Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 03 февраля 2015 г. по делу N 33-420/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.,

судей Стефановской Л.Н., Кущевой А.А.

при секретаре Абросимовой Ю.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Караевой К.С. к ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" о прекращении ипотеки земельного участка

по апелляционной жалобе Караевой К.С.

на решение Белгородского районного суда от 12 ноября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения истицы Козлитина И.А. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ОАО "БИК" Позднякова П.В. (по доверенности), возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

02.10.2007 года между ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" и Караевой К.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка N площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером N для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес".

По акту приема-передачи от 02.10.2007г. земельный участок передан покупателю, переход права собственности на земельный участок к Караевой К.С. зарегистрирован 27.12.2007г.

В обеспечение обязательств земельный участок с момента его передачи Караевой К.С. находится в залоге у истца.

При заключении договора Караева К.С. оплатила часть стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций. На оплату оставшейся части стоимости земельного участка " ... " руб. договором предусмотрена отсрочка, по истечении срока которой, долг по оплате части стоимости земельного участка прощается при соблюдении покупателем особых условий договора по строительству, вводу в эксплуатацию и регистрации в установленном законом порядке права собственности на жилой дом в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Договором предусмотрено право покупателя на досрочную оплату оставшейся части стоимости земельного участка.

Дело инициировано иском Караевой К.С, которая ссылаясь на исполнение ею обязательств по оплате стоимости земельного участка в полном объеме, и на отказ со стороны ответчика в снятии обременения в виде ипотеки, просила прекратить ипотеку в силу закона земельного участка " ... " по адресу: "адрес"; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в отношении указанного земельного участка.

В судебное заседание истец Караева К.С. не явилась, обеспечив явку своего представителя Козлитина И.А., который исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истица просит отменить решение суда как постановленное при нарушении норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия признает доводы жалобы убедительными.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не в полной мере выполнены обязательства по договору (по оплате оставшейся стоимости затрат на подведение-инженерных коммуникаций), в связи с чем нет оснований для прекращения залога.

С данными выводами судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что 02 октября 2007 года Караева К.С. (покупатель) заключила с ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" (продавец) договор купли-продажи земельного участка N площадью " ... " кв.м. по адресу: "адрес". В соответствии с условиями договора продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок по указанному адресу из состава земель поселений для индивидуального жилищного строительства, а покупатель обязался принять этот участок и уплатить за него цену, предусмотренную договором. Проданный земельный участок, до его полной оплаты, считается находящимся в залоге у ответчика.

По условиям договора стоимость земельного участка определена в " ... " руб., из которых " ... " рублей, как следует из пояснений сторон и представленной квитанции (л.д.15) Караева К.С. оплатила в пятидневный срок со дня подписания договора. На оплату оставшейся суммы " ... " рублей предоставлена рассрочка платежа на срок 8 лет, то есть до 02.10.2015 года (п.2.4 договора).

Согласно п. 2.4 Договора на оплату оставшейся части стоимости участка в сумме " ... " покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на восемь лет. Покупатель имеет право на досрочную оплату оставшейся части стоимости земельного участка.

11.12.2012 года Караева К.С. произвела оплату оставшейся части стоимости земельного участка в размере " ... " рублей, что подтверждено, квитанцией.

В силу ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Исходя из положений вышеприведенных норм права залог обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором. Поскольку договором купли-продажи земельного участка между истицей и ответчиком было предусмотрено, что участок находится в залоге до момента оплаты цены участка без оговорки об уплате расходов на подведение коммуникаций, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требование истицы о прекращении залога по договору купли-продажи участка, т.к. обязательства, обеспеченные ипотекой участка, были исполнены, и в силу подпункта 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ ипотека прекратилась.

Доводы, что неполная оплата стоимости затрат на подведение инженерных коммуникаций не может служить основанием для отказа в прекращении залога земельного участка, как основанные на ином толковании условий договора и положений ст. 352 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованы, и оно подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белгородского районного суда от 12 ноября 2014 г. по делу по иску Караевой К.С. к ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" о прекращении ипотеки земельного участка отменить. Вынести по делу новое решение, которым иск Караевой К.С. удовлетворить.

Прекратить ипотеку в силу закона земельного участка N, площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 27.12.2007 г. N о регистрации ограничения права в виде ипотеки в силу закона земельного участка N, площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Председательствующий

Судьи