, что газоснабжения в нем не было, но ответчик обещал о скором подключении газа, подтвердила и Ялушкина З. В.

Изложенное свидетельствует о том, что недвижимость, приобретаемую по договору, истцы осмотрели, на дату подписания сделок им было известно об отсутствии в квартирах газоснабжения. Но они согласились принять их в том качественном и пригодном для проживания состоянии, какие они были на тот день, не предъявив претензий к качеству квартир и их техническому состоянию, которое снижало бы потребительские свойства жилья до уровня, не отвечающего параметрам, согласованным ими ( сторонами) при заключении договоров купли- продажи.

Что касается технических паспортов квартир, в которых указано о наличии газа, то они составлены по состоянию на 20 декабря 2006 года, т. е. задолго до подписания сделок между сторонами, и неотъемлемой частью договоров купли- продажи, предусматривающей условие о качестве квартир, не являются.

Из дела также усматривается, что газоснабжение в квартирах отсутствует из- за того, что внутридомовое газовое оборудование к наружному газопроводу не подключено. Техническая возможность для этого имеется, но для положительного решения вопроса технический надзор должен располагать исполнительно- технической документацией и осмотреть внутридомовое газовое оборудование, которые после устранения недостатков в системе вентиляции ему не представлены.

Как объяснил представитель ответчика, техническую документацию в газоснабжающую организацию не представляет организация, проводившая монтаж внутридомового газового оборудования.

Таким образом, квартиры переданы в состоянии, соответствующем условиям договоров об их качестве, а отсутствие газоснабжения как вида коммунальных услуг недостатком предмета договора купли- продажи, не оговоренным продавцом, не является.

Указанное означает, что в иске следовало отказать по основаниям, изложенным в настоящем определении, и мотивировочную часть обжалованного решения суд апелляционной инстанции изменяет.

По смыслу ч. 1 и 3 ст. 39, ч. 2 ст. 131, ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( далее- ГПК РФ) право выбора предмета и основания иска принадлежит истцу. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за их пределы только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Применительно к настоящему делу возможность выйти за пределы заявленных требований федеральным законом не предоставлено, и суд не вправе входить в обсуждение вопроса о возможности защиты прав истцов способом и по основаниям, не указанным в иске.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу Мартьяновой Г. И., Ялушкиной З. В., Пупиной Э. Э. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 20 марта 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи