Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 26 декабря 2014 г. по делу N 33-29250/14

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Хрипунова М.И.,

судей Титовой О.Г., Мирошкина В.В.,

при секретаре Молевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 декабря 2014 года апелляционную жалобу Титова Игоря Валентиновича на решение Лыткаринского городского суда Московской области от 02 октября 2014 года по гражданскому делу по иску Титова Игоря Валентиновича к ЗАО "Стройпром" о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и встречному иску ЗАО "Стройпром" к Титову Игорю Валентиновичу о взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Титовой О.Г., пояснения Титова И.В., представителя ЗАО "Стройпром" по доверенности и по ордеру - адвоката Моисеенко Е.П.,

УСТАНОВИЛА:

Титов И.В. обратился с иском к ЗАО "Стройпром" о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Указал, что на основании предварительного договора купли-продажи от 01.10.2010, заключенного с ЗАО "Стройпром", приобрел однокомнатную квартиру в доме-новостройке по адресу: "данные изъяты" , общей проектной площадью 44,8 кв.м. Оплата квартиры произведена посредством приобретения простого векселя ЗАО "Стройпром" на сумму равную стоимости квартиры в размере "данные изъяты" рубля. Срок передачи квартиры определен не ранее 30.12.2011. В марте 2012 года истцу была передана квартира, он приступил к ремонтным работам. С указанного времени он несет расходы по содержанию квартиры. Обязательства по оплате квартиры он исполнил, ответчик от заключения основного договора и передачи квартиры в собственность истца уклоняется. Поскольку между сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи, полагал, что предварительный договор от 01.10.2010 по своему содержанию является договором купли-продажи. Просил признать за ним право собственности на спорную квартиру. Исходя из предусмотренных сроков передачи квартиры - не позднее 31.12.2011, ссылаясь на нарушение своих прав потребителя, с учетом уточнения требований, просил взыскать с ответчика неустойку в размере "данные изъяты" руб. и компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" руб.

ЗАО "Стройпром" обратилось в суд со встречным иском к Титову И.В. о взыскании денежных средств.

Указал, что по условиям предварительного договора купли-продажи от 01.10.2010, заключенного с Титовым И.В., общая проектная стоимость квартиры состоит из суммы площадей всех частей квартиры. В случае превышения по результатам замеров БТИ суммарной площади всех частей квартиры над общей проектной площадью, цена основного договора подлежит увеличению на стоимость разницы в метрах, исходя из цены квадратного метра равной "данные изъяты" рублей, а покупатель обязан произвести соответствующую доплату не позднее даты подписания основного договора. По результатам обмера БТИ выявлено превышение площади квартиры по отношению к общей проектной площади на 3,6 кв.м., Титов И.В. обязан произвести доплату стоимости квартиры в размере "данные изъяты" руб., которую он не исполнил.

В судебном заседании представитель Аксенова С.В. требования Титова И.В. поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала.

Представитель ЗАО "Стройпром" по доверенности Моисеенко Е.П. полагала встречные требования подлежащими удовлетворению в случае удовлетворения иска Титова И.В ... Иск Титова И.В. не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве. Указала, что ЗАО "Стройпром" не являлось застройщиком дома, в котором расположена спорная квартира. Дом введен в эксплуатацию на основании решения Арбитражного суда Московской области по иску застройщика - ОАО "СТОР" к администрации г.Лыткарино. Только после введения дома в эксплуатацию ЗАО "Стройпром" имело возможность зарегистрировать свое право собственности на квартиру, и приступить к заключению основного договора купли-продажи. Титов И.В. пользуется спорной квартирой в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи с марта 2012 года, произвел в квартире ремонт и перепланировку. От подписания основного договора купли-продажи квартиры Титов И.В. намеренно уклоняется, несмотря на письменные уведомления ЗАО "Стройпром", не желая доплачивать денежные средства в связи с увеличением проектной площади квартиры по окончании строительства на 3,6 кв.м.

Представитель Роспротребнадзора в судебное заседание не явился, представил заключение, согласно которому предварительный договор, между сторонами, не устанавливает потребительских отношений.

Решением Лыткаринского городского суда Московской области от 02 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований Титова И.В. и в удовлетворении встречного иска ЗАО "Стройпром" к Титову И.В. - отказано.

В апелляционной жалобе Титов И.В. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и не обоснованность. Просит вынести новое решение об удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2010 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи N 63/л, согласно которому, стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 44,8 кв.м. в жилом доме-новостройке по адресу: "данные изъяты" .

Условиями предварительного договора (п.2.2.) предусмотрено, что основной договор будет подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности продавца (ЗАО "Стройпром") на квартиру, но не позднее 2011 года, и передан на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, после оплаты последним в полном объеме цены основного договора. Цена основного договора составляет "данные изъяты" рубля.

В силу п.3.1. предварительного договора N 63/л, а качестве обеспечения исполнения продавцом обязательств по заключению основного договора продавец передает в пользование покупателю до подписания основного договора квартиру. Пользование квартирой состоит и ограничивается правом покупателя и членов его семьи на проживание в данной квартире, для чего покупателю предоставляется право произвести в квартире внутреннюю отделку без производства перепланировки и переоборудования.

Согласно условиям предварительного договора, общая проектная площадь квартиры состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая вспомогательного использования и летних (балконов, лоджий, террас и веранд) без приведенных понижающих коэффициентов по БТИ.

В случае превышения по результатам замеров БТИ суммарной площади всех частей квартиры над общей проектной площадью, цена основного договора будет увеличена на стоимость разницы в метрах, исходя из цены квадратного метра равной "данные изъяты" рублей. Покупатель обязуется произвести соответствующую доплату не позднее даты подписания основного договора (п.п. 2.3. и 2.6. предварительного договора).

Пунктом 4.1. предварительного договора предусмотрено, что продавец не позднее месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру извещает покупателя о готовности заключить с покупателем основной договор. Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее двух месяцев с момента извещения покупателя.

Между сторонами заключен договор купли-продажи простого векселя ЗАО "Стройпром" номинальной стоимостью равной цене приобретаемой квартиры в размере "данные изъяты" рублей.

Судом первой инстанции указал, что предъявленный в обоснование иска договор является предварительным, его содержание представляет собой взаимное обязательство сторон по заключению в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Право собственности ЗАО "Стройпром" на данную квартиру зарегистрировано 29.08.2013 года.

27.01.2014 истец был извещен о готовности продавца заключить основной договор купли-продажи, после исполнения покупателем обязанности по доплате стоимости квартиры по результатам замеров БТИ и постановки квартиры на кадастровый учет.Всего к доплате по результатам суммарной (итоговой) площади всех частей квартиры в размере 48,4 кв.м., превышающей проектную площадь, указанную в предварительном договоре на 3,6 кв.м., подлежит сумма в размере "данные изъяты" руб.

Указанная доплата Титовым И.В. не произведена, для заключения основного договора он не явился.

28.01.2014 Титовым И.В. в адрес ЗАО "Стройпром" направлена претензия о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда.

С требованиями о заключении основного договора купли-продажи квартиры И.В.Титов к ЗАО "Стройпром" не обращался.

12.02.2014 в адрес Титова И.В. повторно направлено уведомление о необходимости явки для заключения основного договора купли-продажи до 30.03.2014.

Ввиду неявки Титова И.В. к установленному сроку для заключения основного договора купли-продажи, в соответствии с п. 4.4. предварительного договора, предусматривающего, что при неявке Покупателя к Продавцу для заключения Основного договора в течение 10 дней с момента получения повторного уведомления, обязательства сторон по заключению Основного договора прекращаются, и Продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

ЗАО "Стройпром" уведомило истца о прекращении обязательств по заключению основного договора. Титову И.В. предложено освободить квартиру и предоставить банковские реквизиты для возврата ему денежных средств по приобретенному векселю.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, со ссылкой на положения ст. 218 ГК РФ, пришел к выводу, что свои намерения по продаже квартиры путем заключения основного договора стороны не реализовали, от заключения основного договора Титов И.В. уклонился.

Суд не нашел основания для удовлетворения иска о признании за Титовым И.В. права собственности на квартиру, а также для удовлетворения встречного иска ЗАО "Стройпром" о взыскании доплаты стоимости квартиры.

Судебная коллегия не согласна с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Объект строительства - жилой комплекс - был построен и введен в эксплуатацию. Кадастровый паспорт спорной квартиры, расположенной в указанном доме, изготовлен.

Все обязательства, предусмотренные заключенным предварительным договором, сторонами были выполнены.

Спорная квартира передана истцу.

Право истца на получение в собственность указанной квартиры никем не оспаривалось, иными лицами права на нее не заявлялись, ответчик признает право истца на спорную квартиры при условии доплаты ее стоимости по договору, вызванной обмерами БТИ, установившей увеличение площади квартиры.

Указывая на невозможность признания за истцом права собственности, суд не учел, что ответчик, являясь в настоящее время собственником имущества, не оспаривает прав истца на квартиру, передал ее в пользование истцу, и указал на готовность заключить с истцом договор.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При рассмотрении дела истец ссылался на то обстоятельство, что им была уплачена стоимость квартиры и сам объект недвижимости был передан ему по акту приема-передачи. Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

Право ответчика отчуждать по договору купли-продажи квартиры никем в судебном заседании не оспаривалось, однако суд в решении указал, что у истца не имеется права на квартиру, фактически сделав вывод о прекращении договора, заключенного между сторонами, хотя такие требования никем не заявлялись.

