Решение Свердловского областного суда от 26 января 2015 г. по делу N 3-6/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А. А. при секретаре Вахрамеевой Ю. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КВВ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

26.11.2014 КВВ обратился в суд с иском об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В обоснование указано, что истец на основании договора от 02.08.2011, заключенного с МО "г. Нижний Тагил", является арендатором земельного участка площадью ( / / ) кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временного торгового комплекса из металлоконструкций, расположенного по ...

Кадастровая стоимость указанного участка согласно кадастровой справке по состоянию на 10.08.2013 составляет ( / / )

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, истец просил определить кадастровую стоимость участка в размере рыночной по состоянию на 10.08.2013 в размере ( / / )

В судебном заседании представитель истца ДЕВ исковые требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Свердловской области - БАС указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов истца не нарушало, а потому является ненадлежащим ответчиком. Полагал, что надлежащим ответчиком в данном случае будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра". Относительно представленного отчета указал, что выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на туже дату, на какую определена кадастровая стоимость участка по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области - ВЕП указала, что Учреждение не является надлежащим ответчиком, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Представитель третьего лица Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, каких-либо ходатайств, возражений на иск суду не представил.

Представитель третьего лица Администрации МО "г. Нижний Тагил" в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, каких-либо ходатайств, возражений на иск суду не представил.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 24.20 указанного Федерального закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

По смыслу указанных норм с требованием об определении кадастровой стоимости в размере рыночной могут обратиться лица, имеющие основанный на законе интерес.

Из представленного в материалы дела договора аренды, заключенного между МО "г. Нижний Тагил" и КВВ, следует, что он был заключен на срок с ( / / ) по ( / / ), по истечение которого соответствии с пунктом 4.3.2 арендатор имеет право на заключение договора на новый срок.

Согласно ответу Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации г. Нижний Тагил от ( / / ) КВВ было отказано в заключении договора аренды на новый срок.

При этом из представленных истцом уведомлений Администрации от ( / / ) следует, что арендная плата за пользование участком рассчитана до конца 2014 г. и продолжала оплачиваться истцом по истечение договора, что подтверждено платежными поручениями.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Размер арендной платы участка согласно уведомлениям установлен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП в процентах от кадастровой стоимости.

Исходя из этого размер установленной кадастровой стоимости используемого истцом земельного участка затрагивает его права и обязанности при исчислении арендной платы в 2014 г.

Однако суд находит недоказанной требуемую истцом рыночную стоимость земельного участка.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности либо путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Таким образом, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации N 2343-О от 23.10.2014, N 280-О-О от 01.03.2011).

Исходя из этого определение рыночной стоимости участка предполагает максимальный учет его установленных и закрепленных в государственном кадастре недвижимости характеристик с целью использования оценщиком надлежащих ценообразующих факторов.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет N2014-10-05, выполненный оценщиком ( / / ) ЗЗБ, согласно которому рыночная стоимость участка на 10.08.2013 составляет ( / / )

Из отчета следует, что для определения рыночной стоимости оценщиком применен сравнительный подход, в качестве ценообразующего фактора в числе прочих указано целевое использование (разрешенное использование - л.д. 71, 73).

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как видно из кадастрового паспорта от 15.10.2014 и отзыва ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Свердловской области, земельный участок с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации временного торгового комплекса из металлоконструкций, расположен в г. Нижнем Тагиле, его площадь составляет ( / / ) кв.м.

В качестве трех аналогов оценщиком в отчете приведены участки, расположенные в г. Нижнем Тагиле с разрешенным использованием под коммерческую застройку (л.д. 70). Однако в приложенных к отчету источниках сведений о данных участках (скриншотах страниц из сети Интернет и копии газеты "Рекламный вестник", читаемая копия которой приобщена дополнительно) назначением аналога N 2 является индивидуальное жилищное строительство, назначение аналога N 3 в объявлении не указано. При этом поправочный коэффициент на целевое использование оценщиком не применялся (л.д. 73).

Указанное свидетельствует о ненадлежащем выборе оценщиком аналогов для оценки стоимости участка и, как следствие, недостоверности полученного результата.

В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

С целью устранения противоречий судом была вызвана в качестве свидетеля оценщик ЗЗБ, которая в суд не явилась.

Представленное истцом письменное пояснение к отчету оценщика, составленное ( / / ) и подписанное директором, помимо того, что не содержит подписи самого оценщика, указанных противоречий не устраняет, поскольку из данных пояснений и приложенных к ним материалов не следует, что аналоги N 2 и N 3 относятся к коммерческой застройке и тем более используются для эксплуатации временного торгового комплекса.

Не могут быть признаны допустимыми доказательствами по смыслу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки ссылки в пояснениях ( / / ) на установленную Комиссией по рассмотрению споров и решениями Арбитражного суда Свердловской области рыночную стоимость сходных участков в качестве подтверждения достоверности указанной оценщиком ЗЗБ стоимости участка.

Соблюдение оценщиком нормативно-методических требований, подтвержденное заключением НПСО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" N N, само по себе не свидетельствует о достоверности выводов оценщика и приведенных им расчетов, поскольку этот вопрос при проведении данного вида экспертизы не исследовался, более того, судом, вопреки выводам экспертизы, установлено несоблюдение оценщиком положений п. 19 ФСО N 1.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск КВВ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 30 января 2015 г.

Судья А. А. Олькова