Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 07 июля 2014 г. по делу N 33-2158

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе

председательствующего Кротовой Л.М.,

судей коллегии Нимаевой О.З., Назимовой П.С.,

при секретаре Семеновой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к Зимогляд С.А. о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Зимогляд С.А. - Бадараева Б.Б. на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 27 декабря 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к Зимогляд С.А. о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N ... от "дд.мм.гг".

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания Зимогляд С.А. передать земельный участок с кадастровым номером ... Комитету по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ.

Взыскать с Зимогляд С.А. в пользу муниципального бюджета государственную пошлину в сумме " ... " руб.

Заслушав доклад судьи Назимовой П.С., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика Будаевой Э.Б.-Ж., представителя истца Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ Алексеева Г.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

обращаясь в суд, Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (далее по тексту определения - КУИиЗ г.Улан-Удэ) просил признать недействительным заключенный "дд.мм.гг" между КУИиЗ г.Улан-Удэ и ответчиком Зимогляд С.А. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. " ... ", и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания Зимогляд С.А. передать истцу указанный земельный участок.

Требование мотивировано тем, что спорный земельный участок с кадастровым номером ... был предоставлен Зимоглад С.А. по договору аренды сроком на " ... " года для строительства овощной базы. Вместе с тем указанный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения и в зоне естественного ландшафта, установленными Правилами землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ", утвержденными решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008г. N 817-82, что свидетельствует о том, что строительство овощной базы на данном земельном участке не предусмотрено. Таким образом, при заключении с Зимогляд С.А. договора аренды было допущено нарушение норм Градостроительного и Земельного кодексов РФ, что в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ влечет признание его недействительной сделкой и применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В суде первой инстанции представитель КУИиЗ г.Улан-Удэ Бадмаева Б.Р. исковые требования поддержала.

Ответчик Зимогляд С.А. в суд не явился. Его представитель Бадараев Б.Б. иск не признал, ссылаясь на то, что с руководством КУИиЗ г.Улан-Удэ в настоящее время решается вопрос предоставления ответчику иного земельного участка либо изменения целевого назначения спорного земельного участка. Кроме того, ответчиком понесены финансовые затраты на освоение земельного участка.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Республике Бурятия в суд не явился.

Районный суд постановил вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Зимогляд С.А. - Бадараев Б.Б. просит его отменить. Указывает, что истец, как собственник земельного участка, при заключении договора аренды не мог не знать о существовании тех или иных ограничений по целевому назначению спорного земельного участка, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны КУИиЗ г.Улан-Удэ. Кроме того, ответчик понес расходы на строительный проект, на приобретение строительных материалов.

В дополнениях к апелляционной жалобе представитель ответчика Будаева Э.Б.-Ж. указывает, что спорный земельный участок находится на территории, предусмотренной для административных, общественных и коммерческих организаций. Процедура выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предусмотренная статьями 30 и 31 Земельного кодекса РФ, выполнена полностью. Согласно сведениям генерального плана городского округа "город Улан-Удэ" земельный участок находится в общественно-деловой зоне. Однако истцом не представлено документов об изменении общественно-деловой зоны на зону рекреационного назначения и зону естественного ландшафта, в которых строительство овощной базы запрещено. Процедура утверждения схемы расположения испрашиваемого земельного участка, утверждения акта о выборе земельного участка, последующая постановка его на кадастровый учет свидетельствует об отсутствии препятствий к предоставлению в аренду Зимогляд С.А. такого участка. Кроме того, спорный земельный участок будет использоваться им в соответствии с разрешенным видом - для строительства овощной базы для получения прибыли, в связи с чем спор носит экономический характер и подведомствен арбитражному суду.

На заседание судебной коллегии ответчик Зимогляд С.А. не явился, о рассмотрении жалобы надлежаще извещен. Его представитель Будаева Э.Б.-Ж. доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, поддержала.

Представитель истца КУИиЗ г.Улан-Удэ Алексеев Г.О. возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на отсутствие оснований для отмены решения суда.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Республике Бурятия в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, не находит оснований для его отмены.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением КУИиЗ г.Улан-Удэ от "дд.мм.гг" N ... ответчику Зимогляд С.А. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., расположенный по адресу: г. " ... ", для строительства овощной базы.

На основании указанного решения "дд.мм.гг" между КУИиЗ г.Улан-Удэ и Зимогляд С.А. заключен договор аренды земельного участка.

Разрешая возникший между сторонами спор, руководствуясь ст.ст. 168, 167 Гражданского кодекса РФ, положениями Земельного и Градостроительного кодексов РФ, учитывая Правила землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ", районный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований и признал недействительным договор аренды спорного земельного участка, применив последствия недействительности ничтожной сделки.

Оснований подвергать сомнению указанный вывод судебная коллегия не усматривает по следующим мотивам.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ. В соответствии с данной статьей правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с частями 1 и 11 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться, в том числе зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения и иные виды территориальных зон.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно пункту 9 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма, и являются территорией общего пользования.

В пункте 5 статьи 98 Земельного кодекса РФ содержится прямой запрет осуществления на землях рекреационного назначения деятельности, не соответствующей их целевому назначению.

Следовательно, целевое назначение рекреационных земель является приоритетным.

Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008г. N 817-82 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ" (далее - Правила землепользования).

В соответствии с п.7 ст. 9 указанных Правил зоны рекреационного назначения - зоны, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также зоны в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав зон рекреационного назначения входят земельные участки, на которых размещаются дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы и трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Согласно п.10 ст. 9 Правил зоны естественного ландшафта - территории, занятые городскими лесами, водными объектами, а также другие территории, не подлежащие застройке согласно генеральному плану городского округа и градостроительный регламент для которых не установлен.

Как следует из Градостроительного регламента зоны рекреационного назначения (зона Р-1) (таблица 13 Правил), основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства являются территории, занятые скверами, парками, городскими садами, объектами инженерной инфраструктуры. Вспомогательные - открытые плоскостные физкультурные объекты и детские развлекательные сооружения. Условно разрешенные виды использования отсутствуют.

По результатам рассмотрения настоящего спора судом установлено, что спорный земельный участок, предоставленный Зимогляд С.А. в аренду для строительства овощной базы, расположен одновременно на территории зоны рекреационного назначения Р-1 и зоны естественного ландшафта, что подтверждается материалами дела (выкипировка из Правил землепользования и застройки городского округа г.Улан-Удэ, план-схема застройки, представление прокурора Республики Бурятия от 06.06.2013г. N 7-7-2013 на имя мэра города Улан-Удэ). Данное обстоятельство представителем ответчика в суде первой инстанции не оспаривалось. Более того, "дд.мм.гг" Зимогляд С.А. обращался к Комитет по архитектуре, градостроительству г.Улан-Удэ с заявлением об изменении территориальной зоны спорного земельного участка - с зоны рекреационного назначения (Р-1) на зону общественно-деловую (ОД-1), на что заместителем председателя Комитета был дан ответ от "дд.мм.гг" N ... о том, что данное заявление будет рассмотрено на заседании комиссии по градостроительным вопросам. Однако сведений о том, что заявление Зимогляд С.А. было удовлетворено путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "город г.Улан-Удэ" материалы дела не содержат.

Таким образом, следует признать, что поскольку на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению, то договор аренды земельного участка, переданный ответчику для строительства овощной базы, противоречит требованиям п. 9 статьи 85, п.5 ст. 98 Земельного кодекса РФ, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент его заключения) влечет признание данной сделки недействительной.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, направленные на оспаривание выводов суда о том, что спорный земельный участок относится к зоне рекреационного назначения и зоне естественного ландшафта, не заслуживают внимания ввиду их необоснованности.

Приложенный к дополнению к апелляционной жалобе Генеральный план городского округа "город Улан-Удэ" не свидетельствует о том, что спорный земельный участок фактически расположен в общественно-деловой зоне (ОД-2), равно как и письмо Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству г.Улан-Удэ от "дд.мм.гг" N ...

Напротив, из Генерального плана усматривается, что в том месте, где находится спорный земельный участок, установлена зона "рекреации" и "прочие территории", в том числе занятые лесами и кустарниками. Общественно-деловая зона (ОД-1) расположена выше указанного места, что согласуется с выкипировкой из Правил землепользования (на л.д. 13) и планом-схемой (на л.д. 41).

Из приведенного выше письма Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству г.Улан-Удэ следует, что генеральным планом на данной территории предусмотрены административные, общественные и коммерческие организации. Однако данный ответ не опровергает сам факт расположения спорного земельного участка в зоне рекреационного назначения и в зоне естественного ландшафта.

Подлежит отклонению довод жалобы об отсутствии документов, свидетельствующих об изменении общественно-деловой зоны на зону рекреационного назначения и зону естественного ландшафта, поскольку такого изменения фактически произведено не было, в то время как территория, занятая спорным земельным участком, изначально была отнесена к зоне рекреационного назначения и зоне естественного ландшафта согласно Правилам землепользования, утвержденным решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008г. N 817-82.

То обстоятельство, что КУИиЗ г.Улан-Удэ принял решение об утверждении схемы расположения земельного участка и утвердил акт о выборе земельного участка, само по себе не свидетельствует о законности предоставления земельного участка в аренду Зимогляд С.А. для строительства овощной базы, учитывая установленный законом прямой запрет осуществления на землях рекреационного назначения деятельности, не соответствующей их целевому назначению, и приоритетное значение рекреационных земель.

Довод жалобы о том, данный спор носит экономической характер и не подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции, является несостоятельным.

Из ч.3 статьи 22 ГПК РФ и положений частей 1 и 2 статьи 27 АПК РФ следует, что основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного суда являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности.

При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у ответчика на момент разрешения спора статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор правомерно был разрешен судом общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является земельный участок, предоставленный Зимогляд С.А. для строительства овощной базы, которая может быть использована для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет.

Довод жалобы о том, что КУИиЗ г.Улан-Удэ при предоставлении земельного участка должен был знать о существовании ограничений по его целевому назначению, не опровергает выводов суда и не влияет на законность постановленного решения, равно как и довод о том, что Зимогляд С.А. понес расходы на строительный проект и на приобретение материалов для освоения земельного участка.

Иных доводов, влекущих отмену обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит. При указанных обстоятельствах, решение суда, проверенное в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленным законно и обоснованно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 27 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Кротова Л.М.

Судьи: Нимаева О.З.

Назимова П.С.