Таким образом, суд, разрешая спор, вышел за пределы полномочий, предоставленных ему ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Что касается ссылки суда в обоснование решения об отказе в иске на то, что до настоящего времени не подписан основной договор купли-продажи, то данное обстоятельство не может само по себе свидетельствовать об отсутствии у истца права на указанный объект недвижимости.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ она вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи N 63/л, истец произвел оплату посредством приобретения простого векселя ЗАО "Стройпром" на сумму равную стоимости квартиры в размере "данные изъяты" рубля, в свою очередь, ответчик передал в пользование истца квартиру.

По своему содержанию заключенный между сторонами предварительный договор является договором купли-продажи квартиры, поскольку между сторонами существенные условия договора (предмет и цена) согласованы, фактически договор исполнен обеими сторонами.

ЗАО "Стройпром" получил денежные средства по предварительному договору, а И.В.Титов проживает в квартире, произвел в ней ремонт, несет расходы по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг.

Данные обстоятельствами свидетельствуют о возникновении у Титова И.В. права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что от заключения основного договора Титов И.В. уклонился, в связи с чем, основания, предусмотренные ст. 218 ГК РФ о признании за ним права собственности на квартиру не имеется, является неверным.

Заключенный предварительный договор N 63/л от 01.10.2010 года никем не оспорен.

Требований о его расторжении, признании его не заключенным либо недействительным не предъявлено.

Представляемая по договору квартира должна быть передана в собственность истца, после произведения им доплаты полной стоимости квартиры, так как он согласно предварительному договору исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, в части. Квартира реально существует, ответчиком его право на указанную квартиру не оспаривается, строительство жилого дома завершено. При окончательной оплате стоимости квартиры истцом в соответствии с условиями договора, препятствий к удовлетворению заявленных истцом требований о признании права собственности на спорную квартиру не имеется.

По условиям договора, в случае превышения по результатам замеров БТИ суммарной площади всех частей квартиры над общей проектной площадью, цена основного договора подлежит увеличению на стоимость разницы в метрах, исходя из цены квадратного метра равной 50000 рублей.

По результатам обмера БТИ было выявлено превышение площади квартиры по отношению к общей проектной площади на 3,6 кв.м.

Поскольку Титов И.В. принял на себя обязательства по доплате стоимости квартиры, в случае превышения по результатам замеров БТИ суммарной площади всех частей квартиры над общей проектной площадью, заявленная во встречном иске сумма в размере "данные изъяты" рублей, установленная договором, подлежит взысканию с Титова И.В. в пользу ЗАО "Стройпром". Встречный иск ЗАО "Стройпром" подлежит удовлетворению.

Принятие решения об удовлетворении исковых требований истца о признании за ним права собственность на спорную квартиру, является основанием для регистрации права собственности истца на спорную квартиру в ЕГРП на недвижимое имущество, а также основанием для погашения записи о государственной регистрации права ЗАО "Стройпром" на спорное жилое помещение.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в соответствии ст.6 ФЗ N214-ФЗ от 30.12.2004. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, об отсутствии оснований для их удовлетворения, по основаниям, изложенным в решении суда, с которыми судебная коллегия согласна.

Условиями предварительного договора, заключенного между сторонами, не предусмотрен какой-либо срок передачи Титову И.В. объекта долевого строительства в виде спорной квартиры.

При указанных обстоятельствах, требования Титова И.В. о взыскании с ЗАО "Стройпром" неустойки и компенсации морального вреда суд правомерно нашел не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в данной части решения, поскольку квартира была передана истцу в разумные сроки и права истца в указанной части ответчиком не нарушены.

Руководствуясь ст. 199, 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лыткаринского городского суда Московской области от 02 октября 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении иска Титова И.В. о признании права собственности на квартиру, и встречного искау ЗАО "Стройпром" к Титову И.В. о взыскании денежных средств.

Принять по делу в указанной части новое решение, которым:

Иск Титова Игоря Валентиновича к ЗАО "Стройпром" о признании права собственности на квартиру и встречный иск ЗАО "Стройпром" к Титову Игорю Валентиновичу о взыскании денежных средств - удовлетворить.

Признать за Титовым Игорем Валентиновичем право собственности на квартиру по адресу: "данные изъяты" .

Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей и изменений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Титова Игоря Валентиновича на указанный объект недвижимости и погашения записи о государственной регистрации права собственности ЗАО "Стройпром" на указанный объект недвижимости.

Взыскать с Титова Игоря Валентиновича в пользу ЗАО "Стройпром" "данные изъяты" рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: