Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 02 октября 2014 г. по делу N 33-2860/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего - Шихгереева Х.И.,

судей - Гаджиева Б.Г., Сидоренко М.И.,

при секретаре Нурмагомедове А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Халисова А.С. по доверенности Халисова М.А. на решение Избербашского городского суда от 05 июня 2014 года, вынесенное судьей Муртазалиевым М.М. по гражданскому делу по иску Халисова А. С. к Халисовой А. И. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры по адресу: "адрес"баш, "адрес" "а", "адрес", заключенного между Халисовой А.И. и Маджидовой Б.С. и государственной регистрации права собственности Халисовой А. И. на указанную квартиру и встречному иску Халисовой А. И. к Халисову А. С. о признании недействительным договора купли-продажи указанной выше квартиры, заключенного между Халисовым А.С. и Маджидовой Б.С., и применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Гаджиева Б.Г., объяснения лиц, присутствовавших в судебном заседании, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Халисов А.С. обратился в суд с приведенными выше исковыми требованиями, в обосновании указав, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от "дата" и повторно полученному свидетельству от "дата" г., выданных на основании договора купли- продажи квартиры от "дата" года, он является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес"баш, "адрес" "а", "адрес".

Между тем, Халисова А.И. путем обмана на эту же квартиру оформила договор купли-продажи от "дата" и получила свидетельство о государственной регистрации права собственности от "дата" года. К моменту заключения договора купли продажи квартиры между Маджидовой Б.С. и Халисовой А.И. его право собственности на указанную квартиру уже было зарегистрировано и Маджидова Б.С. не имела право продать квартиру повторно.

По изложенным основаниям просил признать договор купли-продажи от "дата" г., свидетельство о государственной регистрации права от "дата" и регистрационную запись за N недействительными.

Халисова А.И. обратилась в суд со встречным иском мотивированным тем, что "дата" с Маджидовой Б. С. она заключила удостоверенный нотариусом Капиевым Ш.Г. предварительный договор купли продажи квартиры, согласно которого Маджидова Б.С. брала на себя обязательства до "дата" заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по указанному выше адресу. При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры в кабинете нотариуса и в его присутствии Маджидовой Б.С. были переданы деньги в размере N рублей. Впоследствии, т.е 24.02.2014 года между ними был заключен и основной договор купли-продажи, подписан передаточный акт, переход права собственности в установленном порядке был зарегистрирован в Избер-башском отделе Управления ФРС и получено свидетельство о государственной регистрации права её собственности на указанную квартиру.

Действия Халисова А.С. являются недобросовестными, поскольку он, заведомо зная о заключенном в отношении указанной квартиры предварительном договоре купли-продажи, впоследствии, т.е. "дата" сам заключил договор купли продажи той же квартиры и на себя получил Свидетельство о государственной регистрации права собственности. При заключении с ней основного договора купли-продажи квартиры Маджидова Б. С. и работники регистрационной службы скрыли от нее этот факт.

По изложенным основаниям просила признать недействительными заключенный между Халисовым А.С. и Маджидовой Б.С. договор купли продажи квартиры от "дата" и применить последствия недействительности сделки, т.е. признать недействительным и полученное им свидетельство о регистрации права его собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании Халисов А.С. и ее представитель Кубатов В.А. поддержали исковые требования, просили их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении, а в удовлетворении встречного иска Халисовой А.И. просили отказать.

В суде Халисов А.С. показал, что в 2011 году они с женой и сыном Магомедсаламом ( супруг ответчицы Халисовой А.) выезжали на заработки в Саратовскую область и на заработанные деньги решили приобрести для семьи сына квартиру. Он на эти цели передал сыну Магомедсаламу деньги в сумме N рублей. Сын ему сообщил, что с Маджидовой Б.С. заключил предварительный договор купли продажи квартиры и что она брала на себя обязательства до "дата" заключить с ними основной договор купли продажи квартиры по адресу: "адрес" "а", "адрес". По приезду домой в 2012 м году он решил оформить квартиру на себя и с согласия членов семьи заключил с Маджидовой Б.С. договор купли-продажи квартиры и зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру. При заключении предварительного договора купли продажи квартиры с Маджидовой Б.С.деньги были отданы его сыном, а Халисова А.И. при этом присутствовала и это не означат, что отданные деньги были её. Деньги за квартиру он лично при заключении сделки с Маджидовой Б.С. не передавал, поскольку ранее сыном они были переданы.

Представитель истца Кубатов В.А. дополнил доводы Халисова А.С. и просил к требованиям Халисовой А.И. применить срок исковой давности, поскольку со дня заключения сделки между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.С. Кроме того, Халисова А.И. является ненадлежащим истцом по делу.

Халисова А.И. и ее представитель по доверенности Алиева Ю.Ш. исковые требования Халисова А.С. не признали, просили отказать в их удовлетворении и удовлетворить встречный иск. При этом показала, что в 2011 году она с мужем Халисовым М-С. решили приобрести квартиру, использовали сертификат на материнский капитал, недостающую сумму заняли у родственников, в частности, у свекра, деверя, ее брата и купили квартиру у Маджидовой Б.С., с кем "дата" был заключен удостоверенный нотариусом предварительный договор купли-продажи квартиры. Предварительный договор купли продажи квартиры был заключен потому, что к моменту его заключения у Маджидовой Б.С. не были готовы все правоустанавливающие документы на квартиру. Деньги за квартиру Маджидовой Б.С. передала лично она в присутствии нотариуса Капиева Ш., а также супруга Халисова М-С. Квартира приобреталась для их семьи и на их средства. Основной договор купли продажи квартиры они должны были подписать до "дата", но заключили только в феврале 2014 года и после этого она получила и Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Все это делалось открыто и при этом ей никто не сказал о том, что в отношении указанной квартиры имеются какие-либо обременения со стороны других лиц. Маджидова Б.С. не должна была заключить договор купли-продажи с другим лицом в период действия предварительного договора. По поводу оформления сделки между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.С. ее супруг Халисов М-С. ничего ей не сообщил, хотя он присутствовал при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры и знал, что за эту квартиру уплачены и её деньги. В спорной квартире истец Халисов А.С. или члены его семьи никогда не проживали, в данное время в ней живет она с ребенком. Сделка между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.С. была безденежной, в чем признался последний в судебном заседании. Срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве. О нарушении своего права Халисова А.И. узнала только после обращения Халисова А.С. в суд с указанным иском.

Представитель Избербашского отдела Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии РФ по РД по доверенности Албуриев А. просил в удовлетворении иска и Халисова А.С. и Халисовой А.И. отказать, указав на то, что оснований для отказа в регистрации договоров купли-продажи от "дата" и "дата" года, заключенных соответственно между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.И., а также между Маджидовой Б.С. и Халисовой А.И. не было, поскольку документы на спорную квартиру на регистрацию были представлены как на разные объекты недвижимости, т.е., спорной квартире были присвоены разные кадастровые номера, а также в договорах была указана разная площадь квартиры.

Решением Избербашского городского суда от "дата" постановлено: " Исковое заявление Халисова А. С. к Халисовой А. И. о признании договора купли-продажи квартиры от "дата" г., Свидетельства о государственной регистрации права от "дата" г., регистрационной записи N недействительными - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Халисовой А. И. к Халисову А. С. о признании договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительными: договор купли-продажи "адрес" в "адрес" в "адрес", заключенный между Маджидовой Б. С. и Халисовым А. С. "дата" в простой письменной форме; Свидетельство о государственной регистрации права от "дата" (повторное от 07.02.2014) с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата" за N 05- N

В апелляционной жалобе содержится просьба об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении его иска. Жалоба мотивирована тем, что принятое по делу решение является незаконным, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона. При рассмотрении дела судом не приняты во внимание расхождения в существенных условиях предварительного и основных договоров купли продажи квартиры, заключенных истцами по делу с Маджидовой Б.С. Количество комнат, общая и жилая площадь квартир, стоимость квартир в договорах не совпадают. Заключение предварительного договора купли продажи квартиры с лицом, на тот момент не имеющим право продать указанную квартиру, не влечет за собой возникновение обязательств по переходу права собственности и передаче имущества. Предварительный договор носит лишь организационный характер, предметом которого является не конкретное имущество, а будущий договор по поводу этого имущества, в связи с чем собственник имущества не ограничен в реализации права произвести отчуждение указанного в предварительном соглашении имущества третьему лицу. Действующее законодательство не запрещает собственнику распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению даже в том случае, если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. При рассмотрении дела судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Судом не дана надлежащая оценка представленным доказательствам.

Халисов А.С., Халисов М.А., Маджидова Б.С. и представитель Избербашского отдела Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии РФ по РД, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суду не сообщили, ходатайств об отложении дела в суд не представили, в связи с чем и с учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, дело рассмотрено в их отсутствии.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы и объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В интересах законности суд апелляционной инстанции вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Из решения суда видно, что удовлетворение встречного иска Халисовой А.И. и отказ в удовлетворении иска Халисова А.С. суд мотивировал тем, что: на момент совершения сделки между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.С. спорная квартира была обременена обязательством продать ее в будущем Халисовой А.И.; Маджидова Б.С. получила от Халисовой А.И. деньги именно за эту квартиру; В период действия предварительного договора Маджидова Б.С. не вправе была по этой квартире совершать какие-либо действия с третьими лицами, не расторгнув предварительный договор с Халисовой А.И.; Суд соглашается с доводами Халисовой А.И. и ее представителя Алиевой Ю.Ш. о том, что права Халисовой А.И. были нарушены; Сделка между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.С. совершена в нарушение закона; По возмездной сделке Халисовым А.С. не были переданы Маджидовой Б.С. деньги в сумме N руб., оговоренные в договоре; По договору купли-продажи Халисов А.С. фактически спорную квартиру не получил, передаточный акт оформлен формально, в этой квартире не проживал, в связи с чем нет необходимости приводить стороны в первоначальное состояние; Доводы Халисовой А.И. о том, что о совершенной сделке она узнала после обращения Халисова А.С. в суд, т.е. в начале 2014 г. не опровергнуты.

По мнению Судебной коллегии, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.

В силу п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ, ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что "дата" между Маджидовой Б.С. и Халисовой А.И. заключен предварительный договор купли-продажи "адрес" в "адрес" в "адрес", удостоверенный нотариусом Капиевым Ш.Г., согласно которому Маджидова Б.С. обязуется до "дата" заключить основной договор купли-продажи квартиры и по данной сделке получила от Халисовой А.И. деньги в сумме N рублей.

Между тем, "дата" Маджидова Б.С. заключила договор купли продажи квартиры по тому же адресу с Халисовым А.С., но при этом деньги у последнего не получила, хотя в договоре купли-продажи указано, что квартира продана за N рублей и расчет между сторонами произведен до подписания договора, а квартира фактически Халисову А.С. не была передана, хотя был составлен передаточный акт от "дата" года.

29.12.2012. Халисов А.С. зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру, получив свидетельство о государственной регистрации права собственности. Повторное Свидетельство о государственной регистрации права собственности он получил "дата" года.

"дата" Маджидова Б.С. заключила договор купли-продажи за N рублей квартиры по тому же адресу Халисовой А.И., кто "дата" в органе регистрации зарегистрировала свое право и получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Судом установлено, что:

- несмотря на разное содержание приведенных договоров купли продажи в части количества комнат и общей площади квартиры, объектом сделок была одна и та же квартира, расположенная по адресу: "адрес" " а";

- Предварительный договор купли продажи квартиры был заключен по той причине, что к моменту заключения сделки у продавца квартиры Маджидовой Б.С. ещё не было зарегистрировано право собственности на квартиру;

- По предварительному договору купли-продажи квартиры в правоотношения по поводу квартиры вступили Маджидова Б.С. и семья Халисова Магомедсалама ( он сам и его супруга Халисова А.И.), кто совместно осматривали квартиру - предмет сделки и, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, оплатили за квартиру оговоренную в договоре сумму N рублей;

- При заключении предварительного договора купли продажи квартиры не было оговорено и в самом договоре не указано на то, что за квартиру оплачены деньги отца - истца по делу Халисова А.С., квартира покупается для него и что основной договор будет заключен именно с ним;

- Договор купли продажи квартиры от "дата" года, заключенный между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.С., был безденежный;

- С просьбой оформления квартиры на отца к Маджидовой Б.С. обратился только его сын Магомедсалам, что позволяет признать нарушение при этом законного права Халисовой А.И. на квартиру и заинтересованность Магомедсалама в исходе дела.

Изложенные установленные судом обстоятельства совпадают с показаниями в суде свидетеля Маджидова М-С. - супруга и представителя по доверенности Маджидовой Б.С., показавшего, что "дата" с Халисовым А. С. был заключен формальный договор купли- продажи "адрес" в "адрес", поскольку денег по этой сделке он или супруга не получили. Они с супругой Маджидовой Б.С. полагали, что Халисов А.С. действует по договоренности с Халисовой А.И., так как при заключении предварительного договора купли продажи квартиры вместе с Халисовой А.И. был и её супруг Халисов М-С.А ... Деньги за квартиру он получили от Халисовой А.И. и ее супруга.

Допрошенный в качестве свидетеля нотариус Капиев Ш.Г. в суде показал, что действительно им был удостоверен предварительный договор купли-продажи квартиры между Маджидовой Б.С. и Халисовой А.И. и при этом присутствовали их супруги. Он не помнит, передавались ли в его присутствии деньги по этой сделке или нет, так как прошло значительное время. В марте 2014 г. был выдан дубликат предварительного договора по просьбе Халисовой А.И., так как был утерян оригинал данного документа. Регистрация предварительного договора в книге реестров нотариальных действий имеется.

Свидетель Халисов М-С.А. - супруг ответчицы Халисовой А.И. и сын истца Халисова А.С. в суде показал, что денег на приобретение квартиры у него не было, квартиру они для себя вместе с супругой не приобретали. В ноябре или декабре 2011 г., находясь в "адрес", отец передал ему N руб. для того, чтобы он вложил деньги в недвижимость, т.е. приобрел квартиру для отца. Так как нужен был паспорт для оформления сделки, решили использовать паспорт супруги Халисовой А. и договор оформить на нее, поэтому был оформлен предварительный договор купли-продажи "адрес" в "адрес" на супругу. В феврале 2012 г. отец захотел оформить квартиру на себя, в связи с чем между ним и Маджидовой Б.С. был оформлен договор купли-продажи спорной квартиры, а затем отец получил свидетельство о государственной регистрации права. В этой квартире проживает супруга с ребенком.

При изложенных противоречивых показаниях свидетелей и с учетом установившегося в ходе судебного разбирательства дела факта нахождения семьи сына Халисова А.С. на грани расторжения брака с Халисовой А.И., по мнению Судебной коллегии, правильными и обоснованными являются изложенные в решении выводы суда о заинтересованности свидетеля Халисова М-С.А. в исходе дела.

Из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры видно, что договор соответствует требованиям ст.429 ГПК РФ, он заключен в форме, установленной для основного договора, в нем содержатся условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в том числе указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом также установлено, что до окончания срока действия данного договора, т.е. до "дата" условия предварительного договора не были изменены и сам договор не был отменен.

В соответствии с ч.ч.1 и 2 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что в момент заключения сделки между Маджидовой Б.С. и Халисовым А.С. в отношении указанной квартиры имелся заключенный с Халисовой А.И. предварительный договор купли-продажи квартиры, т.е. квартира была обременена обязательством продать ее в будущем Халисовой А.И. Халисов А.С. фактически спорную квартиру не получил, передаточный акт оформлен формально, в квартире он не проживал, а проживает по настоящее время Халисова А.И.

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела видно, что доводы Халисовой А.И. о том, что о совершенной сделке она узнала после обращения Халисова А.С. в начале 2014 г. в суд, не опровергнуты.

При изложенных обстоятельствах и требованиях закона, по мнению Судебной коллегии, при рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст.330 ГПК РФ могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено. В соответствии с правилами ст.ст.12,56, 67 ГПК РФ суд установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал правовую оценку доказательствам по делу с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности и достаточности доказательств в их совокупности. С учетом изложенного выше, оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не находит.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан, руководствуясь ст.328 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Избербашского городского суда от 05 июня 214 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Халисова А.С. по доверенности Халисова М.А.- без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи: